ZNALECKÝ POSUDEK č. 147/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 48/3, na pozemku stojí stavba: bez č.p/č.e, zemědělská stavba (LV 49), pozemku p.č. 87/1, 91, 2073/30 a 2597/1, s příslušenstvím, zapsaných na LV 327, katastrální území Otročín, obec Otročín, okres Karlovy Vary a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4759/11-52
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.04.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 05.05.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 48/3, na pozemku stojí stavba: bez č.p/č.e, zemědělská stavba (LV 49), pozemku p.č. 87/1, 91, 2073/30 a 2597/1, s příslušenstvím, zapsaných na LV 327, katastrální území Otročín, obec Otročín, okres Karlovy Vary a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky u RD Otročín 364 01 Otročín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Otročín Katastrální území: Otročín Počet obyvatel: 479 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 404,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.04.2016 za přítomnosti paní Marie Červené, tel. 722 715 135.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 31.03.2016, LV číslo 327, k.ú. Otročín - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Sodomka Miroslav, č. p. 16, 36401 Otročín Omezení vlastnického práva: -2-
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sodomka Miroslav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce u rodinného domu č.p. 16 a tvoří zahradu u tohoto domu a část fotbalového hřiště. Na pozemku p.č. st. 48/3 se nachází stavba jiného vlastníka (LV 48/3). Příjezd je po zpevněné komunikaci. Zemědělské pozemky se nachází v honu, jižně od středu obce Příjezd je k okraji pozemků po nezpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
I
-0,03
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,883
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,01
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,910 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 0,990 * 0,970 = 0,874 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 404,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 48/3 91 -5-
Index
Koef.
0,874
Upr. cena [Kč/m2] 353,10
Výměra [m2] 214,00
Jedn. cena [Kč/m2] 353,10
Cena [Kč] 75 563,40
802,00
353,10
283 186,20
Stavební pozemky - celkem
1 016,00
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
358 749,60
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 1 700,00
trvalý travní 2597/1 85014 porost trvalý travní 2597/1 86811 7 810,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 9 510,00 m2
JC [Kč/m2] 1,51 1,31
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 1,81
20,00
1,57
Cena [Kč] 3 077,00 12 261,70
15 338,70
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2 404,0,50 0,970 1,000 195,94 Typ
Název
§ 9 odst. 2 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 87/1
Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] 2 505,00 195,94 490 829,70 2 505,00 490 829,70
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v zastavěném území obce § 8 odstavec 3a 404,0,08 1,00 32,32 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 3a vodní plocha 2073/30 194,00 32,32 6 270,08 2 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 194,00 m 6 270,08 Pozemky - zjištěná cena
=
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 91 se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36.
-6-
871 188,08 Kč
Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra jabloň 20 2 Ks vysokokmen třešeň - polokmen 20 2 Ks třešeň - polokmen 2 1 Ks Součet: Celkem - ovocné dřeviny:
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 2 033,2 033,2 150,545,-
Trvalé porosty - zjištěná cena
-7-
Cena [Kč] 4 066,-
2 150,545,= =
4 300,545,8 911,- Kč 8 911,- Kč
=
8 911,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
871 188,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
871 188,10 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
8 911,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
8 911,- Kč 880 099,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
880 099,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
871 188,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
871 188,10 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
8 911,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
8 911,- Kč 880 099,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
880 099,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmsetosmdesáttisícjednosto Kč
-8-
880 100,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, -9-
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 7 885 m2 Ležnice, Horní Slavkov 145 000 Kč (18 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemek v k.ú. Ležnice, který je veden jako trvale travní porost. Pozemek se nachází v okrajové části obce. V současné době není pozemek pronajat. Celková cena: 145 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 301,53 Kč měsíčně Cena za m2: 18 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb ID zakázky: MB00315 Aktualizace: 26.02.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 7885 m2 2. Prodej pole 113 458 m2 Mnichov, okres Cheb 3 670 000 Kč (32 Kč za m2) Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji nemovitosti na území bývalého Fritzova mlýna u obce Mnichov. Jedná se o nemovitosti o celkové rozloze 11,35 ha. Nachází se zde 2,06 ha lesa, 5,26 ha orné půdy, 2,59 ha trvale travnatého porostu, stavební parcela o výměře 1 979m2 a zbylá výměra nabízených nemovitostí je 1,29 ha ostatní plochy. Pozemky jsou ideální pro vybudování farmy. Na pozemky vedené jako ostatní plocha je zpracována studie proveditelnosti MVE (malé vodní elektrárny), nemovitosti umožňují i vybudování geotermálního vrtu. Na pozemcích je také možnost vybudování rybníka. Většina pozemků je užívána a udržována bez nájemního vztahu. Na stavební parcele jsou pozůstatky bývalého Fritzova mlýna v podobě kamenných sklepních základů. Nemovitosti jsou dobře přístupné na trase mezi Mariánskými Lázněmi a Mnichovem. Vzdálenost od Mariánských Lázní je cca 6km. Celková cena: 3 670 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 13 291,41 Kč měsíčně Cena za m2: 32 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb ID zakázky: MB00715 - 10 -
Aktualizace: 24.03.2016 Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 113458 m2 3. Prodej stavebního pozemku 2 600 m2 Útvina, okres Karlovy Vary 387 400 Kč (149 Kč za m2) Nabízíme Vám na prodej pozemek k výstavbě rodinného domu na pokraji rodinné výstavby. Celková cena: 387 400 Kč za nemovitost Cena za m2: 149 Kč ID zakázky: 61573 Aktualizace: 31.03.2016 Plocha pozemku: 2600 m2 4. Prodej stavebního pozemku 6 544 m2 Toužim - Třebouň, okres Karlovy Vary 690 000 Kč (105 Kč za m2) Nabízíme velice lukrativní pozemek o rozloze 6544m2 při hlavní silnici Plzeň-Karlovy Vary v obci Třebouň.Část pozemku je oplocen a plocha je zpevněna,dříve sloužil jako prosperující autobazar.Na tento pozemek je přivedena elektřina. Je zde nainstalovaný stožár,kterým je pozemek kompletně osvícen.Pozemek lze využít jak pro podnikatelské,tak i pro soukromé účely s možností výstavby rodinného domu.Vřele doporučuji jako výhodnou investici. Zdarma zajistíme financování této nemovitosti. Celková cena: 690 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 1 434,84 Kč měsíčně Cena za m2: 105 Kč ID zakázky: 164 Aktualizace: 15.04.2016 Plocha pozemku: 6544 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - zemědělských pozemků o výměře 9704 m2 ve výši cca 5,- Kč/m2, pozemků kolem rodinného domu o výměře 3521 m2 ve výši cca 50,- Kč/m2. - 11 -
Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sodomka Miroslav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
225 000,- Kč slovy: Dvěstědvacetpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.05.2016
- 12 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 147/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147/16.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 3 1
Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
