16

Znalecký posudek č. 431-87/16 o obvyklé ceně bytu č.j. 3055/19, v domě čp. 3055 na ulici Novodvorská, obec Frýdek-Místek, vč.spoluvlastnických podílů na společných částech budovy, pozemku a nebytového prostoru

Objednatel posudku:

Chutzpah s.r.o. K Hájku 119 738 01 Frýdek IČ: 01851381 DIČ: CZ01851381

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro insolvenční řízení

Podle stavu ke dni 10. 11. 2016 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice

Posudek obsahuje 39 stran vč.příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Metylovicích, 22. 11. 2016

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství: - spoluvlastnický podíl ve výši id.525/27892 na společných částech budovy bytového domu č.p.3055 v části obce Frýdek na pozemku parcela č. 1831/235 (LV 7157) - spoluvlastnický podíl ve výši id.525/27892 na pozemku parcela č. 1831/235 (LV 7761) - spoluvlastnický podíl ve výši id.7875/418380 na jednotce č. 3055/61- jiný nebytový prostor v budově v části obce Frýdek č.p.3055 na pozemku parcela č. 1831/235 (LV 9313) - byt č. jednotky 3055/19 v budově bytového domu v části obce Frýdek č.p.3055 na pozemku parcela č.1831/235 (LV 10028) včetně jejich součástí a příslušenství V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen, v souladu se zákonem o oceňování majetku s důrazem na porovnávací způsob ocenění.

2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o bytovou jednotku v bytovém domě čp. 3055 na ulici Novodvorská v jižní části Frýdku města Frýdek-Místek. Dům je přístupný z této ulici, zpevněné asfaltové komunikace, podél které jsou také parkovací místa. Zástavba v okolí je tvořena bytovými domy, příp. objekty občanské vybavenosti. Velmi dobrá dostupnost služeb, obchody, škola, pošta, dopravní spoje. Bližší popis domu i bytu viz dále v Posudku. Dle Občanského zákoníku je součástí bytu vše, co k němu podle jeho povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím byt znehodnotil. Součástí bytu je tak například podlahová krytina, topení, jeho vnitřní instalace, okna, dveře apod. Byt a jeho součásti tak tvoří jeden nedělitelný celek. Příslušenstvím jsou věci, které náležejí vlastníkovi hlavní věci a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství sdílí osud věci hlavní a při prodeji automaticky přechází na kupujícího. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší prostory či místnosti určené k užívání s bytem. Příslušenstvím oceňované bytové jednotky je v daném případě lodžie a sklep. Příslušenství domu je vše, co je s ním funkčně spjato. V oceňovaném případě bytový dům nedisponuje příslušenstvím. Frýdek-Místek je bývalé okresní město v Moravskoslezském kraji. Frýdek-Místek dnes tvoří přirozenou metropoli Lašského regionu, nacházející se v podhůří Beskyd, na soutoku řek Ostravice a Morávky. Dle platného Malého lexikonu obcí 2015 dnes žije ve Frýdku-Místku 56 945 obyvatel. Od 1. července 2006 je statutárním městem. Vzniklo 1. ledna 1943 spojením slezského města Frýdku, moravského Místku a tří dalších obcí. Některé úseky řeky Ostravice zde tvoří historickou zemskou hranici Moravy a Slezska. Město dnes leží na mezinárodní dopravní křižovatce D48 x D56, tvoří turisticky atraktivní bránu Beskyd a je vzdáleno jen 25 km od státní hranice s Polskem a 35 km od státní hranice se Slovenskem. Město je přístupné automobilovou i železniční dopravou, je obsluhováno městskou hromadnou dopravou. Disponuje komplexní občanskou vybaveností.

3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 10. 11. 2016 za přítomnosti pana Čagaly.

4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí- byt- LV 10028, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Insolvenční řízení, č.j.: KSOS 25 INS 1670/2012 pro Hana Sazovská, Ing., dne 3.11.2016.

–4–

4.2. Výpis z katastru nemovitostí- dům- LV 7157, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Insolvenční řízení, č.j.: KSOS 25 INS 1670/2012 pro Hana Sazovská, Ing., dne 3.11.2016. 4.3. Výpis z katastru nemovitostí- pozemek - LV 7761, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Insolvenční řízení, č.j.: KSOS 25 INS 1670/2012 pro Hana Sazovská, Ing., dne 3.11.2016. 4.4. Výpis z katastru nemovitostí- byt- LV 9313, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Insolvenční řízení, č.j.: KSOS 25 INS 1670/2012 pro Hana Sazovská, Ing., dne 3.11.2016. 4.5. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 3.11. 2016. 4.6. Místní šetření provedeno dne 4.11.2016 za účasti pana Čagaly. 4.7. Fotodokumentace pořízená na místě 4.8. Informace získané při místním šetření 4.9. Databáze znalce a realitní servery 4.10. Použité předpisy, literatura a další podklady: •

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.

•

Vyhláška č. 53/2016 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu.

•

Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM

•

Použitá literatura:

[1]

BRADÁČ A. a kol.: Soudní inženýrství. CERM, s.r.o., Akademické nakladatelství Brno, 1997, dotisk 2000.

[2]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1999

[3]

BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.

[4]

BRADÁČ A. a kol.: Teorie a praxe oceňování nemovitostí. I. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2016. ISBN: 978-80-7204-930- 1.

[5]

Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014

[6]

Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006

[7]

Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012

[8]

Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015

[9]

Odborný čtvrtletník „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců, interní zpravodaj Komory

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec:

Moravskoslezský Frýdek-Místek

–5– Katastrální území:

Frýdek (634956)

List vlastnictví číslo: 10028 Vlastník: Čagala Stanislav Novodvorská 3055, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek List vlastnictví číslo: 7157 List vlastnictví číslo: 7761 List vlastnictví číslo: 9313

6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7761 II. Byt a nebytový prostor a) Byt a nebytový prostor 1) Bytová jednotka č. 3055/19 2) Nebytový prostor č. 3055/61 b) Ocenění porovnávací metodou

–6–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 6 Povodňové riziko výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 –0,02 0,03 0,04 0,00 0,00

–7– 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,110 i=2

Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7761 Jedná se o pozemek parc.č. 1831/235, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 473 m2, zastavěný bytovým domem č.p. 3055 s oceňovanou bytovou jednotkou.

II. Byt a nebytový prostor a) Byt a nebytový prostor 1) Bytová jednotka č. 3055/19 Jedná se o bytovou jednotku v 5.NP (4.patro) bytového domu o 13 nadzemních podlažích, z nichž 1.NP plní funkci suterénu. Dům je panelové zateplené konstrukce. Střecha je plochá. Dispozice domu: okna bytů na všechny světové strany Nosná konstrukce: panelová, na základových pasech Vnější povrchy obvodových stěn: silikátová omítka na zateplení Schodiště: betonové, teracový povrch Střešní krytina: plechová Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu opatřeny nátěrem Napojení na přípojky: vody, kanalizace, elektro, dálkové vytápění Společné prostory: kolárna/kočárkárna. Stáří domu 31 let. V roce 2011 provedena výměna oken, oprava a zasklení lodžií, zateplení objektu, nový výtah. Umístění bytu v domě: v 5.NP, v pravé části směrem od výtahu či schodiště Vstup do bytu je přes uzamykatelnou chodbu tří bytů. Dispozice bytu: jih-západ Počet a vybavení místností: 3+1 pokoj č. 1 obývací pokoj se standardním vybavením-nábytkem pokoj č. 2 pokoj s pohovkou a jednoduchými kusy nábytku pokoj s pohovkou a křeslem a jednoduchými kusy nábytku pokoj č. 3 kuchyně kuch.linka, plynový sporák předsíň s dřevěným botníkem koupelna umyvadlo, vana WC splachovací WC Popis konstrukcí bytu: Obvodové zdivo: betonový panel Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropy: s rovným podhledem, omítané Podlahy a dlažby: PVC v kuchyni, pokojích, chodbě, dlažba v koupelně a v lodžii Okna: plastová zdvojená Dveře: dřevěné, prosklené

–8– Vytápění: dálkové Rozvod vody: studené a teplé Sanitární zařízení: WC splachovací, vana, umyvadlo Kanalizace: ze sanitárních zařízení, z dřezu kuch.linky Zdroj teplé vody: dálkové vytápění Kuchyňské vybavení: mycí dřez, sporák plynový Cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, v budově typu J a K z přílohy č.8 k Oceňovací vyhlášce, se ocení porovnávacím způsobem podle § 38 Vyhlášky, výsledkem je cena jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci. Cena bytu určená porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí. Budova stojí na pozemku parc.č. 1831/235 a vlastníkovi bytu přináleží také příslušný vlastnický podíl na tomto pozemku. Tento podíl je vypočten zvlášť a k ceně bytu je připočten.

2) Nebytový prostor č. 3055/61 Jedná se o nebytový prostor č. 3055/61, naposled provozovnu PC servisu, v 1.NP domu, o výměře 10,10 m2. Vchod do nebytového prostoru je z exteriéru, z jižní strany objektu.

Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 7761 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Frýdek-Místek Název okresu: Frýdek-Místek Základní cena pozemku: ZC = 1 040,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

–9– Index polohy: IP = 1,110 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,110 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 154,4000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 473 1831/235 zastavěná plocha a nádvoří Pozemky na LV číslo 7761 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 546 031,20 546 031,20 Kč

II. Byt a nebytový prostor a) Byt a nebytový prostor a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 3055/19 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3 Předsíň Kuchyň Koupelna WC Lodžie Sklepní kóje

Výpočet plochy 5,4×4,1 4,1×3,3 4,1×3,0 7,2×1,7 3,0×2,85 1,7×1,65 1,2×0,9 4,0×1,1 1,5×1,0

Plocha [m2] celková koef. započítaná 22,14 1,00 22,14 13,53 1,00 13,53 12,30 1,00 12,30 12,24 1,00 12,24 8,55 1,00 8,55 2,81 1,00 2,81 1,08 1,00 1,08 4,40 1,00 4,40 1,50 0,10 0,15 78,55 77,20

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Frýdek-Místek Počet obyvatel: 56 945 Základní cena (ZC): 14 551,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00

– 10 – 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 1985 31 0,845

0,00 0,00 0,00 0,65*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,566

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 8 235,87 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,110 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 77,20 × 8 235,87 × 1,000 × 1,110 =

705 748,17 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 546 031,20 Kč Spoluvlastnický podíl: × 7 875 / 419 390 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 10 252,98 Kč 10 252,98 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 716 001,15 Kč Bytová jednotka č. 3055/19 – zjištěná cena:

716 001,15 Kč

a.1.2) Nebytový prostor č. 3055/61 – § 21 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v budově Budova: J1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,118 Podlahové plochy jednotky (PP): Nebytový prostor Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

10,10 m2

Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

– 11 – 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnitřní obklady keramické –0,54 × 1,852 × 1,30 % 13. Okna 0,54 × 5,30 % –0,54 × 1,852 × 0,40 % 20. Vnitřní plynovod 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,70 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní

1,0000 – + – – =

0,0130 0,0286 0,0040 0,0570 0,9546

Ocenění: Základní cena ZC: 6 435,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9546 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1180 Základní jednotková cena upravená: = 14 841,14 Kč Základní cena upravená: 10,10 m2 × 14 841,14 Kč Základní cena jednotky:

= =

149 895,51 Kč 149 895,51 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 31 roků Předpokládaná další životnost: 69 roků Opotřebení: 100 × 31 / (31 + 69) = 31,000 % Odpočet opotřebení: 149 895,51 Kč × 31,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

46 467,61 Kč 103 427,90 Kč

– 12 – Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,110 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

103 427,90 Kč 1,110 114 804,97 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 546 031,20 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 010 / 419 390 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 1 314,98 Kč 1 314,98 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 116 119,95 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Nebytový prostor č. 3055/61 – zjištěná cena:

7 875 / 418 380 2 185,68 Kč 2 185,68 Kč

Ceny bytu a nebytového prostoru včetně opotřebení: 1) Bytová jednotka č. 3055/19 2) Nebytový prostor č. 3055/61 Ceny bytu a nebytového prostoru včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

716 001,15 Kč 2 185,68 Kč 718 186,83 Kč 718 190,– Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Srovnávací nemovité věci:

1) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky:529234 MoniT-ID: 446755

– 13 – Nabídková cena:

1 060 000,– Kč vč. DPH 14 133,33 Kč/m2 včetně provize

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Novodvorská, Frýdek-Místek - Frýdek Frýdek-Místek 56 945 Frýdek-Místek

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme k prodeji prostorný a velmi klidný byt 3+1 v družstevním vlastnictví s převodem do OV ve Frýdku-Místku na ulici Novodvorská o velikosti 75 m2. Byt je v přízemí na patře samostatně bez sousedů. Je vhodný pro starší osoby, kvůli výhodné poloze v přízemí. Celý dům prošel celkovou revitalizací - plastová okna, společné prostory, výtah a zateplená fasáda. K bytu náleží prostorná zasklená lodžie a sklepní koje. Velkým plusem je samostatná uzamykatelná chodba s malou dílnou, která náleží k bytu. V domě je večerka. Velmi dobrá dostupnost služeb, obchody, škola, pošta, dopravní spoje. Celková plocha: 75 m2 Užitná plocha: 75 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: sídliště Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Doprava: silnice Příslušenství: lodžie Vybavení: výtah

13 1 Třída G - Mimořádně nehospodárná

– 14 –

2) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:




Kód nabídky:519877 MoniT-ID: 437DF7

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Frýdku-Místku na ulici Novodvorská. Byt prošel rekonstrukcí bytového jádra, kuchyňské linky se spotřebiči, koupelny s wc, rozvodů elektřiny, plovoucích podlah, omítek včetně stropů a má podlahovou plochu 70 m2 a nachází se v 7. patře z 12. Dům je zateplen s plastovými okny a zánovními výtahy. Celková plocha: Užitná plocha: Dispozice bytu: Umístění nemovitosti: Druh konstrukce: Stav objektu:

70 m2 70 m2 3+1 sídliště panelová velmi dobrý

– 15 – Číslo podlaží: 8 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Doprava: MHD Vybavení: výtah

13 Třída G - Mimořádně nehospodárná

3) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Jana Čapka Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

949 000,– Kč vč. DPH 13 557,14 Kč/m2 včetně provize


Jana Čapka, Frýdek-Místek - Frýdek Frýdek-Místek 56 945 Frýdek-Místek

Popis:

Kód nabídky:DBT3843 MoniT-ID: 41B2DB

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

– 16 – Byt 3+1 se nachází ve Frýdku na ul. J.Čapka. O výměře 70 m2, umístěný ve 3. poschodí z osmi. Byt je po rekonstrukci. Bytové jádro obloženo do sádrokartonu nové obklady a dlažba, vana, výhoda samostatné WC. Dřevěná kuchyňská linka, myčka a sporák, na podlaze dlažba. Obývací pokoj plovoucí podlahy, ostatní pokoje linoleum. Vestavěné skříně na míru. V chodbě vytvořená komora s úložným prostorem. Dům je po celkové revitalizaci – plastová okna, nové vchodové dveře a schránky. K bytu náleží sklep, možnost využití kolárny, sušárny. Dostupnost všech služeb (Nákupní centrum, BUS zastávka, ZŠ, MŠ). Celková plocha: 70 m2 Užitná plocha: 70 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní Třída energetické náročnost budovy: Příslušenství: balkón, sklep


4) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. M. Chasáka Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

920 000,– Kč vč. DPH 12 777,78 Kč/m2

Kód nabídky:01593 MoniT-ID: 40B910

– 17 – včetně poplatků, + provize, včetně právního servisu Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

M. Chasáka, Frýdek-Místek - Frýdek Frýdek-Místek 56 945 Frýdek-Místek

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví na ulici M. Chasáka ve Frýdku-Místku. Byt se nachází ve 4. patře panelového domu. Byt je v původním stavu o rozloze 72m2. Součástí bytu je sklep a zasklená lodžie. Bezbariérový přístup k výtahu a zabezpečená kolovna. Celková plocha: 72 m2 Užitná plocha: 72 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: sídliště Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 4 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Příslušenství: lodžie


5) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:

999 000,– Kč vč. DPH

Kód nabídky:IDNES-70332 MoniT-ID: 3CB6F7

– 18 – 13 500,– Kč/m2 včetně provize Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Frýdek-Místek, Frýdek, Novodvorská Frýdek-Místek 56 945 Frýdek-Místek

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme Vám k prodeji prostorný byt 3+1 se zasklenou lodžií v původním udržovaném stavu, umístěný v 7 nadzemním podlaží panelového domu, který prošel revitalizací. Byt je slunný, ihned k nastěhování. Dům se nachází na okraji ulice Novodvorská. V okolí naleznete veškerou občanskou vybavenost, jako jsou školy, školky, obchody, lékař, pošta, atd., ale i dostatek klidu a vyžití pro děti. MHD a linkové spoje v dosahu, vlak cca 10 minut. Celková plocha: 74 m2 Užitná plocha: 74 m2 Plocha pozemku: 74 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: udržovaný Číslo podlaží: 6 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet Příslušenství: lodžie

Třída G - Mimořádně nehospodárná

– 19 –



Kód nabídky:89369 MoniT-ID: 393538

1 430 000,– Kč vč. DPH 19 324,32 Kč/m2 Novodvorská, Frýdek-Místek - Frýdek Frýdek-Místek 56 945 Frýdek-Místek

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme k prodeji krásný, moderní a slunný byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví o výměře 74 m2, který se nachází na ul. Novodvorská naproti parku. Byt je po kompletní a velmi vkusné rekonstrukci - nová prostorná kuchyňská linka se značkovými vestavěnými spotřebiči Whirpool, trendové nové, oddělené, zděné jádro s vanou, v celém bytě nové podlahy, dlažba a nové kvalitní plovoucí podlahy, nové interiérové dveře včetně zárubní ,nové elektrorozvody v mědi, nové omítky, v chodbě sádrokartonové podhledy s LED osvětlením, k dispozici velká vestavěná skříň s posuvnými dveřmi. Dům je po kompletní revitalizaci - zateplení, výtah, nové vchody, střecha. V blízkém okolí veškerá občanská dostupnost a vybavenost. Parkování před domem, byt je ihned k dispozici. Celková plocha: Užitná plocha: Dispozice bytu:

74 m2 74 m2 3+1

– 20 – Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Rok kolaudace: 2015 Rok rekonstrukce: 2015 Číslo podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní 230V Elektřina: Plyn: plynovod Parkování: parkovací stání Vybavení: bezbariérový přístup

12





Kód nabídky:DBT3806 MoniT-ID: 3EC60C

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1, s lodžií a velkou uzamykatelnou chodbou. Před 3 lety byt prošel kompletní rekonstrukcí, včetně elekt .instalace a vody (plast),výměna oken, dveří, jádra, obklady a dlažba, plovoucí podlahy ,nová kuchyň se spotřebiči (myčka), vestavěné skříně, obklad kámen. Veškerá společenská dostupnost.. Celková plocha:

75 m2

– 21 – Užitná plocha: 75 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 6 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Parkování: parkovací stání Příslušenství: lodžie, sklep

12

8) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Slezská Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:


Kód nabídky:91617 MoniT-ID: 3C8FBF

1 300 000,– Kč vč. DPH 17 105,26 Kč/m2 Slezská, Frýdek-Místek - Frýdek Frýdek-Místek 56 945 Frýdek-Místek

Číslo obce:

598003

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme byt o dispozici 3+1 a výměrou 75m2 v obci Frýdek, ulice Slezská. V bytě je velký zasklený balkón s výhledem na Beskydy, k bytu patří také sklepní kóje. Nové rozvody vody, nová

– 22 – skladba podlahy včetně podlahové krytiny a nově udělané odpady. Na domě je nově udělaná střecha a okna, které nejsou zatížené úvěrem. Dále je v domě vyřešen bezbarierový přístup včetně výtahu. Celková plocha: 76 m2 Užitná plocha: 76 m2 Plocha sklepa: 3 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: sídliště Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý ano Objekt je zařízen: Číslo podlaží: 4 Počet nadzemních podlaží: 0 Počet podzemních podlaží: 8 Druh vlastnictví: osobní Třída G - Mimořádně nehospodárná Třída energetické náročnost budovy: Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak Příslušenství: lodžie, sklep Vybavení: bezbariérový přístup

– 23 – Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Výchozí cena (VC): 1 060 000,– Kč Množství (M): 75,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu domu: 1,00 Kstavu bytu: 0,98 Kvybavení: 0,95 Kpříslušenství: 0,95 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 1,10 Kos.vlast.: Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 13 193,36 Kč Váha (V): 1,0 2) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Výchozí cena (VC): 1 390 000,– Kč Množství (M): 70,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu domu: 1,00 Kstavu bytu: 0,85 Kvybavení: 0,75 Kpříslušenství: 1,10 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 13 360,87 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Jana Čapka Výchozí cena (VC): 949 000,– Kč Množství (M): 70,00 m2 Kpolohy: 1,02 Kstavu domu: 1,00 Kstavu bytu: 0,95 Kvybavení: 0,90 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,10 Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 12 478,78 Kč Váha (V): 1,0 4) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. M. Chasáka Výchozí cena (VC): 920 000,– Kč Množství (M): 72,00 m2 Kpolohy: 1,02

– 24 – Kstavu domu: 1,00 Kstavu bytu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 1,00 Kos.vlast.: Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 12 505,48 Kč Váha (V): 1,0 5) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Výchozí cena (VC): 999 000,– Kč Množství (M): 74,00 m2 Kpolohy: 1,00 1,00 Kstavu domu: Kstavu bytu: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 12 305,59 Kč Váha (V): 1,0 6) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Výchozí cena (VC): 1 430 000,– Kč Množství (M): 74,00 m2 Kpolohy: 1,00 1,00 Kstavu domu: Kstavu bytu: 0,85 Kvybavení: 0,85 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 13 396,37 Kč Váha (V): 1,0 7) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Novodvorská Výchozí cena (VC): 1 349 000,– Kč Množství (M): 75,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu domu: 1,00 Kstavu bytu: 0,85 Kvybavení: 0,90 1,00 Kpříslušenství: Kredukce na zdroj ceny: 0,95

– 25 – Kos.vlast.: 1,00 Kostatní-nebyt: 1,01 Jednotková cena (JC): 13 202,53 Kč Váha (V): 1,0 8) Byt 3+1, Frýdek-Místek, ul. Slezská Výchozí cena (VC): 1 300 000,– Kč Množství (M): 76,00 m2 Kpolohy: 1,03 Kstavu domu: 1,10 Kstavu bytu: 0,85 Kvybavení: 0,85 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 1,01 Kostatní-nebyt: Jednotková cena (JC): 13 435,15 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu domu × Kstavu bytu × Kvybavení × Kpříslušenství × Kredukce na zdroj ceny × Kos.vlast. × Kostatní-nebyt) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

12 305,59 Kč 12 984,77 Kč 13 435,15 Kč

× =

13 000,– Kč 77,00 m2 1 001 000,– Kč 1 001 000,– Kč

– 26 –

C. Rekapitulace Pozemky Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

546 031,20 Kč

718 190,– Kč 1 001 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 000 000,– Kč Cena slovy: jedenmilion Kč

– 27 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 431-87/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016100 .

V Metylovicích 22. 11. 2016

E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí- byt- LV 10028 Katastrální mapa parcely 1831/235

Ing. Marta Bílková

– 28 –

Fotodokumentace

Pohled na dům od jihovýchodu

Pohled na dům od východu

Pohled na dům od severu

Pohled na dům od západu

Příjezdová komunikace- ulice Novodvorská

Vchod do domu a vstup do nebytového prostorudo jihu

– 29 –

Chodba na patře společná pro 3 byty Společné prostory domu- schodiště

Vstupní chodba bytu s vstupními dveřmi

Vstupní chodba bytu

Pokoj Chodba ke kuchyni

Pokoj

Pokoj s lodžií

– 30 –

Kuchyň Lodžie

Kuchyň- jídelní kout WC

Koupelna

Sklepní kóje

– 31 –

Výpis z katastru nemovitostí- byt- LV 10028

– 32 –

– 33 –

– 34 –

– 35 –

– 36 –

– 37 –

– 38 –

– 39 –

Katastrální mapa parcely 1831/235

16

Recommend Documents