16

Znalecký posudek č. 429-85/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí, LV 589, obec Český Těšín, kat.území Mistřovice

Objednatel posudku:

Chutzpah s.r.o. K Hájku 119 738 01 Frýdek IČ: 01851381 DIČ: CZ01851381

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro insolvenční řízení

Podle stavu ke dni 24. 10. 2016 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice

Posudek obsahuje 36 stran vč.příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Metylovicích, 14. 11. 2016

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: zapsaných na listu vlastnictví č. 589 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, pro obec Český Těšín, kat.území Mistřovice, a to: - pozemek parc.č. 25/1, druhu orná půda, o výměře 5834 m2, - pozemek parc.č. 25/16, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 189 m2, jehož součástí je stavba: Mistřovice, č.p. 168, rodinný dům V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen, v souladu se Zákonem o oceňování majetku, § 2 odst.1, s důrazem na porovnávací způsob ocenění.

1.

2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o soubor nemovitých věcí- výčet viz výše v oddílu A.1- pozemky a rodinný dům č.p. 168, na ulici Slepá v části Mistřovice města Český Těšín. Pozemky jsou přístupny ze zpevněné komunikace- ulice Slepá. Soubor je oplocen oplocením z pletiva na ocelových sloupcích, s vstupními vjezdovými ocelovými rámkovými branami od severozápadu. Zástavba v okolí je tvořena objekty individuálního bydlení. Nemovité věci jsou napojeny na obecní kanalizaci, plyn, elektro, kanalizace zde není. Bližší popis jednotlivých nemovitých věcí viz dále v Posudku. Mistřovice je část města Český Těšín v okrese Karviná. Nachází se na západě Českého Těšína. Prochází zde silnice I/11. V roce 2009 zde bylo evidováno 200 adres. Český Těšín se nachází ve východním výběžku České republiky, 50 km východně od Ostravy. Nachází se na levém břehu řeky Olše, na hranici ČR a Polska. Dle platného Malého lexikonu obcí má 24 907 obyvatel. Disponuje komplexní občanskou vybaveností. Je dostupný autobusovou i železniční dopravou, má síť MHD.

3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 24. 10. 2016 za přítomnosti pana Přemysla Pally.

4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j. : 33 INS 1693/2016 pro Ministerstvo spravedlnosti ČR, dne 16.2.2016. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 23.10. 2016. 4.3. Výzva k umožnění provedení odhadu ceny předmětu dražby, č.j. CH 00026/16-001, ze dne 14.10.2016. 4.4. Místní šetření provedeno dne 24.10.2016 za účasti pana Pally. 4.5. Fotodokumentace pořízená na místě 4.6. Informace získané při místním šetření 4.7. Databáze znalce a realitní servery 4.8. Použité předpisy, literatura a další podklady:

–4– •

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.

•

Vyhláška č. 53/2016 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu.

•

Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM

•

Použitá literatura:

[1]

BRADÁČ A. a kol.: Soudní inženýrství. CERM, s.r.o., Akademické nakladatelství Brno, 1997, dotisk 2000.

[2]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1999

[3]

BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.

[4]

BRADÁČ A. a kol.: Teorie a praxe oceňování nemovitostí. I. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2016. ISBN: 978-80-7204-930- 1.

[5]

Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014

[6]

Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006

[7]

Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012

[8]

Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015

[9]

Odborný čtvrtletník „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců, interní zpravodaj Komory

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Český Těšín Mistřovice (696129)

List vlastnictví číslo: 589 Vlastník: Společné jmění manželů Palla Přemysl Ing. a Pallová Hana Slepá 168, Mistřovice, 73562 Český Těšín

6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 168 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 589 c) Ocenění porovnávací metodou

–5–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 6 Povodňové riziko výskytu záplav

Pi –0,01 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,990 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí

Pi 1,00 0,04 –0,05 –0,10

–0,02 0,00 0,00 –0,01 0,00

–6– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,860 i=2

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 168 Jedná se o částečně podsklepený jednopodlažní objekt s podkrovím, nepravidelného půdorysu, krytý polovalbovými střechami. Objekt je zděné konstrukce z tvárnic Porotherm, zateplený EPS tl. 8cm, na betonových izolovaných základech, stropy železobetonové, krov dřevěný, krytina tašková. Okna i vnější dveře plastové, vrata do garáží el.ovládaná sekční. Dispozičně dům obsahuje jednu bytovou jednotku a dvojgaráž. V přízemí se nachází zádveří, vstupní chodba se schodištěm do podkroví, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, koupelnu, samostatné WC, pracovnu, technickou místnost a komoru a dále chodbičku vedoucí do dvojgaráže. Z obývacího pokoje je vstup na nedokončenou terasu, vysypanou štěrkem. Koupelna je vybavena moderním sprchovým koutem, umyvadlem a pračkou. Kuchyň je vybavena prostornou kuch.linkou tvaru L. Podlahy v tomto podlaží převážně kryty keramickými dlažbami, pouze v obývacím pokoji a pracovně jsou laminátové, v garáži průmyslová podlaha. Schodiště do podkroví je dřevěné, chybí mu zábradlí a dokončovací prvky. V podkroví se nachází chodba, 3 pokoje, koupelna, samostatné WC, sušárna, šatna a v prostoru nad garáží prostorný ateliér. Z jednoho z pokojů je vstup na balkon, jemuž chybí povrchová nášlapná vrstva, lemován je kovaným zábradlím. Koupelna je vybavena rohovou vanou a umyvadlem. Podlahy v tomto podlaží jsou převážně laminátové, pouze v koupelně a na WC keramické dlažby a v šatně PVC povlak. Do suterénu pod garáží je přístup po betonovém schodišti krytém dlažbou. Suterén obsahuje dvě místnosti, podlahy průmyslové. Dům je vytápěn plynovým kotlem, umístěným v technické místnosti 1.NP s rozvody podlahového topení. V obývacím pokoji jsou instalována krbová kamna s přípravou rozvodů do místností. Objekt je napojen na elektroinstalaci, obecní vodovod, plynovod. Kanalizace je řešena čističkou odpadních vod typu Topas 5, s trativodem. Objekt byl kolaudován v roce 2010, v tomtéž roce mu bylo také přiděleno číslo popisné. I přesto ovšem chybí některé drobné úpravy, jak v interiéru- nedokončená terasa, balkon, drobné dokončovací práce v interiéru, tak i v exteriéru- chybí venkovní osvětlení, zpevněné plochy atd. Dle §35 odst. 5 platné Oceňovací vyhlášky cena rodinného domu, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č.17, kromě výjimek, a zahrnuje i cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. V oceňovaném případě se jedná o příslušenství- vedlejší stavbu dřevěněho přístřešku ze strany garáže- východní strany, krytý taškovou krytinou, dále výše vyjmenované přípojky, čistírnu odpadních vod, oplocení z pletiva na ocelových sloupcích kolem celého pozemku, vč. dvou bran. Zpevněné plochy kolem domu nejsou dokončeny, k domu vede od příjezdové komunikace pouze vyštěrkovaná plocha.

2) Trvalé porosty Jedná se o porosty, blíže specifikované níže.

–7–

b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 589 Jedná se o pozemky parc.č. 25/1, druhu orná půda, o výměře 5834 m2, sloužící jako zahrada u rodinného domu č.p. 168, a dále parc.č. 25/16, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 189 m2, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 168.

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 168 – § 35 Podlaží: Název 1.NP podkroví 1.PP Součet: Podlažnost:

Výška 2,75 m 2,60 m 2,55 m 7,90 m

Zastavěná plocha 13,5×9+7,2×7+6,9×1,15+3,9×1,85– 1,15×1,15/2 13,5×9+7,2×7 7,6×6,9+3,95×1,45

416,46 / 186,39

= = =

186,39 m2 171,90 m2 58,17 m2 416,46 m2

=

147,82 m3

=

512,57 m3

=

88,20 m3

=

300,71 m3

= =

16,86 m3 13,99 m3 1 080,15 m3

= 2,23

Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,55 × (7,6×6,9+3,95×1,4) 1.NP 2,75 × (13,5×9+7,2×7+6,9×1,15+3,9×1,85– 1,15×1,15/2) 3,50/2 × 7,2×7 střešní prostor část nad garáží střešní prostor 4,95/2 × 13,5×9 hlavní část střešní prostor 4,25/2 × 6,9×1,15 část s balkonem balkon 1,00 × (6,3×1,15+3,9×1,85–0,95+0,95/2) Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Český Těšín Počet obyvatel: 24 907 Základní cena (ZC): 1 613,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

Vi A

–8– 1 2 3 4 5

Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby

III. III. III. III. IV.

7 Zákl. příslušenství v RD

IV.

IV.

Samostatný rodinný dům Zdivo cihelné nebo tvárnicové více jak 45 cm Hodnota větší než 2 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Nad 800 m2 celkem

8 Ostatní vybavení v RD I. 9 Venkovní úpravy III. 10 Vedlejší stavby tvořící III. příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Rok výstavby / kolaudace: 2010 Stáří stavby (y): 6 Koeficient pro úpravu (s): 0,970

0,00 0,00 0,03 0,02 0,04 0,05 0,05 0,00 0,00 0,05 0,01 0,00 1,05*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

1,273

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 053,35 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,990 Index polohy (IP): 0,860 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 1 080,15 × 2 053,35 × 0,990 × 0,860 =

1 888 342,20 Kč

Rodinný dům č.p. 168 – zjištěná cena:

1 888 342,20 Kč

a.1.2) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 36 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava 3 r. 614,– Kč 0% 1 ks ořešák vlašský Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem: =

Celková cena 614,– Kč 614,– Kč

Okrasné rostliny – příloha č. 39 Polohový koeficient K5: 1,000 Množství Název 22 ks smrk ztepilý 2 ks borovice blatka 15 ks zeravec východní 2 ks vrba bílá Okrasné dřeviny – celkem:

=

Celková cena 14 960,– Kč 1 060,– Kč 10 200,– Kč 1 240,– Kč 27 460,– Kč

=

28 074,– Kč

Součet cen všech typů porostů:

Stáří 7 r. 5 r. 7 r. 5 r.

Jedn. cena Úprava 680,– Kč 0% 530,– Kč 0% 680,– Kč 0% 620,– Kč 0%

Kz 1,00 1,00 1,00 1,00

–9– Trvalé porosty – zjištěná cena:

28 074,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 168 2) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 888 342,20 Kč 28 074,– Kč 1 916 416,20 Kč 1 916 420,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 589 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Český Těšín Název okresu: Karviná Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 6 Občanská vybavenost v obci zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 390,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,85 0,85

1,00

1,00 1,00 1,00

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 6 023 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,833 Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

Pi 0,00 0,00

– 10 – 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,860 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,851 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 276,4644 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 25/16 zastavěná plocha a nádvoří 189 25/1 orná půda 5 834 Součet: 6 023 Pozemky na LV číslo 589 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 52 251,77 1 612 893,31 1 665 145,08 1 665 145,08 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Srovnávací nemovité věci:

1) Rodinný dům, Český Těšín-Mistřovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky:207/2344 MoniT-ID: 401BCF

Nabídková cena:

3 349 000,– Kč vč. DPH včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Český Těšín - Mistřovice, okres Karviná Český Těšín Číslo obce: 24 907 Karviná Kraj:

598933 Moravskoslezský

– 11 – Popis: Prodej moderní nízkoenergetické novostavby rodinného domu o velikosti 132 m2 a dispozici 4+ kk, 2x samostatně stojící garáž v Českém Těšíně, část Mistřovice. Montovaný keramzitový dům je postaven z ekologických keramzitových prefabrikátů technologií firmy ABAKON. Střecha pokrytá střešní krytinou Bramac, dům zateplen, napojen na vodu a elektřinu. Na střeše solární panely. V přízemí domu se nachází kuchyňský kout s obývacím pokojem a vstupem na terasu, krb, koupelna se sprchovým koutem, wc+ bidet, samostatné wc, technická místnost a tři pokoje. Podkroví o velikosti 70 m2 je připraveno na dobudování dalších pokojů dle potřeby. Krásné a klidné místo, výhled na Beskydy. Celková plocha: 132 m2 Zastavěná plocha: 132 m2 Užitná plocha: 132 m2 Plocha pozemku: 963 m2 Plocha zahrady: 831 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: montovaná Stav objektu: novostavba Počet nadzemních podlaží: Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: ČOV Rozvody: internet

1 Třída B - Velmi úsporná

– 12 –

2) Rodinný dům, Český Těšín- Stanislavice, K Vyrubané Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky:499 MoniT-ID: 2D1BFF

Nabídková cena:

3 980 000,– Kč vč. DPH včetně právního servisu

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

K Vyrubané, Český Těšín - Stanislavice Český Těšín Číslo obce: 24 907 Karviná Kraj:

598933 Moravskoslezský

Popis: Exkluzivně nabízíme moderní rodinný dům v Českém Těšíně Stanislavicích. Dům byl dokončen v roce 2007 a skýtá příjemné prostředí pro celou rodinu. Rozdělen je na spodní společenskou část a patro. Pozemek cca 3500 m2. Součástí domu je prostorná garáž, která rovněž slouží i jako dílna, či sklad. Hlavní vstup do domu je hliníkovými dveřmi do prostorné haly s jídelním stolem a lomeným designovým schodištěm do patra. Napravo je kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči- myčkou, troubou, sporákem. Pro posezení je zde barový pult. Za halou se nachází prostorný obývací pokoj s krbem pro pohodovou atmosféru. Výstup na terasu je z jižní strany s výhledem do zeleně. Celkově se jedná o klidné místo. Dům je postaven z moderních materiálů a zateplen. Zastavěná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 3 500 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Rok kolaudace: 2007 Rok rekonstrukce: 0 Počet nadzemních podlaží:

2

– 13 – Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Parkování: Rozvody: Oplocení: Doprava:

dálkový vodovod, místní zdroj 120V, 230V, 400V, vlastní zdroj plynovod, individuální jímka, septik, ČOV, veřejná kanalizace, dešťová parkovací stání, garážové stání telefon, internet, kabelová televize, kabelové rozvody, ostatní rozvody, satelit ano MHD

– 14 –

3) Rodinný dům, Chotěbuz, ul. Březová Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Kód nabídky: MoniT-ID: 2C36A5

3 895 000,– Kč vč. DPH Chotěbuz (okres Karviná) Chotěbuz 1 272 Karviná

Číslo obce:

555291

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Prodám novostavbu rodinného domu v Chotěbuzi, na ulici Březová. Kolaudace proběhla v listopadu 2010. Jedná se o patrový dům, dispozice 5+1, 164m2 obytné plochy, s přístřeškem pro dvě auta. Dům je postaven z Ytongu Lambda 375mm. Vytápění je vyřešeno velice úsporně a ekologicky, tepelným čerpadlem vzduch-voda, které ohřívá vodu do podlahového topení v přízemí i patře. V přízemí se nachází prostorný obývací pokoj s kuchyní, technická místnost, WC a pracovna. Na patře jsou tři ložnice, komora a koupelna s vanou a sprchovým koutem. Dále je v domě centrální vysavač a krb s rozvody do dvou dětských pokojů na patře. Výměra pozemku je 1511m2, realizace zahrady byla v září 2013. na zahradně nový montovaný zahradní domek - 8m2., čistička odpadních vod gonap 5p.Dům má velice nízké měsíční náklady díky tepelnému čerpadlu. Prodej je realizován včetně vnitřního zařízení. Celková plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Druh nemovitosti: Typ domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Objekt je zařízen: Parkování:

164 m2 164 m2 1 511 m2 rodinný dům patrový cihlová velmi dobrý ano parkovací stání

– 15 –

4) Rodinný dům, Český Těšín, ul. Pod Zvonek Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

5 490 000,– Kč vč. DPH včetně provize

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Pod Zvonek, Český Těšín Český Těšín 24 907 Karviná

Kód nabídky: MoniT-ID: 377AEA

Číslo obce:

598933

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout novostavbu velkoryse řešeného rodinného domu o dispozici 6+ kk s prostornou zahradou. Kolaudace tohoto domu proběhla v roce 2012 na parcele o celkové výměře 1112 m2. Jedná se o patrový dům se zastavěnou plochou 228 m2 a užitnou plochou 337 m2. Dispozici 6+kk tvoří prakticky umístěná obytná hala navazující na kuchyňský kout. Na prodej s veškerým vybavením. Vytápění je řešeno tepelnými čerpadly, ohřev teplé vody na solární panely. Celkový prostor domu působí velice vzdušně a nabízí dostatek prostoru a soukromí. Na dům navazuje zastřešená terasa. K domu náleží udržovaná zahrada se zabudovaným bazénem. K domu náleží zděná garáž a jedno kryté stání pro auto. Provozní náklady domu velmi nízké cca. 3.500.Kč/měs. Celková plocha: Zastavěná plocha:

337 m2 228 m2

– 16 – Užitná plocha: 337 m2 Plocha pozemku: 1 112 m2 Umístění nemovitosti: okraj obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: novostavba Objekt je zařízen: ano Rok kolaudace: 2012 Rok rekonstrukce: 0 Třída energetické náročnost budovy: Parkování: parkovací stání sklep Příslušenství:

Třída A - Mimořádně úsporná

5) Rodinný dům, Český Těšín, ul. Pod Zvonek Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Kód nabídky:79228 MoniT-ID: 276EB3

2 490 000,– Kč vč. DPH Pod Zvonek, Český Těšín Český Těšín 24 907 Karviná

Číslo obce:

598933

Kraj:

Moravskoslezský

– 17 – Popis: Celková plocha: 250 m2 Zastavěná plocha: 213 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 2 084 m2 Umístění nemovitosti: okraj obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Rok kolaudace: 1995 3 Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: septik Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak

– 18 –

Seznam porovnávaných objektů: 1) Rodinný dům, Český Těšín-Mistřovice Výchozí cena (VC): 3 349 000,– Kč Množství (M): 264,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,85 Kvybav.: 1,20 Kpříslušenství: 1,00 Kgaráže: 1,00 Ksuterénu: 1,10 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kpozemku: 1,40 Kporostů: 0,90 Jednotková cena (JC): 16 140,51 Kč Váha (V): 1,0 2) Rodinný dům, Český TěšínStanislavice, K Vyrubané Výchozí cena (VC): 3 980 000,– Kč Množství (M): 240,00 m2 Kpolohy: 1,02 Kstavu: 0,85 Kvybav.: 0,75 Kpříslušenství: 1,00 Kgaráže: 1,00 Ksuterénu: 1,10 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kpozemku: 1,20 Kporostů: 1,00 Jednotková cena (JC): 12 810,58 Kč Váha (V): 1,0

– 19 – 3) Rodinný dům, Chotěbuz, ul. Březová Výchozí cena (VC): 3 895 000,– Kč Množství (M): 328,00 m2 Kpolohy: 1,02 Kstavu: 1,00 Kvybav.: 0,95 Kpříslušenství: 1,00 1,15 Kgaráže: Ksuterénu: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kpozemku: 1,30 Kporostů: 0,95 Jednotková cena (JC): 14 708,38 Kč Váha (V): 1,0 4) Rodinný dům, Český Těšín, ul. Pod Zvonek Výchozí cena (VC): 5 490 000,– Kč Množství (M): 337,00 m2 Kpolohy: 1,05 Kstavu: 0,95 Kvybav.: 0,80 0,90 Kpříslušenství: Kgaráže: 0,95 1,10 Ksuterénu: Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kpozemku: 1,35 Kporostů: 0,95 Jednotková cena (JC): 14 112,50 Kč Váha (V): 1,0 5) Rodinný dům, Český Těšín, ul. Pod Zvonek Výchozí cena (VC): 2 490 000,– Kč Množství (M): 250,00 m2 Kpolohy: 1,05 Kstavu: 0,95 Kvybav.: 1,20 Kpříslušenství: 1,00 Kgaráže: 1,00 Ksuterénu: 0,90 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kpozemku: 1,30 Kporostů: 0,90 Jednotková cena (JC): 11 926,29 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu × Kvybav. × Kpříslušenství × Kgaráže × Ksuterénu × Kredukce na zdroj ceny × Kpozemku × Kporostů)

– 20 – Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

11 926,29 Kč 13 939,65 Kč 16 140,51 Kč

× =

14 000,– Kč 358,00 m2 5 012 000,– Kč 5 012 000,– Kč

– 21 –

C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 916 420,– 1 665 150,– 3 581 570,– 5 012 000,–

Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 5 000 000,– Kč Cena slovy: pětmilionů Kč

Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze.

V Metylovicích 14. 11. 2016

Ing. Marta Bílková

– 22 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 429-85/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016098 .

V Metylovicích 14. 11. 2016

E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí- LV 589 Katastrální mapa

Ing. Marta Bílková

– 23 –

Fotodokumentace

Pohled na rodinný dům od příjezdu- od severozápadu

Pohled na dům od západu

Pohled na dům od jihozápadu

Pohled na dům od jihovýchodu

Pohled na garáž s přístřeškem

Pozemek parc.č. 25/1- zahrada

Pozemek parc.č. 25/1-zahrada

Pozemek parc.č. 25/1- zahrada

– 24 –

Budoucí terasa u rod.domu-vstup z obýv.pokoje Vstup do rodinného domu

1.NP obývací pokoj 1.NP chodba

1.NP obývací pokoj

1.NP vstup z obývacího pokoje do kuchyně

1.NP Kuchyň Krbová kamna v obývacím pokoj

– 25 –

1.NP koupelna

1.NP koupelna

1.NP pokoj 1.NP WC

1.NP tech.místnost-plynový kotel

Schodiště do podkroví

Podkroví-pokoj Podkroví-chodba

– 26 –

Podkroví-balkon

Podkroví-komora

Podkroví- koupelna Podkroví -WC

Podkroví nad garáží-ateliér

Podkroví nad garáží-ateliér

Vjezdy do garáže

Interiér garáže

– 27 –

1.PP Schodiště do 1.PP- pod garáží

– 28 –

Výpis z katastru nemovitostí- LV 589

– 29 –

– 30 –

– 31 –

– 32 –

– 33 –

– 34 –

– 35 –

– 36 –

Katastrální mapa