ZNALECKÝ POSUDEK č. 49/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 18/2, součástí je stavba: Týn nad Bečvou, č.p. 118, rodinný dům, pozemku p.č. 7/2, s příslušenstvím, LV číslo 433, katastrální území Týn nad Bečvou, obec Týn nad Bečvou, okres Přerov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2045/13-30
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 08.02.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 10.02.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 18/2, součástí je stavba: Týn nad Bečvou, č.p. 118, rodinný dům, pozemku p.č. 7/2, s příslušenstvím, LV číslo 433, katastrální území Týn nad Bečvou, obec Týn nad Bečvou, okres Přerov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Kostelní 118 751 31 Týn nad Bečvou Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Týn nad Bečvou Katastrální území: Týn nad Bečvou Počet obyvatel: 844 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 720,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV VI I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 182,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 08.02.2016 za přítomnosti pana Jana Dočkala, vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 02.02.2016, LV číslo 118, k.ú. Týn nad Bečvou - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Dočkal Jan, Kostelní 118, 75131 Týn nad Bečvou Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -2-
Zahájení exekuce - Dočkal Jan Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - rodinný dům se nachází v ulici Kostelní. Jedná se o rodinný dům a navazující stodolu na svažitém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,999
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, krajní, řadový rodinný dům s částečně obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 18/2. Je napojen na elektřinu, vodovod na studnu na pozemku p.č. st. 18/1( řešeno věcným břemenem) a kanalizaci. Plyn je před domem. Objekt je užíván více než 115 let. Během užívání byl opravován, v posledních letech údržba zcela zanedbaná. V domě je cítit silný zápach. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, pokoj, koupelna se záchodem, sklad a garáž. V podkroví se nachází dva pokoje. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamenné, bez izolace cihelné, smíšené s rovným podhledem, trámové sedlová cementová taška pozinkované vápenné břízolit keramický sokl keramické - koupelna se záchodem dřevěné plné, prosklené, dřevěné dřevěné dvojité plovoucí dlažba ústřední, elektrické 220, 380 V ne teplé a studené el. bojler ne ano ne vana, umývadlo splachovací ne -5-
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 116 let 1 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,20*6,50+5,40*9,40+1,80*9,80 podkroví: 6,20*6,50 Název podlaží 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 108,70 m2 40,30 m2
= =
Konstrukční výška 2,80 m 2,60 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(6,20*6,50+5,40*9,40)*(4,50)+(1,80*9,80)*(2, = 80) zastřešení: (6,20*6,50+5,40*9,40)*(2,50*0,5)+(1,80*9,80) = *(0,30*0,5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,37
108,70 m2 40,30 m2
459,16 m3 116,47 m3 575,63 m3 108,70 m2 149,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu -6-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III II III
0,03 0,01 0,00
III III I II
0,00 0,00 0,00 -0,03
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - Domem se šíří silný zápach. Koeficient pro stáří 116 let: s = 1 - 0,005 * 116 = 0,420 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
0,00 -0,01 0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,218
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m3 * 0,218 = 330,49 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 575,63 m3 * 330,49 Kč/m3 * 0,970 * 1,030= 190 068,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
190 068,74 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená, stodola navazuje na rodinný dům a nachází se na pozemku p.č. st. 18/2. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván asi 80 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady a stodola. V druhém nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,00*6,25+8,80*3,80 1. NP 2. NP 8,80*3,80 -7-
= =
[m2] 95,94 33,44
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 95,94 m2 3,80 m 2 33,44 m 2,10 m
Název 1. NP 2. NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (10,00*6,25)*(3,80)+(8,80*3,80)*(2,00) 2. NP (8,80*3,80)*(2,10) zastřešení (10,00*6,25)*(0,90*0,5)+(8,80*3,80)*(0,20*0,5)
= = =
[m3] 304,38 m3 70,22 m3 31,47 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP 2. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP Z
Obestavěný prostor 304,38 m3 70,22 m3 31,47 m3 406,07 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové cihelné, tvárnice s rovným podhledem, trámové pultový plechová, provizorní igelit ne omítky dřevěné kovová, jednoduchá betonové 220, 380V
Hodnocení standardu P S S S P C S X S P S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina
P S S S P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 3,73
6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S X S P S S
1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00
0,00 6,10 0,00 3,00 0,51 8,20 5,80 89,51 0,8951
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,65 80 150 53,33 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 35,53 80 80 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 22,12 80 80 100,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,16 80 80 100,00 4. Krov P 8,10 100,00 0,46 3,73 4,17 80 80 100,00 5. Krytina S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,81 80 80 100,00 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,35 80 80 100,00 9. Dveře P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,57 80 80 100,00 10. Okna S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,16 50 50 100,00 11. Podlahy S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,48 50 50 100,00 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 1,9465 35,5300 22,1200 8,1600 4,1700 6,8100 3,3500 0,5700 9,1600 6,4800
98,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8951 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 406,07 m3 * 1 868,97 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 98,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 868,97 758 932,65 Kč 0,017 12 901,86 Kč 0,999 12 888,96 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
12 888,96 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání -9-
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Pozemky mají malou rozlohu a jsou zastíněné sousedním stavbami. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité.
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III II I II
0,00 -0,03 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,940 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,940 * 1,030 = 0,939 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 182,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 18/2 7/2
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 187,00 85,00 272,00
Index
Koef.
0,939
Upr. cena [Kč/m2] 170,90
Jedn. cena [Kč/m2] 170,90
Cena [Kč] 31 958,30
170,90
14 526,50 46 484,80
m
2
=
46 484,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku
Kč m2 - 10 -
46 484,80 272,00
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
m2 Kč * = =
- 11 -
5,00 854,50 0,065 55,54 55,54 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola
190 068,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
948 242,40 Kč
758 173,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
46 484,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
46 484,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
55,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
55,50 Kč 994 782,70 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
994 782,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola
190 068,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
202 957,70 Kč
12 889,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
46 484,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
46 484,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
55,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
55,50 Kč - 12 -
249 498,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
249 498,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
249 500,- Kč
slovy: Dvěstěčtyřicetdevěttisícpětset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno - 13 -
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 340 m2 Loukov, okres Kroměříž 150 000 Kč Prodej rodinného domu ke kompletní rekonstrukci v obci Loukov. Dům je vhodný pro novou výstavbu v centru obce včetně přilehlého pozemku o celkové rozloze 320m2. Veškeré sítě jsou z části na pozemku nebo součástí stavby. Stavební místo je ideální k postavení chalupy v krásném prostředí Hostýnských vrchů. V obci veškerá občanská vybavenost výborná dostupnost na nově vybudovaný přivaděč směr Zlín-Brno. Celková cena: 150 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 538,81 Kč měsíčně ID zakázky: 00114 Aktualizace: 10.12.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 100 m2
- 14 -
Plocha pozemku: 340 m2 Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Ostatní Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 527 m2 Hranice - Hranice III-Velká, okres Přerov 220 000 Kč Nabízíme k prodeji 1/2 přízemního rodinného domu 4+1 v obci Velká u Hranic. Zastavěná ploch 450 m2, garáž pro 3 auta (vhodná k vybudování dílny), vlastní studna, kanalizace, obecní vodovod, plyn na hranici pozemku. V přízemí domu 4 pokoje, kuchyně, koupela a WC. K dispozici je velká suchá půda vhodná pro vybudování dalších podkrovních pokojů. Topení v domě zajištěno elektrickými přímotopy, ohřev teplé vody bojlerem. V domě jsou původní dřevěná okna. Dům je určen k celkové rekonstrukci. V případě dotazů kontaktujte našeho realitního makléře. Do konce února 2016 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,59 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Celková cena: 220 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 92695 Aktualizace: 05.02.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Počet bytů: 1 volný z 1 Plocha zastavěná: 450 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha podlahová: 230 m2 - 15 -
Plocha pozemku: 527 m2 Datum nastěhování: Ihned Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 3. Prodej rodinného domu 60 m2, pozemek 218 m2 Soběchleby, okres Přerov 268 000 Kč Cihlový, rodinný dům o dispozici 2+1 se nachází ve velmi klidné rekreační lokalitě na okraji obce Soběchleby. Dům je vhodný k různým dispozičním úpravám a je také možné jej využít k rekreačním účelům jako chalupu, stavební místo nebo místo pro mobilní dům. K domu náleží zahrada o velikosti 537 m2 a kopaná studna. Úplná rekonstrukce budovy nutná. Zajímavá investice do budoucna. Nutno vidět. Zlevněno: 268 000 Kč za nemovitost, včetně provize Původní cena: 298 000 Kč ID zakázky: 488741 Aktualizace: 08.02.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 62 m2 Užitná plocha: 60 m2 Plocha podlahová: 62 m2 Plocha pozemku: 218 m2
- 16 -
Plocha zahrady: 537 m2 Parkování: 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: Septik Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 150-280 tis. Kč s přihlédnutím k nadstandardnímu vybavení. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Dočkal Jan Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné.
- 17 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 10.02.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/16.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
