16

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2609 – 10/16

- o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 5/6 pozemku st. parcela č. 145 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 110, který je součástí pozemku v části obce Dolní Ostrovec, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 146 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků st. parcela č. 146 zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 139/10 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 158 pro katastrální území Dolní Ostrovec a obec Ostrovec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 1137/2014-N Zjištění ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 16.2.2016 16.2.2016 16.2.2016 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 24.2.2016

Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 1137/2014-N ze dne 20.1.2016 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 5.11.2014, LV č. 158 A: Vlastník : 1. Chadima Bohumil, Záboří 84, 398 11 Protivín 3/6 2. Chadima Dušan, Havlíčkovo nám. 700/9, Prah 3 - Žižkov 1/6 3. Chadima Jan, Dolní Ostrovec 10, 398 33 Ostrovec 1/6 4. Kašparová Alena, Smetanova 610, 389 01 Vodňany 1/6 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 145 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 121 m2 se stavbou rodinného domu č.p.110, která je součástí pozemku - st. parcela č. 146 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 27 m2 - parcela č. 139/10 – zahrada o výměře 652 m2 - jiná stavba bez č.p./č.e. na st. parcele č. 146 vše v k.ú. Dolní Ostrovec a v obci Ostrovec – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 19.11.2014 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 16.2.2016 ve 10:00 hod. za účasti znalce. Žádný z vlastníků ani jejich zástupce se místního šetření nezúčastnili a neumožnili tak znalci prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Obecním úřadě v obci Ostrovec, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novel č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 110 stojící na st. parcele č. 145 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v zastavěné části obce Dolní Ostrovec v

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

katastrálním území Dolní Ostrovec a v obci Ostrovec na severovýchodním okraji zastavěné části obce v lokalitě převážně objektů pro bydlení ( starší vesnické rodinné domy ze 70. a 80. let minulého století ). Obec Ostrovec leží cca 14 km severně od města Písku. Celý areál, který byl užíván vlastníky k trvalému bydlení, a který je dle informace souseda využívaný pouze sporadicky, tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 110, objekt jiné stavby bez č.p./č.e., venkovní úpravy a to především přípojky inženýrských sítí, oplocení, venkovní schody a zpevněné plochy a pozemky st. parcela č. 145 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná oceňovanou stavbou RD, st. parcela č. 146 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná jinou stavbou bez č.p./č.e. a pozemek parcela č. 139/10 – zahrada, který není zastavěn žádnými stavbami a který tvoří jednotný funkční celek s oceňovanou stavbou RD a se stavebním pozemkem. Zahrada kolem domu není dlouhodobě udržovaná. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod a přípojkou kanalizace na obecní kanalizaci. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost. S užíváním rodinného domu bylo započato, dle informace souseda, po kolaudaci na počátku 70. let minulého století. Technický stav objektu RD je podprůměrný až zanedbaný, všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Nedostatkem je dlouhodobě absentující běžná údržba, což je patrné i z venkovního posouzení staveb. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 16.2.2016. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení sousedů, dle předloženého znaleckého posudku a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce.

POZNÁMKA : Znalci nebylo ani jedním z vlastníků oceňovaných nemovitých věcí umožněno provést prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly vlastníky předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. dokumentace oceňovaných staveb ). K místnímu šetření svolanému na den 16.2.2016 v 10:00 hod. se vlastníci ani zástupce vlastníků oceňovaných nemovitých věcí nedostavili. Dle sdělení sousedů se vlastníci v místě nezdržují. Znalec vyčkal bezvýsledně do 10:15 hod. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitých věcí z veřejně přístupného prostoru, dle dostupných podkladů a dle odborného názoru znalce.


4

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 110 Jiná stavba bez č.p./č.e. Venkovní úprava Pozemky st. parcely č. 145 a č. 146 a parcela č. 139/10 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 110 ( § 13 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, převážně podsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu s provedenou vestavbou podkroví prakticky v celé zastavěné ploše 1.NP. Je zděný pravděpodobně z tvárnicového zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou pálenou krytinou. V objektu je pravděpodobně jedna bytová jednotka a garáž. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na vodovodní řad, kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Objekt byl kolaudován, dle odborného odhadu znalce a dle sdělení souseda, v 70. letech minulého století. Technický stav objektu je podprůměrný až zanedbaný. Základy : základové pasy betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Stropy : keramické vložkové s rovným podhledem Střecha : sedlový krov vázaný Střešní krytina : tašková dvojitá bobrovka Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení - odborný odhad a předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, jekory, PVC a cementový potěr Schodiště : betonové a dřevěné Okna : dřevěná a plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové napojené na kotel na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna, záchod splachovací Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a se sporákem Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

Dispoziční řešení : nebylo možno zjistit 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného odhadu znalce u rozměrů, které nešlo technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

10,10 * 10,40

)

= 105,04

celkem 1.PP

výška

OP

(m)

(m3)

srovnatelná výška odhad = 2,30

105,04

10,10 * 10,40

241,59

= 105,04


304,62

= 19,25


67,38

6,50 * 2,00 + 2,50 * 2,50 celkem 1.NP

124,29

10,10 * 10,40

= 105,04

celkem podkroví a zastřešení

241,59

372,00 srovnatelná výška odhad 5,00/2 = 2,50

105,04

262,60 262,60

celkem OP rodinný dům č.p. 110

876,19 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je pravděpodobně převážně podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a pravděpodobně jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 124,29 m2 Zastavěná plocha 1.PP je 105,04 m2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 105,04/124,29 = 84,5 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 124,29 m2 Zastavěná plocha podkroví je cca 105,04 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 105,04/124,29 = 84,5 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu „C“ – samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 130,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

C

( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha )

ZC

2 130,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky do 1000 obyvatel

Koeficient podkroví

uplatněno nad 2/3 ZP 1.NP

OP

m3

ostatní obce pol. č. 6

K5

876,19 0,80

Kpod


1,12

6 Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Ki

2,137

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Kč/m3

ZC´

2 385,60

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00

vybavení a zařízení stavby stanoveno na základě odborného odhadu Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.05400

0.05400

2

Svislé kce

cihelné zdivo

S

0.23400

0.23400

3

Stropy

keramické vložkové

S

0.09100

0.09100

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.05400

0.05400

5

Krytiny střech

bobrovka dvojitá

S

0.03300

0.03300

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00800

0.00800

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.06100

0.06100

8

Fasádní omítky

omítky břízolitové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02200

0.02200

11

Schody

betonové a dřevěné

S

0.02300

0.02300

12

Dveře

hladké

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná a plastová zdvojená

S

0.05100

0.05100

14

Podlahy obytných místnost.

dlažba, jekor, PVC

S

0.02100

0.02100

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01300

0.01300

16

Vytápění

etážové s kotlem na PP

S

0.05300

0.05300

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04200

0.04200

18

Bleskosvod

proveden

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.02900

0.02900

20

Zdroj teplé vody

EI bojler

S

0.01700

0.01700

21

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,02700

0,02700

23

Vybavení kuchyní

dřez, linka a sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

koupelna

S

0.04300

0.04300

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

odvětrání, anténa

S

0.04000

0.04000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.99000

-

0.99000

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

K4

Kč / m3

4 037,64

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt rodinného domu byl kolaudován, dle odborného odhadu znalce, pravděpodobně v 70. letech minulého století. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna vůbec. Dle informace sousedů je objekt prázdný, sporadicky užívaný, ale ne vlastníky, kteří se údajně před několika lety odstěhovali. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení např. fasáda, střešní krytina, okna. Při výpočtu opotřebení je použita lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu s přihlédnutím ke skutečnosti, že není prováděna dlouhodobě běžná údržba v potřebném režimu.


7 Rok odhadu

2016

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1972

Stáří

44 let

Předpokládaná další životnost

36 let

Celková životnost

80 let

Procento ročního opotřebení

1,25 %

Opotřebení

55,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 130,00

ZCU

Kč / m3

4 037,64

OP

m3

876,19

CN = ZCU x OP

Kč

3 537 737,64

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

3 537 737,64

Opotřebení

%

- 1 945 755,70

Kč

1 591 981,94

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

55,00

Cena časová rodinného domu č.p. 110 ke dni odhadu

2.1.2 Jiná stavba bez č.p./č.e. 2.1.2.1 Popis Jiná stavba bez č.p./č.e. leží na st. parcele č. 146 - zastavěná plocha v zadní části zahrady. Z veřejně přístupného prostoru nelze zjistit přesné parametry stavby, vybavení ani účel užití. Je možno vizuálním posouzením předpokládat velmi špatný technický stav objektu bez dlouhodobě prováděné běžné údržby. 2.1.2.1 Ocenění Jelikož nelze přesně stanovit podrobnější údaje o oceňované stavbě, je nákladové cena stavby oceněna v rámci níže provedeného výpočtu jako jedna z venkovních úprav, kdy je předpokládané procento vyjadřující rozsah venkovních úprav zvýšeno o 1,5 % bodu. Tento postup je dle odborného odhadu znalce pro výpočet nákladové ceny oceňovaných staveb plně dostačující. 2.1.3 Venkovní úprava ( § 18 ) 2.1.3.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 110. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Venkovní schody - Oplocení - Zpevněné plochy - jiná stavba bez č.p. ( viz komentář výše )


8

2.1.3.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 110 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

3 537 737,64 Kč 3 537 737,64 Kč x 5,00 % 176 886,88 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 110 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 591 981,94 Kč 1 591 981,94 Kč x 5,00 % 79 599,10 Kč

2.1.4 Pozemky st. parcela č. 145 a č. 146 a parcela č. 139/10 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný pozemek st. parcela č. 145 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěn oceňovanou stavbou RD a má výměru 121 m2, st. parcela č. 146 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou jinou stavbou a má výměru 27 m2 a pozemek parcela č. 139/10 – zahrada o výměře 652 m2 tvoří jednotný funkční celek s objektem RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků je 800 m2.

Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v obci Vráž nedaleko obce Ostrovec. Dle platného územního plánu obce Vráž je pozemek určen pro výstavbu objektu RD. Inženýrské sítě ( kanalizace, EI, zemní plyn ) jsou na hranici pozemku, ale nejsou připraveny k napojení. Pozemek má výměru 1394 m2 je nabízen za cenu 800 000,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,85 tj. jednotková cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je tudíž ve výši 487,80 Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou


9 a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Vráž, okraj zastavěné části obce, převažuje funkce bydlení v RD rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, kromě vodovodu VS m2 1394

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

0,85 x 800 000,487,80

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěná část obce Vráž, zpevněný příjezd

0.95

B

Typ stavebního pozemku

1.40

C

Třída velikosti obce

Zpevněný příjezd, inženýrské sítě u pozemku, kromě vodovodu 0 až 2 tisíc obyvatel

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

+ lázeňská lokalita

1.10

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

0.50

-

0.60349

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Ostrovec, zastavěné části obce Dolní Ostrovec, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD mírně svažitý jižní orientace, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě kromě zemního plynu 121 + 27 * 652 m2 800

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.90

Typ stavebního pozemku

okraj zastavěné části obce Dolní Ostrovec, zpevněný příjezd Stavebně připravený kromě zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

1.40

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.4851

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

0.8038

Kč/m2

392,11

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

311 688,00 5/6 261 410,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba a pozemky spol. podíl ve výši 5/6 Rodinný dům č.p. 110

Časová cena Opotřebení 1 326 651,62 Kč

55,00 %

Reprodukční cena 2 948 114,70 Kč


10

Jiná stavba bez č.p./č.e.

viz venkovní úprava

viz venkovní úprava

66 332,58 Kč

147 405,73 Kč

1 392 980,00 Kč

3 095 520,00 Kč

261 410,00 Kč

261 410,00 Kč

1 654 390,00 Kč

3 356 930,00 Kč

Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky st. parcela č. 145 a č. 146 parcela č. 139/10 Oceňované nemovitosti celkem

2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů RD jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. ¨ Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti 2.2.2 Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( rodinných domů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz, www.jihoceskereality.cz či www.realitymix.cz. Uvedené popisy srovnávacích rodinných domů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů je uveden níže :

Srovnávací objekt č. 1 Rodinný dům v obci Mirovice Lokalita : zastavěná část obce Mirovice , ul. Lihovarská


11

Prodej rodinného domu o dispozici 4+1, který je umístěn na pozemku 845 m2. Stavba je tvořena v prvním podlaží obývacím pokojem s kuchyňskou místností a jídelnou, dále chodbou se zádveřím a schodištěm, koupelnou s vanou, samostatnou toaletou a spíží. Ve druhém podlaží se pak nachází 3 ložnice, chodba a koupelna se sprchou a toaletou. Dům prošel přestavbou v roce 1995. Mírně svažitá zahrada v udržovaném stavu o velikosti cca 750 m2 nabízí příjemné posezení na terase za domem a dostatek prostoru pro případné úpravy. Na pozemku je dále umístěn zděný zahradní domek a velká garáž ( cca 25 m2 ), která disponuje garážovým stáním pro jeden vůz, dílnou a malým sklípkem. Další parkovací stání je pak možné před garáží vedle domu. Obec Mirotice disponuje základní občanskou vybaveností, dopravní spojení přes linku autobusu. Lokalita nabízí široké možnosti sportovního využití i relaxace díky nedalekým rybníkům a vrážským lesům se zámeckými lázněmi Vráž. Technický stav : průměrný až dobrý Zastavěná plocha : 111 m2 Užitná plocha : cca 180 m2 Plocha parcely : 845 m2 Nabídková cena : 1 990 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Ostrovec Lokalita : zastavěná část obce Dolní Ostrovec

K prodeji od roku 2014 rodinný dům se zahradou, garáží a dílnou v obci Horní Ostrovec vzdálené 17 Km od Písku. Dům o současné dispozici 5+1 ( projektován 7+1, dva pokoje jsou nyní využívány jako půdní prostory ), o podlahové ploše 182 m2, byl postaven v roce 1981 z pálených cihel a cihelných bloků na betonové základové desce o ploše 117 m2. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

12

Rozvody vody jsou v pozinkovaných trubkách, odpady kamenina/litina svedeny do septiku a veřejné kanalizace. Zdivo - štuk. omítky, podlahy -dřevo/PVC/ker. dlažba. Střecha - vlnitý eternit, strop zateplován skelnou rohoží. Vytápění objektu - kotel na tuhá paliva + krb. Voda - obecní vodovod i vlastní studna. Zahrada o velikosti 552 m2. Garáž + dílna celkem 108 m2. Dům je prodáván delší časové období přes 3 roky. Technický stav : průměrný bez běžné údržby Zastavěná plocha : 117 m2 Užitná plocha : 182 m2 Plocha parcely : 552 m2 Nabídková cena : 1 500 000,- Kč po slevě z 1 690 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Orlík nad Vltavou Lokalita : zastavěná část obce Orlík nad Vltavou

Ke koupi dům, který prošel částečnou rekonstrukcí v Orlíku nad Vltavou. Kompletně byly v domě provedeny nové vnitřní omítky. Dům je prostorný, v přízemí se nacházejí dva pokoje a kuchyň a v patře tři ložnice. Vlastní studna a septik. Obec je v současnosti díky své poloze (zámek Orlík, přehrada, orlický park, lesy) významným střediskem letní turistické sezóny. V obci je pošta, základní škola (1.-5.ročník) a mateřská škola. Nemovitost je vhodná jak trvalému bydlení, tak i jako rekreační objekt Technický stav : podprůměrný Zastavěná plocha : 160 m2 Plocha parcely : 847 m2 Nabídková cena : 1 250 000,- Kč Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č.

Obec / Lokalita

Oce ň. obj

RD – obec Ostrovec, okraj zastavěné části obce Dolní Ostrovec

(1)

(2)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

nebylo možno zjistit

jiná stavba, venkovní úpravy/ ano

800

podprůměrný až zanedbaný, bez potřebné běžné údržby

(3)

(4)

(5)

(6)


13

1

RD – obec Mirovice, zastavěná část obce Mirovice

4+1

garáž, terasa, venkovní úpravy/ ano

845

průměrný až dobrý

2

RD – obec Ostrovec, okraj zastavěné části obce Dolní Ostrovec

5+1

garáž, dílna, venkovní úpravy/ ano

552

podprůměrný až průměrný, bez údržby

3

RD – obec Škvořetice, zastavěná část obce Škvořetice

5+1

venkovní úpravy/ ne

847

podprůměrný

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

K6

Celkov Vliv Úvaha ý stav pozem a ku názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 590 000

0,80

1 272 000

1,10

1,00

1,05

1,10

1,00

1,00

1,558

1 021 181,-

2

1 690 000

0,80

1 352 000

1,00

1,00

1,10

1,05

0,95

1,00

1,097

1 161 996,-

3

1 400 000

0,80

1 120 000

1,00

1,00

1,05

1,10

1,15

1,00

1,103

906 511,-

Celkový průměr

Kč

1 030 140,-

Minimum

Kč

906 511,-

Maximum

Kč

1 161 996,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například


14

stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům č.p. 110 leží v zastavěné části obce Dolní Ostrovec v lokalitě místní nízkopodlažní zástavby starších rodinných domů. Objekt je v podprůměrném až zanedbaném technickém stavu cca 42 let po kolaudaci. Běžná údržba je prováděna nahodile a v posledních letech, dle vyjádření souseda, vůbec. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení. Negativem pro prodejnost je i ocenění spoluvlastnického podílu. Kromě oceňovaného domu jsou v areálu objekt jiné stavby a venkovní úpravy, které jsou též v zanedbaném stavu. Přilehlá zahrada není dlouhodobě udržována. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v základním potřebném rozsahu ( obecní úřad, hospoda, obchod se smíšeným zbožím, pošta, škola, školka, autobusová zastávka apod. ) . Nemovitosti neleží v zátopové oblasti, poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti většinou prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

15

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí se bude blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši, v částce 1 030 000,- Kč. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílů oceňovaných nemovitých věcí ve výši id. 5/6. Je zřejmé, že cena spoluvlastnického podílu se bude pohybovat níže, než je prostý poměr mezi výší spoluvlastnického podílu a celkovou obvyklou cenou. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 5/6 vycházející z prostého poměru vychází ve výši cca 860 000,- Kč, obvyklá cena je odhadnuta v nižší cenové hladině z důvodu horší prodejnosti pouze spoluvlastnického podílu o cca 10 %. Jelikož nebylo znalci umožněno byla obvyklá cena odhadnuta na předpokládaného technického stavu. technického stavu oceňovaných staveb oběma směry.

2.5

provést vnitřní prohlídku oceňovaných staveb, základě odborného odhadu za popsaného V případě odlišného než předpokládaného se může obvyklá cena i výrazněji odlišit, a to

Rekapitulace Způsob ocenění nemovitých věcí - spoluvlastnický podíl ve výši

cena

id. 5/6 Reprodukční cena

3 356 930,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 654 390,- Kč

Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem

nezjišťována 1 030 000,- Kč

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 5/6 oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění zaokrouhlená

780 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 5/6 pozemku st. parcela č. 145 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 110 stojící na pozemku v části obce Dolní Ostrovec, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 146 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků st. parcela č. 146 - zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 139/10 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 158 pro katastrální území Dolní Ostrovec a obec Ostrovec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 780 000,- Kč slovy : sedmsetosmdesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.


16

v Českých Budějovicích dne 24.2.2016

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 158, strana 1,13 1x kopie katastrální mapy


17

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2609 - 10/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 10/16.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/QEN/2014-RE.

České Budějovice 24. února 2016

Ing. Michal Sirový


18

FOTODOKUMENTACE

pohled na RD č.p. 110 od příjezdové komunikace

severní pohled na RD č.p. 110

východní pohled na RD č.p. 110


19

vstupní zádveří RD č.p. 110

západní pohled na RD č.p. 110

vjezd do garáže


16

Recommend Documents