ZNALECKÝ POSUDEK č. 146/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/21 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 44/2, 303, 304/8, 315/3, 318, 320, 329/1, 494/1, 537, 1160/2, 1163/2 a 1200, zapsaných na LV 269, katastrální území Otročín, obec Otročín, okres Karlovy Vary a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2539/15-34
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.04.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 05.05.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/21 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 44/2, 303, 304/8, 315/3, 318, 320, 329/1, 494/1, 537, 1160/2, 1163/2 a 1200, zapsaných na LV 269, katastrální území Otročín, obec Otročín, okres Karlovy Vary a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Otročín 364 01 Otročín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Otročín Katastrální území: Otročín Počet obyvatel: 479 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 404,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.04.2016 za přítomnosti Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 31.03.2016, LV číslo 269, k.ú. Otročín - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje FARMA Otročín s.r.o., Pražská 673, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 43151 Klášterec nad Ohří 6/7 Moravec Josef, U Rybníčku 614, Dolní Jirčany, 25244 Psáry 1/21 Moravec Pavel, Hlavní 39, Dolní Jirčany, 25244 Psáry 1/21 Moravec Petr, Hlavní 39, Dolní Jirčany, 25244 Psáry 1/21 -2-
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Moravec Josef Věcné břemeno chůze a jízdy na pozemku p.č. 1200 podle smlouvy ze dne 09.05.1994 Zahájení exekuce - Moravec Petr Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci, se nachází na různých místech katastru obce, jižně od železniční stanice, západně od obce, jihozápadně od obce. Jedná se o zemědělsky užívané pozemky, které jsou v honu. Příjezd je k okraji pozemků po nezpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou zemědělsky užívány. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 2 428,00
trvalý travní 44/2 87201 porost orná půda 304/8 83404 31 863,00 orná půda 304/8 83716 49 738,00 orná půda 304/8 83424 21 561,00 orná půda 304/8 83434 46 018,00 trvalý travní 315/3 84078 41,00 porost trvalý travní 494/1 87311 19 054,00 porost trvalý travní 537 83454 9 693,00 porost trvalý travní 1163/2 87201 1 692,00 porost trvalý travní 1200 87201 26 515,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 208 603,00 m2
JC [Kč/m2] 1,48
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 1,78
Cena [Kč] 4 321,84
2,97 1,31 2,42 2,20 1,20
20,00 20,00 20,00 20,00 20,00
3,56 1,57 2,90 2,64 1,44
113 432,28 78 088,66 62 526,90 121 487,52 59,04
1,23
20,00
1,48
28 199,92
1,51
20,00
1,81
17 544,33
1,48
20,00
1,78
3 011,76
1,48
20,00
1,78
47 196,70
475 868,95
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 2,66 0,25 20 % Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. -4-
Upr. cena [Kč/m2] 0,80 1,-
Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 5 ostatní plocha 303 226,00 0,80 226,2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 1,§ 9 odst. 5 ostatní plocha 318 1 072,00 0,80 1 072,2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 1,§ 9 odst. 5 ostatní plocha 320 849,00 0,80 849,2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 1,§ 9 odst. 5 ostatní plocha 329/1 2 231,00 0,80 2 231,2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 1,Jiné pozemky - celkem 4 378,00 4 378,Typ
Název
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v zastavěném území obce § 8 odstavec 3a 404,0,08 1,00 32,32 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 3a vodní plocha 1160/2 295,00 32,32 9 534,40 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 295,00 m2 9 534,40 Pozemky - zjištěná cena
=
489 781,35 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Na pozemku p.č. 1200 vázne věcné břemeno chůze a jízdy podle smlouvy ze dne 09.05.1994. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
-5-
10 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
489 781,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
489 781,30 Kč
Celkem
489 781,30 Kč
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč 10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
479 781,30 Kč
479 781,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
489 781,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
489 781,40 Kč
Celkem
489 781,40 Kč
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč 10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
479 781,40 Kč
479 781,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistasedmdesátdevěttisícsedmsetosmdesát Kč
-6-
479 780,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu.
-7-
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 7 885 m2 Ležnice, Horní Slavkov 145 000 Kč (18 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemek v k.ú. Ležnice, který je veden jako trvale travní porost. Pozemek se nachází v okrajové části obce. V současné době není pozemek pronajat. Celková cena: 145 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 301,53 Kč měsíčně Cena za m2: 18 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb ID zakázky: MB00315 Aktualizace: 26.02.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 7885 m2 2. Prodej pole 113 458 m2 Mnichov, okres Cheb 3 670 000 Kč (32 Kč za m2) Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji nemovitosti na území bývalého Fritzova mlýna u obce Mnichov. Jedná se o nemovitosti o celkové rozloze 11,35 ha. Nachází se zde 2,06 ha lesa, 5,26 ha orné půdy, 2,59 ha trvale travnatého porostu, stavební parcela o výměře 1 979m2 a zbylá výměra nabízených nemovitostí je 1,29 ha ostatní plochy. Pozemky jsou ideální pro vybudování farmy. Na pozemky vedené jako ostatní plocha je zpracována studie proveditelnosti MVE (malé vodní elektrárny), nemovitosti umožňují i vybudování geotermálního vrtu. Na pozemcích je také možnost vybudování rybníka. Většina pozemků je užívána a udržována bez nájemního vztahu. Na stavební parcele jsou pozůstatky bývalého Fritzova mlýna v podobě kamenných sklepních základů. Nemovitosti jsou dobře přístupné na trase mezi Mariánskými Lázněmi a Mnichovem. Vzdálenost od Mariánských Lázní je cca 6km. Celková cena: 3 670 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 13 291,41 Kč měsíčně
-8-
Cena za m2: 32 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb ID zakázky: MB00715 Aktualizace: 24.03.2016 Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 113458 m2 3. Prodej rybníku (vodní plochy) 2 597 m2 Ovesné Kladruby, okres Cheb 87 000 Kč (34 Kč za m2) Nabízíme prodej rybníka o ploše 2.597 m2 v Ovesných Kladrubech u Mariánských Lázní. Jedná se o vypuštěný rybník na louce u lesa, na samotě 1km za obcí. Krásná příroda, rekreační oblast, příjezd po cestě až k rybníku. Dno zabahněné, zarostlé křovím. Zachovalá zemní hráz bez výpustě. Přítok vody z okolních drenáží a mokřin. Na obnovu jsou poskytovány dotace, zajímavá investice. Celková cena: 87 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 180,92 Kč měsíčně Cena za m2: 34 Kč ID zakázky: N04654 Aktualizace: 27.04.2016 Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 2597 m2 Doprava: Silnice 4. Prodej louky 5 814 m2 Toužim, okres Karlovy Vary 200 000 Kč (34 Kč za m2) Prodám zemědělský pozemek KÚ Kosmová, okres Karlovy Vary. P.p.č.153/2 má výměru 5814m2, jedná se o trvalý travní porost.Zapsáno na LV č.22. Celková cena: 200 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 415,90 Kč měsíčně Cena za m2: 34 Kč Poznámka k ceně: dohoda možná ID zakázky: N00513 Aktualizace: 13.03.2016 Plocha pozemku: 5814 m2 -9-
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 213 276 m2 ve výši cca 5,Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Moravec Josef Věcné břemeno chůze a jízdy na pozemku p.č. 1200 podle smlouvy ze dne 09.05.1994 - 10 000,Kč Zahájení exekuce - Moravec Petr Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 060 000,- Kč věcné břemeno: - 10 000,- Kč
1 050 000,- Kč z toho podíl id. 1/21: - 10 -
50 000,- Kč slovy: Padesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.05.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 146/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 146/16.
- 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 7 3 1
Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
