ZNALECKÝ POSUDEK č. 686-35/16 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1021/5 obsažené v bytovém domě čp. 1018, 1019, 1020 a 1021 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 2949/28, k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovic
Objednatel znaleckého posudku:
Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníků Vítek Zdeněk nar. 29.4.1960 a Vítková Jaroslava, nar. 28.1.1964, Pekárenská 1021/9, 370 04 České Budějovice
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 20.8.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282
Počet stran: 7 včetně titulního listu, 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 22. 8. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1021/5 obsažené v bytovém domě čp. 1018, 1019, 1020 a 1021 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 2949/28, k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
bytová jednotka č. 1021/5 Pekárenská 1021/9 370 01 České Budějovice 3 Jihočeský České Budějovice České Budějovice České Budějovice 3 93 285
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 20.8.2016 za přítomnosti majitelů bytové jednotky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ze dne 10.8.2016, pro k.ú. České Budějovice 3, LV - 8382 - nahlížení do KN k.ú. České Budějovice 3, LV - 4579 - kopie katastrální mapy k.ú. České Budějovice 3, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - Nájemní smlouva ze dne 11.4.1995 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci jednotky a SJM Vítek Zdeněk a Vítková Jaroslava, Pekárenská 1021/9, 370 04 České podílu na spol. Budějovice částech domu a pozemku:
6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě. Prohlídka byla umožněna vlastníky nemovitosti. Obytný dům byl postaven v roce 1966. Jde o klasický bytový dům panelové výstavby, který se stává ze čtyř samostatných vchodů s čísly popisnými. Dům je postaven na pozemku jediného parcelního čísla, zastavěné ploše domem. Před cca 7-8 lety byla provedena revitalizace domu zateplena fasáda, výměna oken za plastová, oprava ploché střechy, stoupací vedení instalací, nové nášlapné vrstvy chodeb a schodiště. Dům je s původním výtahem. Napojen je zcela na veřejné inženýrské sítě a přístupný z ulice. Současní vlastníci jsou insolvenčními dlužníky. Nemovitost nabyli na základě Smlouvy o -2-
převodu vlastnictví jednotky ze dne 5.1.2014, právní účinky vkladu práva ke dni 7.10.2004, V-8297/2004-301 a Kupních smluv ze dne 24.8.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 16.1.2006, V-441/2006-301 a ze dne 12.5.2014, právní účinky zápisu ke dni 26.5.2014, V-6561/2014-301.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná jednotka č. 1021/5 je součástí obytného domu v ulici Pekárenská, nachází se ve druhém vchodu zleva. Jednotka je situována ve druhém nadzemním podlaží z celkových šesti podlaží. Dům není podsklepen, prádelna, sušárna a sklepy se nacházejí na části 1. NP. Jedná se o bytovou jednotku 3+1 o celkové výměře 81,11 m2. Před cca 10 lety byla provedena rekonstrukce bytového sanitárního jádra, vyměněna podlahová krytina ve vstupní chodbě a kuchyni za plovoucí plastovou, vyměněny dveře a provedeny rozvody vody, odpadu a elektřiny. Dům byl postaven v roce 1966.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle § 2 odst. 1 výše uvedeného zákona.
Bytová jednotka č. 1021/5 Jde o ocenění bytové jednotky o velikosti 3+1 umístěné ve druhém nadzemním podlaží obytného domu. Celková plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 81,11 m2. Bytová jednotka se skládá z - pokoje 20,44 m2 - pokoje 20,44 m2 - pokoje 14,28 m2 - kuchyně 12,44 m2 - předsíně 6,41 m2 - koupelny 3,17 m2 - WC 0,96 m2 - sklepní koje 1,10 m2 K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku parc. č. 2949/28 o velikosti 8111/416654. Pozemek je pouze pod zastavěnou plochou obytným domem a jeho velikost je 876 m2. V oceňované bytové jednotce bylo přestavěno původní umakartové sociální jádro. Nově je koupelna a WC vyzděny, obloženy keramickým obkladem a položena keramická dlažba. V koupelně je sprchový kout. Vstupní otvíravé dveře byly nahrazeny dveřmi zašupovacími, kterými se nejprve vchází do prostoru WC, potom do koupelny. Původní východ do kuchyně byl -3-
zazděn. V chodbě a kuchyni položena plastová plovoucí podlaha, nově pořízena kuchyňská linka, kombinovaný sporák. Rovněž byly při rekonstrukci vyměněny dveře a provedeny nové rozvody. Okna byla v rámci renovace fasády vyměněna za plastová. Orientace bytu sever - jih. Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje úložný prostor v mezonetu 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 8 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (8 + 15)= 0,885
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III III
0,00 0,05 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,885 = 0,947 i=1
Porovnání srovnatelných nemovitostí
vel. České Budějovice 3+1
upravená nabídková cena Kč cena Kč k=0,85 *)
cena Koef. obvyklá srovnatel. Kč
Lipenská
77
1 850 000
1 572 500
0,95
1 493 875
Větrná
62
1 550 000
1 317 500
1,1
1 449 250
Suché Vrbné
62
1 445 000
1 228 250
1,1
1 351 075
Labská
72
1 270 000
1 079 500
1,15
1 241 425
V. Volfa
74
1 099 000
934 150
1
934 150
-4-
cena Kč/m2
pozn.
revital domu i bytu, sklep, 19 401 balkon revital domu, 23 375 byt původní revital domu,byt 21 792 původní, DV revital domu,byt 17 242 původní, DV revital domu i 12 624 bytu, sklep, DV
V. Volfa
68
990 000
841 500
1
841 500
M. Chlajna
84
1 750 000
1 487 500
0,95
1 413 125
M. Chlajna
84
1 440 000
1 224 000
1,15
1 407 600
J. Bendy
78
1 817 000
1 544 450
0,95
1 467 228
V. Volfa
78
1 199 000
1 019 150
0,95
968 193 průměr
Porovnávaná nemovitost Pekárenská
revital domu i 12 375 bytu, sklep, DV revital domu i bytu, sklep, 16 823 lodžie revital domu,byt 16 757 původní revital domu i 18 811 bytu, lodžie revital domu i bytu, lodžie, 12 413 DV 17 161
index vybavení
81
0,947
1 316 369
revital domu i bytu, sklep, bez 16 251 lodžie
*) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že bytové jednotky 3+1, o velikosti od 62 do 84 m2 podlahové plochy, které se nabízejí v Českých Budějovicích, jeden byt přímo v k.ú. České Budějovice 3, většina v k.ú. České Budějovice 2, je možné realizovat v průměru za 17 161 Kč/m2 podlahové plochy (10 reprezentantů). Nejlevnější byty jsou za cca 12,5 tis. Kč/m2, nejdražší pak za cca 22 až 24 tis. Kč/m2 podlahové plochy - jde o byty s nejnižší podlahovou plochou (62 m2). Lze konstatovat, že m2 plochy bytu je dražší, čím je plocha bytu menší. Naprostá většina domů je v současné době již revitalizována, zůstává na vlastnících bytů, zda rovněž provedli úpravy svých bytových jednotek, a do jaké míry. Dá se konstatovat, že nabídka je vyrovnaná, nabízejí se jednotky již zrekonstruované, tak v původním stavu. Rovněž lze konstatovat, že cenový rozdíl mezi nabídkami na trhu - byty po rekonstrukci a před rekonstrukcí většinou neodráží případné investované náklady na rekonstrukci bytu (sociální jádro, podlahové krytiny, kuchyňskou linku, dveře, rozvody, atp.). Pro stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti byl rovněž použit výpočet indexu vybavení oceňované bytové jednotky dle platné oceňovací vyhlášky, který je 0,947. Vybavenost je tedy nižší, než je standard. Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Zjištěný průměr ceny 1m2 podlahové plochy bytů po úpravě indexem vybavení pak činí 16 251 Kč/m2, který může být považován za reálně dosažitelnou cenu. Výsledná obvyklá cena posuzované bytové jednotky o velikosti 81,11 m2 včetně příslušenství tedy
1 316 369 Kč
-5-
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 8382 Vlastník jednotky a podílu na společných částech domu a pozemku Byt 1021/5, podíl 8111/416654 SJM Vítek Zdeněk a Vítková Jaroslava, Pekárenská 1021/9, 370 04 České Budějovice Obvyklá cena nebude upravena.
D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, na
majetek LV 8382 - Bytová jednotka č. 1021/5, podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 8111/416654 - uvaleno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zahájení exekuce. Tyto právní vady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti bytové jednotky č. 1021/5 obsažené v bytovém domě čp. 1018, 1019, 1020 a 1021 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 2949/28, k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, jako celku, k datu zpracování znaleckého posudku, částka
1 316 000,- Kč slovy: Jedenmiliótřistašestnáct Kč
V Praze 22. 8. 2016 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9
-6-
Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ze dne 10.8.2016, pro k.ú. České Budějovice 3, LV - 8382 - kopie katastrální mapy k.ú. České Budějovice 3, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 686-35/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 686-35/16.
-7-
