ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.600 – 27/16 o cen v ase a míst obvyklé pozemk p. . 387/18; 474/1,17,21,23,28; p. . 511/5; 521/1; 563/6,23; 663/61,62 situovaných v katastrálním území Hylváty (775339); obci Ústí nad Orlicí (579891), okrese Ústí nad Orlicí (CZ 0534), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 416 Vlastníci oce ovaných pozemk :
Abraham Ermin, Klaricova 865/15; eské Bud jovice 3 370 04 eské Bud jovice
- podíl 1/3
Abraham Roman, Polní 102, Žichlínské P edm stí, 563 01 Lanškroun
- podíl 1/3
Ondrá ková Monika, Blažkova 1118, 562 06 Ústí nad Orlicí
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
- podíl 1/3
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3664/15-52 ze dne 27.11.2015
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (COMA s.r.o. Masarykova 8; Poli ka)
Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060 Posudek obsahuje:
16 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 26.3.2016
-2-
1.00. ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. . 387/18; 474/1,17,21,23,28; 511/5; 521/1; 563/6,23; 663/61,62 situovaných v katastrálním území Hylváty, obci Ústí nad Orlicí, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 416.
1.02.
Vlastníci oce ovaných pozemk :
Abraham Ermin, Klaricova 865/15; eské Bud jovice 3 370 04 eské Bud jovice
- podíl 1/3
Abraham Roman, Polní 102, Žichlínské P edm stí, 563 01 Lanškroun
- podíl 1/3
Ondrá ková Monika, Blažkova 1118, 562 06 Ústí nad Orlicí
1.03.
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
- podíl 1/3
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3664/15-52 ze dne 27.11.2015
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (COMA s.r.o. Masarykova 8; Poli ka)
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod,, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák; .j. 050 EX 3664/15-52 ze dne 27.11.2015 - internetové výpisy z K.N. L.V. 416 - snímky kat. mapy, k.ú. Hylváty - ostatní písemnosti - fotodokumentace
-3-
1.06.
osobní prohlídka pozemk vyhláška ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. a vyhlášky .345/2015 Sb. platné od 1.1.2016 dále jen „Vyhláška“
Ocen ní se provádí ke dni 26.3.2016.
2.00. NÁLEZ Oce ované pozemky jsou situovány v katastrálním území Hylváty, obci Ústí nad Orlicí, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. .416. Vlastnické právo je vyzna eno v podílech 1/3 pro p. Ermina Abraháma, Romana Abraháma a Moniky Ondrá kové. Pozemky p. . 387/18; 563/6,23 jsou vedeny v K.N. v druhu lesní pozemek. Pozemky p. . 663/61,62 v druhu vodní plocha. Pozemky p. . 474/1,17,23,28 v druhu orná p da. Pozemek p. . 474/21 v druhu zahrada. Pozemek p. . 511/5 v druhu ostatní plocha. Pozemek p. . 521/1 v druhu trvalý travní porost. Oce ované pozemky se nalézají ve t ech místech kat. území Hylváty. Ve zp sobu ochrany nemovitosti mají pozemky evidované za azení jako rozsáhlá chrán ná území. Omezení vlastnického práva je vyzna eno ve form exeku ního p íkazu k prodeji podílu pozemk v etn zahájení exekuce. Dále u pozemk p. . 474/31,32 je vyzna eno v cné b emeno ch ze a jízdy a vedení inž. sítí. Pozemek p. . 387/18 vedený v druhu lesní pozemek navazuje na parcelu p. . 521/1 je áste zatravn ný a zarostlý náletovým a smíšeným listnatým porostem. Pozemek p. . 521/1 je vedeny v druhu trvalý travní porost a je zarostlý neudržovaným travním porostem a náletovou trvalou zelení. Situovaný je tento pozemek sm rem k vodote i (potok). Pozemky p. . 663/61,62 jsou vedeny v druhu vodní plocha a tvo í p echod mezi parcelou p. . 521/1 a vodote í. Pozemky p. . 563/6,23 jsou vedeny v druhu lesní pozemky a dopl ují užívání velkého lesního pozemku p. . 563/5, který je ve vlastnictví jiných fyzických osob. Druhé místo v katastrálním území Hylváty reprezentuje parcela p. . 511/5 vedená v druhu pozemku ostatní plocha se zp sobem využití neplodná p da a dopl uje zpevn nou komunikaci v bytové zón . etí lokalitou v k.ú. Hylváty tvo í pozemky p. . 474/1 vedený v druhu orná p da. Tento pozemek je bez porostu a v obci Ústí nad Orlicí je vy len n jako pozemek pro individuální výstavbu R.D. Pozemek p. . 474/23 rozši uje parcelu p. . 474/1 sm rem k mostovému p eklenutí hlavní železni ní tratí vedené v bezprost ední blízkosti t chto pozemk . Pozemek p. . 474/28 vedený v druhu orná p da prodlužuje zúženou plochu parcely p. . 474/1.
-4-
Pozemek p. . 474/17 je veden také v druhu orná p da a dopl uje prostor mezi obecní komunikací a pozemkem p. . 474/16 s rodinným domem .p. 477 rodiny Veselských na parcele p. . 1003 v ulici ebovské. Pozemek p. . 474/21 je veden v druhu zahrada a dopl uje užívání pozemku p. . 1006 se stavbou garáže ve vlastnictví p. Krouhlík Frimlové Markéty. Obec Ústí nad Orlicí je okresním m stem v kraji Podorlicka v údolí na soutoku ek Tichá Orlice a ebovky. Leží v nadmo ské výšce 350 m, 150 km východn od Prahy. Ve m st žije 14.322 obyvatel, kte í mohou využívat veškeré rozvody inž. sítí i objekty ob anské vybavenosti. Ve m st jsou autobusové zastávky, MHD i železni ní stanice. Ve m st se nachází velký sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem s um lým trávníkem. K dispozici je krytý plavecký bazén, kluzišt a bowlingové centrum. Obec Ústí nad Orlicí spravuje katastrální území ernovír Dolní a Horní Houžovec, Hylváty, Kerhartice, Knapovec a Old ichovice. Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) pozemk p. . 387/18; 474/1,17,21,23 a 28; 511/5; 521/1; 563/6,23 a 663/61,62 situovaných v kat. území Hylváty; obci Ústí nad Orlicí.
-5-
3.00. POSUDEK A) Administrativní cena
3.10. Pozemky 3.11. Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk (§ 3 a § 4 „Vyhlášky“) parcely p. . 474/1,17,21,23,28 katastrální území:
Hylváty (775339)
obec:
Ústí nad Orlicí (579891)
okres:
Ústí nad Orlicí (CZ 0534)
kraj:
Pardubický
druh pozemku:
pozemky ur ené pro individuální výstavbu rodinných dom
vým ra:
2.883 + 52 + 7 + 62 + 73 = 3.077 m2
zp sob ochrany:
rozsáhlé chrán né území 740,- K /m2
ZC – p íloha .2, tab. .1 „Vyhlášky“ ZCU – základní cena upravená stavebního pozemku k tomuto ú elu ur ená rozhodnutím SÚP a dále pozemk v jednotném funk ním celku ZCU = ZC x I I = IT x Io x IP IT - Index trhu
p íloha .3; tab. .1 „Vyhlášky“
Znak Pi
Název znaku Situace na díl ím trhu
1.
Kvalitativní pásma íslo
Popis pásma
II
nabídka odpovídá poptávce
Hodnota
0,00 s nemovitými v cmi
2.
3.
4. 5.
III
Vlastnické vztahy
pozemek ve spoluvlastnictví
Zm ny v okolí s vlivem na
I
prodejnost
negativní (probíhající výstavba)
Vliv právních vztah na
I
prodejnost
negativní (prodej podílu pozemku)
Ostatní neuvedené
II
bez dalších vliv
-0,01
-0,05
-0,04 0,00
zóna se zanedbatelným 6.
Povod ové riziko IV
nebezpe ím výskytu záplav
1,00
5
Index trhu:
IT = P6 x (1 +
0,900
Pi )= 1,00 x 0,900 i=1
Io - Index omezujících vliv pozemku
p íloha .3; tab. .2 „Vyhlášky“
Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
íslo
Popis pásma
Hodnota
II
tvar bez vlivu na využití
0,00
IV
svažitost terénu pozemku do 15 %
0,00
III
neztížené základové podmínky
0,00
III
chrán ná krajinná oblast
-0,03
Geometrický tvar 1.
pozemku a velikost pozemku
2.
3.
4.
Svažitost pozemku a expozice Ztížené základové podmínky Chrán né území a ochranná pásma
5. 6.
Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené
I
bez omezení užívání
0,00
II
bez dalších vliv
0,00
6
Index omezujících vliv pozemku: IO = 1 +
0,970
Pi
i=1
IP -
index polohy
p íloha .3; tab. .3 „Vyhlášky“ Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
íslo
Popis pásma
Hodnota
1.
Druh a ú el užití stavby
If
Reziden ní stavby v obcích nad 2000
1,00
I
Reziden ní stavby
+0,04
III
Okrajové ásti obce
-0,05
evažující zástavba 2.
v okolí pozemku a životní prost edí
3.
Poloha pozemku v obci
Možnost napojení 4.
pozemku na inž. sít ,
I
Pozemek lze napojit na všechny sít v obci
0,00
které jsou v obci 5.
Ob anská vybavenost
II
v okolí pozemku 6.
7.
Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava
III
III
V okolí nemovitosti je áste dostupná ob anská vybavenost íjezd po nezpevn né komunikaci, špatné parkovací možnosti Zastávka do 200 m v etn MHD
-0,01
-0,05
0,00
Poloha pozemku nebo 8.
stavby z hlediska
Bez možnosti komer ního využití
II
stavby na pozemku
komer ní využitelnosti
0,00
9.
Obyvatelstvo
II
Bezproblémové okolí
0,00
10.
Nezam stnanost
II
Pr
0,00
11.
Vlivy ostatní neuvedené
II
Bez dalších vliv
rná nezam stnanost
0,00
11
Index polohy: IP = P1 x (1 +
0,930
Pi) = 1,00 x 0,930 i=2
I = IT x Io x IP = 0,900 x 0,970 x 0,930 = 0,81189 zaokrouhleno na t i desetinná místa
0,812
ZCU = 740,- K /m2 x 0,812 = 600,88 K Ocen ní stavebních pozemk p. . 474/1,17,21,23,28: 3.077 m2 x 600,88 K =
3.12. Zem
1.848.907,76 K
lský pozemek (§ 6 „Vyhlášky“)
parcela p. . 521/1 BPEJ 3.282 m2 74 410 2.982 m2 76 811 základní cena: 74 410 – 5,57 K /m2 76 811 – 1,33 K /m2 úprava základních cen zem
lských pozemk :
(p íloha .5 „Vyhlášky“) pol. .1.6.1. obce s po tem 10-25 tis. obyvatel -území obce
+ 120 %
-9Ocen ní zem
lského pozemku p. . 521/1:
5,57 K /m2 x 2,20 x 3.282 =
40.217,63 K
1,33 K /m2 x 2,20 x 2.982 =
8.725,33 K
celkem
48.942,96 K
3.13. Lesní pozemky (§ 7 „Vyhlášky“) parcely p. . 387/18; 563/6,23; vým ra: 450 + 32 + 106 = 588 m2 druh pozemku: lesní pozemek základní cena lesních pozemk podle souboru lesních typ (K /m2):
6,73 K /m2
(p íloha .6 „Vyhlášky“) Ocen ní lesních pozemk : 588 m2 x 6,73 K /m2 = Odhad ceny lesních porost :
3.957,24 K 6.000,- K
3.14. Pozemek vodní plochy (§ 8 „Vyhlášky“) Koryto vodního toku, které není stavbou. parcely p. . 663/61,62
vým ra: 347 + 183 = 530 m2
druh pozemku: vodní plocha zp sob využití: koryto vodního toku um lé ZC – základní cena dle § 3 „Vyhlášky“
- 740,- K /m2
p íloha .2, tab. .1 „Vyhlášky“ zadaný koeficient: 0,06 ZCU = ZC x 0,06 = 740,- K /m2 x 0,06 = 44,40 K /m2 44,40 K /m2 > 10,- K /m2 platí dle § 8 odst.5 „Vyhlášky“
-10Ocen ní pozemku vodní plochy 530 m2 x 44,40 K /m2 =
23.532,- K
3.15. Jiný pozemek (§ 9 „Vyhlášky“) parcela p. . 511/5;
vým ra: 1.027 m2
druh pozemku: ostatní plocha zp sob využití: neplodná p da zp sob ochrany: rozsáhlé chrán né území zadaný koeficient: 0,04 ZC – základní cena dle § 3 „Vyhlášky“ - 740,- K /m2 p íloha .2, tab. .1 „Vyhlášky“ snížení ZC s p ihlédnutím k situování v rozsáhlém chrán ném území: 0,50 Ocen ní jiného pozemku: 1.027 m2 x 740,- K /m2 x 0,04 x 0,50 = 15.199,60 K
-11-
CELKOVÁ REKAPITULACE (administrativní cena) 3.10. POZEMKY
3.11. Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk 3.12. Zem
lský pozemek
(§ 3 a § 4 „Vyhlášky“)
1.848.907,76 K
(§ 6 „Vyhlášky“)
48.942,96 K
3.13. Lesní pozemky
(§ 7 „Vyhlášky“)
3.957,24 K
3.14. Pozemek vodní plochy
(§ 8 „Vyhlášky“)
23.532,- K
3.15. Jiný pozemek
(§ 9 „Vyhlášky“)
15.199,60 K
3.20. POROSTY 3.21. Odhad ceny lesních porost
6.000,- K zjišt ná cena
1.946.539,56 K
zaokrouhleno dle § 50 „Vyhlášky“ na celé desetikoruny
slovy: jeden milion dev tset ty icet šest tisíc p tset ty icet korun eských
1.946.540,- K
-12B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty
3.30. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou využívány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: 3.30.1.-metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách ( asová cena vystihující reálný technický stav oce ovaných nemovitostí v ase hodnocení). Pro stanovení nákladového ohodnocení pozemku a porost lze využít modifikaci zjišt né administrativní ceny.
3.30.2.-metoda výnosová Vyjad uje schopnost nemovitosti (pozemek a porost) vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. U této metody ocen ní nemovitosti lze využít pouze minimální hodnotu ceny za pronájem pozemku s porostem a to z d vodu nesjednání tržní ceny pronájmu za tento pozemek. Z tohoto d vodu výnosovou metodu i s p ihlédnutím p ípadného zkreslení výsledné zjišt né ceny nevyužívám.
3.30.3.-metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen pozemk nabídnutých k prodeji.
Pro stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. .387/18; 474/1,17,21,23,28; p. . 511/5; 521/1; 563/6,23 a 663/61,62 situovaných v k.ú. Hylváty využívám kombinaci metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací.
-133.30.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) K ocen ní pozemk a porost využívám ceny zjišt né dle platných cenových a právních p edpis – cena administrativní po zaokrouhlení Stavební pozemek p. . 474/1,23,28 (3.018 m2 x 600,- K /m2) Stavební pozemek p. . 474/17,21
(59 m2 x 250,- K /m2)
1.810.800,- K 14.750,- K
(6.264 m2 x
8,- K /m2)
50.112,- K
Lesní pozemky p. . 387/18; 563/6,23
( 588 m2 x
7,- K /m2)
4.116,- K
Pozemek vodní plochy p. . 663/61,62
(530 m2 x 44,- K /m2)
23.320,- K
(1.027 m2 x 15,- K /m2)
15.405,- K
Zem
lský pozemek p. . 521/1
Jiný pozemek p. . 511/5 Lesní porost
6.000,- K
Cena pozemk a porost zjišt ná metodou nákladového ohodnocení
1.924.503,- K
3.30.2. Metoda výnosová (p íjmová) Nevyužívá se s p ihlédnutím k nedostatku relevantních informací o tržním pronájmu podobných pozemk a porost .
3.30.3. Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) Krom údaj o srovnatelných cenách pozemk z databáze znalce využívám údaje z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad zpracovávaných certifikovanými odhadci SCOM na základ jednotné metodiky využívané touto spole ností. Cena takto využívaných pozemk (zastav ná plocha a nádvo í v . ostatních ploch) se v obci Ústí nad Orlicí, kat. území Hylváty bez ovlivn ní výše administrativní ceny dle „Vyhlášky“ pohybuje mezi 300 – 400,- K /m2 . S p ihlédnutím k popsanému charakteru oce ovaných stavebních pozemk stanovuji jejich hodnotu k datu ohodnocení na ástky
-14Pozemky stanovené SÚP jako stavební ur ené pro výstavbu rodinných dom :
400,- K /m2
Pozemky dopl ující užívání stávajících stavebních parcel: zem
lský pozemek
lesní pozemky
250,- K /m2 10,- K /m2 8,- K /m2
pozemek vodní plochy
40,- K /m2
jiný pozemek
10,- K /m2
lesní porost
6.000,- K
-15-
Záv r: Na základ uvedených cen zjišt ných jednotlivými metodami a s p ihlédnutím k charakteru oce ovaných pozemk popsaném v odst. 2.00 „Nález“ tohoto posudku situovaných v katastrálním území Hylváty, obci Ústí nad Orlicí, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 416 stanovuji
cenu v ase a míst obvyklou (tržní) následn a) Pozemky stanovené SÚP m sta Ústí n/Orl. pro výstavbu rodinných dom p. . 474/1,23,28 3.018 m2 x 400,- K /m2
1.207.200,- K
b) Pozemky dopl ující užívání stávajících stavebních parcel p. . 474/17,21 59 m2 x 250,- K /m2
14.750,- K
c) zem lský pozemek p. . 521/1 6.264 m2 x 10,- K /m2
62.640,- K
588 m2 x 8,- K /m2
4.704,- K
d) lesní pozemky
p. . 387/18; 563/6,23 e) Pozemek vodní plochy p. . 663/61,62 530 m2 x 40,- K /m2
f)
Jiný pozemek p. .511/5
1.027 m2 x 10,- K /m2
g) Lesní porost
21.200,- K
10.270,- K 6.000,- K
zjišt ná tržní cena
1.326.764,- K
slovy: jeden milion t ista dvacet šest tisíc sedmset šedesát ty i korun eských
-16-
Podíl 1/3 ve vlastnictví p. Moniky Ondrá kové, Blažkova 1118 562 06 Ústí nad Orlicí (zaokrouhleno)
442.255,- K
slovy: ty ista ty icet dva tisíce dv st padesát p t korun eských
Platnost zjišt né ceny v ase a míst obvyklé tržní: 31.12.2016
íloha: usnesení Exekutorského ú adu H.B. .j. 050 EX 3664/15-52 ze dne 27.11.2015 -výpis z K.N. L.V. 416 -internetové informace o pozemcích -fotodokumentace
