16

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2621 – 22/16

o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 27 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 7, která je součástí pozemku v části obce Dolní Pěna a pozemek parcela č. 347/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsané na LV 230 pro katastrální území Dolní Pěna a obec Dolní Pěna a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Platný oceňovací předpis ke dni ocenění : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 681/2015-D Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 24.9.2015, 29.3.2016 25.3.2016 25.3.2016 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 30.3.2016

Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 681/2015-D ze dne 17.3.2016 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 17.3.2016, LV č. 230 A: Vlastník : 1. Slámová Romana, Dolní Pěna 7, 377 01 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 27 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 300 m2 se stavbou objektu rodinného domu č.p. 7 stojící na pozemku, která je součástí pozemku - parcela č. 347/2 – zahrada o výměře 716 m2 vše v k.ú. Dolní Pěna a v obci Dolní Pěna – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 20.9.2015 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Smlouva – o vypořádání zúženého SJM mezi vlastníkem oceňovaných nemovitostí paní Romanou Slámovou a oprávněným z věcného břemene užívání panem Jiřím Slámou ze dne 6.dubna 2007 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 24.9.2015 v 15:00 hod. za účasti znalce a vlastníka nemovitých věcí paní Slámové. Druhé místní šetření bylo provedeno externí prohlídkou dne 29.3.2016. Při místním šetření bylo provedeno zaměření objektů a fotodokumentace. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Český statistický úřad - úmrtnostní tabulky pro okres Jindřichův Hradec r. 2015 1.1.9 Konzultace – na Obecním úřadě v Dolní Pěně, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.10 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.11 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novel č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 7 stojící na st. parcele č. 27 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Dolní Pěna a v obci Dolní Pěna v zastavěné části obce Dolní Pěna v lokalitě místní vesnické zástavby převážně objektů pro bydlení ( starší i nové vesnické rodinné domy ). Celý areál, který je užíván vlastníkem paní Slámovou a oprávněným z věcného břemene užívání panem Slámou k trvalému Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

bydlení tvoří rodinný dům č.p. 7, objekt kolny bez č.p./č.e. navazující na západní fasádu rodinného domu, pozemek st. parcela č. 27 - zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a pozemek parcela č. 347/2 - zahrada, která není zastavěna žádnými nemovitými stavbami a která tvoří jednotný funkční celek se st. pozemkem a s oceňovanými stavbami. Dále celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, otevřený přístřešek s venkovním posezením a oplocení. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy a na zemní plyn. Před objektem vede místní zpevněná komunikace, ale přístup a příjezd k oceňovanému areálu je možný pouze přes pozemek jiného vlastníka ( Petr Večeřa, Řečička č.e. 350 ) č. 1074/51 - ostatní plocha. Tento příjezd není právně zajištěn, je pouze ze strany vlastníka tolerován. Původní stáří oceňovaného RD je, dle odborného odhadu znalce a dle vyjádření vlastníka, cca 90-100 let. Objekt RD byl v roce 2006 celkově rekonstruován a je v dobrém technickém stavu s možností užívání bez omezení. Na základě výše uvedené smlouvy o vypořádání zúženého SJM mezi vlastníkem oceňovaných nemovitostí paní Romanou Slámovou a oprávněným z věcného břemene užívání panem Jiřím Slámou bylo, ve prospěch pana Jiřího Slámy, zřízeno věcné břemeno doživotního užívání oceňovaných nemovitých věcí. Dle dohody je užívání nemovitých věcí spojeno s náklady podle míry spoluužívání bez konkrétní uvedené částky. Věcné břemeno zatěžuje oceňované nemovitosti zcela zásadně. Dále bylo stejnou smlouvou zřízeno ve prospěch pana Jiřího Slámy předkupní právo pro případ, že by chtěla paní Slámové oceňované nemovitosti prodat. Bližší podmínky uplatnění předkupního práva nebyly ve smlouvě vymezeny. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni vyhotovení ocenění tj. 25.3.2016. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 7 Kolna bez č.p./č.e. Venkovní úprava Pozemek st. parcela č. 27 a parcela č. 347/2 Rekapitulace

2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Výpočet ceny věcného břemene užívání 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.5 Rekapitulace a závěr

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 7 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní přibližného obdélníkového půdorysu s provedenou vestavbou podkroví. Objekt je zděný z cihelného a částečně kamenného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. Příjezd a přístup z veřejné komunikace je přes pozemek ve vlastnictví privátní osoby. Hlavní vstup je z jižní uliční fasády přes představěné zádveří. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 5+kk se dvěma koupelnami. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je cca 90-100 let, celková rekonstrukce objektu byla dokončena v roce 2006. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové a kamenné Nosná konstrukce : zděná z cihelného a kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : betonové s VŽ plechy, klenbové Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z měděného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, dřevěné, plovoucí laminátové Schodiště : dřevěné mlynářské Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné


6

Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : 2x koupelna s umyvadlem a vanou resp. sprchovým koutem, 2x splachovací záchod Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporákem, myčkou 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

12,90 * 8,60

OP

(m)

(m3)

= 110,94

srovnávací výška = 3,20

355,01

= 7,98

srovnávací výška = 3,40

27,13

2,75 * 2,90 celkem 1.NP

)

výška

118,92

12,90 * 8,60

382,14

= 110,94

celkem podkroví a zastřešení

5,40/2 = 2,70

110,94

celkem OP rodinný dům č.p. 7

299,54 299,54

681,68 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je nepodsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví prakticky v celém půdorysu stavby a jednu bytovou jednotku, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 118,92 m2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/118,92 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 118,92 m2 Zastavěná plocha podkroví je 110,94 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 110,94/118,92 = 93,2 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Rodinný dům je stavbou typu „A“ – samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

A

( 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky pol. 6

Koeficient podkroví

nad 2/3 ZP 1.NP

OP

m3

ostatní obce - počet obyvatel pod 1000

K5

681,68 0,80

Kpod


1,12

7 Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Ki

2,137

Kč/m3

ZC´

2 564,80

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové a kamenné pasy

S

0.08200

0.08200

2

Svislé kce

cihelné a kamenné zdivo

S

0.21200

0.21200

3

Stropy

VŽ plechy s betonem, klenbové

S

0.07900

0.07900

4

Zastřešení

krov sedlový vázaný

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

měděný plech

N

0.00900

0.01386

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02300

0.02300

11

Schody

dřevěné mlynářské

P

0.01000

0.00460

12

Dveře

dřevěné

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěné zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

dlažba, plovoucí, dřevěné

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

etážové s kotlem na ZP

S

0.05200

0.05200

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

proveden

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.03200

0.03200

20

Zdroj teplé vody

kombinovaný kotel

S

0.01900

0.01900

21

Instalace plynu

provedena

S

0.00500

0.00500

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

dřez, linka a sporák

S

0.00500

0.05000

24

Vnitřní hygienic. vybavení

2x koupelna

S

0.04100

0.04100

25

Záchod

2x splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

odvětrání

S

0.03400

0.03400

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.99446

-

0.99446

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

K4

Kč / m3

4 360,49

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří oceňovaného objektu rodinného domu č.p. 7 nebylo znalci sděleno vlastníkem ani nebyly dohledány žádné písemné doklady. Dle vyjádření vlastníka je původní stáří objektu cca 90-100 let. V roce 2006 byla dokončena celková rekonstrukce objektu s výměnou prakticky všech prvků krátkodobé životnosti a některých konstrukcí stavby ( část stropů a schodiště ). Ke dni ocenění je objekt v dobrém technickém stavu, je udržovaný a běžná údržba je prováděna pravidelně a v potřebném rozsahu. Dle přílohy č. 21 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Stáří stavby je uvažováno od doby celkové rekonstrukce s tím, že je k tomuto stáří formálně připočteno 20 let z důvodu toho, že ne všechny konstrukce a prvky stavby byly k době rekonstrukce nově. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8 Rok odhadu

2016

Rok kolaudace / začátek užívání od rekonstrukce /

2006

Stáří

10 let + 20 let formálně

Předpokládaná další životnost

30 let

Celková životnost

30 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

30,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 290,00

ZCU

Kč / m3

4 360,49

OP

m3

681,68

CN = ZCU x OP

Kč

2 972 458,82

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 972 458,82

Opotřebení

30,00

%

- 891 737,65

Cena časová rodinného domu č.p. 7 ke dni odhadu

Kč

2 080 721,17

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

2.1.2 Kolna bez č.p./č.e. ( § 16 ) 2.1.2.1 Popis Objekt kolny navazuje na západní fasádu rodinného domu, je nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou, zděné konstrukce, stropy se nevyskytují, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Objekt je užíván ke skladování či garážování. Základy : betonové a kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Strop : nevyskytují se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Vnitřní povrchy : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : dřevěné Okna : nevyskytují se Klempířské konstrukce : z pozinkovaného plechu Podlahy : udusaná hlína Bleskosvod : proveden Vnitřní rozvody : nevyskytují se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce, rozměry nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 5,00 * 8,60 celkem 1.NP

plocha ( m2 ) = 43,00 43,00

výška

OP

(m)

(m3) = 3,20

137,60 137,60


9 5,00 * 8,60

= 43,00

celkem zastřešení

5,40/2 = 2,70

116,10

43,00

116,10

celkem OP kolna bez č.p./č.e.

253,70 m3

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování. Svou zastavěnou plochou 43,00 m2 nepřesahuje 100 m2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle § 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Kolna je vedlejší stavbou typu „A/I“ – základní cena 1 250,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky

typ

A/I

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

1250,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

253,70

ostatní obce

K5

0,80

Ki

2,088

Kč

Kpod

Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 6 pod 1000 obyvatel

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94

příloha č. 41 vyhlášky

Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

1,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

základové pasy

S

0.06200

0.06200

2

Obvodové konstrukce

zděná ze smíšeného zdiva

S

0.30400

0.30400

3

Stropy

nevyskytují se

CH

0.19300

0.00000

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková

S

0.06900

0.06900

6

Klempířské konstrukce

z pozinkovaného plechu

S

0.01900

0.01900

7

Úprava povrchů

omítka vápenná štuková

S

0.07900

0.07900

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

9

Dveře, vrata

dřevěná

S

0.03100

0.03100

10

Okna

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

11

Podlahy

hliněné

P

0.06800

0.03128

12

Elektroinstalace

nevyskytují se

CH

0.04900

0.00000

1.00000

0.67328

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K4 x K5 x Ki

K4 Kč / m3

ZCU

0.67328 1 405,81

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení vlastníka je původní stáří cca 90100 let. Opotřebení je stanovena lineární metodou. Rok odhadu

2016

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1936


10 Stáří

90 let

Předpokládaná další životnost

40 let

Celková životnost

130 let

Procento ročního opotřebení

0,7692 %

Opotřebení

69,23 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč/m3

1 250,00

ZCU

Kč/m3

1 405,81

OP

m3

253,70

CN = ZCU x OP

Kč

356 654,00

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

356 654,00

Opotřebení

%

- 246 911,56

Kč

109 742,44

69,23

Cena kolna bez č.p./č.e. ke dni odhadu

2.1.3 Venkovní úprava ( § 18 ) 2.1.3.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 7. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Přístřešek s venkovním posezením 2.1.3.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 7 Cena stavby objektu kolny bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 972 458,82 Kč 356 654,00 Kč 3 329 112,82 Kč x 4,00 % 133 164,51 Kč

Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 7 Cena stavby objektu kolny bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 080 721,17 Kč 109 742,44 Kč 2 190 463,61 Kč x 4,00 % 87 618,54 Kč


11

2.1.4 Pozemek st. parcela č. 27 a parcela č. 347/2 2.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 27 - zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a má výměru 300 m2 a parcela č. 347/2 zahrada o výměře 716 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří se st. pozemkem jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1016 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v zastavěné části obce Dolní Pěna na okraji obce. Dle územního plánu obce Dolní Pěna je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou u pozemku částečně a nejsou připraveny k napojení. Pozemek má výměru 1120 m2 je nabízen za cenu 595 000,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 451,60 Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

obec Dolní Pěna, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD

Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě pouze EI, řešit vlastním vrtem a septikem VS m2 1120

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,90 x 595 000,478,13

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.80

Třída velikosti obce

okraj zastavěné části obce Dolní Pěna, zpevněný příjezd Stavebně nepřipravený, inženýrské sítě na okraji pozemku pouze EI 0 až 2 tisíc obyvatel

B

Typ stavebního pozemku

C D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalitě

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Horší

0.65

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.15 0.50

0.3289

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

obec Dolní Pěna, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD

Popis oceňovaného pozemku

rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, kromě kanalizace, povodňová oblast 3 300 + 716 m2 1016

Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Zastavěná část obce Dolní Pěna, zpevněný příjezd

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený kromě kanalizace

1.40


12 C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalitě

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

- povodňová zóna 3

0.90

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.43659

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.3274

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

634,644 144,1/1 644 140,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba Rodinný dům č.p. 7

Časová cena Opotřebení 2 080 721,17 Kč

30,00 %

2 972 458,82 Kč

109 742,44 Kč

69,23 %

356 654,00 Kč

Kolna bez č.p./č.e. Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno /

Reprodukční cena

87 618,54 Kč

133 164,51 Kč

2 278 080,00 Kč

3 462 280,00 Kč

644 140,00 Kč

644 140,00 Kč

2 922 220,00 Kč

4 106 420,00 Kč

Pozemek st. parcela č. 27 a parcela č. 347/2 Oceňované nemovité věci celkem

2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny


13

- poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz a www.realitymix.cz . Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Dolní Skrýchov Lokalita : zastavěná část obce Dolní Skrýchov

Prodej rodinného domu 5+1 v Dolním Skrýchově. Dům se nachází v klidné části obce. Kolaudace domu proběhla před 22 lety. Dům zateplen - fasáda. Vytápění domu tuhými palivy. Možno připojení plynu - uzávěr vyveden do sklepa. Dům jde rozdělit na dvě bytové jednotky 2+1 a 3+1. Ve sklepě: prádelna, prostor pro saunu s vybudovaným sprchovým koutem. Technický stav : dobrý Zastavěná plocha : 153 m2 Plocha parcely : 846 m2 Nabídková cena : 3 749 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Blažejov Lokalita : zastavěná část obce Blažejov


14

Novostavba RD 5+kk, ( kolaudace 2010 ) v Blažejově nedaleko Jindřichova Hradce. Dům projektován a postaven jako velmi úsporný. Obytná část situovaná na stranu sluneční. Postaven z kvalitních materiálů ( Porotherm, okna trojskla ) a vybaven kvalitními zařizovacími předměty ( dveře masiv, kuch. linka z odolných materiálů vybavena kvalitními spotřebiči ). El 230/400 V. Voda obecní vodovod. Obecní kanalizace. Vytápění kotlem na tuhá paliva s kombinací krbové vložky s teplovzdušným rozvodem do všech místností. V přízemí zádveří, chodba, šatna, obývák s krbem a východ na terasu, kuchyně s jídelnou, spíž, WC. V patře hala, ložnice, dva pokoje, 2x koupelna, šatna, sušárna V koupelně rohová vana a sprchový kout. U domu zahrada 1648 m2. Garáž. Dům částečně podsklepen – kotelna, sklad paliva a skladiště. Pro jednoduché skládání paliva otvor do zahrady. Vedle domu přístřešek na palivo a zahradní nářadí. Pozemek oplocen za tří stran, chybí dokončit plot a vstupní brána od ulice. Klidné místo mimo hlavní komunikaci v zástavbě rodinných domů. V obci obchod, restaurace, pošta, autobusové spojení do J.Hradce - 5 km. Technický stav : novostavba Zastavěná plocha : 111 m2 Užitná plocha : 160 m2 Plocha parcely : 1759 m2 Nabídková cena : 3 960 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Dolní Lhota Lokalita : zastavěná část obce Dolní Lhota

Patrový rodinný dům ( dřevostavba ), v klidné a krásné lokalitě obce Dolní Lhota v okrese Jindřichův Hradec. Zastavěná plocha domu činí 150 m2 s celkovou plochou pozemku 1.603 m2. Dům o dvou nadzemních podlaží byl kolaudován v roce 2002 a je orientován na jihozápadní stranu. Dům je dispozičně řešen jako 5+1 a je velmi vkusně navržen. Vytápění domu řešeno centrálně zplynovacím kotlem na dřevo. Elektrika 220/380V, kanalizace septik, voda – obecní, plyn v kapličce na hranici pozemku. Přízemí domu tvoří vstupní předsíň, obývací pokoj s kuchyní a jídelnou s přímým vstupem na zahradu domu, ložnice, dětský pokoj, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, špajz, šatna a technická místnost. V prvním patře dva samostatné pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC a komora. Na dům navazuje zastřešené parkovací stání. Zahrada s již vzrostlými stromy je orientována na jihozápadní stranu. Základní občanská vybavenost se nachází v obci Stráž nad Nežárkou, která je vzdálena 2 km od nabízené nemovitosti. Veškerá občanská vybavenost se nachází ve městě Jindřichův Hradec vzdáleného 8 km od obce Dolní Lhota. Nemovitost díky své poloze je vhodná jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci.. Technický stav : dobrý Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : odhadem 170 m2


15

Plocha parcely : 1603 m2 Nabídková cena : 2 680 000,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

5+kk

kolna, venkovní úpravy/ne

1016

dobrý po celkové rekonstrukci

RD – obec Dolní Pěna, kmenová část obce Dolní Pěna

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

RD – obec Dolní Skrýchov, kmenová část obce Dolní Skrýchov

5+1

venkovní úpravy/garáž

846

dobrý

2

RD – obec Blažejov, kmenová část obce Blažejov

5+kk

zahradní domek, venkovní úpravy/ parkovací stání

1759

novostavba z roku 2010

3

RD – obec Dolní Lhota, kmenová část obce Dolní Lhota

5+1

altán s posezením, venkovní úpravy/ ne

1603

dobrý

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

K6

Celkov Vliv Úvaha ý stav pozem a ku názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

3 749 000

0,85

3 186 650

1,00

1,10

1,00

1,00

0,95

1,00

1,045

3 049 426,-

2

3 960 000

0,85

3 366 000

1,00

1,00

1,00

1,10

1,11

1,00

1,221

2 756 757,-

3

2 680 000

0,85

2 278 000

0,90

1,05

1,00

1,00

1,08

0,95

0,970

2 349 495,-

Celkový průměr

Kč

2 718 560,-

Minimum

Kč

2 349 495,-

Maximum

Kč

3 049 426,-

55 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší


16 Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

Poznámka : Porovnávací hodnota je provedena bez započtení věcných břemen a dalších případných omezení např. příjezd, které jsou vyčísleny samostatně.

2.3

Výpočet ceny věcného břemene ( služebnosti ) práva užívání

2.3.1 Obecně Právo věcného břemene ( služebnosti ) obecně upravuje nový občanský zákoník. Věcná břemena resp. služebnosti představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí takto : Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy … a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. pronájem některých pozemků /. Nájemné z pronájmu objektů pro bydlení není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran. 2.4.2 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Vlastnické právo k nemovitosti s sebou přináší mj. i užitek. ten je realizován přímo využitím nemovitosti vlastníkem nebo prostřednictvím pronájmu a výnosů ve formě nájemného. Věcné břemeno spočívající v právu bezplatného bydlení dočasně omezuje jednu nebo druhou formu užitku z vlastnického práva vyplývající. Toto věcné břemeno způsobuje povinnému ( vlastníku nemovité věci ) dočasnou újmu a sice prostřednictvím snížení výnosů ( užitku ) z nemovitosti např. bytu či jiného prostoru nebo rovnou celé nemovitosti. Při výpočtu hodnoty tohoto věcného břemene je nutno uvažovat se zohledněním určitých požadavků, aby zjištěná hodnota odrážela tržní zohlednění tzn. : - korektně stanovit výši roční újmy povinného Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

17

- zohlednit stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života tzn. stanovit délku trvání věcného břemene - zohlednit časovou hodnotu peněz stanovením diskontní míry Výše roční újmy povinného Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Oprávněný z věcného břemene může užívat bez omezení všechny oceňované nemovitosti. Užívání nemá ve smlouvě uvedené jako "výlučné", na druhou stranu může obdobné právo poskytnout i členů své domácnosti. Povinný z věcného břemene tudíž prakticky nemůže oceňované nemovitosti, což je jednoznačná újma povinného, pronajmout. Možné obvyklé nájemné, jako újma povinného, bylo stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a bylo stanoveno znalcem ve výši 15 000,- Kč/celý areál/měsíc. Oprávněný z věcného břemene pan Jiří Sláma se bude dle smlouvy na základě vzájemné dohody spolupodílet na zachování a opravách nemovitostí dle míry spoluužívání. Konkrétní částka není ve smlouvě uvedena a nebyla znalci sdělena ani vlastníkem při místním šetření. Uvažovaná částka s podílem oprávněného na opravy a provoz nemovitých věcí byla znalcem pro výpočet stanovena na základě odborného odhadu. Zohlednění stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života Oprávněný z věcného břemene pan Jiří Sláma je ke dni ocenění 57 let stár. Ve výpočtu znalec provedl posouzení dalšího trvání věcného břemene užívání oceňovaných nemovitých věcí, jelikož právo užívání zaniká úmrtím oprávněného. Jak je výše uvedeno oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí a v případě, je-li věcné břemeno zřízeno určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Tato úprava je platná především v případě zjišťování hodnoty věcného břemene pro daňové účely. Jelikož je úkolem znalce zjistit tržní ( obvyklou ) cenu věcného břemene, která zatěžuje oceňované nemovitosti, je nutné provést úvahu o skutečné reálnosti doby trvání věcného břemene. Při posuzování další doby trvání věcného břemene použit znalec údaje ČSÚ ( českého statistického úřadu ) o střední délce života ( naděje dožití ), která vyjadřuje počet roků, který v průměru ještě dožije osoba právě x-letá za předpokladu, že po celou dobu jejího dalšího života se nezmění vymírání, zjištěný úmrtnostní tabulkou, zkonstruovanou pro daný kalendářní rok. Z úmrtností tabulky vydané ČSÚ pro muže v ČR vyplývá : - rok 2010 – muž ve věku 57 let by měl mít před sebou ještě 20,94 let - rok 2014 – muž ve věku 57 let by měl mít před sebou ještě 21,93 let Poznámka : Ve výpočtu nutno použít data k roku 2014, protože novější data nejsou ještě zpracovány. Z těchto údajů se vychází i při výpočtech doživotních předlhůtních důchodů, které jsou takovým analogickým výpočtem použitelným i při zjišťování dalšího dožití u výpočtu hodnoty věcných břemen. Proměnná ax ( viz příloha Hodnoty proměnných ax ) v tomto výpočtu představuje zásobitel pro doživotní předlhůtní důchod se zohledněním příslušných úmrtnostních tabulek ( další léta dožití ) a počtu pravděpodobností. Jedná se složitější výpočet, který je pro různá časová období, různé regiony, zvlášť pro muže a ženy, zpracován v tabulkách. Znalec má k dispozici hodnotu proměnné ax pro rok 2010. Z této tabulky je zřejmé, že pro muže věku 57 let je hodnota proměnné ax = 12,681 tj. že roční užitek bude násoben právě touto zjištěnou hodnotou zohledňující další dožití oprávněného i s přihlédnutím Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

18

k počtu pravděpodobnosti. Takže nikoli 21,93 let resp. 20,94 let dalšího života, ale méně o část zohledňující právě pravděpodobnostní počet. Pro rok 2016 ( s vysvětlením k roku 2014 - viz výše ) je možno provést přepočet pomocí výše uvedených údajů střední délky života, ze kterých vyplývá, že střední délka života se prodlužuje a tím se zvyšuje i hodnota násobku ročního užitku : ax ( pro rok 2016 s údaji pro dostupný rok 2014 ) = 21,93/20,94 x 12,681 = 13,281 let Takto zjištěná hodnota násobku ročního užitku vyjadřuje pravděpodobnost doby dalšího trvání existence věcného břemene s ohledem na věk oprávněného. Zohlednění časové hodnoty peněz Znalcem byla ve výpočtu zohledněna diskontní míra ve výši 5 %, což je u obdobných typů nemovitostí zcela běžná a užívaná hodnota. Cena ( hodnota ) věcného břemene bude zjištěna jako součin ročního užitku ( újmy ) povinného a hodnotou násobku ročního užitku výše zjištěného znalcem ve výši 13,281. 2.3.3 Výpočet hodnoty věcného břemene práva bytu Druh břemene

Právo doživotního užívání oceňovaných nemovitostí – oprávněný pan Jiří Skála

Výpočet roční ho užitku oprávněné osoby Nájemné jednotkové dosažitelné dle výpočtu Výměra bytu zatížená věcným břemenem Měsíční dosažitelné nájemné

Kč/m2 zaokrouhleno

m2

nebylo zjišťováno

Měsíčně

Kč

15 000,00

Ks

x 12

Ročně

Kč

180 000,00

N

Kč

180 000,00

NZO/měsíc

Kč

Počet měsíců Roční dosažitelné nájemné / užitek / Nájemné roční celkem Náklady dle odborného odhadu znalce - oprávněný se spolupodílí

2 000,-

Počet měsíců Náklady dle odborného odhadu znalce - oprávněný se

Ks NZO/rok

x 12

Kč

spolupodílí Roční užitek oprávněného z věcného břemene

-

24 000,U

Kč

156 000,-

Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č.151/1997 Sb. Lze zjistit užitek ze smlouvy ?

ne

Výše ročního užitku ze smlouvy

-

Kč

-

Je roční užitek ze smlouvy o více než 1/3 nižší než cena

-

Kč

ne

Kč

po dobu života

obvyklá ? Uvažovaná výše ročního užitku Počet let užívání práva dle smlouvy

z roků

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet – stanoven znalcem výše násobku ročního užitku

156 000,Kč

*

13,281

Obvyklá cena věcného břemene práva užívání oceňovaných nemovitých věcí ke dni ocenění

Cvb

Kč

2 070 000,- Kč

/ zaokrouhleno /


19

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje a v takovém případě je možno odhadnout tržní hodnotu nemovitostí a k tomu je možné použít ji jiné metody stanovení ceny tj. např. metodu nákladovou či výnosovou. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 7 leží v zastavěné části obce Dolní Pěna v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby převážně izolovaných rodinných domů. Objekt je v dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci dokončené v roce 2006. Běžná údržba je prováděna v potřebném rozsahu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v pouze v základním rozsahu ( obecní úřad, autobusová zastávka, hřiště, hospoda apod. ). Kompletní občanská vybavenost je v sousedním městě Jindřichův Hradec.


20

Nemovitosti leží v zátopové oblasti s vyšším rizikem vzniku povodně zóny 3 ( dle klasifikace rizika od pojišťovny Kooperativa a.s. ). Poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti, bez uvažování závad, je v místě spíše průměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. Výraznými nedostatky ( závadami ), které mají zcela zásadní vliv na tržní hodnotu a na prodejnost nemovitých věcí, jsou : - existence věcného břemene doživotního bydlení a užívání oceňovaných nemovitých věcí pro oprávněného pana Jiřího Skálu vč. stejného oprávnění členům své domácnosti ( přesný rozsah - viz smlouva o vypořádání zúženého SJM v příloze ) - právně nezajištěný přístup a příjezd k oceňovaným nemovitým věcem. Přímý a jediný přístup a příjezd k oceňovaným stavbám a pozemkům je přes pozemek parcela č. 1074/28 - ostatní plocha, která je ve vlastnictví privátního subjektu. V tomto pozemku jsou navíc umístěny i přípojky vedoucí k rodinnému domu ( bližší lokalizace přípojek nebylo možno provést ). Není ani uzavřena žádná dohoda mezi vlastníkem tohoto pozemku tvořící příjezd a vlastníkem oceňovaných nemovitostí o užívání pozemku. - existence předkupního práva na oceňované nemovité věci pro oprávněného pana Jiřího Skálu. Bližší podmínky předkupního práva nejsou blíže dojednány Dle vyhodnocení znalce je možno obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí odhadnout s ohledem na cenu porovnávací, bez zohlednění výše uvedených závad, ve výši 2,6 mil. Kč. Od takto odhadnuté obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí je nutno odečíst hodnotu odhadnutých závad spočívající v nezajištěném příjezdu k oceňovaným nemovitým věcem a o hodnotu věcného břemena práva užívání. Cenu závady nezajištěného příjezdu je možno pouze odhadnout, nelze provést samostatný výpočet. Lze usuzovat z ceny pozemku tvořící možný a jediný příjezd. Výměra pozemku parcela č. 1074/51 je 187 m2 což při ceně 634,- Kč/m2 ( viz výpočet ceny oceňovaného pozemku ) představuje možnou tržní hodnotu pozemku cca 119 tis. Kč. Kč. Připočteme-li k uvedené hodnotě i přirážku, která by zohledňovala zatěžování vlastníků oceňovaných nemovitostí při vyřizování těchto záležitostí o odhadovaných 35 %, je možná hodnota závady ve výši cca 160 tis. Kč. Zároveň je nutno od odhadnuté obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí odečíst i hodnotu závady věcného břemena práva užívání ve výši 2 070 tis. Kč zjištěné výše provedeným výpočtem. Cenu závady předkupního práva nelze, z předaných podkladů a ze známých skutečností, empiricky vyčíslit. O hodnoty výše uvedených závad je nutné odhadnutou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí ponížit. Odhady cen oceňovaných nemovitých věcí včetně odhadu ceny závad je provedena v níže zpracované tabulce. Závěrem je možno též konstatovat, že zájem o oceňované nemovité věci, ze strany potenciálních kupců za dané existence uvedených závad, a prodejnost bude minimální až nulová.

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění bez ceny věcného břemene Reprodukční cena

cena 4 106 420,- Kč


21

Věcná hodnota / časová cena /

2 922 220,- Kč

Výnosová hodnota

není zjišťována

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

2 718 560,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

2 700 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 27 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 7, která je součástí pozemku v části obce Dolní Pěna a pozemek parcela č. 347/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsané na LV 230 pro katastrální území Dolní Pěna a obec Dolní Pěna a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec odhaduji ke dni ocenění 2 700 000,- Kč slovy : dvamiliónysedmsettisíckorunčeských 2. Obvyklá cena závady tj. věcného břemene ve prospěch oprávněného pana Jiřího Slámy, č.p. 7, 377 01 Dolní Pěna spočívající v doživotním užívání oceňovaných nemovitých věcí odhadnutá dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 2 070 000,- Kč slovy : dvamiliónysedmdesáttisíckorunčeských 3. Obvyklá cena závady tj. právně nezajištěného příjezdu k oceňovaným nemovitostem odhadnutá znalcem činí ke dni odhadu 160 000,- Kč slovy : jednostošedesáttisíckorunčeských 4. Obvyklou cenu výše oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 27 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 7, která je součástí pozemku v části obce Dolní Pěna a pozemek parcela č. 347/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsané na LV 230 pro katastrální území Dolní Pěna a obec Dolní Pěna a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec po odpočtu hodnot výše uvedených závad zatěžujících oceňované nemovité věci ( viz bod 2 a 3 závěru ) odhaduji ke dni ocenění 470 000,- Kč slovy : čtyřistasedmdesáttisíckorunčeských 5. Jiné závady či jiná jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.


22

v Českých Budějovicích dne 30.3.2016

Ing. Michal Sirový

Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 230 1x kopie katastrální mapy 1x koeficienty proměnných pro výpočet hodnoty věcných břemen


23

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2621 - 22/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 22/16.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/QEN/2014-RE.

České Budějovice 30. března 2016

Ing. Michal Sirový


24

FOTODOKUMENTACE

uliční pohled na RD č.p. 7

pohled na RD č.p. 7 ze zahrady

zahrada parcela č. 347/2 za domem Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

25

kuchyně v 1.NP

koupelna v podkroví

pokoj v podkroví


16

Recommend Documents