ZNALECKÝ POSUDEK č. 184/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/2 na pozemku p.č. st. 37, součástí je stavba: Nečemice, č.p. 52, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 75, - pozemku p.č. 80 a 82, s příslušenstvím, LV číslo 328, katastrální území Nečemice, obec Tuchořice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. EN 1/16-2
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.05.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 03.06.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/2 na pozemku p.č. st. 37, součástí je stavba: Nečemice, č.p. 52, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 75, - pozemku p.č. 80 a 82, s příslušenstvím, LV číslo 328, katastrální území Nečemice, obec Tuchořice, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Nečemice 52 439 69 Tuchořice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Tuchořice Katastrální území: Nečemice Počet obyvatel: 674 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV IV
Pi 0,65 0,60 1,01
II
0,85
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 247,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.05.2016 za přítomnosti paní Aleny Drahovzalové, tel. 737 002 472.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 17.05.2016, LV číslo 75, k.ú. Nečemice - výpis z KN ze dne 17.05.2016, LV číslo 328, k.ú. Nečemice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, www.reality.cz - informace z územního plánu obce Tuchořice
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 183 Drahovzal Miloslav, Nečemice 5, 43801 Tuchořice 1/2 Drahovzal Rudolf, Nečemice 52, 43801 Tuchořice 1/2 Omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. LV 126 Drahovzal Rudolf, Nečemice 52, 43801 Tuchořice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 75 se nachází a jihovýchodním okraji obce, v rozptýlené zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům č.p. 52 a vedlejší stavby na mírně svažitém, neoploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 328 se nachází kolem rodinného domu č.p. 52 a tvoří zahradu u tohoto domu. Jedná se o mírně svažité, částečně oplocené, neudržované pozemky. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Pozemek p.č. 82 je určen podle územního plánu jako BV - plocha bydlení. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku LV 75 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Chlév 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
LV 328 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty -3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
III
-0,01
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,855
LV 75 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 37. Je napojen na el. energii, vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Objekt byl postavený asi před 100 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dva pokoje, kuchyň, chodba, koupelna a záchod. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
betonové, bez izolace cihelné s rovným podhledem sedlová pálená pozinkované vápenné vápenocementové, poškozené ne keramické, poškozené ne plné, prosklené, dřevěné dvojité, dřevěné prkna dlažby lokální na tuhá paliva 220 V ne studené a teplé el. bojler ne ano sporák vana, umývadlo splachovací -5-
26. Ostatní
ne
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, septik, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 324,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,50*14,00 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 91,00 m2
Konstrukční výška 2,90 m
Obestavěný prostor 1. NP: (6,50*14,00)*(3,70) zastřešení: (6,50*14,00)*(3,30*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
91,00 m2
= = =
ZP1 = ZP =
336,70 m3 150,15 m3 486,85 m3 91,00 m2 91,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota 1 I 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II -6-
Vi typ A 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 0,00
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
0,00
III V
0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,202
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,202 = 267,45 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 486,85 m3 * 267,45 Kč/m3 * 0,930 * 0,919= 111 284,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
111 284,90 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 37. Objekt je napojen na el. energii. Objekt byl postavený asi před 100 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,30*6,50 1. NP
=
-7-
[m2] 53,95
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,95 m2 4,45 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (8,30*6,50)*(4,45) zastřešení (8,30*6,50)*(3,15*0,5)
= =
[m3] 240,08 m3 84,97 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 240,08 m3 84,97 m3 325,05 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S S P C C C P S
Provedení
Konstrukce
betonové cihelné trámové sedlová pálená taška pozinkované omítky, poškozené ne ne ne hliněné, cihelné 220, 380 V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] S S S S S S P C
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C C P S
3,10 1,00 6,80 4,90
100 100 100 100
0,00 0,00 0,46 1,00
0,00 0,00 3,13 4,90 85,78 0,8578
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,23 100 150 66,67 1. Základy S 30,40 100,00 1,00 30,40 35,44 100 100 100,00 2. Obvodové stěny S 19,30 100,00 1,00 19,30 22,50 100 100 100,00 3. Stropy S 10,80 100,00 1,00 10,80 12,60 100 100 100,00 4. Krov S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,04 100 100 100,00 5. Krytina S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,21 100 100 100,00 6. Klempířské práce P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,62 100 100 100,00 7. Úprava povrchů P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,65 100 100 100,00 11. Podlahy S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,71 100 100 100,00 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 4,8202 35,4400 22,5000 12,6000 8,0400 2,2100 2,6200 3,6500 5,7100
97,6 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8578 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 325,05 m3 * 1 791,09 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 97,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 791,09 582 193,80 Kč 0,024 13 972,65 Kč 0,855 11 946,62 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
11 946,62 Kč
1.2.2. Chlév Přízemní, nepodsklepený chlév se nachází naproti rodinného domu na pozemku p.č. st. 37. Objekt byl postavený asi před 60 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chlév. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění -9-
Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,80*3,60 1. NP
[m2] 20,88
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 20,88 m2 2,30 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,80*3,60)*(2,30) zastřešení (5,80*3,60)*(0,30*0,5)
= =
[m3] 48,02 m3 3,13 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 48,02 m3 3,13 m3 51,15 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové cihelné trámové plochá vlnitý eternit pozinkované omítky, poškozené dřevěné ne betonové ne - 10 -
Hodnocení standardu S S S S P S P X S C S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S P S P X S C S C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 3,73 1,70 2,81 0,00 3,00 0,00 8,20 0,00 85,44 0,8544
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 7,10 100,00 1,00 7,10 8,31 60 150 40,00 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 37,22 60 80 75,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 23,17 60 80 75,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,54 60 70 85,71 4. Krov P 8,10 100,00 0,46 3,73 4,37 60 60 100,00 5. Krytina S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,99 60 60 100,00 6. Klempířské práce P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,29 60 60 100,00 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,51 60 60 100,00 9. Dveře S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,60 60 60 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 3,3240 27,9150 17,3775 7,3196 4,3700 1,9900 3,2900 3,5100 9,6000
78,7 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8544 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 51,15 m3 * 1 783,99 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 78,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 783,99 91 251,09 Kč 0,213 19 436,48 Kč 0,855 16 618,19 Kč
Chlév - zjištěná cena
=
16 618,19 Kč
2. Ocenění pozemků - 11 -
2.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,919 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,919 = 0,855 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 247,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 37
Výměra [m2] 502,00
Index 0,855
Jedn. cena [Kč/m2] 211,19
502,00
Pozemek - zjištěná cena
3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty.
- 12 -
Upr. cena [Kč/m2] 211,19 Cena [Kč] 106 017,38 106 017,38
=
3. Ocenění trvalých porostů
Koef.
106 017,38 Kč
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
106 017,38 502,00 20,00 4 223,80 0,065 274,55 274,55 Kč
=
LV 328 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Pozemek p.č. 82 je určen podle územního plánu jako BV - plocha bydlení. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,919 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,919 = 0,855 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena - 13 -
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 247,0,855 Parcelní číslo 82
Název
Typ
§ 9 odst. 4 zahrada Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 1 553,00 1 553,00
[Kč/m2] 0,300
Jedn. cena [Kč/m2] 63,36
63,36 Cena [Kč] 98 398,08 98 398,08
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Název
Výměra [m2] 1 285,00
Parcelní číslo BPEJ
orná půda 80 43111 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 285,00 m2
JC [Kč/m2] 5,22
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 5,22
Cena [Kč] 6 707,70 6 707,70
Pozemky - zjištěná cena
=
105 105,78 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 82 se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra jabloň 30 4 Ks vysokokmen třešeň - polokmen 50 1 Ks ořešák vlašský 15 2 Ks Součet: Celkem - ovocné dřeviny: Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 1 402,1 402,140,2 473,-
Jedn. cena [Kč / jedn.]
140,2 473,= = Stáří Úpravy [%] 10 roků
smrk Jehličnaté stromy I
2 150,-
tůje Jehličnaté keře I Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny
10 roků 530,-
Trvalé porosty - zjištěná cena
140,4 946,10 694,- Kč 10 694,- Kč
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 4,00 ks 2 150,8 600,1,00 ks 530,530,9 130,* 0,750 * 0,800 = 5 478,- Kč =
- 14 -
Cena [Kč] 5 608,-
16 172,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 75 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Chlév
111 284,90 Kč 497 775,70 Kč 78 019,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
687 080,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
106 017,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
106 017,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
274,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
274,60 Kč 793 372,30 Kč
LV 75 celkem
LV 328 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
105 105,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
105 105,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
16 172,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
16 172,- Kč 121 277,80 Kč
LV 328 celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
Rekapitulace výsledných cen
- 15 -
914 650,10 Kč
LV 75 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Chlév
111 284,90 Kč 11 946,60 Kč 16 618,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
139 849,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
106 017,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
106 017,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
274,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
274,60 Kč 246 141,70 Kč
LV 75 celkem
LV 328 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
105 105,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
105 105,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
16 172,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
16 172,- Kč 121 277,80 Kč
LV 328 celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
367 419,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistašedesátsedmtisícčtyřistadvacet Kč
- 16 -
367 420,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 17 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 410 m2, pozemek 1 770 m2 Hořovičky - Vrbice, okres Rakovník 199 000 Kč Z důvodu insolvence Vám nabízíme k prodeji dům s 410m2 užitné plochy v obci Vrbice u Hořoviček. V domě jsou naznačeny 4 bytové jednotky, dvě v přízemí a dvě v patře. Půdní prostor není stavebně upraven. Všechny byty jsou vyrabované. Západní část domu je podsklepená, sklep je téměř po strop plný vody. Vzdálenost do Rakovníka 20km. Dopravní spojení autobusové, zastávka Hořovičky-Vrbice. Dům stojí na cizím pozemku, jehož plocha je celkem 1770m2 - pozemek není součástí ceny, vlastníkem pozemku je Státní pozemkový úřad. Lze financovat Hypoúvěrem Hypocentra Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 20 895,- Kč a měsíční splátkou 593,- Kč se splatností 30 let.Volejte naše call centrum v době 9 - 19 hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím, číslo zakázky. Zlevněno: 199 000 Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání) Hypotéka: 734,55 Kč měsíčně Původní cena: 250 000 Kč Poznámka k ceně: + 4% sazba daně z nabytí nemovitých věcí ID zakázky: 112036 Aktualizace: 01.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 205 m2 Užitná plocha: 410 m2 Plocha podlahová: 410 m2 Plocha pozemku: 1770 m2
- 18 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 73 m2, pozemek 435 m2 Libořice, okres Louny 270 000 Kč Nabízíme k prodeji menší rodinný dům vhodný i jako chalupa v klidné obci Libořice u Žatce. Dům stojí na okraji obce nedaleko rybníka a v blískosti lesů CHKO Džbán. Samotný dům má dvě větší místnosti rozdělené chodbou, ze které je vstup i na půdu a do sklepa. Vlevo je kuchyně, do které je přivedena voda z řadu, vpravo je vchod do pokoje. Půda je prostorná, vhodná pro výstavbu podkrovních místností. Střecha je v pořádku, nevyžaduje nákladné opravy. Podsklepená je část domu, sklep je suchý a je přes něj veden přívod vody a odpad. Vedle domu je menší dvorek s hospodářskými přístavky a je zde částečně zbudována koupelna s lázeňským válcem, WC je suché. Za domem je zahrada s ovocnými stromy. Vedle domu na levé straně je velká dřevěná kolna, která sloužila jako skladiště. Lze snadno demontovat a plochu využít pro zvětšení zahrady event. rozšíření domu. Elektřina je plně funkční a je zde 230 i 400 V. Před domem je připojovací šachta na kanalizaci, lze se tedy snadno připojit po zbudování splachovacího WC. V obci je základní občanská vybavenost, spojení je autobusové i vlakové do okolních měst. Časová dostupnost Žatce je do 10 minut, Prahy do 45 minut. Doporučuje pro trvalé i rekreační bydlení v klidné lokalitě v blízkosti turistických tras Džbánska s vynikajicí dostupností měst. V případě zájmu zajistíme financování nemovitosti. Nabídka č.68323 Tř. energ. náročnosti budovy G Celková cena: 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 969,86 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena včetně provize, právního a finančního servisu ID zakázky: 68323 Aktualizace: 26.05.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 105 m2 Užitná plocha: 73 m2 Plocha pozemku: 435 m2
- 19 -
Plocha zahrady: 231 m2 Sklep: 15 m2 Parkování: 5 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 192 m2, pozemek 104 m2 Kryry - Běsno, okres Louny 399 000 Kč Nabízíme Vám k prodeji samostatně stojící rodinný dům o velikosti 3+1 v obci Běsno. Běsno je obec města Kryry v okrese Louny, 9 km jihovýchodně od Podbořan, kde je vybudovaná kompletní infrastruktura, včetně zdravotnických zařízení. Město se nachází v lokalitě s dobrými možnostmi získání zaměstnání. Rodinný dům je podsklepený, byla v něm započata rozsáhlá rekonstrukce, ve které je nutné pokračovat. Je nově udělaná plechová střecha s imitací tašek, nové okapy, nová plastová okna. Započata byla také rekonstrukce koupelny, kde je sprchový kout, WC. V kuchyni je připravena nová kuchyňská linka, která ještě nebyla nainstalována.Podlahy jsou betonové. Dům má vlastní kanalizaci, dům je napojen na obecní vodovod, vytápění je řešeno ústředním topením na tuhá paliva. K domu je možné pronajmout nebo odkoupit přilehlý pozemek od obecního úřadu. Dispozice domu: Rodinný dům je řešen jako dvoupodlažní s možností přístavby do podkroví. V přízemí se nachází předsíň, kuchyň,koupelna s WC.V prvním patře jsou dva pokoje a předsíň. Pokoje jsou velmi prostorné. Pokud vás tato nabídka zaujala, kontaktujte realitního makléře pro více informací nebo sjednání nezávazné prohlídky.V případě zájmu pomůžeme se zajištěním financování této nemovitosti. Celková cena: 399 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 433,23 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + další poplatky ID zakázky: 032-N03542 Aktualizace: 25.05.2016 Stavba: Smíšená - 20 -
Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 104 m2 Užitná plocha: 192 m2 Plocha pozemku: 104 m2 Elektřina: 230V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 4. Prodej stavebního pozemku 9 914 m2 Tuchořice - Nečemice, okres Louny 700 000 Kč (71 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemku 9914 m2 uprostřed obce Nečemice, okr. Louny. Pozemek je mírně svažitý, několik stromů tvoří přirozenou hranici. Na hranici pozemku elektřina a voda, možnost i vlastní studny. Pozemek tvoří převážně travnatý porost, cca 1500 m2 je veden jako orná půda. Na pozemek je přístup ze silnice. Lze financovat hypotékou, finanční servis (hypo, úvěr) a právní servis je zdarma. Ev. číslo: 304753. Celková cena: 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 455,64 Kč měsíčně Cena za m2: 71 Kč Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 305367 Aktualizace: 11.05.2016 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 9914 m2 Voda: Dálkový vodovod
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí, zapsaných na LV 75 ve výši cca 180-220 tis. Kč, - 21 -
zapsaných na LV 328 ve výši 90-120 tis.Kč ( stav. pozemek cca 60,- Kč/m2) Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 183 1. Práva: Omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 126 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí LV 75:
200 000,- Kč z toho podíl id 1/2:
100 000,- Kč
LV 328:
110 000,- Kč celkem podíly Rudolfa Drahovrala: - 22 -
210 000,- Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.06.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 184/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 184/16.
- 23 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
