16

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4316-101/16 O ceně pozemků č. 1259/1, 1259/46, 1259/47 trvalý travní porost, pozemku č. 1259/74 ostatní plocha, dálnice v k.ú. Knínice u Libouchce, obec Libouchec

Objednatel znaleckého posudku:

ing. Aleš Klaudy Masarykovo náměstí 191/18 40501 Děčín

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu na žádost objednatele

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Ústí nad Labem 3.5.2016

PDF vytvořeno zkušební verzí pdfFactory www.fineprint.cz

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků v obci a v katastrálním území Knínice u Libouchce, obci Libouchec, okrese Ústí nad Labem, který si vyžádal insolvenční správce dlužníka, majitele nemovitostí.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

pozemky Libouchec 403 35 Libouchec Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Libouchec Katastrální území: Knínice u Libouchce Počet obyvatel: 1 797 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. III IV II

Pi 0,70 0,60 1,03

I

1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 542,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.4..2016.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - aktuální informace z KN - informace objednatele - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - vyjádření obecního úřadu Libouchec

5. Vlastnické a evidenční údaje ČETRANS a.s., RČ/IČO: 48268089, Revoluční 3289/13, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní dle prohlášení objednatele ke dni ocenění: Vlastník pozemku:

bez omezení vlastnického práva, které by ovlivnilo cenu nemovitostí -2-


6. Celkový popis nemovité věci 1. Pozemek č.1 - p.p.č. 1259/1 se dle územního plánu nachází v zastavitelné ploše označené P6, funkční využití jako území výroby příměstského typu 2. Pozemek č. 2 - p.p.č. 1259/47 se nachází v zastavitelné ploše s funkčním využitím - obchodně průmyslová zóna 3. pozemek č. 3 - č. 1259/46 a 4. pozemek č. 4 - p.p.č. 1259/74 se nachází v nezastavěném území Obec Libouchec je lokalizována cca 10 km od Ústí nad Labem, poblíž dálnice D8 ve směru na Německo. Dle Lexikonu měst a obcí má 1 797 obyvatel, veškeré základní obchody a služby, je plynofikována, je zde kanalizace. S krajským městem je propojena autobusovou dopravou. Ústí nad Labem je statutární město s veškerým základním a vyšším vybavením. Současný počet obyvatel dle Lexikonu měst a obcí je 93 474. Město Ústí nad Labem je průmyslového charakteru (především chemický, lehký průmysl). Doprava ve městě je autobusová a trolejbusová. Z hlediska regionálního je důležitým dopravním uzlem (dálnice D8, železnice, lodní labská doprava s překladištěm). Oceňované pozemky jsou lokalizovány v části obce Libouchec - v k.ú. Knínice, u Žďárku, které jsou cca 4 km od Libouchce, 6 km od Ústí nad Labem. Bližší lokalizace viz příloha /podél komunikace č. 13, v obou směrech, tj, k dálnici D8 a ke Žďárku/.

7. Obsah znaleckého posudku 1. p,p,č. 1259/1 1. Ocenění pozemků 1.1. 1.p.p.č.1259/1

2. p.p.č. 1259/46 1. Ocenění pozemků 1.1. 2. p.p.č. 1259/46



-3-


B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 0,40

IV

0,00

II

-0,05

II II

0,00 0,00

III

0,05

II

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,400 i=2

-4-


Koeficient pp = IT * IP = 0,400

1. p.p.č. 1259/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,400 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 542,0,400 Typ

Název

§ 9 odst. 4 trvalý travní porost Stavební pozemek - celkem

Parcelní Výměra číslo [m2] 1259/1 113 400,00 113 400,00

1.p.p.č.1259/1 - zjištěná cena -5-


Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,300

65,04

Jedn. cena [Kč/m2] 65,04

Cena [Kč] 7 375 536,7 375 536,-

=

7 375 536,- Kč

2. p.p.č. 1259/46 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 16,00

trvalý travní 1259/46 část 52811 porost trvalý travní 1259/46 část 55014 304,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 320,00 m2

100 % 100,00 %

JC [Kč/m2] 7,90

Úprava [%] 100,00

4,49

100,00

2. p.p.č. 1259/46 - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 15,80 8,98

Cena [Kč] 252,80 2 729,92

2 982,72 =

2 982,72 Kč

3. p.p.č. 1259/47 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,400 -6-


č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 542,0,400 Typ

Název

§ 9 odst. 4 trvalý travní porost Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1259/47

Výměra [m2] 44 553,00 44 553,00

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,300

65,04


Cena [Kč] 2 897 727,12 2 897 727,12

=

2 897 727,12 Kč


4. p.p.č. 1259/74 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití

Pi

-0,30

-0,20 -0,05 0,00 1,00 4

I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,450

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena -7-


Koeficienty

Upr. cena

[Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 542,0,450 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3

ostatní plocha dálnice Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1259/74

Výměra [m2] 108,00


108,00



243,90 Cena [Kč] 26 341,20 26 341,20

=

-8-

[Kč/m2]

26 341,20 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. p,p,č. 1259/1 1. Ocenění pozemků 1. p,p,č. 1259/1 celkem

7 375 536,- Kč

2. p.p.č. 1259/46 1. Ocenění pozemků 2. p.p.č. 1259/46 celkem

2 982,70 Kč


2 897 727,10 Kč


26 341,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

10 302 587,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Desetmilionůtřistadvatisícpětsetdevadesát Kč

-9-


10 302 590,- Kč

Cena obvyklá Cena obvyklá se stanovuje porovnáním. Porovnání je provedeno metodikou pro ČS a.s. Pro nedostatek vzorků pro porovnání u pozemek č. 4 je konstatováno, že cena obvyklá se rovná ceně vyhláškové. Porovnání pro pozemky č. 1 a 3. Odlišnosti upraveny koeficienty

KC

Cena po redukci v Kč

1 Most

120 1,20 1,10 1,00 1,00 1,20 0,90 1,76

68

2 UL Předlice

231 1,30 1,10 1,00 1,00 1,50 0,90 2,38

97

89 1,10 1,10 0,90 1,00 1,10 0,90 1,33

67

K5

K6 pramen

K4

přípojky

K3

stav

K2

využitelnost

K1 poloha

Lokalita

Cena za 1 m2

velikost

č.

celková cena velikost lokalita

pozemek

3 Most 2 Celkem průměr

Kč

77

Minimum

Kč

67

Maximum

Kč

97

Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.

Kč

73

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu, umístění jak v obci, případně i dle podlaží K2 - Koeficient velikosti K3 - Koeficient úpravy dle využitelnosti K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy - přípojky K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4)/K5 C=c1/Kc Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Cena za 1 m2:

73 Kč

Kč

Viz přílohy Výsledná cena pozemku č.1 = 73*113 400=8 278 200,-Kč Výsledná cena pozemku č. 3 = 73*44 553=3 252 369,-Kč Pozemek č. 2 Porovnání provedeno s konkrétními prodejními cenami zemědělských pozemků lokalizovanými severně nad Ústím nad Labem včetně okolí Žďárku, které byly v rozpětí 10 15,.Kč/1 m2 . Cena za 1 m2 porovnáním = 14,.- Kč/1 m2. Výsledná cena 14*320=4 480,-Kč Závěrem lze konstatovat, že ceny obvyklé jsou řádově obdobné cenám vyhláškovým.

- 10 -


C. REKAPITULACE Rekapitulace obvyklých cen po zaokrouhlení 1. p,p,č. 1259/1 celkem

8 278 200,- Kč

2. p.p.č. 1259/46 celkem

4 500,-Kč Kč

3. p.p.č. 1259/47 celkem

3 252 400,-Kč

4. p.p.č. 1259/74 celkem

26 300,-Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

11 571 400,- Kč

slovy:Jedenáctmilionupětsetsedmdesátjedentisícčtyřista Kč V Ústí nad Labem 3.5.2016

Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4316-101/16 znaleckého deníku.

- 11 -


16

Recommend Documents