ZNALECKÝ POSUDEK č. 170/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 42, součástí je stavba: Hamr, č.p. 30, rodinný dům, pozemku p.č. 156/2, 157/4, 610/14 a 610/33, s příslušenstvím, LV číslo 3, katastrální území Hamr, obec Hamr, okres Jinřichův Hradec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2142/13-53
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 26.05.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 27.05.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 42, součástí je stavba: Hamr, č.p. 30, rodinný dům, pozemku p.č. 156/2, 157/4, 610/14 a 610/33, s příslušenstvím, LV číslo 3, katastrální území Hamr, obec Hamr, okres Jinřichův Hradec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Hamr 30 378 04 Hamr Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Hamr Katastrální území: Hamr Počet obyvatel: 336 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 148,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.05.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a souseda, který se nepředstavil.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 23.05.2016, LV číslo 3, k.ú. Hamr - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, reality.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Šustr Oldřich, č. p. 30, 37806 Hamr Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -2-
Zahájení exekuce - Šustr Oldřich Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na jižním okraji obce, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a rozestavěná garáž na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,891
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 42. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt byl postavený asi před 10 lety na místě původního domu. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází závětří, kuchyň, dva pokoje, koupelna a záchod. V podkroví se nachází dva pokoje. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové cihelné s rovným podhledem sedlová cementová taška titan-zinek vápenné vápenocementové ne keramické dřevěné plné, prosklené, dřevěné zdvojené, dřevěné dlažby, plovoucí dlažby ústřední na tuhá paliva 220, 380 V ne teplé a studené el. bojler ne ano sporák asi vana, umývadlo splachovací ne -5-
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 10 let 1 994,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,50*15,80+2,70*3,60 podkroví: 6,50*12,80 Název podlaží 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 112,42 m2 83,20 m2
= =
Konstrukční výška 2,80 m 2,60 m
Obestavěný prostor 1. NP: zastřešení:
(6,50*15,80)*(2,80)+(2,70*3,60)*(2,35) = (6,50*15,80)*(3,40*0,5)+(2,70*3,60)*(0,20*0, = 5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,74
112,42 m2 83,20 m2
310,40 m3 175,56 m3 485,96 m3 112,42 m2 195,62 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení -6-
č. I
Vi typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I III
0,00 0,00 0,00 0,00
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950
II
0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,950 = 0,997
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,997 = 1 988,02 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 485,96 m3 * 1 988,02 Kč/m3 * 0,970 * 0,919= 861 208,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
861 208,92 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáž Přízemní, nepodsklepený objekt garáže se nachází naproti rodinného domu na pozemku p.č. 610/14. Objekt je napojen na el. energii. Objekt je ve výstavbě. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž na osobní auto a dílna. Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,55*9,80 1. NP
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží -7-
[m2] 44,59
Zastavěná. Konstr. výška plocha 44,59 m2 2,85 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (4,55*9,80)*(2,85) zastřešení (4,55*9,80)*(2,00*0,5)
= =
[m3] 127,08 m3 44,59 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 127,08 m3 44,59 m3 171,67 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové s izolací cihelné s rovným podhledem cementová titan-zinek ne ne ne ne betonové, hrubé rozvod bez zásuvek a vypínačů
Hodnocení standardu S S S X S S S S S S S S
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 6,20 100 1,00 6,20 6,20 1. Základy S 30,10 100 1,00 30,10 30,10 2. Obvodové stěny S 26,20 100 1,00 26,20 26,20 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 4. Krov S 5,70 100 1,00 5,70 5,70 5. Krytina S 2,90 100 1,00 2,90 2,90 6. Klempířské konstrukce S 4,80 100 1,00 4,80 4,80 7. Úpravy povrchů -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Roz [%]
Dok [%]
100,00 100,00 80,00 100,00 100,00 80,00 0,00
6,20 30,10 20,96 0,00 5,70 2,32 0,00
S 8. Dveře S 9. Okna S 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
0,00 0,00 0,00 60,00 60,00
0,00 0,00 0,00 4,32 3,60
100,00 Rozestavěnost: 73,20 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 6,20 100,00 6,20 8,47 0 175 0,00 0,0000 1. Základy S 30,10 100,00 30,10 41,12 0 140 0,00 0,0000 2. Obvodové stěny S 20,96 100,00 20,96 28,63 0 140 0,00 0,0000 3. Stropy S 5,70 100,00 5,70 7,79 0 60 0,00 0,0000 5. Krytina S 2,32 100,00 2,32 3,17 0 55 0,00 0,0000 6. Klempířské konstrukce S 4,32 100,00 4,32 5,90 0 47 0,00 0,0000 11. Podlahy S 3,60 100,00 3,60 4,92 0 37 0,00 0,0000 12. Elektroinstalace Opotřebení: 0,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
1 375,1,0000 0,8000 2,0880 2 296,80
=
394 291,66 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 0,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * = * =
0,7320 288 621,50 Kč 1,000 288 621,50 Kč 0,891 257 161,76 Kč
Rozestavěná garáž - zjištěná cena
=
257 161,76 Kč
Plná cena:
171,67 m3 * 2 296,80 Kč/m3
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970
-9-
Index polohy pozemku IP = 0,919 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,03
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,970 * 0,919 = 0,865 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 148,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,865
Upr. cena [Kč/m2] 128,02
Parcelní číslo st. 42
Výměra [m2] 318,00
Jedn. cena [Kč/m2] 128,02
Cena [Kč] 40 710,36
156/2 157/4 610/14 610/33
34,00 39,00 46,00 50,00 487,00
128,02 128,02 128,02 128,02
4 352,68 4 992,78 5 888,92 6 401,62 345,74
Pozemky - zjištěná cena
=
62 345,74 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47
- 10 -
Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 11 -
62 345,74 487,00 50,00 6 401,00 0,065 416,07 416,07 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáž
861 208,90 Kč 257 161,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 118 370,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
62 345,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
62 345,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
416,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
416,10 Kč 1 181 132,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 181 132,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáž
861 208,90 Kč 257 161,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 118 370,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
62 345,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
62 345,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
416,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
416,10 Kč - 12 -
1 181 132,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 181 132,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 181 130,- Kč
slovy: Jedenmilionjednostoosmdesátjednatisícjednostotřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 13 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 150 m2, pozemek 1 058 m2 Chlum u Třeboně - Mirochov, okres Jindřichův Hradec 990 000 Kč Prodej rodinného domu v Mirochově na Třeboňsku. Dispozičně řešen jako 5+1, tři garáže, velký pozemek za dvorem. Možnost půdní vestavby. Podlahy: dřevěné, dlažba, PVC. Vytápění na tuhá paliva. Napojen veřejný vodovod, studna. K celoročnímu bydlení. Vzdálenost Chlum u Třeboně 5 km - veškerá občanská vybavenost, J. Hradec 18 km. S hypotékou rádi zdarma pomůžeme. Zlevněno: 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 058,69 Kč měsíčně Původní cena: 1 090 000 Kč ID zakázky: 516568 Aktualizace: 25.05.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 - 14 -
Plocha zastavěná: 353 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 1058 m2 Parkování: 5 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
2. Prodej rodinného domu 140 m2, pozemek 230 m2 Hamr, okres Jindřichův Hradec 1 400 000 Kč Dům se nachází na návsi u hlavní silnice Majdalena-Kosky-Chlum. Velice dobrá dostupnost. Obchod 100 m, autobusová zastávka 50 m,hospoda 70 m, OÚ 300 m. Nemovitost v obci Hamr nedaleko (cca 2 km) známého rekreačního střediska Chlum u Třeboně. Jedná se o částečně zrekonstruovaný domek na pozemku cca 230 m 2.V přízemí jsou dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna a záchod. V podkroví k dispozici další dvě obytné místnosti a technické zázemí. Objekt byl využíván k trvalému bydlení. Na pozemku je roubená chaloupka.
Celková cena: 1 400 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 911,28 Kč měsíčně Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: a Aktualizace: 18.05.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Užitná plocha: 140 m2 Plocha pozemku: 230 m2 - 15 -
3. Prodej rodinného domu 88 m2, pozemek 2 140 m2 Majdalena, okres Jindřichův Hradec 1 450 000 Kč Nabízím k prodeji rodinný dům v obci Majdalena na vlastním pozemku o výměře 2140m2. V prvním patře je zádveří, chodba, ze které je vstup do 4 pokojů, technické místnosti, sklepu a schody do podkroví. Dům je vystavěn na počátku první republiky roku 1920. Celková stavba je ve výborném stavu (krov, zdivo bez vlhkosti, suché podsklepení). Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, el. energie, plyn). Vnitřní prostory včetně podkroví jsou určeny k rekonstrukci, vzhledem k dispozici domu je zde velké množství variant, jak rekonstrukci pojmout. Dům může být ideální letní chalupou s možností výletu do blízkého vyhledávaného prostředí, dům pro celoroční užívání, dvougenerační bydlení i jako malý rodinný penzion. K domu náleží velká udržovaná zahrada, osázena stromy a rostlinami. Na pozemku je dále pergola a dřevěná garáž. Vzhledem k charakteristice domu je možno čerpat dotace z evropských či regionálních programů. Dům se nachází v záplavové oblasti, podle dostupných fotografií z roku 2002 dům nebyl vytopen.
Tř. energ. náročnosti budovy G Celková cena: 1 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 3 015,25 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně právního servisu, DPH ID zakázky: 69591 Aktualizace: 23.05.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 124 m2 Užitná plocha: 88 m2 Plocha pozemku: 2140 m2
- 16 -
Sklep: Garáž: Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,1-1,4 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Šustr Oldřich Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné.
- 17 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 200 000,- Kč slovy: Jedenmilióndvěstětisíckorun Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 27.05.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 170/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 170/16.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
