1
ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.652 – 79/16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 32, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p. .st.41, 30/1,5 situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok (720101); obec Štoky (569593); okres Havlí v Brod (CZ 0631), kraj Vyso ina a zapsaných na L.V. 21
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Pavel Vácha, Petrovice 32; 582 53 Štoky
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020, Praha 3)
Posudek vypracoval:
ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060
Posudek obsahuje:
12 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 1.9.2016
2
1.00.ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p.32, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p. .st. 41, 30/1,5 situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok (720101), obec Štoky (569593), okres Havlí v Brod (CZ 0631), kraj Vyso ina a zapsaných na L.V. 21.
1.02.
Vlastník oce ovaných
1.03.
nemovitostí:
Pavel Vácha, Petrovice 32; 582 53 Štoky
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020, Praha 3)
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák .j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015 - internetové výpisy z K.N. L.V. 21 - snímek kat. mapy Petrovice u Štok - fotodokumentace - osobní venkovní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získaných z internetových nabídek - Metodický pokyn pro tržní ocen ní nemovitostí vydaný v listopadu 2002 eskou komorou odhadc majetku ( SCOM) - vyhláška ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. a vyhlášky .345/2015 Sb. platná od 1.1.2016 dále jen „Vyhláška“
1.06.
Ocen ní se provádí ke dni 1.9.2016.
3
2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány v katastrálním území Petrovice u Štok (720101), obci Štoky (569593), okrese Havlí v Brod (CZ 0631), kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V. 21. Vlastnické právo je vyzna eno pro p. Pavla Váchu, bytem Petrovice 32, 582 53 Štoky. Nabývací titul dle L.V. je rozhodnutí o d dictví D 125/1988 ze dne 10.5.1988 pro p. Pavla Váchu. Nemovitosti v . pozemk p. .st.41 a p. . 30/1,5 nemají ve zp sobu ochrany t chto nemovitostí žádnou poznámku, krom pozemk p. . 30/1,5 kde je uvedeno zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je na L.V. vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního p íkazu k prodeji nemovitosti. Oce ovaný rodinný d m .p. 32 je v osobním vlastnictví. Jedná se o p vodní zem lský objekt s obytnou ástí dochovanou dosud. Zem lská ást už byla kdysi rozebrána o emž sv í zbytky kamenných zdí zarostlých trvalými porosty okrasných a ovocných d evin. D m se nalézá uvnit Petrovic u místního rybníka mezi dv ma místními komunikacemi. K rodinnému domu .p. 32 pat í i edzahrádka a zahrada, kdysi oplocená plotem z drát ného pletiva a v dob prohlídky zcela znehodnoceného. Oce ovaný rodinný d m, tvo ící bývalou ást zem lské usedlosti, je typickým domem p vodní obecní zástavby. Vstup do domu je z vedlejší cesty p es d ev ným plotem ohrani eném prostoru do celod ev né verandy. Vlastní d m je jednopodlažní zd ný ze smíšeného zdiva nepodsklepený, krytý sedlovým d ev ným krovem s jednostrannou p lvalbou s krytinou tvo enou eternitovými šablonami dopln nou zreziv lými klempí skými výrobky (oplechování komína, podokapní žlaby a svody). elní fasáda je upravena b ízolitovou omítkou svým charakterem a provedením odpovídajícím 60 let m minulého století. Okna d ev ná zdvojená neudržovaná. Vlastní zd ná ást domu je dopln na ev nou verandou, krytou ástí pultové st echy. Celý d m vykazuje vysoký stupe zanedbané údržby. D m (2+1) je vytáp n lokálními topidly. P dní prostor není využívaný. Objekt je možno napojit na veškeré sít v obci tj. elektro, voda a plyn. Kanalizace provedena do žumpy s p epadem. Prohlídka interiéru domu nebyla p ítomnou paní znalci umožn na. (30.8.2016) ilehlé prostory bývalé zastav né hospodá ské ásti domu a zahrady jsou pokryty porostem ovocných strom . Jedná se o jablon , švestky, blum, t ešn a hrušn . Dále se zde nalézají stromy javor, erný bez a ke e rybízu. Obec Štoky se nachází v t sné blízkosti dálni ní trasy v nadmo ské výšce 518 m.n.m. v krajin mezi Jihlavou a Havlí kovým Brodem na katastru tvo eném 5 místními ástmi Petrovice, Pozovice, Smilov, Štoky a Studénka. Místní ást Petrovice je od Štok vzdálena cca 3 km. Obyvatelé obce Štoky mají k dispozici základní školu, kulturní d m, M.Š., zdravotnické za ízení, poštu, knihovnu, obchodní sí a pohostinství. Obec je dostupna po silnicích .38, 348 a 350. V obci trvale žije 1.862 obyvatel.
4
3.00. POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) 3.10. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí
Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),
5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
3.10.2.metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R.
V tomto p ípad metodu nevyužívám.
3.10.3.metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak
srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje. V rohodnost této metody
musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.
6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou).
3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná)
3.10.1.1. Ocen ní pozemku 410 m2
zastav ná plocha a nádvo í p. . st. 41 zahrady využívané spole
s R.D. .p.32 516 m2
p. .30/1,5
926 m2
celkem
Dle zjišt ní v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu 100 – 200,- K /m2. Pozemek p. .st. 41 vedený v druhu pozemku jako zastav ná plocha a nádvo í v ploše 410 m2 je áste zastav n oce ovaným R.D. .p.32 a zbytek tvo í zbo eništ bývalé hospodá ské ásti tohoto objektu a ást této plochy je osázena ke i rybízu a trvalého zahradního porostu. Pozemek p. .st.41 je oplocen u vchodu do domu d ev ným la kovým plotem. Zbytek pozemku je oplocen zkorodovaným pozinkovaným pletivem.
katastrální území: Petrovice u Štok obec:
Štoky
okres:
Havlí
v Brod
Cena pozemku p. .st. 41; p. . 30/1,5 926 m2 x 150,- K /m2 =
138.900,- K
7 3.10.1.2. Ocen ní rodinného domu .p. 32 zastav ná plocha: (10,18 x 8,93) + (6,75 x 8,55) + (10,90 x 1,82) = 168,46 m2 obestav ný prostor: I.N.P.
148,62 x (2,60 + 0,40 + 0,40) = 505,31 m3 55,55 m3
veranda 19,84 x 2,80
=
zast .
148,62 x 3,10 x 0,5
= 230,36 m3
celkem O.P.
791,22 m3
Jednotková cena dle RTS II/II 2016 (úprava)
4.750,- K /m3
Stá í stavby: odborný odhad 1925 - 1935
0,15
Koeficient technického stavu a vybavení:
0,60
Ocen ní celkem: 791,22 m3 x 4.750,- K /m3 x 0,15 x 0,60 = 338.247,- K
3.10.1.3. Venkovní úpravy (oplocení, p ípojky I.S.; zpevn né plochy) 338.247,- K x 0,05 =
3.10.1.4. Trvalý porost (odhad) švestka velká
- 1 ks
švestka malá
- 9 ks
bluma velká
- 1 ks
bluma malá
- 2 ks
t eše velká
- 1 ks
hruška velká
- 1 ks
jablo
- 3 ks
ke e rybízu
- 4 ks
16.912,- K
15.000,- K erný bez
- 1 ks
javor velký - 2 ks
8 Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem:
509.059,- K
(138.900,- K + 338.247,- K + 16.912,- K + 15.000,- K =
3.10.3. Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí)
Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha)
.
Zdroj informace
Místo stavby
Velikost
Zast. plocha
garáž
(m2)
zahrad
Vybavení
2
a (m )
Vytáp ní
Stá í
Nabízená cena
Tech.
(K )
stav -konstr. Smíšená -roubené stavení -v 70-tých letech
Reality 1.
provedeny zd né
Rychnovsko
Trusnov
Týništ
okr.
nad
3+1 120
Pardubice
258
ne
Lokál
ístavby
ní
-I.S. elektro,
T.P.
ed
kan. Jímka
rekonst
-nemovitost
rukcí
ur ená k rekreaci nebo bydlení -klidná ást obce
2.
Skute
ást
-samostatný R.D.
obce
kancelá
Št pánov
MaM
okr.
Praha
Chrudim
-p íjezd
3+1 ne
1930
ve ejný vodovod,
Orlicí
Realitní
asi
115
zpevn ný
122
-zd ný
plynem WaWk y
495.000,-
9 - lna -septik, zemní
kamna
asi
na T.P.
1950
plyn, ve ejný
470.000,-
ed
vodovod
rekonst rukcí
-parkování na ulici -bez kanalizace
Realitní
Herálec
kancelá
okr.
MaM 3.
Praha
Havlí
v
Brod
-plyn, vee ejný
1+1
vodovod na
95
hranici pozemku
95
ne
není
1920 ed
-p íjezd
230.000,-
rekonstr
nezpevn ný
ukcí
-elektro odpojeno -rušná ást obce -polovina domu je podsklepena
4.
-st echa
Realitní
Vilémovice
kancelá
okr.
MaM Praha
Havlí Brod
v
hliníková a pozin.
110 ne
1930
plech
3+1 534
-I.S. voda,
T.P.
p ed
elektrika a
rekonst
kanalizace
rukcí
-samostatný -cihla, kolna
550.000,-
10 Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti „K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
íslušenství
.
poloha v
Vybavení
obci
vytáp ní
zahrada garáž
K1
K2 K3
Velikost obce (po et obyv.) K4
ístup k Technický oce ované
stav
nemovitosti K6 K5
Odborná
Reduk ní
úvaha
koeficient
znalce
„K“
K7
(218) 1.
1,020
1,000
0,970
1,000
1,000
1,030
1,000
1,019
1,000
0,922
0,990
0,969
1,000
1,030
(5.128) 2.
1,010
0,980
0,960
1,000
1,000
0,970 (1.129) 3.
1,000
1,030
0,960
0,990
1,000
1,000 (236) 4.
1,000
1,000
1,000
1,000 1,030
1,000
(1.862)
1,000
11 REKAPITULACE (3.10.3)
Nabízené nemovitosti
Nabízená cena
Reduk ní koeficient
k prodeji
(K )
„K“
495.000,-
1,019
.
Koeficient a zdroj informace (real.kanc.)
Upravená cena (K )
Rodinný d m 3+1 1.
Trusnov
479.185,0,95
okr. Pardubice Rodinný d m 3+1 Skute , ást obce 2.
470.000,-
0,922
0,95
230.000,-
0,969
0,95
411.673,-
Št pánov okr. Chrudim Rodinný d m 1+1 3.
Herálec
211.727,okr. Havlí
v Brod
Rodinný d m 3+1 4.
Vilémovice okr. Havlí
550.000,-
1,030
0,95
v Brod
Pr
rná cena vybraných
obdobných nemovitostí (K ):
410.190,-
maximum (K ):
479.185,-
minimum (K ):
211.727,-
Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: 410.190,- K – (0,15 x 267.458) =
370.071,- K
538.175,-
12 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 32, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p. .st. 41, p. . 30/1,5 situovaných v kat. území Petrovice u Štok , obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V. .21 3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná)
509.059,- K
3.10.2. Metoda výnosová
nevyužívá se
3.10.3. Metoda srovnávací (statistická, porovnávací)
370.071,- K
S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem
440.000,- K slovy: ty ista ty icet tisíc korun eských
Platnost zjišt né tržní ceny:
do zá í 2017
ílohy: -usnesení .j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015 -internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 21
