16

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1786-02/16 NEMOVITÁ VĚC:

jiná stavba bez čp/če postavena na pozemcích parc.č. 1371/2, parc.č. 1371/3 (LV č. 597), pozemky parc.č. 1369/3, parc.č. 1369/6, parc.č. 1371/2 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Rohatec, k.ú. Rohatec Adresa nemovité věci: Budovatelská 44a, 696 01 Rohatec Vlastník stavby: Ján Trnovec, Budovatelská 721/60, 69601 Rohatec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ján Trnovec, Budovatelská 721/60, 69601 Rohatec, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Záveská a spol., v.o.s., IČ 26468514, JUDr. Hana Záveská Ostrovského 253, 150 00 Praha 5

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 47 INS 8816 / 2015 (ocenění stávajícího stavu)

Datum místního šetření: Za přítomnosti: vlastníka Počet stran: 30 stran

11.1.2016

Ve Velaticích, dne 18.1.2016

Stav ke dni : Počet příloh: 4

Ing. Tomáš Volek

11.1.2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 3789, k.ú. Rohatec, ve vlastnictví pana Jána Trnovce. Jedná se o jinou stavbu bez čp/če na pozemku parc.č. 1371/2 a na pozemku jiného vlastníka parc.č. 1371/3 o výměře 1 m2 (zapsaný na LV č. 597), dále o pozemky parc.č. 1369/3, parc.č. 1369/6 a parc.č. 1371/2, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 11.1.2016. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3789, k.ú. Rohatec, vyhotovený dne 22.10.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Rohatec. c) Vyhláška MF č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Rohatec a okolí. -2-

f) Informace a sdělení získána z internetových serverů (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, www.smapy.cz)

g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 11.1.2016 za přítomnosti vlastníka pana Jána Trnovce. h) Podklady a informace poskytnuté vlastníkem (výkres rozvodů plynu „Hospoda U Pagáča, Rohatec“, který vyhotovil L. Marenčík v 06/98. i) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. j) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Rohatec je součástí okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec Rohatec se rozkládá asi šest kilometrů severovýchodně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké obce je asi 3380 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 1 km od slovenských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Rohatec mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je jiná stavba bez čp/če (hospoda „U Pagáča”), která je postavena v širším centru obce Rohatec, při ulici Budovatelská, ve vzdálenosti cca 460 m od obecního úřadu. Objekt hospody je situovaný na pravé straně ve směru z centra ve vzdálenosti cca 25 m od uliční čáry, v uzavřeném dvoře za rodinným domem č.p. 972, č.or. 44. Nemovitost je tvořena stavbou hospody (jiná stavba bez čp/če) s přístavbou, která je postavena převážně na vlastním pozemku parc.č. 1371/2 a z části (1 m2) na pozemku jiného vlastníka parc.č. 1371/3 (na LV č. 597), který není předmětem ocenění. Dále potom pozemky parc.č. 1369/3, parc.č. 1369/6 a parc.č. 1371/2. Příslušenství tvoří vedlejší stavba sociálního zázemí postavená v jihovýchodní části pozemku parc.č. 1371/2, vedlejší stavba přístřešku venkovního posezení (nepodsklepená, přízemní stavba, zadní stěna tvořena zděným plotem, přední nosnou konstrukci tvoří dřevěné sloupky, střecha je pultová s mírným spádem s lepenkovou krytinou. Zastavěná plocha přístřešku je cca 62 m2), venkovní výčep přistavěný k severní straně přístřešku posezení na parc.č. 1369/6 (zděná přízemní stavba s pultovou střechou s mírným spádem o zastavěné ploše cca 12 m 2 není zakreslen v katastrální mapě) a venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, el.nn., plynu, zpevněné plochy, oplocení vjezdová brána, rozestavěná stěna na parc.č. 1369/6. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. *pozn.: přípojka vody a plynu vede přes pozemek jiného vlastníka parc.č. 1371/1. Tato skutečnost není ošetřena věcným břemenem vedení, opravy a údržby inženýrských sítí na pozemku jiného vlastníka. Objekt hospody je osazen do rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Přední část směrem k přístupové komunikaci tvoří parc.č. 1369/3, ostatní plocha o výměře 232 m2, která je využívaná jako částečně zpevněná příjezdová plocha a štěrkem zpevněné parkoviště. Navazuje oplocený pozemek parc.č. 1371/2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 406 m2, na kterém je -3-

postavena hospoda (jiná stavba bez čp/če) a vedlejší stavby. Nezastavěná část pozemku je využívána jako zpevněný dvůr s venkovním posezením. Severně za hospodou je situovaný pozemek parc.č. 1369/6, orná půda o výměře 201 m2, který je využívaný v jednotném funkčním celku se stavbami jako zahrada pod jedním oplocením s pozemkem parc.č. 1371/2. V západní části pozemku je postavena rozestavěná zeď do výšky cca 2 m (jedná se o rozestavěnou přístavbu kuchyně, stavba byla započata bez stavebního povolení). Přístup k nemovitosti je umožněn po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Budovatelská) ve vlastnictví Obce Rohatec a následným sjezdem na vlastním pozemku parc.č. 1369/3. Silné stránky -komerčně využitelná nemovitost, dostatečné pozemkové zázemí, vlastní parkovací plocha. Slabé stránky - nevýhodné dispoziční řešení (sociální zázemí není součástí hlavní stavby = přístup přes dvůr), - přípojka vody a plynu vede přes pozemek jiného vlastníka, - poloha v malé obci, mimo hlavní turistické trasy, RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Dle sdělení vlastníka byla stavba kolaudována jako hospoda (kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo). Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 3789 k.ú. Rohatec ze dne 22.10.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva:  Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti  Nařízení exekuce - Trnovec Ján  Zahájení exekuce - Trnovec Ján  Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu  Zástavní právo smluvní  Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze -4-

přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. - plynová přípojka vede přes pozemek jiného vlastníka parc.č. 1371/1 a ke dni ocenění je dle sdělení nefunkční. - vodovodní přípojka vede přes pozemek jiného vlastníka parc.č. 1371/1. Vedení těchto přípojek přes pozemek jiného vlastníka není ošetřeno věcným břemenem. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ke dni místního šetření byla nemovitost využívána vlastníkem, dle sdělení není na pronájem uzavřena žádná nájemní smlouva.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Hospoda - jiná stavba bez čp/če 1.2 Sociální zázemí 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Hospoda - jiná stavba bez čp/če vč. pozemků

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015.

1.1 Hospoda - jiná stavba bez čp/če Jedná se o samostatně stojící stavbu na parc.č. 1371/2 a parc.č. 1371/3, která je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar stavby je do písmene L. Budova je napojena na hlavní řady voda, kanalizace, el.nn. Pozn.: plynová přípojka je v současné době nefunkční a rozvody nejsou využívané. Plynová a vodovodní přípojka vede přes pozemek jiného vlastníka parc.č. 1371/1. Dispoziční řešení: 1.PP - sklep I. je situovaný pod prostorem salónku (pozn.: prostory nebyly znalci zpřístupněny. Dle sdělení vlastníka jsou prostory přístupné pouze podzemní chodbou ze dvora jiného vlastníka na parc.č. 1371/1). - sklep II. je situovaný pod polootevřeným posezením, se vstupem ze dvora (není zde klasické schodiště, pouze pojízdná plošina jako zdviž). 1.NP - hospoda s výčepem s kapacitou 50 míst, chodbička se vstupem na dvůr, do salónku a do skladu, sklad, salónek s kapacitou 20 míst, kuchyň, sociální zázemí pro personál, polootevřené posezení, vstup do sklepa. -5-

Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Stropní konstrukce v salónku jsou trámové, v hospodě klenbové, v kuchyni s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytina střechy je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky vápenné hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu v kuchyni a v sociálním zázemí. Podlahy tvoří keramická dlažba. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře jsou plné dřevěné. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev TUV zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyně je vybavena sporákem na propan butan. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, splachovací WC, výlevka. Ostatní vybavení tvoří digestoř v kuchyni, výčep v hospodě. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých informací byla stavba postavena přestavbou původních hospodářských objektů v roce 1983. Povolení ke stavbě, kolaudační rozhodnutí ani jiná dokumentace nebyla znalci předložena. Během životnost stavby byla prováděna běžná údržba. Celkový stavebně technický stav budovy je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,33 m2 2,00 m 27,69 m2 2,00 m 2 127,06 m 2,55 m

Název 1.PP (nebylo zpřístupněno) 1.NP Výčet místností: salonek, restaurace, kuchyň, zázemí Užitná plocha celkem:

127,09 m2

0,80

101,67 m2 101,67 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (6,50*4,05)*(2,00) (7,10*3,90)*(2,00) 1.NP (6,50*4,05+9,45*5,15+3,75*6,50+3,90*7,10)*(2, 55) Zastřešení (127,06)*3,40/2

= = =

[m3] 52,65 m3 55,38 m3 324,00 m3

=

216,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

-6-

Obestavěný prostor 52,65 m3 55,38 m3 324,00 m3 216,00 m3 648,03 m3

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení odhadem Věcná hodnota (VH)

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 127 102 648,03 4 500 100,00 4 500 2 916 129

roků % [Kč]

33 40,00 1 749 677

2

1.2 Sociální zázemí Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou vedlejší stavbu na parc.č. 1371/2, která má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar stavby je obdélníkový. Stavba je napojena na hlavní řady vody, kanalizace, el.nn. Pozn.: plynová přípojka je v současné době nefunkční a rozvody nejsou využívané. Plynová a vodovodní přípojka vede přes pozemek jiného vlastníka parc.č. 1371/1. Dispoziční řešení: 1.NP - sociální zázemí (předsíň, WC muži, WC ženy). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytina střechy je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky vápenné hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu. Podlahy tvoří keramická dlažba. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře jsou plné dřevěné. Vytápění je lokální el. kamny. Ohřev TUV zajištěn el. průtokovými ohřívači. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny pouze studené. Kanalizace je svedena do řadu. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, splachovací WC, pisoáry. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých informací byla stavba postavena v roce 1983. Povolení ke stavbě, kolaudační rozhodnutí ani jiná dokumentace nebyla znalci předložena. Během životnost stavby byla prováděna běžná údržba. Celkový stavebně technický stav budovy je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 20,17 m2 2,90 m

Název 1.NP Výčet místností: WC muži, WC ženy Užitná plocha celkem:

20,17 m2

0,80

16,14 m2 16,14 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr -7-

Název 1.NP Zastřešení

Obestavěný prostor (4,10*4,92)*(2,90) (4,10*4,92)*(3,20/2)

= =

[m3] 58,50 m3 32,28 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení odhadem Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 20 16 90,77 4 000 100,00 4 000 363 096

roků % [Kč]

33 35,00 236 012

Obestavěný prostor 58,50 m3 32,28 m3 90,77 m3

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 400,- až 900,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, charakteru, funkčnímu využití a výměře navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve spodním pásmu daného rozpětí, tj. na 500,-Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

celkem Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 839 839

-8-

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 500,00 Hodnota celkem

Celková cena pozemku [Kč] 419 500 419 500

3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. hospoda s pozemky, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti, technickému stavu, poloze, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době podprůměrně obchodovatelná.

3.1 Hospoda - jiná stavba bez čp/če vč. pozemků Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

117,81 m2 738,80 m3 147,23 m2 839,00 m2

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě porovnání nemovitosti jako celku. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je statistickým vyhodnocením ceny průměrné, minimální a maximální, potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti nebo v okolí, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Nabízíme k prodeji zavedenou restauraci v obci Rohatec. V budově je 40 míst k sezení, možnost zahrádky pro cca 60 míst. CP: 204 m2 Vytápění: na tuhá paliva Ohřev vody: elektrický bojler Samostatné místnosti pro personál (WC, sprcha, úklidová místnost) Možnost parkování před restaurací, celý areál je oplocen.

-9-

Lokalita: Rohatec, okres Hodonín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha znalce 1,00 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 0,95 1 479 870 obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku nepatrně menší; Úvaha znalce - obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 204 m 1 566 000 Kč 1 566 000 Kč/ks Název: č.2 Zprostředkujeme Vám prodej restaurace a baru ve Tvarožné Lhotě Restaurace a bar mají samostatný vchod, možnost tudíž provozovat v rozdílných denních či nočních hodinách. Nachází se na hlavní frekventované cestě v centru obce - na trase k rekreačnímu středisku Lučina. Před objektem je velké parkoviště pro osobní, nákladní automobily i autobusy. Součástí restaurace je kuchyňský prostor s možností denní přípravy jídel. V budově se nachází samostatný prostor v současné době zařízený jako denní a večerní bar. K nemovitosti v 1 patře náleží bytová jednotka 3+1 s vlastním sociálním zařízením a vchodem. Restaurace nabízí možnost venkovního posezení v předzahrádce i v uzavřeném prostoru na zahradě s grilem. K restauraci patří další 3 ks samostatných garáží. Za objektem se nachází velká zahrada o rozloze 1521 m2 s příjezdem. V roce 2010 proběhla rekonstrukce střechy, příprava pro půdní pokoje a další možnost využití. Lokalita: Tvarožná Lhota, okres Hodonín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha znalce 0,98 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 0,67 1 079 185 objekt; Poloha - nepatrně horší; Provedení a vybavení nepatrně lepší; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha znalce - nepatrně lepší možnost bydlení; - 10 -

Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 1 521 m 1 599 000 Kč 1 599 000 Kč/ks Název: č.3 Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme prodej zavedeného motorestu v obci Bzenec - Přívoz, který se nachází u hlavní, rušné komunikace, ale přesto je obklopen lesy. Má 10 parkovacích míst a velkou celooplocenou zahradu. Motorest se prodává včetně veškerého vybavení. Vytápění je zde plynovým kotlem nebo krbovými kamny. Objekt má vlastní ČOV. Součástí je taky byt 2+1 o velikosti 40 m2 s vlastním vchodem. V těsné blízkosti je autobusová a vlaková zastávka. Je zde velmi využívaná cyklostezka. Lokalita: Přívoz, Bzenec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha znalce 0,98 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 0,61 1 149 711 objekt; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení nepatrně lepší; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - lepší; Úvaha znalce - nepatrně lepší-možnost bydlení; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 0m 1 877 000 Kč 1 877 000 Kč/ks Název: č.4 Exkluzivně nabízíme k prodeji komerční objekt - zavedenou restauraci v obci Týnec, na ulici Luční. Jedná se o přízemní rohovou budovu se sedlovou střechou o zastavěné ploše 210 m2 a celkovou plochou pozemku 895 m2. Dispozice: prostorný sál (75m2), výčep s posezením, sklad, kancelář, sociální zázemí, v zadní části objektu je bytová jednotka o velikosti 1+1. Nemovitost je napojena na el.energii, vodovod a kanalizaci, možné napojení na plynovod. Modernizace či rekonstrukce stávající budovy nabídne novému majiteli možnost realizace vlastního komerčního záměru. Výhodou nemovitosti je optimální poloha v malebné obci, prostorný dvorní trakt a velikost pozemku pro případné rozšíření či dostavbu objektu. Pro více informací či sjednání prohlídky nemovitosti volejte makléři RK. Lokalita: Luční, Týnec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 - 11 -

K7 Úvaha znalce 1,00 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 1,03 1 128 600 nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení obdobné; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha znalce - obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 895 m 1 100 000 Kč 1 100 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

1 079 185 Kč/ks 1 209 342 Kč/ks 1 479 870 Kč/ks 1 209 342 Kč/ks 1 209 342 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Hospoda - jiná stavba bez čp/če 1.2 Sociální zázemí

1 749 680,00 Kč 236 010,00 Kč 1 985 690,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Hospoda - jiná stavba bez čp/če vč. pozemků Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena

419 500,00 Kč 1 209 340,00 Kč 1 209 342 Kč 2 405 190 Kč 419 500 Kč 1 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.3

- 12 -

Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitých věcí - jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. 1371/2 a na pozemku jiného vlastníka parc.č. 1371/3 (LV č. 597), dále pozemků parc.č. 1369/3, parc.č. 1369/6 a parc.č. 1371/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín, podle tohoto znaleckého posudku, po zaokrouhlení na:

1 200 000,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstatisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 18.1.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 139/2015 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1786-02/16 znaleckého deníku.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 13 1 1 1

Podklady a přílohy 1. Výpis z KN 2. Snímek z KM 3. Fotodokumentace 4. Mapa polohy nemovitost

- 14 -

LV č. 3789

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

KM

Fotodokumentace - 28 -

- 29 -

Mapa polohy nemovitost

- 30 -