16

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1847-62/16 NEMOVITÁ VĚC: pozemek parc.č. St. 33/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 26 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Batelov, k.ú. Rácov Adresa nemovité věci: Rácov 26, 588 51 Batelov Vlastníci pozemku a Marie Cinová, V Zahradách 543/1, 588 51 Batelov, vlastnictví: podílové, stavby: vlastnický podíl: 1 / 5 Anna Dvořáková, Dlouhá 46/8, 588 51 Batelov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Aleš Jirků, nám. T. G. Masaryka 41, 394 03 Horní Cerekev, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Jan Jirků, Dolní Cerekev 91, 588 45, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Zlata Jirků, U Kulturního domu 304/17, 588 51 Batelov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Insolvenční společnost, v.o.s., insolvenční správce dlužníka Jana Jirků, Vlasákova 1419/21, 150 00 Praha

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 39 INS 1941/2016 (ocenění stávajícího stavu)

Datum místního šetření: 20.6.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: spoluvlastníka paní Anny Dvořákové Počet stran: 24 stran Počet příloh: 4

Ve Velaticích, dne 8.7.2016

Ing. Tomáš Volek

20.6.2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví pěti fyzických osob zapsané na LV č. 136 k.ú. Rácov, obec Batelov, okres Jihlava. Jedná se o pozemek parc.č. St. 33/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 26, včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě výše uvedených nemovitých věcí pro účely zpeněžování majetkové podstaty dlužníka v rámci insolvenčního řízení, s uvedením obvyklé ceny za id. 1/5 těchto nemovitých věcí ve vlastnictví dlužníka pana Jana Jirků. Ocenění je provedeno k datu prohlídky nemovitých věcí, tj. k 20.6.2016. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metody výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí v k.ú. Rácov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za -2-

účelem stanovení tzv. obvyklé ceny (tržní hodnoty) pro potřeby zpeněžení majetkové podstaty dlužníka v rámci insolvenčního řízení. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 136, k.ú. Rácov ze dne 8.4.2016. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Rácov. c) Vyhláška MF č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Batelov a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz. www.nahlizenidokn.cuzk.cz místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 20.6.2016 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitých věcí paní Anny Dvořákové. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Batelov leží na území okresu Jihlava a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jihlava. Obec Batelov se rozkládá asi osmnáct kilometrů jihozápadně od Jihlavy. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2330 obyvatel. Batelov se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Batelov, Bezděčín, Lovětín, Nová Ves a Rácov. Oceňovaná nemovitá věc je umístěna v části Rácov, vzdálené cca 3,5 km od centra vesnice Batelov. Lokalita je dopravně dostupná automobilovou a autobusovou dopravou. Zastávka autobusu je od RD vzdálena cca 3 min. chůze. Četnost autobusových spojů během dne je malá. V okolí domu není dostupná žádná občanská vybavenost. Částečná občanská vybavenost je v obci Batelov vzdáleném 3,5 km, úplná potom v bývalém okresním městě Jihlava, vzdáleném 23 km. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy vesnického typu. Celkový popis Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 26, který je součástí pozemku parc.č. St. 33/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 313 m2. Příslušenství tvoří venkovní úpravy minimálního rozsahu (brána, zbytky oplocení, zpevněné plochy, jímka s napojením do kanalizace, přípojka vody, přípojka plynu, přípojka el.nn. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je podprůměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu se severní orientací. Celkový tvar pozemku parc.č. St. 33/1 je nepravidelný. Na převážné části pozemku je postavený rodinný dům č.p. 26, o půdorysném tvaru přibližně do písmene L. Nezastavěná část pozemku je využívána jako neoplocený dvorek. *pozn.: zákres rodinného domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Nejsou zakresleny přístavby verandy v zadní části a přístavba pokojů v přední části. Jihovýchodní roh domu zasahuje -3-

na pozemek jiného vlastníka parc.č. 860, který je ve vlastnictví Městyse Batelov. Jedná se o Přestavek (§ 1087 NOZ) . Přístup k nemovitým věcem je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace na pozemku parc.č. 842/1 nebo po nezpevněných plochách na parc.č. 860, 842/3, vše ve vlastnictví Městyse Batelov. Rodinný dům č.p. 26 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je z malé části podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně do písmene L. Rodinný dům obsahuje dva byty 1+1 a 2+1 se společným soc. zázemím. Vstup do domu z ulice, je umožněn jednak přes garáž a jednak ze dvora. Dispoziční řešení: 1.PP - kotelna v hlavní části, která je přístupná z chodby 1.NP nebo dveřmi ze dvora, sklad v bočním křídle, který je přístupný ze dvora. 1.NP - v hlavní uliční části je situována garáž, dva pokoje, kuchyň, spíž, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a WC, průchozí komora, chodba se vstupem do kotelny a schody na verandu, veranda, která vede do dvorního křídla. Ve dvorním křídle je situovaný pokoj, kuchyň, komora a suché WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl. 50 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný krov, krytina je z betonové tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové, na půdu dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenocementové hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně. Podlahy tvoří beton s PVC a keramická dlažba. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle, který je umístěný v kuchyni (v suterénu je umístěný i kotel na tuhá paliva). Ohřev TUV zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do žumpy s přepadem do kanalizace. Jsou provedeny rozvody plynu. Kuchyně jsou bez vybavení. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, 1x WC splachovací, 1x WC suché. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Původní rodinný dům byl dle sdělení postavený před cca 100 lety. V 70. letech minulého století byla provedena celková přestavba do současné podoby (hospodářská část byla přestavěna na obytnou). Během další životnosti stavby byla prováděna pouze minimální údržba bez modernizace. Celkový stavebně technický stav domu je mírně zhoršený. Prvky krátkodobé životnosti jsou na nebo za hranici svého maximálního opotřebení (okna, dveře, podlahy, vytápění, rozvody instalací, opadaná omítka, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti). Dispoziční řešení je nepraktické, vybavení podstandardní, vlivem zemní vlhkosti jsou omítky místy napadeny plísní. Rodinný dům je volný nevyužívaný. Měřiče plynu a elektřiny byly odpojeny. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 80%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 54,00 m2 2,00 m

Název 1.PP Výčet místností: suterén Užitná plocha celkem:

35,00 m2

0,00

0,00 m2 0,00 m2

270,00 m2

1.NP Výčet místností: -4-

3,20 m

přízemí garáž Užitná plocha celkem:

131,94 m2 14,10 m2

1,00 0,50

131,94 m2 7,05 m2 138,99 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (34+20)*(2,00) Vrchní stavba (270)*(3,20) Zastřešení (270)*(3,90/2)

= = =

[m3] 108,00 m3 864,00 m3 526,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 108,00 m3 864,00 m3 526,50 m3 1 498,50 m3

Silné stránky - nebyly shledány Slabé stránky - zhoršený stavebně technický stav, žádná občanská vybavenost v bezprostředním okolí rodinného domu, větší docházková vzdálenost do centra města cca 3,5 km, odpojené měřiče energií (plyn, el.nn), absence zahrady (pouze malý dvorek), malá četnost spojů autobusové dopravy během dne. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: zákres rodinného domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Nejsou zakresleny přístavby verandy v zadní části a přístavba pokojů v přední části. Jihovýchodní roh domu zasahuje na pozemek jiného vlastníka parc.č. 860, který je ve vlastnictví Městyse Batelov. Jedná se o „Přestavek“ (§ 1087 NOZ) . Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu  Věcné břemeno doživotního užívání  Zástavní právo -5-

 Exekuce  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 136 k.ú. Rácov jsou uvedena následující omezení vlastnického práva:  Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti  Nařízení exekuce - Jirků Aleš  Zahájení exekuce - Jirků Aleš  Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika:  Stavby dlouhou dobu neužívané

OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k poloze, velikosti a stavebně technickému stavu nemovitosti, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době podprůměrně obchodovatelná. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

138,99 m2 1 498,50 m3 270,00 m2 313,00 m2

-6-

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě celku. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č. 1 Prodej rodinného domu v obci Panské Dubenky o CP 294 m2. Dům je před rekonstrukcí. Dispozice: 2 obytné místnosti s kuchyní a WC. Prostorná půda s možností půdní vestavby. Topení - lokální, kamny na tuhá paliva. Součásti prodeje je stodola, předzahrada a malý dvůr. Dům je malý, vhodný spíše k rekreaci. Lokalita: Panské Dubenky, okres Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší 1,17 232 737 objekt; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení nepatrně horší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 294 m 199 000 Kč 199 000 Kč/ks Název: č.2 Prodej menší zemědělské usedlosti s uzavřeným dvorkem v obci Zvolenovice (5 km od Telče). Zastavěná plocha 240m2, obytná plocha 123m2 ke které patří zbořeniště stodoly o výměře 180 m2. Nemovitost se skládá z obytné části 1+1, a zemědělské části (chlévy, dílna, stodola). Nemovitost je určena k rekonstrukci. Je možno využít k rekreaci i k trvalému bydlení. Financování zařídíme. Lokalita: Zvolenovice, okres Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 -7-

Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 1,14 285 887 nepatrně menší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku větší pozemkové zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 568 m 250 000 Kč 250 000 Kč/ks Název: č.3 Exkluzivně nabízíme k prodeji starší rodinný dům v Jihlávce. Dům je cca 70-80 let starý bez zásadních úprav, vhodný po úpravách k trvalému bydlení nebo k rekreaci. Zaveden je elektrický proud, plyn, obecní vodovod, kanalizace je řešena septikem. Lze financovat Hypoúvěrem Hypocentra Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 39 950,Kč a měsíční splátkou 1 135,- Kč se splatností 30 let.Volejte naše call centrum v době 9 - 19 hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím, číslo zakázky. Lokalita: Jihlávka, okres Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 1,15 401 310 menší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 247 m 350 000 Kč 350 000 Kč/ks Název: č.4 Prodej chalupy v obci Švábov, okr. Jihlava. Možnost využítí i na rodinný dům. Dům je v původním stavu se zahradou a stodolou. V domě elektřina, vodovod, septik, vytápění kamny na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem. V případě zájmu možnost pronajmout garáž se zahradou vedle domu. Občanská vybavenost v obci Batelov nebo Horní Cerekev. Dům je ihned k dispozici. Financování hypotékou zajistíme.

-8-

Lokalita: Švábov, okres Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 1,17 690 300 menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 284 m 590 000 Kč 590 000 Kč/ks Název: č.5 Rodinný domek 3+1 s uzavřeným dvorkem na klidném místě malebné vesnice nedaleko Telče. Domek je částečně podsklepen (30m2), kuchyň, spíž, 3x pokoj, koupelna s vanou, prádelna, sklad, celkem obytná plocha je 164 m2. Nutná rekonstrukce rozvodů vody, odpadů a el.instalace, El. 400V/25A, topení na TP a ÚT, plyn není, vlastní studna, jímka s přepadem, zděná kůlna, garáž, dílna, stáj, možnost půdní vestavby. Celkem pozemek: 553m2 Lokalita: Borovná, okres Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,94 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 0,88 636 530 nepatrně menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 553 m 720 000 Kč 720 000 Kč/ks Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. -9-

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 232 737,- Kč až 690 300,- Kč podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 449 353,- Kč. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

232 737 Kč/ks 449 353 Kč/ks 690 300 Kč/ks 449 353 Kč/ks 449 353 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena

449 353 Kč 450 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5

- 10 -

Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitých věcí byla použita srovnávací hodnota, v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí a použitým vstupním údajům srovnávací metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu (tržní hodnotu). Výsledná navržená obvyklá cena ve výši 450.000,-Kč je uvažována v případě prodeje nemovitých věcí jako celku, tzn. za všechny spoluvlastnické podíly uvedené na LV č. 136, k.ú. Rácov. Speciálním požadavkem objednatele je v rekapitulaci stanovit obvyklou cenu (tržní hodnotu) nemovitých věcí ve vlastnictví dlužníka Jana Jirků, který je menšinovým vlastníkem těchto nemovitých věcí. Spoluvlastnický podíl ve vlastnictví Jana Jirků činí id. 1/5, tzn. 20% na nemovitých věcech uvedených na LV č. 136, k.ú. Rácov. Základem pro stanovení obvyklé ceny id. 1/5 spoluvlastnického podílu dlužníka Jana Jirků na předmětných nemovitých věcech je obvyklá cena celku, v daném případě 450.000,- Kč. Matematickým výpočtem cena spoluvlastnického podílu id. 1/5 ve vlastnictví dlužníka Jana Jirků činí 90.000,- Kč. Za předpokladu, že by na trhu byl samostatně prodáván pouze podíl dlužníka Jana Jirků, je nutno posoudit, zda částka 90 000,- Kč by byla dosažitelnou cenou při prodeji v souladu s § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu se nerovná aritmetickému podílu z celkové ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem, byt, atd.). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. Typ nemovitosti : U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je hodnota spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Výše spoluvlastnického podílu : Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. V databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a atypičnosti, prakticky nenacházejí. Výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu se stanoví na základě konzultací se spolupracujícími odhadci a pracovníky realitních kanceláří. V daném případě jsem názoru, že snížení obvyklé ceny může činit 20%. Obvyklou cenu (tržní hodnotu) menšinového podílu dlužníka Jana Jirků na nemovitých věcech stanovuji: 90 000,- Kč x 0,80 (-20%) = 72 000,- Kč.

- 11 -

Na základě provedených analýz s použitím uvedených metod ocenění, je mnou odhadnutá obvyklá cena nemovitých věcí ve vlastnictví dlužníka Jana Jirků - spoluvlastnického podílu id. 1/5 na pozemku parc.č. St. 33/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 26, včetně součástí a příslušenství zapsaného na LV č. 136 v k.ú. Rácov, obec Batelov, okr. Jihlava, k uvedenému datu stanovena na:

72 000,- Kč Slovy: sedmdesátdvatisíc korun českých

Závěr Cílem bylo provést odhad obvyklé ceny výše uvedených věcí nemovitých, ke dni 20.6.2016. Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Na základě provedených analýz s použitím uvedených metod ocenění, je mnou odhadnutá obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 33/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 26 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Rácov, obec Batelov, okres Jihlava, vše zapsáno na LV č. 136, k datu ocenění 20.6.2016, po zaokrouhlení na:

450 000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 8.7.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1847-62/16 znaleckého deníku. - 12 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 7 1 2 1

Podklady a přílohy 1. List vlastnictví 2. Snímek z KM 3. Fotodokumentace 4. Mapa oblasti

- 13 -

LV

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

KM

Fotodokumentace - 21 -

- 22 -

Mapa oblasti

- 23 -

Pozemek p.č. St. 33/1 v k.ú. č. 737291

Pozemek p.č. St. 33/1 v k.ú. č. 737291

- 24 -