ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2751/131/16 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc.č. 2155/2 se stavbou č.p. 840 v k.ú. Smržovka Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Smržovka, k.ú. Smržovka Adresa nemovité věci: Rooseweltova 840, 468 51 Smržovka OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
AK2H insolvence, v.o.s., RČ/IČO: 018 85 073 Pařížská 1218/7, 400 01 Ústí nad Labem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ: CZ530318282
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax:
Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
1 780 000 Kč 25.8.2015 15.9.2016
Stav ke dni : 15.9.2016
Za přítomnosti: Mgr. Anety Kopičové Počet stran:
21 stran
V Ohavči, dne 18.12.2016
Počet příloh: 10
Stanislav Kerhart
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracování odhadu obvyklé ceny pozemku st.parc.č. 2155/2 se stavbou č.p. 840 v k.ú. Smržovka. Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 15.9.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:
-2-
Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2308 pro k.ú. Smržovka Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 25.8.2015 v době 16,10-17,05 hod. a 15.9.2016 11,00 - 12,00 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení vlastníka nemovitosti - majitelka nebyla dne 25.8.2016 přítomna, prohlídkou nemovitosti pověřila svého bratra Znalecký posudek č. 2498/038/2014 vypracovaný znalcem Josefem Vernerem (Pod Špičákem 641, 468 41 Tanvald) Místopis Smržovka se nachází na území okresu Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Tanvald. Obec Smržovka se rozkládá asi sedm kilometrů východně od Jablonce nad Nisou a čtyři kilometry západně od Tanvaldu. Území tohoto malého města trvale obývá asi 3.570 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 10 km od polských hranic. Občanská vybavenost - základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště a další sportoviště, veřejná knihovna a kino. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a tři stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Je zde policejní stanice a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je ve městě elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejná kanalizace i veřejný vodovod. Městem prochází několik autobusových linek, železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2154 Česká republika/ostatní plocha - silnice 2155/1 Město Smržovka, náměstí T. G. Masaryka 600, 46851 Smržovka/ostatní plocha-ostatní komunikace
-3-
Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní zastavěné části obce na pravé straně Rooseweltovy ulice směrem do středu města. Řadový vnitřní dům č.p. 840 podsklepený se dvěma nadzemními podlažími je zděné konstrukce. Byl postaven jako průmyslový objekt asi v roce 1900, do roku 1990 sloužil závodu Strojobal Skřivany. V roce 2005 byla provedena rekolaudace na stavbu občanské vybavenosti. Od té doby byl objekt využíván jako disco bar s bowlingovou dráhou. Ke dni ocenění nebyl podnik provozován, nebyl ani v provozuschopném stavu, část vybavení byla odstraněna, čímž došlo k znehodnocení celého objektu. Při dalším místním šetření dne 15.9.2016 bylo zjištěno, že jeden ze spoluvlastníků sousední nemovitosti č.p. 839 vnikl neoprávněně do I.NP blízko vstupu oceňovaného objektu „Music Club EDEN” (dům č.p.840) a provedl zde, podle jeho tvrzení, nezbytné stavební práce k odvrácení havárie kanalizačního potrubí. Při těchto stavebních pracích (míchání malty na stávajícím koberci) byly způsobeny minimální až žádné škody, vzhledem k tomu, že se jedná o podlahové krytiny, které byly natolik znehodnocené předcházejícím provozem, že jejich hodnota byla ještě před uvedenou událostí nulová. Silné stránky Poloha poblíž okresního města a v blízkosti Jizerských hor. Město s dobrou občanskou vybaveností a s dostatečným počtem pracovních příležitostí, malá vzdálenost do centra, dobré autobusové i vlakové spojení do okresního města, do krajského města a do Krkonoš. Slabé stránky Objekt nemá vlastní parkoviště. Přístup do domu je pouze z Rooseweltovy ulice. Zhoršený stavebně technický stav. Nemovitost bez zázemí a dalšího pozemku má jednostranné využití. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Ostatní rizika: nejsou
-4-
OBSAH Věcná hodnota staveb 1. Budova č.p. 840
Hodnota pozemků 1. Pozemky
Porovnávací hodnota 1. Dům č.p. 840
OCENĚNÍ Věcná hodnota staveb 1. Budova č.p. 840 Věcná hodnota dle THU Dům č.p. 840 má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. V I.PP jsou skladové prostory, které vlastník nevyužívá, protože se na podlaze vyskytuje voda a prostor není osvětlen, neboť zde chybí elektroinstalace, jsou poškozené podlahy a opadané omítky. Znalci nebyly sklepy zpřístupněny. V I.NP, který je přístupný z Rooseweltovy ulice, je chodba, sociální zařízení pro muže, ženy a personál, kotelna, sklady, bary, herny, taneční parket, bowling a schodiště do II.NP. V II.NP je hala a další místnosti bez zjevného účelu užití, pravděpodobně probíhala úprava na místnosti k ubytování. Část zařízení v celém objektu byla buď poškozena, nebo demontována. V den místního šetření nebyl zapojen elektrický proud, byla odpojena dodávka vody a zemního plynu. I.PP a přízemí, které je bez oken, nebo jsou okna zatemněna, nebylo osvětlené. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 474,03 m2 2,80 m
Název I.PP Výčet místností: sklepy Užitná plocha celkem:
358,97 m2
0,10
35,90 m2 35,90 m2
474,03 m2
I.NP Výčet místností: prostory diskotéky a sociálního zařízení Užitná plocha celkem:
355,52 m2
1,00
355,52 m2 355,52 m2
474,03 m2
II.NP Výčet místností: volný prostor bez zjevného účelu využití Užitná plocha celkem:
4,50 m
355,52 m2
1,00
4,20 m
355,52 m2 355,52 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.PP (30,40*14,80+1,35*5,40)*(2,80) = I.NP (30,40*14,80+2,60*5,40+1,25*9,50-1,90*1,90*1/ = -5-
[m3] 1 280,19 m3 2 133,14 m3
II.NP zastřešení
2)*(4,50) (30,40*14,80+2,60*5,40+1,25*9,50-1,90*1,90*1/ = 2)*4,20 (30,40*14,80+2,60*5,40+1,25*9,50-1,90*1,90*1/ = 2)*(0,30*1/2)
1 990,93 m3 71,10 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.PP I.NP II.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbez izolací proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy klenbové nad I.PP ostatní dřevěné 4. Krov, střecha pultový 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné i prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah koberce + dlažba 14. Povrchy podlah chybí 15. Vytápění ústřední 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vyb. WC + umyvadla 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí
-6-
Obestavěný prostor 1 280,19 m3 2 133,14 m3 1 990,93 m3 71,10 m3 5 475,35 m3
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 474 747 5 475,35 2 666 100,00 2 666 14 597 292
roků roků % [Kč]
115 35 76,70 3 401 169
2
Hodnota pozemků 1. Pozemky
Porovnávací metoda
Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD,
možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Lokalita: Jablonec n.N., Podhorská KRC: 0,90
KMP: 0,95
KPP: 0,80
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ]
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 0,97
KVP: 0,98
850 1 970 000 2 317,65 0,40 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji nabízíme stavební pozemek o výměře 850 m2 v blízkosti centra Jablonce nad Nisou, ul. Podhorská. K pozemku je vypracována projektová dokumentace na výstavbu bytového domu (v 1.NP se počítá s 2 bytovými jednotkami a s nebytovými prostory, ve 2.NP-6.NP s prostory pro bydlení-15 bytových jednotek). Pozemek leží ve dvorní části při stávající komunikaci a je mírně svažitý. V místě veškerá občanská vybavenost.
KUV: 0,65
930,55
Lokalita: Smržovka, Údolní ul. KRC: 0,90
KMP: 0,97
KPP: 0,98
KDD: 1,00
KMZ: 0,98
KIV: 1,00
KVP: 1,00
806 390 000 483,87 0,78 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej pozemků 806 m2 v obci Smržovka, okres Jablonec nad Nisou. Soubor pozemků tvořící jeden celek 806 m2 se nachází v klidné části obce. Dle územního plánu povolena stavba pro nízkopodlažní bydlení. Z jedné strany sousedí parcela s asfaltovou komunikací. Přípojka elektro možná u hranice pozemku, taktéž přípojka plynu. Na pozemku malý potůček. Vzdálenost 0,5 km centrum obce, 5 km Jablonec nad Nisou. nové komunikace, chodníků a osvětlení.
-7-
KUV: 0,93
377,29
Lokalita: Smržovka, Jablonecká ul. KRC: 0,90
KMP: 0,97
KPP: 0,98
KDD: 1,00
KMZ: 0,98
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,93
800 552 000 690,00 0,78 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej pozemku v klidné části Smržovky (okres Jablonec nad Nisou) s výhledem na Jizerské hory. Sítě ve výstavbě - budou přivedeny napojovací místa na hranici pozemku. Dobrá dostupnost, nově vznikající lokalita pro bydlení stálé i rekreační.
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ceny porovnatelných nemovitostí byly čerpány z nabídek realitních kanceláří. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 2155/2 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 479
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 600,00
479
Hodnota pozemků celkem
538,02
615,29 Kč/m2
Celková cena pozemku [Kč] 287 400 287 400
Porovnávací hodnota 1. Dům č.p. 840
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 746,94 m2 Obestavěný prostor: 5 475,35 m3 Zastavěná plocha: 474,03 m2 Plocha pozemku: 479,00 m2 Srovnatelné nemovité věci
Název: Restaurace s hernou a s byty Prodej zavedeného baru s hernou a dvěma byty u hlavní komunikace ve Smržovce. Celý dům prošel nákladnou rekonstrukcí a je ihned k užívání, byty jsou pronajaty s výpovědní lhůtou 1 měsíc.K baru je nově přistaveno sezení s grilem, kulečníkovými stoly a šipkami, ve kterých se zde hraje úspěšně extraliga. Byty jsou oba dispozičně řešeny 4+kk a mají samostatné vchody. Lokalita Smržovka, Rooseweltova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
0,80 1,05 0,90 0,80 0,80 1,00 0,55 Neuvedeno -8-
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - + blíž ke 0,27 2 414 středu města, parkování u objektu; Provedení a vybavení - + po rekonstrukci; Celkový stav - + po rekonstrukci; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 550,00 m 600 m 4 990 000 Kč 9 073 Kč/m2
Název: Nájemní dům Prodej nájemního domu v Tanvaldu, Školní ulice. Dům stojí v mírném svahu, nedaleko centra obce. Má 2 nadzemní podlaží, suterén a půdu. V každém podlaží jsou 4 velké místnosti + 1 menší, koupelna s WC. V současné době vybudován mezonetový byt 2+1, který je ihned obyvatelný. Z dalších místností v domě lze vybudovat 2-3 bytové jednotky a v prostorné patrové půdě se nabízejí k vestavbě další 2 bytové jednotky. Dům napojen na plyn, veř. vodovod a kanalizaci. Vytápění ÚT, 2 kotle-plynový a TP. V suterénu tech. zázemí-kotle, bojler, sklepy, dílna. Lokalita Tanvald, Školní ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu 0,58 2 653 menší výměra užitné plochy; Poloha - mimo rušnou komunikaci; Provedení a vybavení - lepší - provozuschopný (obyvatelný); Celkový stav - lepší; Vliv pozemku srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 370,00 m 400 m 1 690 000 Kč 4 568 Kč/m2
Název: Dům s byty Prodej RD se třemi samostatnými bytovými jednotkami na parcele 545m2, Rychnov u Jablonce nad Nisou. Vhodné jako investice, možnost pronájmu, nebo prodeje bytových jednotek. V přízemí je byt 2+kk a byt 3+kk. V patře je samostatný byt 3+kk. Každý byt má své sociální zařízení a vlastní plynoměr, vodoměr a elektroměr. V suterénu je možno vybudovat další byt 1+1 se vchodem na zahradu. Dům je po částečné rekonstrukci, střecha, eurookna, nová elektřina, voda v plastu a nové odpady. Přední část domu je zateplená. Dům je zčásti podsklepen. V místě je veškerá občanská vybavenost. Základní a mateřská škola, autobusová zastávka a vlakové nádraží. Z Rychnova je výborná dostupnost do 6 km vzdáleného Jablonce nad Nisou i 12 km vzdáleného Liberce.
-9-
Lokalita Rychnov u Jablonce n.N. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu 0,40 2 587 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení lepší, po rekonstrukci, provozuschopné; Celkový stav - lepší po částečné rekonstrukci; Vliv pozemku - srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 530,00 m 500 m 3 400 000 Kč 6 415 Kč/m2
Název: Bytový dům Nájemní dům Smržovka, okraj obce směr Albrechtice, nedaleko vlakového nádraží a centra, dobrý celoroční příjezd, prostory na rekonstrukci více jak 600 m2 (8-10 bytů), započata vnitřní rekonstrukce, klenbové prostory, terasa 50 m2, sklepy, garáž, nová střecha, pozemek 1.268 m2 včetně zastavěné plochy, obecní voda, septik, el.220/380 V, plyn. Lokalita Smržovka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,16 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu 1,14 1 871 větší výměra užitné plochy; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - bylo započato s bouracími pracemi; Celkový stav kromě nové střešní krytiny je horší; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 550,00 m 1 268 m 900 000 Kč 1 636 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 871 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 381 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 653 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 2 381 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 746,94 m2 Výsledná porovnávací hodnota 1 778 464 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Věcná hodnota staveb 1. Budova č.p. 840
3 401 169,- Kč
Hodnota pozemků 287 400,- Kč
1. Pozemky
Porovnávací hodnota 1. Dům č.p. 840
1 778 464,- Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku
1 778 464 Kč 3 688 569 Kč 287 400 Kč
Obvyklá cena 1 780 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.6.3
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti v blízkosti středu města ve smíšené zástavbě, špatný stavebně technický stav domu a zanedbaná údržba, připojení na inženýrské sítě, přístup z veřejné komunikace, možnost parkování u domu a povodňové riziko na st.1. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
- 11 -
V Ohavči 18.12.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2751/131/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2751/16.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 7 1 1
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Mapa Riziko záplav
- 12 -
Kopie katastrální mapy ze dne 19.12.2016
Pozemek p.č. 2155/2 v k.ú. č. 751324
pohled z parkoviště
- 13 -
bar v I.NP
bar v I.NP
- 14 -
bar v I.NP
bar v I.NP
- 15 -
I.NP
I.NP
- 16 -
bar v I.NP
- 17 -
II.NP
II.NP
- 18 -
II.NP
II.NP
- 19 -
schodiště do II.NP
- 20 -
- 21 -
