16

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2718/98/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 546/9 v bytovém domě č.p. 545-548 na st.parc.č.3384 včetně podílu na společných částech domu a pozemku vše v k.ú. Jičín Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Jičín, k.ú. Jičín Adresa nemovité věci: Přátelství 546, 506 01 Jičín OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ: CZ530318282

ÚČEL OCENĚNÍ:

č.j.417/2016-A

e-mail: [email protected]

fax:

Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

1 760 000 Kč

Datum místního šetření: 19.9.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: Mgr. Jiřiny Novotné Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10

V Ohavči, dne 28.9.2016

Stanislav Kerhart

19.9.2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění bytové jednotky č.546/9 v bytovém domě č.p. 545, 546, 547, 548 na pozemku st.parc.č. 3384, spoluvlastnického podílu o velikosti 7084/252369 na společných částech domu č.p. 545-548, na st.parc.č. 3384 a na parc.č. 683/90 vše na LV č. 7170 a LV č. 7552 pro v k.ú. Jičín je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. 19.9.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy a metody ocenění Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7552 a 7170 pro k.ú. Jičín Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 19.9.2016 v době od 16,00 do 16,45 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené Mgr. Jiřinou Novotnou Místopis Město Jičín je okresním městem s 16 500 obyvateli s dobrou občanskou vybaveností. Vzdálenost do hlavního města je cca 80 km, do krajského města Hradce Králové je 50 km. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jsou zde mateřské, základní a střední školy, státní instituce na úrovni okresního města, poliklinika, oblastní nemocnice a dům s pečovatelskou službou, sportoviště s plaveckým bazénem a saunou. Inženýrské sítě jsou v místě kompletní.Z místa jsou dobře dostupné Krkonoše, Jizerské hory a Český ráj. Byt č.546/9 je v domě č.p.546, který byl postaven v roce 1988. Nachází se na okraji města v části „Nové Město”. Vzdálenost na nádraží ČD je cca 1,0 km, na autobusové nádraží 0,7 km. -2-

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Pětipodlažní (4.NP a 1 PP) stavba bytového domu s plochou střechou byla postavena v roce 1988. Konstrukce je montována ze železobetonových panelů. V roce 2008 byla provedena, výměna oken, vchodových dveří, v bytě byla položena podlahová krytina PVC, byly vyměněny interiérové dveře, v roce 2010 byla provedena rekonstrukce koupelny a WC. Byt 3+1 je v III.NP ze schodiště vpravo. K bytu patří sklepní kóje. V bytě se nachází obývací pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, nezasklená lodžie, předsíň a sklepní kóje. Stavebně technický stav je dobrý. Byt slouží k trvalému bydlení vlastníka. Dům je přístupný z veřejné komunikace, riziko záplav je na st. 2. Silné stránky Byt se nachází v okresním městě s dobrou občanskou vybaveností s dostatečným počtem pracovních příležitostí.. Výhodou je částečná rekonstrukce bytu, nová kuchyňská linka, vyměněná okna za plastová. Slabé stránky Nevýhodou je nezateplená panelová konstrukce a umístění v III.NP domu bez výtahu. Okrajová část města s větší vzdáleností do centra, blízkost rušné komunikace I/16. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: riziko záplav na st.2 Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 530.000,- Kč Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, 13000 Praha 3, IČO: 60197609 Zástavní právo smluvní k zajištění budoucích pohledávek ve výši 318.000,- Kč Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, 13000 Praha 3, IČO: 60197609 -3-

Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 15.367,- Kč s příslušenstvím dle listiny ELLANS SPED s.r.o., Plzeňská 1270/97, Košíře, 50723 Praha, IČO: 28783832 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 42.586,01 Kč s příslušenstvím dle listiny ASSIST 24 s.r.o., Ostravská 4250/2, Židenice, 63600 Brno, IČO: 65276604 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 6.989,50 Kč s příslušenstvím dle listiny TTV spedice spol. s r.o., Čechova 1100/20, Pražské Předměstí, 50002 Hradec Králové, IČO: 27484548 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 55.000,- Kč s příslušenstvím dle listiny SCHENKER spol.s r.o., K Vypichu 731, 25216 Nučice, IČO: 61500780 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 5.203,- Kč s příslušenstvím dle listiny SPEX, spol. s r.o., Náves 78, 75103 Majetín, IČO: 25883372 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 15.730,- Kč s příslušenstvím dle listiny AUTODOPRAVA KADEŘÁVEK s.r.o., č.p.11, 29446 Kobylnice, IČO: 27178978 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro pohledávku 0,- Kč s příslušenstvím dle listiny, povinný: Novotný Petr FG Trans s.r.o., Kateřinská 1493/15, Nové Město, 12000 Praha 2, IČO: 27852628 Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona)

Ostatní rizika: nejsou

-4-

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 546/9 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha kuchyň Obytné prostory 11,78 m2 pokoj Obytné prostory 20,49 m2 ložnice Obytné prostory 14,35 m2 pokoj Obytné prostory 12,18 m2 koupelna Obytné prostory 2,56 m2 WC Obytné prostory 0,92 m2 lodžie nezasklená Obytné prostory 2,96 m2 předsíň Obytné prostory 8,56 m2 sklepní kóje byt 2,88 m2 Celková podlahová plocha 76,68 m2

Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

11,78 m2 20,49 m2 14,35 m2 12,18 m2 2,56 m2 0,92 m2 2,96 m2 8,56 m2 2,88 m2 76,68 m2

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracízakládání na pilotách 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů panel 9. Vnitřní obklady běžný keramický obklad keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké prosklené a plné v ocelových zárubních 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí + dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí -5-

25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

chybí zděné jádro

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 76,68 30 000 2 300 400 100,00 28 62 31,10 1 584 980

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jičín, ul. Přátelství byt v po částečné rekonstrukci, bytové jádro je zděné Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice byt v panelovém 76,68 m2 3.NP 3+1 nezatepleném domě bez výtahu

Celková cena 1 761 340 Kč

Jednotková cena 22 970 Kč/m2

Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+kk Prodej prostorného bytu 2+kk (32 m2) v OV, ve 3. patře panelového domu v Jičíně, ul. Přátelství. Byt je po celkové rekonstrukci, jsou zde nová plastová okna, keramická dlažba, rozvod elektriky, stmívače osvětlení, poziční světla na chodbě, bezpečnostní vchodové dveře, sprchový kout, WC, kuchyňská linka včetně spotřebičů. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Jičín, Přátelství 4.NP 2+kk Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 32,00 m2

panelový bytový dům Použité koeficienty:

Celková cena

Jednotková cena

1 270 000 Kč

39 688 Kč/m2

-6-

K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,89 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší 0,63 25 162 výměra; Poloha - 4.NP v domě bez výtahu, ostatní je srovnatelné; Provedení a vybavení - vyšší kvalita rekonstrukce, prodej s vybavením; Celkový stav - umístění ve stejném domě; Vliv pozemku - srovnatelný; Název: Byt 2+kk Zděný byt v OV po celkové rekonstrukci o velikosti 2+kk, podlahové ploše 59 m2 v ulici Kosmonautů v Jičíně. Byt se nachází ve 3. patře a náleží k němu balkon a sklep. Disp.: vstupní chodba s prostornou vestavěnou skříní, obývací pokoj, kuchyně s vestavěnými spotřebiči, ložnice s balkónem, samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem. Rekonstrukce bytu: plastová okna, podlahy, elektřina, štuky, veškeré rozvody, podlahové krytiny, dveře, zasouvací dveře, odhlučnění stěn, zabudované repro bedny atd. Byt se prodává včetně vybavení. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Jičín, Kosmonautů I.NP 2+kk Neuvedeno

Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný bytový dům 59,00 m2 2 680 000 Kč 45 424 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší 0,52 23 609 výměra; Poloha - 4.NP v domě bez výtahu; + menší vzdálenost do centra, v blízkosti parku a sportovního areálu; Provedení a vybavení nadstandardní provedení rekonstrukce; Celkový stav - zděná stavba; Vliv pozemku - srovnatelný; Název: Byt 3+1 Prodej bytu 3+kk s balkonem v cihlové zástabě v 1. patře. Byt je po celkové rekonstrukci, která proběhla v roce 2006 - rozvody vody, elektřiny, plynu a odpady, podlahy, plastová okna s venkovními roletami, krb s výměníkem, interiérové dveře. Dispozice bytu: vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, ložnice, obývací pokoj, jídelna a kuchyň se Typ stavby

-7-

spotřebiči. Vytápění je plynovým kotlem v kombinaci krbem s výměníkem. Bytová jednotka je v družstevním vlastnictví s možností převodu do OV. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Ostroměř, T.G.Masaryka 2.NP 3+1 Neuvedeno

Užitná Celková cena plocha zděný bytový dům 70,00 m2 1 400 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,06 Zdůvodnění koeficientu Kc: Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - menší obec, nižší úroveň občanské vybavenosti a menší počet pracovních přílečitostí; Provedení a vybavení - po rekonstrukci - srovnatelné; Celkový stav zděný nezateplený dům; Vliv pozemku - srovnatelný; Typ stavby

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: byt v po částečné rekonstrukci, bytové jádro je zděné

-8-

Jednotková cena 20 000 Kč/m2

Celkový koef. KC 1,01

Upravená j. cena Kč/m2 20 138

20 138 Kč/m2 22 970 Kč/m2 25 162 Kč/m2 22 970 Kč/m2 76,68 m2 1 761 340 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

1 761 340 Kč

Věcná hodnota

1 584 976 Kč

Obvyklá cena 1 760 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti na okraji města ve smíšené zástavbě rodinných domu a sídlištní zástavbě bytových panelových domů, stavebně technický stav domu a údržba bytu, jeho vybavení, připojení na inženýrské sítě, přístup z veřejné komunikace, možnost parkování u domu, a povodňové riziko na st.2. Cena podílu na společných částech domu a pozemku je obsažena ve vypočtené obvyklé ceně bytové jednotky. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení 1 760.000,- Kč. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči 28.9.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

-9-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2718/98/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2718/16.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 7 1 1

Podklady a přílohy Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti Riziko záplav

- 10 -

žlutou barvou je označena veřejná komunikace

- 11 -

západní strana

východní strana

východní strana

- 12 -

vchod do domu

vstup do bytu

- 13 -

chodba

kuchyně

- 14 -

pokoj

ložnice

- 15 -

pokoj

WC

- 16 -

koupelna

lodžie

- 17 -

sklepní kóje

- 18 -

- 19 -