ZNALECKÝ POSUDEK č. 21/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - nebytového prostoru č. 1240/201 a podílu 570/65327 na společných částech domu a pozemcích, vymezeno v budově: Kunratice č.p. 1237, 1238, 1239, 1240, bytový dům, na pozemku 2342/159, 2342/160, 2342/161, 2342/162, 2342/163, 2342/166 (LV 1944), 2342/167 (LV 1944), 2342/168, (LV 1944) 2342/169 (LV 1944) pozemku p.č. 2342/159, 2342/160, 2342/161, 2342/162, 2342/163 s příslušenstvím, LV 2652, a podílu 570/65327 na pozemku p.č. 2342/74, 2342/164, 2342/165 s příslušenstvím, LV 1920, katastrální území Kunratice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 31094/09-102
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 15.01.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - nebytového prostoru č. 1240/201 a podílu 570/65327 na společných částech domu a pozemcích, vymezeno v budově: Kunratice č.p. 1237, 1238, 1239, 1240, bytový dům, na pozemku 2342/159, 2342/160, 2342/161, 2342/162, 2342/163, 2342/166 (LV 1944), 2342/167 (LV 1944), 2342/168, (LV 1944) 2342/169 (LV 1944) pozemku p.č. 2342/159, 2342/160, 2342/161, 2342/162, 2342/163 s příslušenstvím, LV 2652, a podílu 570/65327 na pozemku p.č. 2342/74, 2342/164, 2342/165 s příslušenstvím, LV 1920, katastrální území Kunratice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Nebytový prostor číslo 1240/201 a pozemky Hornomlýnská 1240 110 00 Praha-Kunratice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Kunratice 1 243 201
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.11.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 23.11.2015, LV číslo 2652, k.ú. Kunratice - výpis z KN ze dne 23.11.2015, LV číslo 1920, k.ú. Kunratice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - část prohlášení vlastníka - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2015
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 2652: Bártová Danuše, Dunovského 191/7, Chodov, 14900 Praha 4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bártová Danuše Zahájení exekuce - Bártová Danuše Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 1920: -2-
Baráková Tereza Ing., K Václavce 1237/6, Kunratice, 14800 Praha 4 1269/65327 Bártová Danuše, Dunovského 191/7, Chodov, 14900 Praha 4 570/65327 Berger Tomáš ak. mal., Pod Belvederem 372/2, Kunratice, 14800 Praha 4 1584/65327 Bureš Zdeněk Ing., K Václavce 1237/6, Kunratice, 14800 Praha 4 1455/65327 Bušek Petr MUDr., K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 759/65327 SJM Chaluš Martin Ing. a Chalušová Erika Ing., 1553/65327 Chaluš Martin Ing., Klínovecká 1712/15, Kunratice, 14800 Praha 4 Chalušová Erika Ing., Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 Císař Adam Ing., Jeseniova 1683/71, Žižkov, 13000 Praha 3 1553/65327 SJM Čtrnáct Pavel RNDr. a Čtrnáctová Hana Doc.RNDr. CSc., Zachova 239/14, Krč, 14000 Praha 4 572/65327 Dlouhá Václava Ing., Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 786/65327 SJM Duchoň Milan a Duchoňová Irena, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 1108/65327 Duchoňová Irena, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 857/65327 Eckstein Petr, Náměstí 5. května 2, 25225 Jinočany 615/130654 Elisová Barbora, Boční I 724/29, Záběhlice, 14100 Praha 4 1351/130654 Elisová Karla Doc. MUDr., CSc., Boční I 724/29, Záběhlice, 14100 Praha 4 1351/130654 Endalová Petra Ing., Roháčova 333/19, Žižkov, 13000 Praha 3 282/65327 SJM Filipec Tomáš Ing. a Filipcová Jitka, Petýrkova 1955/3, Chodov, 14800 Praha 4 231/65327 Franc Jiří Ing., Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 1673/65327 Hartman Jan Ing., Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 366/65327 SJM Havlena Zdeněk Ing. a Havlenová Alena, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 1316/65327 SJM Hilgert Luboš Ing. a Hilgertová Štěpánka, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 1428/65327 Hofmann Karel Ing., Třebenice 50, 25208 Štěchovice 253/65327 Holub Josef, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 1367/65327 Janáček Zdeněk, Patočkova 2386/83, Břevnov, 16900 Praha 6 325/65327 Janáčková Soňa, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 592/65327 Jedličková Alžběta Ing., Čirůvková 165/20, Pitkovice, 10400 Praha 10 782/65327 SJM Jirec Aleš Ing. a Jircová Katarína, Nad akáty 1607/6, Kunratice, 14800 Praha 4 826/65327 Juchelková Ludmila, Jana Růžičky 1235/6, Kunratice, 14800 Praha 4 235/65327 Katedo a.s., Ve Slatinách 1, Liberec XVI-Nový Harcov, 46015 Liberec 1198/65327 Kazdová Ludmila, Hrozného 301, Šeberov, 14900 Praha 4 1639/65327 Klak Jan MUDr. Ing., U zeleného ptáka 1150/2, Kunratice, 14800 Praha 4 600/65327 SJM Klak Jan Ing. a Klaková Marie Ing., Břežanská 96, 25245 Ohrobec 517/65327 Kličková Irena Ing., K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 551/65327 Kmoch Marek Ing., U zeleného ptáka 1150/2, Kunratice, 14800 Praha 4 507/65327 Knotek Lubomír, Severovýchodní VI 616/1, Záběhlice, 14100 Praha 4 340/65327 Knotek Martin Ing., Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 913/65327 Kohout Libor, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 1222/65327 Kohout Milan, Zlešická 1851/11, Chodov, 14800 Praha 4 823/65327 Kopřiva Aleš Ing., Nad obcí I 1416/25, Krč, 14000 Praha 4 233/65327 SJM Krbec Svatopluk Ing. a Krbcová Hana Ing., Mojmírovců 1246/34, Mariánské Hory, 70900 Ostrava 1364/65327 SJM Krejča Pavel Ing. a Krejčová Petra Ing., Jana Růžičky 1162/17, Kunratice, 14800 Praha 4 231/65327 -3-
Kugler Petr Ing., Jana Růžičky 1153/3, Kunratice, 14800 Praha 4 306/65327 SJM Kulík Pavel a Kulíková Zuzana MUDr., Kozáková 131/4, Pitkovice, 10400 Praha 10 357/65327 Kuriščák Petr, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 1128/65327 SJM Kutiš Karel a Kutišová Martina, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 1598/65327 Kymlička Michal, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 1141/65327 Langer Milan, Zlešická 1846/1, Chodov, 14800 Praha 4 248/65327 Laudová Irena, Podolské nábřeží 817/30, Podolí, 14700 Praha 4 376/65327 LINIE ARKADA s.r.o., K Václavce 1238/12, Kunratice, 14800 Praha 1086/65327 SJM Mahdalíček Jaroslav JUDr. a Mahdalíčková Elen, Jarníkova 1893/19, Chodov, 14800 Praha 4 723/65327 Novák Jiří, Klírova 1912/12, Chodov, 14800 Praha 4 266/65327 Nussbauer Ladislav Ing., U zeleného ptáka 1161/11, Kunratice, 14800 Praha 4 205/65327 Ortnerová Jaroslava, Kašovice 24, 25163 Strančice 605/65327 Petrović Ivan, K Václavce 1237/6, Kunratice, 14800 Praha 4 1218/65327 Pilvein Josef Ing., K Václavce 1237/6, Kunratice, 14800 Praha 4 167/65327 Pilveinová Janka Ing., Točitá 1729/11, Krč, 14000 Praha 4 167/65327 Pokorná Helena, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 342/65327 Púčik Milan Ing., Zelená 402, 25262 Statenice 804/65327 Punčochář Radek Ing., U zeleného ptáka 1148/6, Kunratice, 14800 Praha 4 231/65327 SJM Řeháček Radovan a Řeháčková Radka, Za Zahradama 52, 25101 Herink 1047/65327 Říčařová Tereza, Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 861/65327 Řihák Miroslav Ing., Terasová 3063/60, Žabovřesky, 61600 Brno 893/65327 Schwarzová Markéta Bc., U zeleného ptáka 1148/6, Kunratice, 14800 Praha 4 359/65327 SPARX spol. s r.o., ul. K. Čapka 2473, 41501 Teplice 541/65327 Stalmach Petr, K Václavce 1237/6, Kunratice, 14800 Praha 152387/16331750 Stalmachová Zuzana Mgr., K Václavce 1237/6, Kunratice, 14800 Praha 4 240363/16331750 STEB, s.r.o. v likvidaci, Liliová 343, Osnice, 25242 Jesenice 1183/65327 Stibůrková Ivana Ing., Hornomlýnská 1239/2, Kunratice, 14800 Praha 4 1558/65327 Straka Michal, U Kunratického lesa 1384/17, Kunratice, 14800 Praha 4 251/65327 Stříbrská Hana MUDr., U zeleného ptáka 1161/11, Kunratice, 14800 Praha 4 1165/65327 Suková Marie, Karlovo náměstí 317/5, Nové Město, 12000 Praha 446/65327 Šindelář Karel JUDr., K oboře 1006, Šeberov, 14900 Praha 4 1447/65327 Šobíšek Petr Ing., Slezská 2310/115, Vinohrady, 13000 Praha 3 1531/65327 Šruc Jiří, Jarníkova 1885/3, Chodov, 14800 Praha 4 251/65327 Štamberská Eva, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 277/130654 Štamberská Marie, Podjavorinské 1605/14, Chodov, 14900 Praha 4277/130654 Štípek Petr Ing., Rybničná 1427/11, 25219 Rudná 1072/65327 Václavíková Vladimíra Ing., K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 1067/130654 SJM Věříš Vladimír JUDr. a Kalinovská Jiřina, Zlešická 1809/12, Chodov, 14800 Praha 4 312/65327 Volák Jan, K Václavce 1238/4, Kunratice, 14800 Praha 4 940/65327 VT - COMPANY, s.r.o., Zvonická 704/6, Dejvice, 16000 Praha 825/65327 Vu Thi Cam, Hráského 1909/9, Chodov, 14800 Praha 1583/130654 Vychodilová Martina Mgr., Náměstí 5. května 2, 25225 Jinočany 615/130654 Vymazal Josef Ing., Hornomlýnská 1240/4, Kunratice, 14800 Praha 4 315/65327 SJM Vymazal Josef Ing. a Vymazalová Marcela, Hornomlýnská 1240/4, Kunratice, 14800 Praha 4 1242/65327 Zapadlo Marek Ing., Nad vinohradem 1812/14, Braník, 14000 Praha 4 572/65327 -4-
SJM Znamenáček Jindřich Ing. CSc. a Znamenáčková Taťana Ing., Jana Růžičky 1153/3, Kunratice, 14800 Praha 4 529/65327 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bártová Danuše Zahájení exekuce - Bártová Danuše Zákaz zcizení Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Hornomlýnská. Jedná se o nebytový prostor v 1.N.P. v bytovém domě, užívaný jako prodejna Tabák. Dům má jedno podzemní a pět nadzemních podlaží a nachází se na rovinatém pozemku. Objekt byl postaven asi v roce 2000. Je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Objekt je v původním stavu. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Z výpisu z KN - LV 2652 je z kapacitních důvodů přiložena pouze první a druhá stránka.
8. Obsah znaleckého posudku LV 2652 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytový prostor číslo 1240/201
LV 1920 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -6-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,080 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,048
LV 2652 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytový prostor číslo 1240/201 Oceňovaný nebytový prostor se nachází v 1.NP budovy. Vybavení jednotky je asi standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtah a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny stavbou. Ocenění proběhlo podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a
Parcelní číslo 2342/159 -7-
Výměra [m2] 173,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 730,00
Cena [Kč] 472 290,-
nádvoří zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem § 2 cen. mapa
2342/160
469,00
2 730,00
1 280 370,-
2342/161
481,00
2 730,00
1 313 130,-
2342/162
176,00
2 730,00
480 480,-
2342/163
348,00
2 730,00
950 040,-
1 647,00 m2
4 496 310,-
Pozemky - zjištěná cena
=
4 496 310,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
4 496 310,-Kč 4 496 310,- Kč
=
4 496 310,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 K. domy vícebytové (netypové) Budova: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 43,93 * 1,00 = 2,17 * 1,00 = 2,41 * 1,00 = 8,52 * 1,00 =
Podlahové plochy nebytového prostoru místnost: záchod: kuchyňka: sklep: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
43,93 m2 2,17 m2 2,41 m2 8,52 m2 57,03 m2
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem sedlová taška pozinkované omítky omítky ano -8-
Hodnocení standardu S S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
teraco kovové
S S X S S S S S S S S S S S S C X
plastové, kov dlažby ústřední 220 V ano ano ano ano ano sporák, kuchyňská linka vana, umývadlo ano ne
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]
Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S C X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
-9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 0,00 0,00 94,40 0,9440
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. Konstrukce, vybavení [%] [%] [%] [%] části celku S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,36 15 175 8,57 0,5451 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 100,00 1,00 18,80 19,92 15 140 10,71 2,1334 2. Svislé konstrukce S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,69 15 140 10,71 0,9307 3. Stropy S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,61 15 110 13,64 0,7652 4. Krov, střecha S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,54 15 60 25,00 0,6350 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,74 15 55 27,27 0,2018 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,31 15 65 23,08 1,6871 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,28 15 45 33,33 1,0932 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,22 15 40 37,50 0,8325 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,18 15 140 10,71 0,3406 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,39 15 65 23,08 0,7824 11. Dveře S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,72 15 65 23,08 1,3202 13. Okna S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,28 15 47 31,91 1,0466 14. Povrchy podlah S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,98 15 35 42,86 2,1344 15. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,51 15 37 40,54 2,2338 16. Elektroinstalace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 15 40 37,50 0,1575 17. Bleskosvod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,50 15 35 42,86 1,5001 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,39 15 45 33,33 1,1299 19. Vnitřní kanalizace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 15 35 42,86 0,1800 20. Vnitřní plynovod S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,22 15 30 50,00 1,1100 21. Ohřev teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,91 15 22 68,18 1,3022 22. Vybavení kuchyní S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,03 15 45 33,33 1,3432 23. Vnitřní hygienické vyb. S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,38 15 40 37,50 0,5175 24. Výtahy Opotřebení: 23,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]
= * * * * =
7 095,0,9390 0,9440 1,2000 2,1000 15 848,59
Plná cena: 57,03 m2 * 15 848,59 Kč/m2 Koeficient opotřebení: (1- 23,9 % /100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
= * = * =
903 845,09 Kč 0,761 687 826,11 Kč 1,048 720 841,76 Kč
Nebytový prostor číslo 1240/201 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
720 841,76 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 4 496 310,- Kč Spoluvlastnický podíl: 570 / 65 327 - 10 -
Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 496 310,- Kč * 570 / 65 327
+
Nebytový prostor číslo 1240/201 - zjištěná cena
=
39 231,81 760 073,57Kč
LV 1920 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou zastavěny stavbou. Ocenění proběhlo podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2342/74
Výměra [m2] 614,00
2342/164
108,00
2 730,00
294 840,-
2342/165
371,00
2 730,00
1 012 830,-
Jedn. cena [Kč/m2] 2 730,00
1 093,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
2 983 890,=
- 11 -
Cena [Kč] 1 676 220,-
2 983 890,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 2652 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytový prostor číslo 1240/201
986 461,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
986 461,50 Kč
LV 2652 celkem
986 461,50 Kč
LV 1920 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
2 983 890,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
2 983 890,- Kč
LV 1920 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
2 983 890,- Kč 570 / 65 327 26 035,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 012 496,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen LV 2652 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytový prostor číslo 1240/201
760 073,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
760 073,60 Kč
LV 2652 celkem
760 073,60 Kč
LV 1920 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
2 983 890,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
2 983 890,- Kč - 12 -
LV 1920 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
2 983 890,- Kč 570 / 65 327
Výsledná cena:
26 035,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
786 109,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
786 110,- Kč
slovy: Sedmsetosmdesátšesttisícjednostodeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v - 13 -
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej obchodního prostoru 30 m2 Na strži, Praha 4 - Krč 600 000 Kč (20 000 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivní prodej jednoduché trvalé stavby v lukrativním centru Prahy o celkové výměře 30 m2. Stánek má termo-izolační okna, nerozbitné bezpečnostní dveře, sádrokartonové pohledy, lino, klimatizaci, tepelnou izolaci, konstrukce stánku je tvořena z profilů 50/50 JEKL. Objekt je zkolaudovaný. Stánek stojí na pozemku České pošty, která pozemek bez problémů pronajímá. Objekt je vhodný např. jako prodej květin, zeleniny, trafika, rychlé občerstvení atd. Prodejní stánek stojí na velmi frekventovaném místě. Pro bližší informace či prohlídku kontaktujte makléře. Ev. číslo: 575559. Celková cena: 600 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků Cena za m2: 20 000 Kč Poznámka k ceně: cena včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: 576173 Aktualizace: 08.01.2016 Stavba: Montovaná
- 14 -
Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Užitná plocha: 30 m2 Parkování: 30 Topení: Jiné Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná
2. Prodej obchodního prostoru 120 m2 Na okruhu, Praha 4 - Písnice 2 500 000 Kč (20 833 Kč za m2) Nabízíme k prodeji za příznivou cenu komerční prostory v dobrém technickém stavu. Nově vlastní vstup z ulice, druhý vchod z budovy. Osobní vlastnictví, zajímavá dispozice (viz plánek). Po drobných úpravách je možné prostory využít např. pro obchod, kanceláře, jako ordinace, k hlídání dětí, příp. další využití. Prostor sloužil původně jako snack bar, má celkem 120 m2. Nyní open space s barovým pultem, kuchyňkou, chladícím a mrazící prostorem, chodbou a pánskými i dámskými toaletami. Umístění v přízemí udržované skeletové budovy rekonstruované v r. 2000. Po dohodě možnost dokoupení předzahrádky a pronájem pozemku s několika parkovacími místy. Pomůžeme s vyřízením hypotéky. Jedná se o příjemnou klidnou lokalitu přímo u tenisových kurtů. Zastávka autobusů MHD a budoucí konečná stanice metra D Písnice se nachází ve vzdálenosti 150 m, dobré spojení na metro C Kačerov. Výborná dopravní dostupnost na D1 a jižní okruh. V blízkosti supermarket, anglická škola, školka. Parkování u domu. V posledním patře budovy budou k prodeji i malé byty. Makléřka ráda předloží plánky prostor, sdělí více podrobností a zajistí prohlídku. Celková cena: 2 500 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 8 980,17 Kč měsíčně Cena za m2: 20 833 Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: DS-75 Aktualizace: 29.11.2015 Stavba: Skeletová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 120 m2 Parkování: 10
- 15 -
Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej obchodního prostoru 217 m2 Hornoměcholupská, Praha 10 - Hostivař 5 143 000 Kč (23 700 Kč za m2) Rádi bychom Vám jako přímí majitelé nabídli k prodeji do osobního vlastnictví nebytový prostor 2+kk s velkou terasou 153,1 m2 a s venkovním parkovacím stáním 10,1 m2, v projektu Club Ocean. Celková výměra je 216,8 m2. Prostor je orientován na západní, severní, jižní i východní stranu. Nachází se v posledním, šestém patře skeletového domu s výtahem, který prošel rozsáhlou rekonstrukcí. Dům nabízí pro rezidenty nadstandardní služby jako je recepce, fitness, společná střešní terasa a další. V okolí projektu najdete supermarkety, poštu, lékárnu a OC Hostivař. Pro cestující MHD je lokalita velmi snadno dostupná jak tramvají, tak i autobusem. Club Ocean je velmi vhodný pro mladé lidi, nicméně bychom rádi oslovili také investory. Nepochybujeme, že obliba tohoto typu bydlení bude trvalá a s přibývajícími lety a rozrůstáním hlavního města poroste. Více informací naleznete na stránkách projektu. Průkaz energetické náročnosti je k dispozici v kanceláři. Celková cena: 5 143 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 23 700 Kč Poznámka k ceně: Vánoční cena platná do 15.1.2016. ID zakázky: ATL701a Aktualizace: Včera Stavba: Skeletová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Přízemní Podlaží: 7. podlaží Užitná plocha: 217 m2 Parkování: Doprava: Silnice, MHD Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, - 16 -
zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,0-1,4 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 2652: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bártová Danuše Zahájení exekuce - Bártová Danuše Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 1920: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bártová Danuše Zahájení exekuce - Bártová Danuše Zákaz zcizení Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejich stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí - 17 -
zapsaných na LV 2652:
1 175 000,- Kč zapsaných na LV 1920:
25 000,- Kč Celkem LV 2652 + LV 1920:
1 200 000,- Kč slovy: Jedenmilióndvěstětisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 15.01.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21/16.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 7 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění v domě Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
