16

ZNALECKÝ POSUDEK č. 740 – 26/16 o ceně nemovitých věcí – pozemku parc. č. st. 5 vč. součástí, tj. stavby č. p. 41 na pozemku parc. č. st. 5, zapsaném na LV č. 333 v katastrálním území Lubojaty, obec Bílovec, okres Nový Jičín

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta Horní 729/32 639 00 Brno

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 159 EX 01597/15

Datum místního šetření:

2. 3. 2016

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

2. 3. 2016

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 31. března 2016

Znalecký posudek č. 740-26/16

A. NÁLEZ 1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění nemovitých věcí v ceně obvyklé a to: pozemku parc. č. st. 5 vč. součástí, tj. stavby č. p. 41 na pozemku parc. č. st. 5, zapsaném na LV č. 333 v katastrálním území Lubojaty, obec Bílovec, okres Nový Jičín Znalec ve znaleckém posudku stanoví obvyklou cenu nemovité věci a jejího příslušenství. Cenu obvyklou stanoví s přihlédnutím k příslušenství nemovité věci, věcným břemenům, výměnkům a nájemním či pachtovním právům, které na nemovité věci váznou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, je-li předmětem ocenění více nemovitých věcí. Znalec ve znaleckém posudku jednotlivě vyjmenuje jemu známé věci (nemovité i movité), které tvoří příslušenství nemovité věci. V případě, že takové věci nejsou (nebyly zjištěny), znalec výslovně uvede, že tyto věci nejsou. Znalec ve znaleckém posudku uvede jemu známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. V případě, že na nemovité věci neváznou žádná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, znalec výslovně uvede, že taková věcná břemena, výměnky ani práva nejsou (nebyly zjištěny). V případě, že znalec zjistí, že na nemovité věci vázne věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo, uvede ve znaleckém posudku jemu odpovídající výši nájemného či pachtovného, případně výnosu z věci, které jsou v daném místě a čase obvyklé, a to jednotlivé pro každé zjištěné věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo. Znalec ve znaleckém posudku uvede, kdy byl ohledně nemovité věci vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. V případě oceňování pozemku znalec uvede, zda je na něm zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť a zda na něm může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění). Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 01597/15-056 ze dne 4. 2. 2016 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je v SJM povinné Petry Novákové.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Místní šetření bylo dne 2. 3. 2016, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti znalce. Povinná byla obeslána na doručovací adresu písemnou výzvou k umožnění prohlídky, kterou si nepřevzala, nemovitosti nebyly znalci zpřístupněny, ačkoliv byla povinná přítomna a výslovně odepřela vstup do nemovitosti. Znalci byly povinnou podány částečné informace o nemovitých věcech. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Vnitřní konstrukce a vybavení, jsou pro účely tohoto znaleckého posudku uvažovány jako standardní k danému typu nemovitostí, stáří a opotřebení stanoveno dle odborného odhadu. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi.

2


3.        

4.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 333 ke dni 14. 1. 2016 pro k. ú. Lubojaty, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 01597/15-056 ze dne 4. 2. 2016 Územní plán města Bílovec Informace podané telefonicky pracovníkem stavebního odboru městského úřadu města Bílovec a osadního výboru Lubojaty Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění - Vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí (CERM, s.r.o. Brno, 2016) - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997 - Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 - Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu 14. 1. 2016

LV č. 333 Okres: CZ0804 Nový Jičín Katastrální území: 688096 Lubojaty Obec: 599247 Bílovec A - Vlastník: Podíl SJM Novák Jiří a Nováková Petra, Lubojaty 41, 742 92 Bílovec B - Nemovitosti: Pozemek parc. č. st. 5, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 560 m2, součástí je stavba č. p. 41, rod. dům B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 333 je v části C k nemovitostem zapsáno omezení vlastnického práva - Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiné závady či práva - věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

3


6.

Dokumentace a skutečnost

Zpracovateli byla k dispozici projektová dokumentace, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Vnitřní vybavení a dispozici objektu nebylo možno ověřit.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí -

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

4


Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitých věcí v tomto posudku, tj. pozemku se stavbou RD, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací metodu, která má při ocenění tohoto typu nemovitých věcí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Nemovité věci, stavba rodinného domu č. p. 41 s pozemkem parc. č. st. 5, se nachází v zastavěném území města Bílovec, v místní části Lubojaty, situované cca 3,3 km severovýchodně od centra Bílovce. Okolí je tvořeno zástavbou individuálního bydlení, zastávka autobusu cca 250 m, místní část je vybavena poštou, obchodem, pohostinstvím, MŠ a ZŠ. Město Bílovec spadá do okresu Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Bílovec je také obcí s rozšířenou působností. Obec Bílovec se rozkládá asi dvacet kilometrů severně od Nového Jičína. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Úředně žije v katastru tohoto menšího města zhruba 7520 obyvatel. Bílovec se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Bílovec, Bravinné, Lhotka, Lubojaty, Ohrada, Stará Ves a Výškovice. Město je vybaveno základními a středními školami, sítí obchodů, restauračními a ubytovacími zařízeními, vybavením pro kulturu a sport, nachází se zde nemocnice a ordinace lékařů, domov s pečovatelskou službou. Z technické infrastruktury je zde zavedena obecní kanalizace a vodovod, plynofikace. Dopravní napojení do Nového Jičína, Opavy a Ostravy velmi dobré, ve vzdálenosti do 7 km napojení na dálnici D1, dále spojení autobusovými linkami a železnicí (trasa Bílovec – Studénka, s dalším napojením). Ve vzdálenosti cca 10 km od obce se nachází mezinárodní letiště Leoše Janáčka (Mošnov). Nedaleko severovýchodně leží lázně Klimkovice.

5


Údaje o nemovitých věcech Předmětem ocenění je samostatně stojící stavba rodinného domu č. p. 41 obdélníkového půdorysu, zasazená v rovinném terénu. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu (dle sdělení povinné), s jedním nadzemním podlažím, s neupraveným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt obsahuje 1 byt, je napojen na vlastní studnu, vedení NN, splašky svedeny do žumpy, vytápění ústřední na tuhá paliva. Parkování na vlastním pozemku. Dům je k datu ocenění užíván povinnou. Rodinný dům je postaven na pozemku parc. č. st. 5, nezastavěná část pozemku je užívána jako oplocená zahrada. Při místním šetření a z leteckého náhledu bylo zjištěno, že k RD č. p. 41 je užívána pod společným oplocením i část sousedního pozemku parc. č. 81/1 a 81/2, existence nájemní smlouvy není znalci známa. Přístup k nemovitostem je z veřejné komunikace na pozemku parc. č. 2013/3 v majetku města Bílovec. Příslušenstvím nemovité věci jsou venkovní úpravy, které zahrnují – přípojky IS (elektro), žumpu, studnu, zpevněné plochy (betonová dlažba), oplocení (rámové pletivo, laťový plot) s vraty a vrátky a vedlejší stavba – stodola na parc. č. st. 5. ZP stavby RD č. p. 41:

111,00 m2

Celková výměra pozemků k RD:

560,00 m2

9.

Popis oceňovaných objektů

a) Rodinný dům č. p. 41 na pozemku parc. č. st. 5 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, obsahující jeden byt, údajně částečně podsklepený, jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, s úplným hygienickým zázemím. Konstrukce a vybavení (předpoklad) Objekt je založen na kamenných, příp. smíšených základech. Svislé konstrukce jsou zděné (cihla, příp. kámen), stropy dřevěné trámové, příp. klenba. Střešní konstrukce sedlová, krytina taška pálená a břidlice, klempířské konstrukce plechové. Venkovní povrchy štuková omítka, vnitřní povrchy hladká omítka, keram. obklady v soc. zařízení a kuchyni. Povrchy podlah beton, koberec. Okna jsou plastová, dveře náplňové. Schodiště přímé dřevěné. Zdroj vody ze studny, ohřev vody el. bojlerem, odpady svedeny do žumpy, elektro 220/380V, zemní plyn nezaveden, pouze PB, bleskosvod chybí. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Hygienické vybavení soc. zařízení - v koupelně umyvadlo a vana, WC splachovací, vybavení kuchyní standardní. Rodinný dům pochází dle historických zdrojů (kronika) přibližně z roku 1800. Během životnosti byla prováděna záchovná údržba. Stavba se jeví dle vnějšího ohledání v zanedbaném stavebně technickém stavu, na objektu byla z novějších úprav provedena výměna oken za plastová před 12 lety.

Příslušenstvím nemovité věci: 1)

Venkovní úpravy – IS (elektro), žumpa, kopaná studna, zpevněné plochy (beton dlažba), oplocení (rámové pletivo, laťový plot) s vraty a vrátky.

2)

Vedlejší stavba – stodola na pozemku parc. č. st. 5. Stavba na kamenných základech, zděné konstrukce se sedlovou střechou a krytinou z pálené tašky. Vrata dřevěná, dveře svlakové, okno jednoduché, podlahy pravděpodobně hliněné nebo beton. Ostatní vybavení chybí. Stavba pochází odhadem z období kolem roku 1800.

6


b) Pozemek parc. č. st. 5 Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Lubojaty, obec Bílovec:

Č. parcely

Druh pozemku

Způsob využití

St. 5

Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra [m2]

Způsob ochrany

560

Pozemek parc. č. st. 5 je částečně zastavěn stavbou RD č. p. 41 a vedlejší stavbou stodoly. Nezastavěná část pozemku je užívána jako oplocená zahrada. Při místním šetření a z leteckého náhledu bylo zjištěno, že k RD č. p. 41 je užívána pod společným oplocením i část sousedního pozemku parc. č. 81/1 a 81/2, existence nájemní smlouvy není znalci známa. V místě je možnost napojení na obecní vodovod, plyn a vedení NN. Přístup k pozemku je ze zpevněné veřejné komunikace.

B. OCENĚNÍ

B. 1.

CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 4

Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka

Pi –0,05

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území

0,00

II. Bez vlivu

0,00

7

0,00


Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,950 i=1 5

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na hlediska komerční využitelnosti pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,830 i=2

0,00

1,00

Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10 –0,01 0,00 –0,01 0,00 0,00 –0,01 0,00

a) Rodinný dům č. p. 41 – § 35 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,50 m 111,18 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP vč. zastřešení ((4,40+1,90/2)×(15,50×5,75))+(0,20×15,50×5,75)+((0,50+2, 30+1,00)×(2,10×10,50)) =

578,43 m3

Podlažnost:

(15,50×5,75)+(2,10×10,50) 111,18 / 111,18

= 1,00

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Bílovec Počet obyvatel: 7 500 Základní cena (ZC): 1 546,– Kč/m3

8


Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku –0,05 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85* provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1800 Stáří stavby (y): 216 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13): 0,500 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 773,– Kč/m3 Index trhu (IT): 0,950 Index polohy (IP): 0,830 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 578,43 × 773,– × 0,950 × 0,830 = 352 559,16 Kč Rodinný dům č. p. 41 – zjištěná cena:

352 559,16 Kč

b) Stodola na parc. č. st. 5 – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,863 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:

14,00×7,60

=

9

4,55 m 106,40 m2


Obestavěný prostor OP: 1.NP (4,65+1,35/2) × 14,00×7,60

=

Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné 2. Obvodové stěny – zděné cihelné 3. Stropy – standard 4. Krov – sedlový dřevěný 5. Krytina – pálená taška 6. Klempířské práce – plechové – chybí 7. Úprava povrchů – váp. omítky – chybí 8. Schodiště – chybí 9. Dveře – dřevěné svlakové, vrata 10. Okna – jednoduchá 11. Podlahy – hlína, beton 12. Elektroinstalace – chybí Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 12. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %

566,58 m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Podíl

30 % 70 % 60 % 40 %

1,0000 –0,54 × 1,852 × 1,90 % × 70 % –0,54 × 1,852 × 4,90 % × 40 % –0,54 × 1,852 × 3,80 % –0,54 × 3,10 % –0,54 × 1,852 × 4,90 %

– – – – – =

0,0133 0,0196 0,0380 0,0167 0,0490 0,8634

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8634 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0880 2 253,47 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 566,58 m3 × 2 253,47 Kč/m3

=

1 276 771,03 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 200 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 1 276 771,03 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 085 255,38 Kč 191 515,65 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,950 Index polohy: IP = 0,830 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

191 515,65 Kč 0,789 151 105,85 Kč

Stodola na parc. č. st. 5 – zjištěná cena:

151 105,85 Kč

10


c) Studna – § 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 12,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 5,00 m á 3 810,– Kč/m 2,00 m á 5 200,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + + =

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

1,0000 2,3180 118 658,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 150 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků 100 × 150 / (150 + 10) = 93,750 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 118 658,42 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

100 859,66 Kč 17 798,76 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,950 Index polohy: IP = 0,830 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

17 798,76 Kč 0,789 14 043,22 Kč

Studna – zjištěná cena:

9 750,– 19 050,– 10 400,– 11 990,– 51 190,–

Kč Kč Kč Kč Kč

14 043,22 Kč

d) Pozemek parc. č. st. 5 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Bílovec Název okresu: Nový Jičín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel

11

Oi 0,85 0,85 1,00


4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci

I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn II. Železniční zastávka a autobusová zastávka I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 580,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 398,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

1,00 0,95 1,00

Index trhu: IT = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1 Index polohy: IP = 0,830

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,789 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 314,0220 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 5 zastavěná plocha a nádvoří 560 Pozemek parc. č. st. 5 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 175 852,32 175 852,32 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) a) Rodinný dům č. p. 41 b) Stodola na parc. č. st. 5 c) Studna d) Pozemek parc. č. st. 5 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

352 559,16 Kč 151 105,85 Kč 14 043,22 Kč 175 852,32 Kč 693 560,55 Kč 693 560,– Kč

12


B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující objekty srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Bílovec - Lubojaty a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny srovnatelných objektů.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č.

Lokalita, cena

Velikost, cena (Kč) 4+1 ZP 110 m2 Pozemek 532 m2 1 050 000,00

1 Bílov

1 Bravantice

3+1 ZP 100 m2 Pozemek 598 m2 650 000,00

4+1 ZP 129 m2 Pozemek 575 m2 1 600 000,00

3 Bílovec

5+1 ZP 114 m2 Pozemek 1150 m2 672 000,00

4 Lubojaty

Bílovec – Stará Ves

2x 2+1 ZP 130 m2 Pozemek 1463 m2 672 000,00

Popis Samostatně stojící RD 4+1, část. 1PP, 1NP, hosp. budova. Dům po část. rekonstr. v 2010 (rozvody vody a elektřiny, nové plovoucí podlahy v pokojích a dlažba v chodbě. Nová plastová okna a nová toaleta s dlažbou, vstupní dveře). Dspozice – vstup, chodba, kuchyně, obývací pokoj, 2 ložnice, koupelny a WC. Objekt napojen na obecní vodovod a kanal., plyn, vytápění ÚT plynové. Zdroj – MM reality, 03/2016 Samostatně stojící RD 3+1, část. 1PP,1NP, garáž, skleník. Dům je v původním stavu. Z chodby se vstupuje do obývacího pokoje, kuchyně. Z kuchyně se vstupuje do dvou pokojů, koupelny, WC. Střecha sklonitá, krytina eternit, okna dřevěná dvojitá. Dům je vytápěn ÚT elektřinou, ohřev vody el. bojlerem, napojen na obecní vodovod, odpady do jímky, přípojka plynu. Na zahradě je garáž a skleník. Dům stojí kousek od centra obce. Zdroj – Claris, 03/2016 Samostatně stojící zděný RD 4+1, 1NP, hosp. budova, dílna. Součástí bytu 4+1 je vstupní veranda, předsíň, koupelna s WC a technická místnost. Střecha je sedlová, s eternitem. Část. rekonstrukce - okna (mimo kuchyně) plastová, podlahy zatepleny vč.podlahové krytiny (kuchyň a předsíň - dlažby, pokoje - plovoucí podlahy, ložnice - původní prkenná podlaha), krbová kamna. Voda ze studny (možnost napojení na veřejný vodovod), odpady do kanalizace, plyn, vytápění ÚT plynové. Na zahradě parkovací místo pro 2-3 automobily, udírna, studna. Zdroj Odysea reality, 03/2016 Samostatně stojící RD 5+1, 1PP, 1NP, podkroví, dílna, kůlna. Střecha sklonitá s eternitem, okna dřevěná dvojitá, v koupelně sprcha. Dům je v původním stavu se zanedbanou údržbou, pouze modernizace soc. zařízení. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro, plyn v dosahu, vytápění ÚT na pevná paliva. Zdroj – Dražba 10/2015 (exdražby-prodej ¼, celková cena upravena vzhledem k redukci podílu o 20% v odhadu) Samostatně stojící RD 2x 2+1, 1.NP, dvojgaráž, hospod. budova. Zděná stavba s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem,.V 1.NP se nachází zádveří, chodba a dvě bj 2+1 (v každé je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a toaleta). V podkroví je prostorná půda. Vytápění ÚT s plyn. kotlem, a krbová kamna. Voda z vlastní studny, odpady do septiku, zaveden plyn. K domu náleží garáž pro dvě auta, hospodářská budova. Zdroj – Bart reality, 01/2015

13


Stanovení srovnávací hodnoty

Č.

Cena nabízená (Kč)

Kr

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

Io

1 2 3 4 5

1 050 000,00 650 000,00 1 600 000,00 672 000,00 1 299 000,00

0,80 0,85 0,80 1,00 0,80

1,00 1,02 1,05 1,00 1,02

1,00 1,00 1,03 1,05 1,04

1,10 1,05 1,04 1,00 1,03

1,06 1,04 1,04 1,04 1,03

1,00 1,00 1,05 1,00 1,03

1,00 1,00 1,00 1,10 1,10

1,02 1,03 1,05 1,00 1,02

1,19 1,15 1,29 1,20 1,30

Celkový průměr Minimum

Cena oceň. objektu odvozená (Kč) 706 285,94 481 584,22 992 517,49 559 440,56 799 026,34 707 770,91 481 584,22

992 517,49 Maximum Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy - techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž) K6 koef. úpravy - pozemek K7 koef. úpravy - názor znalce Io Index odlišnosti Io = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 Cena oceň. objektu = cena nabídková × Kr / Io

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Pozemek parc. č. st. 5 vč. stavby č. p. 41 s příslušenstvím

14

707 770,00


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Dle listu vlastnictví č. 333 pro k. ú. Lubojaty v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu,

-

Zahájení exekuce,

-

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

s povinností k Petře Novákové a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1 Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence nájemního a pachtovního práva, předkupního práva, výměnku, věcných břemen či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

15


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

Nemovité věci

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

Pozemek parc. č. st. 5 vč. stavby č. p. 41 s příslušenstvím

693 560,00 Kč

707 770,00 Kč

Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění nemovitých věcí v ceně obvyklé a to: – pozemku parc. č. st. 5 vč. součástí, tj. stavby č. p. 41 na pozemku parc. č. st. 5, zapsaném na LV č. 333 v katastrálním území Lubojaty, obec Bílovec, okres Nový Jičín

Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. V našich podmínkách trhu neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, podíly bývají oproti aritmetickému podílu ještě procentuálně upravovány, s ohledem na výši podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena stanovená porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kladné stránky: - dobrá občanská vybavenost obce (Bílovec) - dopravní dostupnost města autobus. a vlakovou dopravou, blízkost dálnice D1 Záporné stránky: - objekt napojen z veřejných sítí pouze na vedení NN - údržba objektu zanedbaná, vhodná rekonstrukce - horší docházková vzdálenost do centra obce

16


Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitých věcech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí v celkové výši

700 000,00 Kč

Příslušenstvím nemovité věci jsou venkovní úpravy, které zahrnují – přípojky IS (elektro), žumpu, studnu, zpevněné plochy (betonová dlažba), oplocení (rámové pletivo, laťový plot) s vraty a vrátky a vedlejší stavba – stodola na parc. č. st. 5. První užívání stavby bylo započato dle historických zdrojů cca v roce 1800. Na oceňovaném pozemku parc. č. st. 5 je zřízena stavba spojená se zemí pevným základem – rodinný dům č. p. 41, který je součástí pozemku.

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 740-26/16 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 31. března 2016

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 333 pro k. ú. Lubojaty Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

17

FOTODOKUMENTACE

SITUACE

16

Recommend Documents