16

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1794-10/16 NEMOVITÁ VĚC:

Rodinný dům č.p. 217 na parc.č. 403/3, stavba bez čp/če na parc.č. 403/4, pozemky parc.č. 403/2, parc.č. 403/3, parc.č. 403/4 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Šanov, k.ú. Šanov nad Jevišovkou Adresa nemovité věci: Dlouhá 217, 671 68 Šanov Vlastník stavby: SJM Plachý Petr a Plachá Zdeňka, Dlouhá 217, 671 68 Šanov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Plachý Petr a Plachá Zdeňka, Dlouhá 217, 671 68 Šanov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Mgr. František Mareš, insolvenční správce dlužníků Petr Plachý, Zdeňka Plachá Pod Tratí 317, 675 21 Okříšky

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 47 INS 3206/2014 (ocenění stávajícího stavu)

Datum místního šetření: 21.1.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: manželů Plachých Počet stran: 18 stran Počet příloh: 4

Ve Velaticích, dne 13.3.2016

Ing. Tomáš Volek

13.3.2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 215, k.ú. Šanov nad Jevišovkou, ve vlastnictví SJM pana Petra Plachého a paní Zdeňky Plaché. Jedná se o rodinný dům č.p. 217 na parc.č. 403/3, stavbu bez čp/če na parc.č. 403/4 a o pozemky parc.č. 403/2, parc.č. 403/3, parc.č. 403/4 včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčních řízení a to k datu získání posledních relevantních podkladů, tj. k 13.3.2016. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 215 k.ú. Šanov nad Jevišovkou ze dne 11.2.2016. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Šanov nad Jevišovkou. c) Vyhláška MF č. 354/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Šanov a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. -2-

g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 21.1.2016 za přítomnosti manželů Plachých. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Částečná výkresová dokumentace na akci „rodinný dům DELTA sever” z 04/1980. Místopis Vesnici Šanov bychom nalezli blízko rakouských hranic ve východním cípu znojemského okresu. Vzhledem k blízkosti hranic byla obec v minulosti převážně německá. Z historických památek nalezneme v obci zámeček Emin nebo kapličku. V Šanově je také od roku 2002 nové sportovní centrum, kde je možné hrát například kuželky, fotbal, stolní tenis volejbal a aerobic. Vesnice Šanov patří administrativně pod okres Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Šanov se rozkládá asi dvacetšest kilometrů východně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 1330 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 7 km od rakouských hranic. Pro děti, jež jsou ve školním věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší vlakové zastávky jsou Hrabětice a Hrušovany nad Jevišovkou. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který se nachází v širším centru obce, při vedlejší komunikaci (ul. Dlouhá). Rodinný dům je postavený v zástavbě rodinných domů, jako samostatně stojící stavba se zahradou. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 217, na pozemku parc.č. 403/3, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 149 m2 a zahradou na parc.č. 403/2 o výměře 632 m2. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kůlny bez čp/če (zděná přízemní stavba s pultovou střechou z roku 1993, v dobrém technickém stavu), postavená na parc.č. 403/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m 2, venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, plynu, kanalizace a el.nn, studnu na užitkovou vodu hl. 3,5 m, zpevněné plochy dvora, oplocení zahrady, venkovní schody, opěrné zídky, polozapuštěný kruhový bazén. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků je přibližně obdélníkový. V přední části, směrem k přístupové komunikaci je na celé ploše pozemku parc.č. 403/3 postaven rodinný dům č.p. 217 o přibližně obdélníkovém půdorysném tvaru. Kolem domu je situována zahrada na parc.č. 403/2 využívaná v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu. V jihovýchodním rohu zahrady na pozemku parc.č. 403/4 je postavena vedlejší stavba kůlny. Součástí zahrady jsou okrasné a ovocné stromy a keře standardního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ul. Dlouhá na pozemcích ve vlastnictví Obce Šanov. Silné stránky - poloha v klidné části obce, veškeré inženýrské sítě, vnitřní garáž, dostatečné pozemkové zázemí

-3-

Slabé stránky - poloha v malé obci, převis nabídky nad poptávkou u obdobných nemovitostí v lokalitě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na LV č. 215, k.ú. Šanov nad Jevišovkou ze dne 11.2.2016 je uvedeno, že na parc.č. 403/4 stojí stavba bez čp/če, která je vedena na LV č. 11000. Na LV je rovněž chybně uveden způsob využití stavby. Nejedná se o objekt bydlení, ale o vedlejší stavbu kůlny. Na žádost objednatele, je i tato stavba předmětem ocenění. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 215 k.ú. Šanov nad Jevišovkou ze dne 11.2.2016 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva:  Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti  Nařízení exekuce - Plachá Zdeňka  Nařízení exekuce - Plachý Petr  Zahájení exekuce - Plachý Petr  Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu  Zástavní právo smluvní  Zástavní právo soudcovské Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ke dni místního šetření byla nemovitost využívána vlastníky. Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.

-4-

OCENĚNÍ 1.1 Rodinný dům č.p. 217 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu s mírným spádem. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt s příslušenstvím a vnitřní garáž. Dispoziční řešení: 1.PP - garáž, dílna, kotelna, dva pokoje, koupelna vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC, chodba, schody. 1.NP - vstupní hala se schodištěm, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, tři pokoje, koupelna vybavena vanou, umyvadlem, samostatné WC. Z obývacího pokoje je přístupná lodžie. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z bloků Ytong tl. 30 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je pultová s mírným spádem, je zateplena vatou, krytina je lepenková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové s dřevěným obkladem schod. stupňů. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou břízolitové. Sokl je obložen kabřincovými pásky. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu v kuchyni, koupelnách a na WC. Podlahy tvoří plovoucí laminát a keramická dlažba nebo beton. Okna jsou dřevěná zdvojená, pouze v obývacím pokoji jsou plastová s dvojsklem. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle. Ohřev TUV zajištěn kombi bojlerem el. + plyn. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyně vybaveny ve standardu linkou a spotřebiči. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, vana, sprchový kout, 2x WC. Ostatní vybavení tvoří krbová kamna v 1.NP. Stáří a technický stav: Rodinný dům byl dle sdělení postavený kolem roku 1983. Během životnosti stavby byla prováděna pravidelná údržba. V roce 2008 byla provedena výměna radiátorů, a plovoucí podlahy v pokojích. V roce 2014 nový bojler na ohřev TUV a v roce 2015 výměna původních oken za nová plastová v obývacím pokoji. Celkový stavebně technický stav domu je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 30%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 133,64 m2 2,55 m

Název 1.PP Výčet místností: suterén Užitná plocha celkem:

106,90 m2

0,50

53,45 m2 53,45 m2

148,10 m2

1.NP Výčet místností: Byt lodžie Užitná plocha celkem:

107,07 m2 8,25 m2

1,00 0,50

2,55 m

107,07 m2 4,13 m2 111,19 m2

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (10,40*12,85)*(2,55)

= -5-

[m3] 340,78 m3

Vrchní stavba Zastřešení

(10,40*12,85+1,25*3,00+1,70*6,30)*(2,55) (10,40*12,85)*(0,72+0,38)/2

= =

377,66 m3 73,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 340,78 m3 377,66 m3 73,50 m3 791,94 m3

2. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Přesto s přihlédnutím k velikosti a stavebně technickému stavu nemovitosti, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.

2.1 Rodinný dům č.p. 217 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

164,64 m2 791,94 m3 148,10 m2 800,00 m2

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. -6-

Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Nabízíme k prodeji rodinný cihlový dům o dispozici 5+1 a celkovou plochou pozemku 609 m2. Cihlový dům se nachází v obci Šanov, vzdálené asi 32 km od města Znojma. Dům je přízemní a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Byl postaven v roce 1994. V přízemí rodinného domu se nachází kuchyň, dvě ložnice, menší místnost, která slouží jako technická místnost a prostorný obývací pokoj s francouzským oknem vedoucím na prostornou zahradu domu. Dům má sklonitou střechu, na půdu je vyvedena voda a odpady a lze ji v budoucnu využít k dalšímu bydlení. V domě je zavedena obecní voda, elektřina, plyn, v obývacím pokoji jsou vybudovaná kachlová kamna. Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva, ohřev vody pak kombinovaným ohřívačem. Dům lze využít dle náročnosti klienta i k okamžitému bydlení. Je velmi zajímavě dispozičně řešen. V obci Šanov, která je dostupná vlakem či autobusem je veškerá občanská vybavenost. Lokalita Šanov, okres Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,86 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Garáž 1,02 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,88 9 180 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - není; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 172,00 m 609 m 1 800 000 Kč 10 465 Kč/m2 Název: č.2 Nabízíme k prodeji dvougenerační dům o velikosti 118 m2 a zahradou 482 m2 v oblasti Šanov - okres Znojmo, ve velmi klidné lokalitě vhodné např. pro rodiny s dětmi. V blízkosti Rakouských hranic. Stáří cihlového domu je 22 let, je ve velmi dobrém stavu. V roce 2012 byla provedena rekontrukce podkrovních místností a v roce 2010 - nová fasáda. Při vchodu do 1.NP se ze spojovací chodby dostaneme do kuchyně spojené s obývacím pokojem, dále je zde ložnice a pokoj (např.dětský), WC a koupelna. Dále pokračujeme po dřevěných schodech do 2.NP (zrekonstruované podkroví), kde se nachází obývací pokoj s prostorem pro kuchyni a balkónem s výhledem na okolí. A 2.pokoj je ložnice taktéž s balkónem a výhledem na Rakouskou stranu. V podzemním podlaží domu se nachází prádelna+sušárna, spíž, kotelna s technickou místností, prostorná garáž (možnost parkovat i před domem), a v letních dnech příjemná letní kuchyně s vchodem na terasu s posezením a zahradou. Součástí zahrady je i menší zděná místnost s prostorem pro uskladnění brambor či sklepní prostor pro vinný sklep. Vytápění v domě plynovým kotlem. Dále kondenzační kotel 2 roky starý a v podkroví ohřev elek. - bojler. Okna - plastová. Podlahy - plovoucí a dlažba. Občanská vybavenost: škola, školka v Šanově, obchod, středisková oblast (5 km), Emin zámek, obecní knihovna, cyklistická -7-

stezka, vše další v blízkosti - Hrušovan nad Jevišovkou, práce v Rakousku. V případě Vašeho zájmu pomohu s možnostmi financování. Lokalita Dlouhá, Šanov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,86 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Garáž 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,76 9 945 větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 236,00 m 617 m 3 099 000 Kč

Jednotková cena 13 131 Kč/m2

Název: č.3 Ve výhradním zastoupení majitele nabízím k prodeji pěkný rodinný dům v obci Šanov. Cihlový dům je celý podsklepený, o dispozici 5+1. Prostorná kuchyně včetně spotřebičů je spojena s obývacím pokojem, dále jsou zde dva dětské pokoje, ložnice a velmi pěkná koupelna s WC. Před dvěma lety byla provedena celková rekonstrukce nemovitosti. Nová koupelna, elektřina, voda, odpady, podlahy, vchodové dveře. Ve sklepních prostorách jsou 4 místnosti, sušárna, prádelna, kotelna a obývací místnost sloužící jako hostinský pokoj, nebo pracovna. Lze využít i k podnikání, je zde samostatný vchod garáží. Půdní prostory jsou připraveny pro vestavbu, je zde vyvedeno topení a voda. Plynový kotel pro ústřední topení s ohřevem vody. Kanalizace, voda obecní. Za domem se nachází zahrada o výměře 550 m2, s možností příjezdu na zahradu ze zadní strany. V obci je od roku 2002 nové sportovní centrum, kde je možné hrát například kuželky, fotbal, stolní tenis volejbal a aerobic. Šanov se nachází nedaleko rakouských hranic, 12 km známé termální lázně Laa Thaya. Zajišťuji kompletní realitní a právní servis včetně vyřízení hypotéky a úvěru. Lokalita Šanov, okres Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,86 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Garáž 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,77 11 337 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový -8-

stav - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. 2 170,00 m 664 m2

Celková cena 2 490 000 Kč

Jednotková cena 14 647 Kč/m2

Název: č.4 Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 v obci Šanov, jež je vzdálena 30 km od Znojma a 5 km od Hrušovan nad Jevišovkou. Při vchodu do řadového domu je po levé straně obývací pokoj a po pravé straně ložnice. Na konci chodby je jídelna, kuchyň, koupelna, wc a veranda z níž je vstup na uzavřený dvůr. Uzavřený dvůr se skládá z průjezdu, garáže, dílny a stodoly, za kterou je rozlehlá zahrada na jejímž konci je vinný sklep. Zahrada poskytuje velkou výhodu, jelikož vzhledem ke svému umístění ji lze využít také jako stavební pozemek. Dům je po částečně rekonstrukci, v minulosti proběhla rekonstrukce střechy, jsou zde také nová plastová okna. Další výhodou je možnost vytápění jak vlastním plynovým kotlem, tak kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na veškeré IS. CP 1400 m2. Lokalita Hlavní, Šanov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,86 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Garáž 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,80 8 328 menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - nepatrně horší; Vliv pozemku - větší pozemek; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 1 400 m 1 250 000 Kč 10 417 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 8 328- Kč/m2 až 11 337,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 9 698,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena -9-

8 328 Kč/m2 9 698 Kč/m2

11 337 Kč/m2 9 698 Kč/m2 164,64 m2 1 596 679 Kč

Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena Z toho hodnota vedlejší stavby bez čp/če na parc.č. 403/4

1 596 679 Kč 1 600 000 Kč 50 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7

Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou tržní hodnotu nemovitých věcí - rodinného domu č.p. 217 na parc.č. 403/3, stavby bez čp/če na parc.č. 403/4 a pozemků parc.č. 403/2, parc.č. 403/3, parc.č. 403/4, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Šanov nad Jevišovkou, obec Šanov, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 215, k datu ocenění 13.3.2016, po zaokrouhlení na:

1 600 000,- Kč Slovy: jedenmilionšestsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 13.3.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: [email protected]

- 10 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1794-10/16 znaleckého deníku. Ve Velaticích 13.3.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: [email protected]

SEZNAM PŘÍLOH Přílohy 1. 2. 3. 4.

počet stran A4 příloze 8 1 2 1

Výpis z KN Snímek z KM Fotodokumentace Mapa polohy nemovitosti

- 11 -

LV

- 12 -

- 13 -

- 14 -

KM

Fotodokumentace - 15 -

- 16 -

- 17 -

Mapa polohy nemovitosti

- 18 -