ZNALECKÝ POSUDEK č. 277/16 o obvyklé ceně podílu id. 2/6 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 311, součástí je stavba: Český Šternberk, č.p. 127, objekt bydlení, pozemku p.č. 125/48, s příslušenstvím, LV číslo 76, katastrální území Český Šternberk, obec Český Šternberk, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 488/12-50
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29.09.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 04.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 2/6 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 311, součástí je stavba: Český Šternberk, č.p. 127, objekt bydlení, pozemku p.č. 125/48, s příslušenstvím, LV číslo 76, katastrální území Český Šternberk, obec Český Šternberk, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Červánky 127 257 26 Český Šternberk Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Český Šternberk Katastrální území: Český Šternberk Počet obyvatel: 158 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 321,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.09.2016 za přítomnosti paní Libuše Klofáčové, tel. 317 855 173.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 19.09.2016, LV číslo 76, k.ú. Český Šternberk - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další
5. Vlastnické a evidenční údaje Klofáč Zdeněk, č. p. 127, 25726 Český Šternberk 2/6 Klofáčová Libuše, č. p. 127, 25726 Český Šternberk 4/6 Omezení vlastnického práva: -2-
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Klofáč Zdeněk Zahájení exekuce - Klofáč Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v u silnice v místní části Červánky, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a skleník na svažitém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl předložen a znalci není známo, zda je vyhotoven.
8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb -3-
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Skleník 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
III
-0,01
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -5-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,879 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,817
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, celý podsklepený, rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 311. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod ze studny a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt byl postaven před 40 lety. Údržba je zcela zanedbaná. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nacházejí sklepy, garáže, uhelna a kotelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. V podkroví se nachází balkón, chodba, tři pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem sedlová eternitové šablony, poškozené, pozinkované, dožité vápenné vápenocementové kamenný sokl keramické dřevěné dřevěné dvojité, dřevěné, dožité PVC, dlažby textilní, dlažby ústřední na tuhá paliva 220, 380 V ano teplé, studené el. bojler ne ano el. sporák sprchový kout dole, vana nahoře, umývadlo -6-
25. Záchod 26. Ostatní
splachovací ne
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, venkovní schody, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 10,00*10,00+6,60*2,90 1. NP: 10,00*10,00+6,60*2,90 podkroví: 10,00*10,00+6,60*2,90 Název podlaží 1. PP: 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 119,14 m2 119,14 m2 119,14 m2
= = =
Konstrukční výška 2,30 m 2,90 m 2,90 m
Obestavěný prostor 1. PP: (10,00*10,00+6,60*2,90)*(2,30) 1. NP: (10,00*10,00+6,60*2,90)*(3,45) podkroví: (10,00*10,00)*(4,90*0,5)+(6,60*2,90)*(1,00) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00
119,14 m2 119,14 m2 119,14 m2
= = = =
274,02 m3 411,03 m3 264,14 m3 949,19 m3 119,14 m2 357,42 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové -7-
č. III III III II III III
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
III
0,00
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,800 = 0,530
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,879 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,530 = 1 300,09 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 949,19 m3 * 1 300,09 Kč/m3 * 0,930 * 0,879= 1 008 784,49 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 008 784,49 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Rodinný dům je napojen na studnu. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 9,50 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 4,50 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků -8-
+ + = * * =
9 750,- Kč 17 145,- Kč 26 895,- Kč 0,8000 2,3180 49 874,09 Kč
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ = * * = * =
40,0 %
* =
0,600 29 924,45Kč
10 780,- Kč 10 780,- Kč 0,8000 2,3180 19 990,43 Kč 0,600 11 994,26 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
11 994,26 Kč 41 918,71 Kč 0,817 34 247,59 Kč
Studna - zjištěná cena
=
34 247,59 Kč
1.2.2. Skleník Na zahradě se nachází skleník. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 1271
Výměra: 3,20*6,00 = 19,20 m2 zastavěné plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:
19,20 m2 * 3 507,96 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp -9-
= * * =
2 050,0,8000 2,1390 3 507,96
=
67 352,83 Kč
* = *
0,150 10 102,92 Kč 0,817
Cena stavby CS
=
8 254,09 Kč
Skleník - zjištěná cena
=
8 254,09 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,879 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,879 = 0,817 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 321,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,817
Parcelní číslo st. 311
Výměra [m2] 100,00
Jedn. cena [Kč/m2] 262,26
125/48
660,00 760,00
262,26
- 10 -
Upr. cena [Kč/m2] 262,26 Cena [Kč] 26 226,173 091,60 199 317,60
Pozemky - zjištěná cena
=
199 317,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 11 -
199 317,60 760,00 100,00 26 226,00 0,065 1 704,69 1 704,69 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Skleník
1 008 784,50 Kč 57 079,30 Kč 55 027,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 120 891,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
199 317,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
199 317,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 704,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 704,70 Kč 1 321 913,40 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 321 913,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Skleník
1 008 784,50 Kč 34 247,60 Kč 8 254,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 051 286,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
199 317,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
199 317,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 704,70 Kč - 12 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 704,70 Kč 1 252 308,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 252 308,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 252 310,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstěpadesátdvatisíctřistadeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 13 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 140 m2 Vlašim - Domašín, okres Benešov 620 000 Kč Rodinný dům je postaven na vlastním pozemku o výměře 140 m2. Dům je cihlový, střechu tvoří vlnité (bitumenové) desky, okna jsou dřevěná, špaletová. Dům je v rekonstrukci, viz. připojené fotografie. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna s toaletou, předsíň a půda. Velikost půdy umožňuje vestavbu podkrovních pokojů. Vytápění je kotlem na pevná paliva – připojeno je nové podlahové vytápění v rekonstruované koupelně, dále plynovým topidlem. IS: voda z vlastní studny, obecní kanalizace, zemní plyn, elektřina 230 a 400 V. Je možné i napojení na obecní vodovod. PENB - třída G. Na pozemku je dále umístěn přístavek, kde je původní koupelna a toaleta, dřevník, sklad. Parkování je možné na dvoře. Lokalita: Domašín je část města Vlašim, nachází se 60 km jihovýchodně od Prahy. V Domašíně jsou restaurace, obchod s potravinami, další občanská vybavenost je ve Vlašimi. Spojení do Prahy ve velmi dobré, k dispozici je autobus a vlak. V případě zájmu Vám zprostředkujeme sjednání hypotéky, právní servis a úschovu finančních prostředků. Celková cena: 620 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 227,8 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena je včetně provize a služeb RK Aktualizace: 23.09.2016 ID: 1532002396 Stavba: Cihlová - 14 -
Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 140 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Plocha pozemku: 140 m2 Komunikace: Asfaltová 2. Prodej rodinného domu 230 m2, pozemek 200 m2 Chabeřice - Čížov, okres Kutná Hora 1 200 000 Kč Prodej rodinného domu 4+1 v obci Chabeřice - Čížov, Zruč nad Sázavou. Dispozice: 1. NP vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, komora, koupelna s WC, vstup na zastřešenou terasu. V 2. NP - obývací pokoj, pracovna, ložnice. Dotyčná nemovitost je v součásti komplexu, ke které náleží penzion v dosahu nemovitosti a je v současné době také v prodeji. Celková cena: 1 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 495,38 Kč měsíčně ID zakázky: 544519 Aktualizace: 02.10.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 230 m2 Plocha podlahová: 230 m2 Plocha pozemku: 200 m2 Parkování: 5 - 15 -
Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 3. Prodej rodinného domu 180 m2, pozemek 3 947 m2 Zbizuby, okres Kutná Hora 1 250 000 Kč Exkluzivně Vám nabízím ke koupi rodinný dům v obci Zbizuby. Zděný dům se zahradou se nachází v klidné ulici mimo hlavní silnici, nedaleko návsi. Dispozice domu 2+1, půda, zděná garáž. Před domem je prostor vhodný k posezení, velká zahrada cca 3500 m2. V domě jsou plastová okna, betonové podlahy, dlažba. Vytápění je řešeno elektrokotlem do radiátorů nebo kotlem na tuhá paliva. V kuchyni jsou kachlová kamna. Ohřev vody bojlerem, voda vlastní, obecní tlaková kanalizace. Zbizuby jsou obec s krásným okolím – lesy, pole, nedaleko hrad Český Šternberk. Z obce jezdí autobus do Kolína a Kutné Hory, na návsi malé potraviny. Výhodná lokalita v dojezdové vzdálenosti, Uhlířské Janovice 7km, Kolín a Kutná Hora 30km, Praha 57km. Veškerá občanská vybavenost v Uhlířských Janovicích. Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ID zakázky: KH16SFLŘ001 Aktualizace: 23.09.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 242 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 3947 m2 Rok rekonstrukce: 2010 - 16 -
Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 4. informace od objednatele - podíl id. 2/6 na nemovitých věcech se nepodařilo prodat v dražbě za 385 tisíc Kč Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 850-950 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Klofáč Zdeněk Zahájení exekuce - Klofáč Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné.
- 17 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
900 000,- Kč z toho podíl id. 2/6:
300 000,- Kč slovy: Třistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 04.10.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 277/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 277/16.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
