16

ZNALECKÝ POSUDEK č. 727 - 13/16 o ceně nemovitých věcí – pozemku parc. č. 804 a stavby bez čp/če na pozemku parc. č. 804, vč. příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 1111 v katastrálním území Krnov – Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta Horní 729/32 639 00 Brno

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 159 EX 00804/11

Datum místního šetření:

3. 2. 2016

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

3. 2. 2016

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 4. března 2016

Znalecký posudek č. 727-13/16

A.

NÁLEZ

1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenit nemovitou věc vč. příslušenství v ceně obvyklé a to: pozemek parc. č. 804 a stavbu bez čp/če na pozemku parc. č. 804, vč. příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 1111 v katastrálním území Krnov – Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál 2) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 3) ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4) Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění)

Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 00804/11 - 159 ze dne 11. 1. 2016 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve vlastnictví povinného Radomíra Muroně.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Místní šetření bylo dne 3. 2. 2016, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitých věcí, vč. pořízení fotodokumentace, pouze za přítomnosti znalce. Povinný byl o termínu ohledání uvědoměn doporučenou poštou, kterou si nepřevzal.

3.

Podklady pro vypracování posudku



Výpis z katastru nemovitostí č. 1111 ke dni 5. 1. 2016 pro k. ú. Krnov – Horní Předměstí, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 00804/11 - 159 ze dne 11. 1. 2016 Informace poskytnuté vlastníkem sousední garáže Skutečnosti a výměry zjištěné na místě

   

2


  



4.

Informace z ČÚZK Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění,  Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb., vyhl. č. 199/2014 Sb. a vyhl. č. 345/2015 Sb.  Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004),  Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997  Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998,  Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

Vlastnické a evidenční údaje (částečné)

LV č. 1111 Okres: CZ0801 Bruntál Katastrální území: 674737 Krnov-Horní Předměstí Obec: 597520 Krnov A - Vlastník: Podíl Muroň Radomír, Hlavní náměstí 96/1, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov B - Nemovitosti: Pozemek parc. č. 804, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 21 m2, na poz stojí stavba bez čp/če, garáž, Stavba bez čp/če, garáž B1 – Jiná práva – 3x věcné břemeno chůze a jízdy k pozemkům parc. č. 818/11, 818/1, 825/2 C – Omezení vlastnického práva – Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce - Muroň Radomír, Zahájení exekuce - Muroň Radomír, Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu, Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 1111 nejsou k nemovitostem zapsána žádná věcná břemena ani další omezení mimo zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zahájení exekuce. V části B1 Jiná práva je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy k pozemkům parc. čJ 818/11, 818/1, 825/2. Jiné závady či práva - věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, stavební dokumentace nebyla k dispozici. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly. Oceňovaný objekt je určen k užívání v souladu se svým způsobem užití, jako garáž.

3


7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí -

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu

4


nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. garáže s pozemkem, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Nemovité věci - garáž bez čp/če s pozemkem parc. č. 804, se nachází v zastavěném území města Krnov, v jeho severovýchodní části poblíž železniční stanice Krnov – Cvilín. Garáž je součástí oploceného komplexu pěti řad přízemních garáží lokalizovaných vedle železniční trati. Okolí tvoří převážně zástavba rodinných domů, zastávka autobusu cca 300 m, železniční stanice cca 400 m. Město Krnov je situováno v severovýchodní části České republiky na soutoku řeky Opavy s Opavicí, v podhůří Nízkého Jeseníku v těsné blízkosti česko-polské hranice. Město se rozkládá asi 22 kilometrů severovýchodně od Bruntálu. Město je s úplnou občanskou vybaveností (školská zařízení, kulturní a sportovní zařízení, státní správa, sociální služby, zdravotní péče, obchodní a zábavní centra apod.) a technickou infrastrukturou. Dopravní spojení je zajištěno železniční a autobusovou dopravou. Údaje o nemovitých věcech Předmětem ocenění je koncová řadová stavba se způsobem užití garáž. Stavba je přízemní, zděné konstrukce, dle zjištěných informací je stáří 47 let. Garáž je umístěna na vlastním pozemku parc. č. 804. Příjezd ke garáži je z ulice Tolstého a dále v rámci areálu po zpevněné komunikaci na pozemku parc. č. 818/1 v majetku Klubu motoristů Cvilín. ZP garáže: 21,20 m2

5


9.

Popis oceňovaných objektů

a)

Garáž bez čp/če na pozemku parc. č. 804

Jedná se o objekt řadové vnitřní garáže s jedním nadzemním podlažím, pro jedno automobilové stání. Konstrukce a vybavení Základy tvoří betonové pásy. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 15 a 30 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha je pultová s povlakovou krytinou, s oplechováním. Úpravy povrchů vápenné omítky. Vrata kovová, podlaha je z betonové mazaniny. Elektroinstalace 220V. Ostatní chybí. Dle zjištěných informací je stáří stavby 47 let, stavba byla uvedena do provozu cca v roce 1969. Stavebně technický stav garáže je průměrný, se záchovnou údržbou.

b)

Pozemek parc. č. 804

Pozemek parc. č. 804 je zastavěn stavbou garáže. Je v rovinatém terénu, přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na vedení NN, kanalizace. Přístupová cesta na pozemcích parc. č. 818/11, 818/1 a 825/2 je v majetku Klubu motoristů Cvilín, přístup ke garáži je ošetřen věcným břemenem chůze a jízdy. Nemovité či movité věci, které by tvořily příslušenství stavby, nebyly zjištěny.

6


B. OCENĚNÍ

B. 1.

CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu III. Poptávka je vyšší než nabídka s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 5 Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,959 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v inženýrské sítě obce obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 7 Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,840 i=2

7

Pi 0,01 0,00

0,00 0,00

0,00

0,95

Pi 0,80 0,04 –0,01 0,00

0,02 0,00 0,00


a)

Garáž na parc. č. 804 – § 37

Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:

3,60×5,90

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 × 3,60×5,90

=

2,70 m 21,24 m2

=

59,47 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Krnov Počet obyvatel: 24 175 Základní cena (ZC): 1 182,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové B s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová –0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V –0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství –0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00* * Rok výstavby / kolaudace: 1969 Stáří stavby (y): 47 Koeficient pro úpravu (s): 0,765 5 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V6): 0,734 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 867,59 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,959 Index polohy (IP): 0,840 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 59,47 × 867,59 × 0,959 × 0,840 = 41 563,33 Kč Garáž na parc. č. 804 – zjištěná cena:

b)

41 563,33 Kč

Pozemek parc. č. 804 – § 4

Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Krnov Název okresu: Bruntál Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce obce v okr. Praha-východ, Praha-západ

8

Oi 0,85 0,85


V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 480,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) 3 Poloha obce

1,00

1,00 1,00 1,00

Index trhu: IT = 0,959 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1 Index polohy: IP = 0,840

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,806 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 386,8800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 804 zastavěná plocha a nádvoří 21 Pozemek parc. č. 804 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 8 124,48 8 124,48 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) a) Garáž na pozemku parc. č. 804 b) Pozemek parc. č. 804 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

41 563,33 Kč 8 124,48 Kč 49 687,82 Kč 49 690,– Kč

9


B. 2

SROVNÁVACÍ HODNOTA

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro srovnání byly vybrány z nabídky následující garáže srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří, z vlastní databáze znalce a veřejného seznamu – katastru nemovitostí. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji o 10 – 15%.

Přehled srovnávacích objektů Srovnávací objekty Č.

Lokalita

1

Krnov, ul. Tolstého

2


3


4

Krnov, ul. Karáskova

5

Krnov, Pod Bezručovým vrchem

Velikost, cena 19 m2 90 000,00 Kč

22 m2 90 000,00 Kč

Popis Zděná řadová garáž v komplexu garáží s přístupem z ul. Tolstého. V garáži je zavedena elektřina. Podlahy jsou betonové, vrata dvoukřídlá plechová. Pozemek vlastní. Prodej 30.6.2015, V-2204/2015-831 Zděná řadová garáž v komplexu garáží s přístupem z ul. Tolstého. V garáži je zavedena elektřina. Podlahy jsou betonové, vrata dvoukřídlá plechová. Pozemek vlastní. Prodej 23. 9.2015, V-3084/2015-831

Zděná řadová garáž v komplexu garáží s přístupem z ul. Tolstého. V garáži je zavedena elektřina. Podlahy jsou betonové, vrata dvoukřídlá plechová. Pozemek vlastní. 120 000,00 Kč Prodej 16. 12.2015, V-3980/2015-831 21 m2

21 m2 60 000,00 Kč

24 m2 92 000,00 Kč

Zděná řadová garáž v komplexu garáží. Podlaha betonová, vrata plechová. Pozemek vlastní. Dražba 06/2015 Zděná řadová garáž v komplexu garáží. Podlaha betonová, vrata plechová, zavedena elektřina 230V. Pozemek vlastní. MM reality 12/2015

10


Stanovení srovnávací hodnoty: Název Kpoloha

Ktech. stav a

Kvybavení a přísl.

údržba

Kdoprav.

Kpozemek

podmínky

1 1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

3 1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

4 1,00

1,00

0,95

1,00

1,00

5 0,98

1,00

1,00

1,00

1,00

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC)

Množství (M)

90 000,– Kč

19,00 m2

4 736,84 Kč

3,0

90 000,– Kč

22,00 m2

4 090,91 Kč

3,0

120 000,– Kč

21,00 m2

5 714,29 Kč

3,0

60 000,– Kč

21,00 m2

3 007,52 Kč

1,0

82 800,04 Kč

24,00 m2

3 520,41 Kč

1,0

Váha (V)

kde JC = (VC / M) / (Kpoloha × Ktech. stav a údržba × Kvybavení a přísl. × Kdoprav. podmínky × Kpozemek) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

3 007,52 Kč 4 559,46 Kč 5 714,29 Kč

× =

4 559,46 Kč 21,00 m2 95 748,66 Kč

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Pozemek parc. č. 804 vč. garáže bez čp/če

95 750,00

11


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY

Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny.

Dle listu vlastnictví č. 1111 pro k. ú. Krnov – Horní Předměstí, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

zástavní právo exekutorské,

-

zahájení exekuce,

-

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti,

-

nařízení exekuce

s povinností k Radomírovi Muroňovi a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1.

Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence nájemního a pachtovního práva, předkupního práva, výměnku, věcných břemen a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí, mimo níže uvedené právo:

Právo spojené s nemovitými věcmi

1)

Věcné břemeno chůze a jízdy k pozemkům parc. č. 818/11, 818/1, 825/2

Dle LV č. 1111 je s pozemkem parc. č. 804 spojené právo jako věcné břemeno chůze a jízdy po pozemcích parc. č. 818/11, 818/1 a 825/2. Jedná se o pozemky, tvořící v areálu garáží přístupové plochy s vyústěním na komunikaci Tolstého. Právo je zřízeno na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 19. 12. 2011. Vhledem k charakteru práva se jedná o zatížení celé výměry povinných pozemků. Věcné břemeno je oceněno v souladu s ust. odst. 5 §16 b) zákona o oceňování majetku ve výši 10 000,00 Kč.

12


REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

C.

Rekapitulace cen Nemovitá věc

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

49 690,00 Kč

95 700,00 Kč

Pozemek parc. č. 804 vč. garáže bez čp/če

Závěr Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) Ocenění nemovitých věcí vč. příslušenství v ceně obvyklé a to: -

pozemek parc. č. 804 a stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 804, vč. příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 1111 v katastrálním území Krnov – Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál

Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. V našich podmínkách trhu neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, podíly bývají oproti aritmetickému podílu ještě procentuálně upravovány, s ohledem na výši podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena stanovená porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitých věcech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí ve výši

95 000,00 Kč

13


2)

Cena práva s nemovitostí spojeného

10 000,00 Kč

3)

Cena závady, která prodejem v dražbě nezanikne

0,00 Kč

Nemovité či movité věci, které by tvořily příslušenství stavby, nebyly zjištěny. První užívání stavby bylo započato v roce 1969. Oceňovaný pozemek není nezastavěným pozemkem, na který by bylo vydáno stav. povolení nebo souhlas pro provedení stavby.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 727-13/16 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 4. března 2016

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 1111 pro k. ú. Krnov – Horní Předměstí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

14

FOTODOKUMENTACE

SITUACE

16

Recommend Documents