ZNALECKÝ POSUDEK č. 25/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 97, součástí je stavba: Zachrašťany, č.p. 21, objekt bydlení, pozemku p.č. 67/4, s příslušenstvím, LV číslo 523, katastrální území Zachrašťany, obec Zachtašťany, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12709/09-29
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 16.01.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 19.01.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 97, součástí je stavba: Zachrašťany, č.p. 21, objekt bydlení, pozemku p.č. 67/4, s příslušenstvím, LV číslo 523, katastrální území Zachrašťany, obec Zachtašťany, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Zachrašťany 21 504 01 Zachrašťany Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Zachrašťany Katastrální území: Zachrašťany Počet obyvatel: 213 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI I
Pi 0,50 0,60 0,80 1,00
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 279,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.01.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 11.01.2016, LV číslo 523, k.ú. Zachrašťany - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Vondráček Vladimír, Jabloňová 411/15, Liberec XII-Staré Pavlovice, 46001 Liberec SJM Vondráček Martin a Vondráčková Jana, 1/2 Vondráček Martin, Volgogradská 57/29, Liberec IX-Janův Důl, 46007 Liberec Vondráčková Jana, Jáchymovská 262/42, Liberec X-Františkov, 46010 Liberec -2-
1/2
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vondráček Martin Zahájení exekuce - Vondráček Martin Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - rodinný dům se nachází na jižním okraji obce u rybníka. Jedná se o přízemní, samostatně stojící, rodinný dům a navazující stodolu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených sousedem. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
III
-0,01
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,979
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 97. Je napojen na elektřinu, vodovod na studnu a kanalizaci. Objekt je užíván více než 85 let. Během užívání byl opravován, údržba je pravidelná. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dva pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamenné cihelné, zemní vlhkost s rovným podhledem sedlová pálená taška pozinkované vápenné vápenocementové keramické keramické ne plné, prosklené, dřevěné dřevěné zdvojené, izolační dvojsklo asi prkna asi dlažba el. přímotopy 220, 380 V ano teplé a studené el. bojler na, před domem ano sporák sprchový kout, umývadlo splachovací ne
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. -5-
V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, přístřešek, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 526,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 5,50*16,00 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 88,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor 1. NP: (5,50*16,00)*(3,70) zastřešení: (5,50*16,00)*(2,60*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
88,00 m2
= = =
325,60 m3 114,40 m3 440,00 m3 88,00 m2 88,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou -6-
č. I
Vi typ A
III III II I IV
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
či rozsáhlejšími stavebními
úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,630 = 0,630
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 526,- Kč/m3 * 0,630 = 961,38 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 440,00 m3 * 961,38 Kč/m3 * 0,960 * 1,020= 414 208,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
414 208,65 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená, stodola navazuje na rodinný dům a nachází se na pozemku p.č. st. 97. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván asi 85 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola. Objekt je udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,50*8,20 1. NP
=
[m2] 45,10
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 45,10 m2 3,00 m
Název 1. NP Obestavěný prostor
-7-
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,50*8,20)*(3,70) zatstřešení (5,50*8,20)*(2,60*0,5)
= =
[m3] 166,87 m3 58,63 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zatstřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 166,87 m3 58,63 m3 225,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S S S C S C S P
Provedení
Konstrukce
kamenné bez izolace cihelné asi trámové sedlový pálená taška pozinkované omítky ne dřevěné ne asi betonové asi 220V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S C S C S P
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Výpočet opotřebení analytickou metodou -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 0,00 6,80 2,25 92,55 0,9255
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,70 85 150 56,67 1. Základy S 30,40 100,00 1,00 30,40 32,85 85 85 100,00 2. Obvodové stěny S 19,30 100,00 1,00 19,30 20,85 85 85 100,00 3. Stropy S 10,80 100,00 1,00 10,80 11,67 85 85 100,00 4. Krov S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,46 85 85 100,00 5. Krytina S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,05 85 85 100,00 6. Klempířské práce S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,29 85 85 100,00 7. Úprava povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,35 85 85 100,00 9. Dveře S 6,80 100,00 1,00 6,80 7,35 85 85 100,00 11. Podlahy P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,43 85 85 100,00 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 3,7969 32,8500 20,8500 11,6700 7,4600 2,0500 5,2900 3,3500 7,3500 2,4300
97,1 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9255 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 225,50 m3 * 1 932,44 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 97,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 932,44 435 765,22 Kč 0,029 12 637,19 Kč 0,979 12 371,81 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
12 371,81 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. -9-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,020 = 0,979 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 279,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 97 67/4
Výměra [m2] 379,00 134,00 513,00
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,979
Upr. cena [Kč/m2] 273,14
Jedn. cena [Kč/m2] 273,14
Cena [Kč] 103 520,06
273,14
36 600,76 140 120,82
m2 =
140 120,82 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 10 -
140 120,82 513,00 100,00 27 314,00 0,065 1 775,41 1 775,41 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola
414 208,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
840 822,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
140 120,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
140 120,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 775,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 775,40 Kč
426 614,20 Kč
982 719,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
982 719,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola
414 208,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
426 580,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
140 120,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
140 120,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 775,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 775,40 Kč
12 371,80 Kč
- 11 -
568 476,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
568 476,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
568 480,- Kč
slovy: Pětsetšedesátosmtisícčtyřistaosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno - 12 -
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 360 m2 Chroustov, okres Nymburk 680 000 Kč Nabízíme rodinný dům 2+1 na okraji obce Chroustov při silnici do Městce Králové, okr. Nymburk. K disp. kuchyň, obývací pokoj, ložnice, sprchový kout a WC. V domě jsou plastová okna a plovoucí podlahy. Možnost půdní vestavby. Dům je napojen na přípojku elektřiny a vody z obecního vodovodu. Splašková voda je svedena do žumpy na pozemku. Topení akumulačními kamny. V blízkosti nemovitosti se nachází les. V obci je obecní úřad a zastávka autobusu. Stanice ČD je v 8km vzdáleném Kopidlně. Dopravní dostupnost: Městec Králové 11km, Kopidlno 8km, Praha 85km. Celková cena: 680 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + a daň z nabytí ID zakázky: N00008 Aktualizace: 20.11.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní
- 13 -
Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 60 m2 Užitná plocha: 90 m2 Plocha pozemku: 360 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Elektřina: 230V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída F - Velmi nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 1 090 m2 Dománovice, okres Kolín 799 000 Kč Prodám dům v obci Dománovice č.p. 41 s hezkým velkým pozemkem celkem 1090 m2. Dům je cihlový, určen k rekonstrukci, možnost připojení na elektřinu, v současné době odpojena. Na pozemku je vlastní studna. Za pozemkem teče potok. Po rekonstrukci vhodné k trvalému bydlení nebo rekreaci (v blízkosti přírodní rezervace Dománovický les). Výborné dopravní spojení směr Kolín, Praha, Hradec Králové. Velmi zajímavá cena - velký pozemek. Celková cena: 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 2 870,6 Kč měsíčně ID zakázky: 151201CV01 Aktualizace: 16.12.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 1090 m2 Parkování: Voda: Místní zdroj
- 14 -
Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky 3. Prodej rodinného domu 120 m2, pozemek 1 746 m2 Nový Bydžov - Skochovice, okres Hradec Králové 829 000 Kč Nabízíme prodej rodinného domu, dispozičně 3+kk s možností přestavby dalších prostor v přízemí a půdní vestavby. Celková plocha pozemku je 1 746 m2. V domě jsou 3 obytné místnosti, chodba, předsíň, samostatné WC a koupelna se sprchovým koutem a vanou. V zadní části domu se nachází letní kuchyň, bývalý chlév a další místnost, využitelná k parkování auta. Za domem se nachází větší část pozemku, kdysi využívaný, jako zahrada. Dům má rozvody vody s připojením na obecní vodovod, ústřední topení s rozvodem v mědi s plynovým kotlem. Pro bližší informace neváhejte kontaktovat makléře nabídky. Celková cena: 829 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 977,82 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH ID zakázky: 079-N00850 Aktualizace: 11.01.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 135 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 1746 m2 Plocha zahrady: 956 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové - 15 -
Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 600-800 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vondráček Martin Zahájení exekuce - Vondráček Martin Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
760 000,- Kč - 16 -
z toho podíl id. 1/2:
380 000,- Kč slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 19.01.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 25/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/16.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 5 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
