16

Horní 24, Staré Hodějovice, 370 08 České Budějovice mobil 775 260 150, [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4186- 034/16 o ceně v místě a čase obvyklé objektům hospodářské usedlosti č.p.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

Objednavatel znaleckého posudku:

Česká dražební a realitní společnost s.r.o. 26068001 Žižkova 175/5 37001 České Budějovice

Účel znaleckého posudku:

stanovení tržní ceny pro insolvenční řízení

IČ

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: [email protected] Počet stran: 20 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Ve Starých Hodějovicích 8.2.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny objektů hospodářské usedlosti čp.52 a pozemků dle LV č.226 v k.ú. Husinec.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

hospodářská usedlost č.52 s pozemky Žižkova 52 384 21 Husinec Jihočeský Prachatice Husinec Husinec 1 416

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 820,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. III IV VI I

Pi 0,70 0,60 0,80 1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 262,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2016 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie výpisu z KN katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj KP Prachatice LV č.226 pro k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice - snímek z katastrální mapy pro k.ú. Husinec - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace sdělené objednatelem

5. Vlastnické a evidenční údaje Viz přílohy

6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nebyla předložena žádná stavebně právní dokumentace.

7. Celkový popis nemovité věci hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

-2-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Oceňovaná nemovitost je situována v blízkosti Prokopova náměstí obce Husinec s přístupem po zpevněné komunikaci. Nemovitost je situována jako samostatný soubor staveb na vlastních pozemcích. Je napojena na elektrickou, kanalizační, vodovodní i plynovodní rozvodnou síť. Bývalá usedlost obsahuje obytnou část, s nebytovým prostorem- obchodem v přízemí a hospodářské objekty- chlévy, kolna a stodolu. Ocenění bylo provedeno pouze po prohlídce s veřejného prostranství, jelikož majitelka přes ujišťování o součinnosti neumožnila vstup do objektů.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část- rodinný dům č.p.52 1.1.2. Stodola 1.1.3. Kolna na stroje 1.1.4. Chlévy 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV č. 226

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I V

Pi -0,01 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,990

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

-3-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I

Pi 1,01 0,03

II I

0,00 0,00

I

0,00

V

-0,02

II

-0,01

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,000

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. obytná část- rodinný dům č.p.52 Obytná část hospodářské usedlosti je postavena jako zděná stavba se zastřešením dřevěným sedlovým krovem s taškovou krytinou. Objekt je dlouhodobě neužívaný. Ocenění jednotlivých konstrukcí je provedeno podle zjištění na místě samém. Objekt je ve špatném stavebně technickém stavu, stáří rovněž nebylo doloženo a je stanoveno odborným odhadem na základě zjištění jednotlivých konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přízemí 19,30 * (13,10 + 12,42)/2 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

=

[m2] 246,27 -4-

Ing. Pavel Hušek 2.NP

zn. pos. č.4186- 034/16 19,30 * (13,10 + 12,42)/2

=

246,27

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 246,27 m2 3,12 m 246,27 m2 3,15 m

Název přízemí 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (19,30 * (13,10 + 12,42)/2)*(6,60 + 7,95)/2 zastřešení (19,30 * (13,10 + 12,42)/2)*(4,38/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

= =

Typ NP Z

[m3] 1 791,60 m3 539,33 m3

Obest. prostor 1 791,60 m3 539,33 m3 2 330,93 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně:

mělké založení bez izolace smíšené zdivo dřevěné s podbitím a omítkou krov dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné hladké vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady kamenné náplňové dřevěná špaletová podlahová prkna a keramická dlažba keramická dlažba lokální světelná třífázová chybí ocelové trubky bojler chybí plastové potrubí elektrický sporák s plotýnkami

Hodnocení standardu P S P S S S S P C P S S P P S P P C P C S S C

hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 -5-

Ing. Pavel Hušek 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

zn. pos. č.4186- 034/16 umyvadlo, vana, sprchový kout, WC standardní splachovací chybí

P S C

100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S P S S S S P C P S S P P S P P C P C S S C P S C

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

2 330,93 m3 * 3 026,78 Kč/m3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00

= *

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 3,86 5,20 3,20 0,80 6,20 1,43 0,00 1,06 2,40 3,30 2,39 1,01 1,10 2,02 1,89 0,00 1,38 0,00 0,50 2,80 0,00 2,35 0,40 0,00 68,86 0,6886

1 975,-

* * * =

1,0400 0,6886 1,0000 2,1400 3 026,78

=

7 055 212,31 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 160 = 93,8 % hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

-6-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Obytná část- rodinný dům č.p.52 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Obytná část- rodinný dům č.p.52 - zjištěná cena

* = * = =

0,150 1 058 281,85 Kč 1,000 1 058 281,85 Kč 1 058 281,85 Kč

*

1/1

=

1 058 281,85 Kč

1.1.2. stodola Objekt stodoly je postavený rovnoběžně s obytnou částí a navazuje kolmo na objekt chlévů. Je postaven jako zděná stavba bez stropu. Objekt byl užíván k uložení zemědělských produktů. Opotřebení stavby odpovídá způsobu a době užívání. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Podlaží přízemí

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Plocha 8,97 * 20,98

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží

Zastavěná plocha 188,19 m2 188,19 m2

přízemí Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

649,26 /188,19 188,19 / 1

Konstr. výška 3,45 m

= 3,45 m = 188,19 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (8,97 * 20,98)*(3,45) zastřešení 8,97 * 20,98 * 4,20/2

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

649,26 m3 395,20 m3

Typ NP -7-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Hodnocení standardu P S C S P C C C X C C S C P X C C X X X X X X X C X

mělké založení bez izolace smíšené zdivo chybí dřevěný vázaný pálená taška chybí jednovrstvé vápenné omítky vápenné omítky chybí chybí dřevěná chybí dusaná hlína chybí chybí

chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata:

Obj. podíl [%] P S C S P C C C X C C S

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00


Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,00 -8-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C P X C C X X X X X X X C X

3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 044,46 m3 * 1 811,72 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49,14 0,4914

2 115,0,9390 0,9551 0,9087 0,4914 1,0000 2,1390 1 811,72

=

1 892 269,07 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Stodola - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,167 316 008,93 Kč 1,000 316 008,93 Kč 316 008,93 Kč 1/1

Stodola - zjištěná cena

=

316 008,93 Kč

1.1.3. kolna na stroje Dřevěná kolna pro uložení zemědělských strojů je postavená jako zděná konstrukce a částečně dřevěná konstrukce s jednoduchým opláštěním a zastřešením dřevěným vázaným krovem s taškovou krytinou. Objekt je velmi špatném stavebně technickém stavu. Opotřebení stavby odpovídá době užívání a neprováděné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů)


-9-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Podlaží přízemí

zděná 1271

Plocha 31,45 * 7,20

=





PVP = PZP =

600,07 /226,44 226,44 / 1

= 2,65 m = 226,44 m2


= =

600,07 m3 362,30 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře

mělké založení bez izolace smíšení zdiva jednostranně obíjené dřevěné dřevěný umožňující podkroví pálená krytina chybí jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí chybí

Hodnocení standardu P P P S S S C P P X C C


Část [%] 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 -10-

Ing. Pavel Hušek 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

zn. pos. č.4186- 034/16 chybí chybí dusaná hlína

C C S X C C X X X X X X X C X

chybí chybí

chybí

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):

Obj. podíl [%] P P P S S S C P P X C C C C S X C C X X X X X X X C X

13,10 30,40 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * *


Upravený obj. podíl 6,03 8,39 5,59 13,80 7,00 2,90 0,00 1,79 1,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49,74 0,4974

2 115,0,9390 0,9491 -11-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

* * * * =

962,37 m3 * 2 190,92 Kč/m3

1,0925 0,4974 1,0000 2,1390 2 190,92

=

2 108 475,68 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Kolna na stroje - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,167 352 115,44 Kč 1,000 352 115,44 Kč 352 115,44 Kč 1/1

Kolna na stroje - zjištěná cena

=

352 115,44 Kč

1.1.4. chlévy Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Podlaží přízemí

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271

Plocha 23,50 * 6,47

=




PVP = PZP =

428,75 /152,04 152,04 / 1


= 2,82 m = 152,04 m2


= =


585,37 m3 243,27 m3 -12-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

mělké založení bez izolace smíšené zdivo klenuté dřevěný vázaný pálená krytina hladká ve dvou vrstvách pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky jednovrstvé omítky chybí dřevěné svlakové chybí jednoduchá cementový potěr světelná chybí chybí chybí chybí chybí chybí

Hodnocení standardu P P S S P P P P X C P C P S X P C C C X C X C X C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické

Obj. podíl [%] P P S S P P P P X

10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 1,00


Upravený obj. podíl 4,97 11,78 11,70 6,90 1,29 0,32 2,02 1,43 0,00 -13-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C P C P S X P C C C X C X C X C X

2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

828,64 m3 * 2 719,07 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

0,00 1,10 0,00 1,98 3,20 0,00 3,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49,91 0,4991

2 695,0,9390 0,9634 1,0447 0,4991 1,0000 2,1390 2 719,07

=

2 253 130,16 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Chlévy - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,167 376 272,74 Kč 1,000 376 272,74 Kč 376 272,74 Kč 1/1

Chlévy - zjištěná cena

=

376 272,74 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

-14-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Stanovené procento z ceny staveb:

4,00 %

Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby obytná část- rodinný dům č.p.52 Celkem

Cena stavby 1 058 281,85 Kč 1 058 281,85 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: 4,00 % z ceny staveb

*

1 058 281,85 0,0400

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

42 331,27 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV č. 226 Oceňovaný pozemek je užíván v souladu s evidencí v KN jako zastavěná plocha a zahrada tvořící funkční celek se stavbou. Ocenění je provedeno podle skutečného stavu užívání podle ustanovení § 4 odst.1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Znalci nejsou známy jiné omezující vlivy.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


-15-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,010 = 1,000 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 262,-

Index

Koef.

1,000

Výměra Jedn. cena 2 [Kč/m2] [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha 1 155,00 262,00 § 4 odst. 1 zahrada 1 623,00 262,00 Stavební pozemky celkem 2 778,00 m2 Pozemky dle LV č. 226 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Typ

Název

Pozemky dle LV č. 226 - zjištěná cena

Parcelní číslo st.89 71

=


Upr. cena [Kč/m2] 262,00 Cena [Kč] 302 610,425 226,727 836,727 836,- Kč 1/1 727 836,- Kč

-16-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

Rekapitulace zjištěných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. obytná část- rodinný dům č.p.52 1.1.2. stodola 1.1.3. kolna na stroje 1.1.4. chlévy 1.2. Příslušenství 1.2.1. venkovní úpravy 1. Ocenění staveb celkem

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV č. 226 2. Ocenění pozemků celkem

Celkem

2 872 846,20 Kč

Rekapitulace zjištěných cen, celkem

2 872 846,20 Kč

Zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 872 850,- Kč

C. Ocenění srovnávací metodou Porovnání bylo prováděno na základě průzkumu trhu a porovnáním s archivem znalce. Pro porovnání byly vybrány srovnatelné objekty bydlení a hospodářské usedlostí s pozemky v nejbližší oblasti Prachaticka a ty porovnávány s hodnocenou nemovitostí v místě a čase. V úvahu byl brán fakt, že se jedná o ucelenou nemovitost v odpovídajícím stavebně technickém stavu, jak je popsáno v posudku a že v době ocenění jsou v daných oblastech nabízeny k obchodování srovnatelné nemovitosti. BD Husinec Částečně podsklepený činžovní dům v obci Výrov u Husince s 9 bytovými jednotkami. Zastavěná plocha domu a nádvoří je


-17-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

838m2. K domu náleží zahrada o rozloze 863 m2. V přízemí domu jsou 4 bytové jednotky 2+1, 2+1, 1+1, 1+1, v prvním patře 4+0, 2+1, 2+1, v podkrovi 1+1, 1+0. Bytové jednotky jsou dosud obsazeny nájemníky - komerční roční smlouvy. Celkové roční nájemné 648.000,- Kč. Topení bytů pomocí 2 kotlů, 60 a 20 kWt, na tuhé palivo. Byty jsou vybaveny kamny, polovina bytů má nové rozvody elektřiny, nové rozvody vody ( plast), nový hlavní rozvod elektřiny. V domě jsou velké podkrovní prostory, možnost výstavby dalších dvou podkrovních bytů. Projektová dokumentace je k dispozici. Bezproblémové parkování před domem. Na pozemku se nachází 2 stodoly a sauna, zahrada s bazénem, k zahradě vede zatravněná příjezdová cesta. Polovina bytů má nové rozvody elektřiny, nové rozvody vody ( plast), nový hlavní rozvod elektřiny. Uvedena třída G dle § 7a zák. č. 406/2000 Sb., PENB nepředložen.

Podlahová plocha 1 825 m2 Plocha pozemku 1 701 m2 Cena 6 090 000,- Kč Komerční objekt Prachatice Nabízíme k prodeji dům Zlatá Stezka, který se nachází v historické zástavbě na náměstí města Prachatice. Dům sloužil v minulosti jako bývalý hotel s restaurací, obchodem a recepcí. Nyní tato kulturní památka vyžaduje rekonstrukci. V zadní části je samostatný vchod z boční ulice do bývalé kavárny. V přízemí je vstup do dvou velkých kamenných klenutých sklepů. Pravé přízemí obsahuje velkou restauraci s výčepem, jídelnou, kuchyní, sklady a sociálním zařízením. V zadní části se nachází bývalá kavárna, kuchyňka a toalety. První patro má hned několik prostor, kancelář, byt, koupelna, WC, 5 pokojů se sprchou. Ve druhém patře 10 pokojů a sociální zařízení, v zadní části 5 pokojů se sprchou a WC. Součástí nemovitosti je prostorná půda, vhodná k půdní vestavbě. Topení je elektrické, voda i kanalizace městská. Projekt centrálního městského hotelu čeká! PENB energetické třídy G. Podlahová plocha 750 m2 Plocha pozemku 1 000 m2 Cena

5 500 000,- Kč

Činžovní dům Netolice Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout ke koupi městský řadový rodinný dům o užitné ploše 250 m2 v historické části Netolic, cca 90 m od náměstí v ulici Václavská. V přízemí se nachází prodejna o dvou místnostech a koupelna. V 1. patře je byt o dispozici 3+1 o celkové podlahové ploše 147 m2 z čehož je 14 m2 velká terasa. Jedná se o dům s velkým uzavřeným dvorem se zpevněnou plochou, s možností dostavby dalšího objektu. K dispozici prostorná půda s možností vestavby. Voda obecní, dům je napojen na kanalizaci. Vytápění pomocí vlastního plynového kotle. V roce 1997 proběhla částečná rekonstrukce (nové rozvody topení, vody, elektřiny, plynu, nové betonové podlahy). Dostatek parkovacích míst ve dvorním traktu budovy. Objekt je možné využít na komerční účely i bydlení.

Podlahová plocha Plocha pozemku Cena

250 m2 400 m2

1 999 000,- Kč

Seznam porovnávaných objektů: hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

-18-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

hospodářská usedlost čp.52 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice Název

Výchozí cena (VC) Redukovaná cena (RC)

Kmísta

Kvybavenosti

Knabídky

KUP

Kplochy

Jednotková cena (JC) 6 090 000,00 Kč 5 176 500,00 Kč 4 408,54 Kč 5 500 000,00 Kč 4 950 000,00 Kč 3 131,14 Kč 1 999 000,00 Kč 1 899 050,00 Kč 1 692,61 Kč

BD Husinec 1,00 0,80 Komerční objekt Prachatice 0,90

0,70

0,90

3,71

0,61

0,80

1,52

0,36

Činžovní dům Netolice 0,95

0,80

0,90 0,51 0,14 kde JC = (RC / M) × (Kmísta × Knabídky × Kvybav. × (KUP + Kplochy)/2)

podlahová plocha RD č.p.52, Husinec

m2

celková výměra pozemku dle LV č. 226 minimální jednotková cena průměrná jednotková cena (suma(JC x V) / suma V) maximální jednotková cena

m2

Stanovení porovnávací hodnoty hospod. Usedlosti čp.52 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice vypočtená cena = Porovnávací hodnota

UPpor * PJC

492,57 * 3 077,43 Kč=

Kmísta

zohledněno umístění lokality, dopravní dostupnost, občan. vybavenost apod.

Kvybavenosti

zohledněna vybavenost objektu, vedlejší stavby, venkovní úpravy apod.

Knabídky KUP

zohledněn stavebně technický objektu, stáří

Kplochy

poměr ploch pozemků porovnávaných nemovitostí

poměr užitných ploch porovnávaných nemovitostí

D. Rekapitulace Výsledná cena předmětných nemovitostí v místě a čase obvyklá je stanovena podle porovnání s dříve i současně obchodovanými srovnatelnými nemovitostmi. Nákladové ocenění, tedy stanovení zjištěné hodnoty je provedeno pouze jako podpůrný výpočet s upřesněním a popisem konstrukcí jednotlivých objektů. Porovnávací metoda je dle názoru znalce v čase a místě nejobjektivnější, neboť vychází z aktuálních cen srovnatelných nemovitostí na realitním trhu, když při výpočtu bylo přihlédnuto mj. i k následujícím skutečnostem ovlivňujícím výslednou hodnotu: (1) lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení stavby; (2) jedná se o objekt s dobrým komerčním potenciálem s příslušenstvím, postavený v obci Husinec s dobrým hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice

-19-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4186- 034/16

dopravním spojením na trase silnice č. 145 z Českých Budějovic směr Vimperk, ovšem je třeba uvažovat, s ohledem na celkový pokles nejen na realitním trhu, se ztrátou z výnosů z případných nájmů jednotlivých bytů nebo případného následného prodeje; (3) dle názoru znalce se jedná o objekt s dobrým potenciálem (4) v současném stavu je celý objekt uživatelný a co do vybavenosti na úrovni standardu odpovídající době ocenění;

E. Závěrečná zpráva Na základě objednávky České dražební společnosti s.r.o. ze dne 21.1.2016, jsem vypracoval znalecký posudek o stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí k datu dohodnuté prohlídky. Při zahrnutí zjištěných a předložených skutečností, při uvážení všech pokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, jsem došel k tomuto závěru: Obvyklá celková cena shora popsaných a oceňovaných nemovitostí objektů hospodářské usedlosti č.p.52 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obci Husinec, okr. Prachatice ke dni 28.1 2016 byla stanovena na částku po zaokrouhlení:

1 516 000,- Kč (slovy: jedenmilionpětsetšestnácttisíc korun českých)

Ve Starých Hodějovicích 8.2.2016

Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: [email protected]

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11.10.1995 pod č.j.Spr.1281/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4186- 034/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16013.


-20-

16

Recommend Documents