1
ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.637 – 64/16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 51, souvisejících venkovních úprav a pozemku p. .st. 88/1 a 6/2 situovaných v katastrálním území Boharyn (605972), obci Boharyn (569887), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V. 85
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Svoboda Zden k, .p. 51 503 23 Boharyn
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3777/13-63 ze dne 26.1.2016
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020; 130 00 Praha 3)
Posudek vypracoval:
ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060
Posudek obsahuje:
12 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 15.7.2016
2
1.00.ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 51, souvisejících venkovních úprav a pozemk p. .st. 88/1 a 6/2 situovaných v katastrálním území, obci Boharyn , okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V.85.
1.02.
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Svoboda Zden k, .p. 51 503 23 Boharyn
1.03.
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3777/13-63 ze dne 26.1.2016
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020; 130 00 Praha 3)
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák, .j. 050 EX 3777/13-63 ze dne 26.1.2016 - internetové výpisy z K.N. L.V. 85 - snímek kat. mapy Boharyn - fotodokumentace - osobní venkovní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získaných z internetových nabídek - Metodický pokyn pro tržní ocen ní nemovitostí vydaný v listopadu 2002 eskou komorou odhadc majetku ( SCOM) - Vyhláška ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. a vyhlášky .345/2005 Sb. platná od 1.1.2016 dále jen „Vyhláška“
1.06.
Ocen ní se provádí ke dni 15.7.2016.
3
2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány v katastrálním území Boharyn (605972), obci Boharyn (569887), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a jsou zapsány na L.V. 85. Vlastnické právo je vyzna eno pro Zde ka Svobodu, bytem 503 23 Boharyn .p. 51. Nabývací titul dle L.V. je smlouva kupní ze dne 13.7.2015 s právními ú inky zápisu ke dni 30.07.2015 pro p.Zde ku Svobodu. Nemovitosti v . pozemk p. .st. 88/1 a 6/2 nemají ve zp sobu ochrany t chto nemovitostí žádnou poznámku, krom pozemku p. . 6/2 kde je uveden zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je na L.V. vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního p íkazu k prodeji nemovitostí. Oce ovaný rodinný d m .p. 51 je v osobním vlastnictví. Situován je v okolní zástavb rodinných dom , elní stranou k p ilehlé státní silnici. Jedná se o typický d m p vodní obecní výstavby s tím, že elní ást stavení je ur ena k bydlení a zadní ást objektu tvo í bývalé hospodá ské zázemí. Objekt etn p ilehlé zahrady je oplocen a brána a branka umož ují jednoduchý p ístup a p íjezd p es dlážd ný chodník ze státní silnice. D m je jednopodlažní zd ný, krytý sedlovým d ev ným krovem s krytinou tvo enou pálenými taškami. Oce ovaný objekt má nov vym ná okna a vstupní dve e v bytové ásti. Podkroví domu nabízí její další rozší ení a využití. Omítka domu b izolit a vápenná omítka v nedávné dob v elním míst opravována. D m je novým majitelem pe liv opravován a udržován. Objekt je možno napojit na veškeré sít v obci tj. plyn, voda a kanalizace a elektro. D m není opat en hromosvodem a má kompletní klempí ské konstrukce (korýtka, svody, parapetní plochy). áste nou nevýhodou se jeví menší využitelná p ilehlá plocha (zahrada) a tém p ilehlá stavba sousední nemovitosti na parcele p. .3. Objekt je vhodný jak k trvalému bydlení, tak i jako rekrea ní objekt. Na p ilehlé zahrádce se nalézá vlastní zdroj vody. U oce ované nemovitosti se celkov projevují d sledky d ív jší mírn zanedbané údržby. Obec Boharyn leží na severním okraji Polabské nížiny v 237 metr nad mo em a na obou b ezích eky Byst ice a je vzdálena 15 km západn od Hradce Králové. S místní ástí Homyle dnes tvo í správní celek pro obce Trnava, Zvíkov a osadu Budín. V obci se nalézá základní škola (založená v roce 1730) a mate ská škola, které nabízí p edškolní i základní vzd lání d tem do 5. ro níku. V obci se dále nachází obchod s potravinami a hostinec U Jezírka. Do obce zajíždí autobusová linka z Hradce Králové. V obci trvale žije 555 obyvatel, kte í mohou využívat obecní rozvody vodovodu, kanalizace a plynu. Nejbližší zdravotnické za ízení a ú adovna policie se nachází v obci Nechanice.
4
3.00. POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) 3.10. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí
Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),
5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
3.10.2.metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R.
V tomto p ípad metodu nevyužívám.
3.10.3.metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak
srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje. V rohodnost této metody
musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.
6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou).
3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná)
3.10.1.1. Ocen ní pozemku zastav ná plocha a nádvo í p. . st. 88/1
452 m2
zahrada p. . 6/2
202 m2 654 m2
celkem
Dle zjišt ní v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu 250 – 700,- K /m2. Pozemek p. .st. 88/1 je v ploše 122,- m2 zastav n oce ovaným R.D. Zbývající ást je využívána jako manipula ní plocha p ed domem. Pozemky p. . 6/2 a p. .st. 88/1 jsou oploceny.
katastrální území: Boharyn (605972) obec:
Boharyn (569887)
okres:
Hradec Králové (CZ 0521)
Cena pozemk p. .st. 88/1 a p. . 6/2: 654 m2 x 300,- K /m2 =
196.200,- K
3.10.1.2. Ocen ní rodinného domu .p. 51 zastav ná plocha: (19,50 x 5,85) + 8,00 = 122 m2 obestav ný prostor: I.N.P. 19,50 x 5,85 x (2,60 + 0,10 + 0,20) = 330,82 m3 zast . 19,50 x 5,85 x 1,20 19,50 x 5,85 x 1,80 x 0,5
= 136,89 m3 = 102,67 m3
7 p ístavba 1,80 x 6,20 x 2,90 = celkem O.P.
32,36 m3 602,74 m3
4.750,- K /m3
Jednotková cena dle RTS I/II 2016 (úprava) Stá í stavby: stá í objektu 66 rok
0,34
(odborný odhad)
Ocen ní celkem: 602,74 m3 x 4.750,- K /m3 x 0,34 = 973.425,- K
3.10.1.3. Venkovní úpravy 973.425,- K x 0,05 =
3.10.1.4. Trvalý porost (odhad)
48.671,- K
8.000,- K
Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: (196.200,- K + 973.425,- K + 48.671,- K + 8.000,- K =
1.226.296,- K
8 3.10.3. Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí)
Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha)
.
Zdroj informace
Místo stavby
Velikost
Zast. plocha
garáž
(m2)
zahrad
Vybavení
2
a (m )
Vytáp ní
Stá í
Nabízená cena
Tech.
(K )
stav -zd ná stavba -garáž, chlév, stodola -zd ný sklep
Realitní kancelá 1.
RE/MAX
Smidary (Chot lice)
Hradec
583
3+1 671 ano
-rozvod vody ze
etážo
odhad
studny, možnost
vé
1950
napojení na ve .
plyno
vod.
Králové
vé
-el. 240/400
1.500.000,-
bezvad ný
-kanalizace septik - bývalá zd ná zem. usedlost -cihla-kámen
Realitní kancelá 2.
DONETTA
-vlastní studna Lužec nad
3.343 -obecní
4+1
Cidlinou
Hradec
(stodola)
Králové
ano
350
kanalizace -elektro 230/400V -rozvod plynu -typ G
plyno vý kotel Ú.T.
asi 1940 bezvad ný
1.499.000,-
9 -zd ný d m -klidová ást obce
Realitní kancelá MaM 3.
reality
Jeníkovice
-I.S. plyn, elektro
okr.
2+1
103
-studna kopaná
Hradec Králové
616
ne
Praha
plyno vá topidl a+
-rozvod plynu
pevná
-oplocený
asi 1950
1.299.000,-
dobrý
paliva
pozemek -ener.náro .“G“ -zd ný rod.d m -oplocený pozemek Nová
Realitní kancelá 4.
MaM reality Praha
-obecní vodovod
Sk en Nový Bydžov
2+1
okr.
ano
Hradec Králové
Kamna
-na zahrad
80
647
studna
na
-septik s p epadem do kanalizace
1960 dobrý
2
-stodola 35 m
-zahradní domek s krbem
T.P.
1.300.000,-
10 Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti „K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
íslušenství
.
poloha v
Vybavení
obci
vytáp ní
zahrada garáž
K1
K2 K3
Velikost obce (po et obyv.) K4
ístup k Technický oce ované
stav
nemovitosti K6 K5
Odborná
Reduk ní
úvaha
koeficient
znalce
„K“
K7
(1.563) 1.
1,000
1,000
1,000
1,000
1,020
0,990
1,000
1,010
1,000
1,020
1,000
1,020
1,000
0,960
(494) 2.
1,000
1,000
1,000
1,000
1,020
1,000 (486) 3.
1,000
1,000
1,020
1,000
1,000
1,000 (7.052) 4.
1,000
0,990
1,000
1,000 0,970 (555)
1,000
11 REKAPITULACE (3.10.3)
Nabízené nemovitosti
Nabízená cena
Reduk ní koeficient
k prodeji
(K )
„K“
1.500.000,-
1,010
.
Koeficient a
Upravená cena
zdroj informace (real.kanc.)
(K )
Rodinný d m 3+1 1.
Smidary
1.439.250,0,95
okr. Hradec Králové Rodinný d m 4+1 2.
Lužec nad Cidlinou
1.499.000,-
1,020
0,95
1.299.000,-
1,020
0,95
1.452.531,-
okr. Hradec Králové Rodinný d m 2+1 3.
Jeníkovice
1.258.731,okr. Hradec Králové Rodinný d m 2+1 4.
Nový Bydžov
1.300.000,-
0,960
0,95
okr. Hradec Králové
Pr
rná cena vybraných
obdobných nemovitostí (K ):
1.334.028,-
maximum (K ):
1.452.531,-
minimum (K ):
1.185.600,-
Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: 1.334.028 – (0,15 x 266.931) =
1.293.988,- K
1.185.600,-
12
ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 51, souvisejících venkovních úprav, pozemk p. .st. 88/1 a 6/2 situovaných v kat. území, obci Boharyn , okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V. 85 3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná)
1.226.296,- K
3.10.2. Metoda výnosová
nevyužívá se
3.10.3. Metoda srovnávací (statistická, porovnávací)
1.293.988,- K
S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem
1.300.000,- K slovy: jeden milion t ista tisíc korun eských
Platnost zjišt né tržní ceny:
do 15.07.2017
ílohy: -usnesení .j. 050 EX 3777/13-63 ze dne 26.1.2016 -internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 85
13
