Ladislav Charvát Člen Komory soudních znalců ČR Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov
Kancelář tel./fax: mobil: e - mail: www: IČO:
474 629 617 602 447 582
[email protected] www.odhadycharvat.cz 48294047
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5390-22/16 o ceně nemovitosti: 1. Dvoupodlažní garáž bez čp/če na parc.č. 1561/2 s pozemkem parc.č. 1561/2 v obci Chomutov, katastrální území Chomutov I, ul. Moravská, kraj Ústecký, LV č. 1895
Objednavatel posudku:
Vězeňská služba ČR Věznice Všehrdy č.p. 26 430 01 Chomutov ČÍSLO N.O.: stav 17/04/16
Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti – prodej a stanovení ceny obvyklé. Předpis pro ocenění: Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.. Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Chomutově, 8. 4. 2016
2
Nález Znalecký úkol: Úkolem znalce je dle požadavku objednatele stanovit zjištěnou a obvyklou cenu nemovitostí: 1. Dvoupodlažní garáž bez čp/če na parc.č. 1561/2 s pozemkem parc.č. 1561/2 v obci Chomutov, katastrální území Chomutov I, ul. Moravská, kraj Ústecký, LV č. 1895 Podklady pro ocenění:
Výpis z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj – náhled z Internetu, informace o pozemku, LV č.1895 ze dne 6.4.2016. Zápis o odevzdání a převzetí dokončených staveb nebo jejich ucelených částí ze dne 1. 7. 1980. Kopie katastrální mapy. Údaje sdělené zástupcem objednatele (Bc. Jan Mravec). Prohlídka a zaměření. Situační plánek. Fotodokumentace pořízená znalcem.
Předložené podklady jsou dostačující pro vypracování znaleckého posudku. Vlastníci nemovitostí dle LV č. 1895: Vlastnické právo: Česká republika Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Vězeňská služba České republiky, Soudní 1672/1a, 140 00 Praha 4, Nusle Nájemci: Vojtěch Vetešník a Jaroslava Valtrová. Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 4. 4. 2016 za přítomnosti znalce, zástupce objednatele posudku a nájemců. Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 4. 4. 2016. Základní informace: Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Dvoupodlažní garáž Moravská na parc.č. 1561/2, 430 01 Chomutov Ústecký Chomutov Chomutov Chomutov I 48 913
3
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Poloha a popis: Jedná se o dvoupodlažní řadovou garáž pro osobní automobily, která je postavena na parcel. č. 1561/2 v katastrálním území Chomutov I v ulici Moravská. Objekt je přistavěn ke stávajícím patrovým garážím, je dvoupodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou se spádem k vjezdu horní garáže. Základy jsou betonové, obvodové zdivo z plynosilikát. tvárnic, stropy železobetonové, vrata ocelová. Garáž je postavena na vlastním pozemku a netvoří příslušenství jiné stavby. Technický stav odpovídá stáří a nepravidelné až zanedbané údržbě. Prohlídkou na místě byly zjištěny tyto závady: Zdivo je vlhké, zatékání zemní vlhkostí. Kovové konstrukce rezavějí, nátěry neobnovovány. Podlaha je zničená. Obsah posudku: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dvoupodlažní garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek, jehož součástí je stavba 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
0,06
V II
0,00 0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
Pi
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,060 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku – dvoupodlažní garáž 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba I 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti III Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,928 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,984
Pi 0,80 0,04 0,00 0,00 0,02 0,10 0,00
5
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dvoupodlažní garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 36 let 1 033,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží spodní stavba: vrchní stavba: Název podlaží spodní stavba: vrchní stavba:
= = Zastavěná plocha 26,65 m2 26,65 m2
Obestavěný prostor Obestavěný prostor dle PD: Obestavěný prostor - celkem:
26,65 m2 26,65 m2
Konstrukční výška 2,20 m 2,20 m
= =
134,84 m3 134,84 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné s plochou 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820 5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,820 = 0,648
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 0,928
č. II I II I II III III
Vi typ B -0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
6
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 033,- Kč/m3 * 0,648 = 669,38 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 134,84 m3 * 669,38 Kč/m3 * 1,060 * 0,928= 88 786,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
88 786,17 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Pi
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 0,928 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,060 * 1,000 * 0,928 = 0,984 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 020,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1561/2
Výměra [m2] 28,00 28,00
Index
Koef.
0,984
Upr. cena [Kč/m2] 1 003,68
Jedn. cena [Kč/m2] 1 003,68
Cena [Kč] 28 103,04
m2
28 103,04
7
Pozemek - zjištěná cena
=
28 103,04 Kč
REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dvoupodlažní garáž
88 786,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
88 786,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
28 103,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
28 103,- Kč
Celkem
116 889,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
116 889,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
116 890,- Kč
slovy: Jednostošestnácttisícosmsetdevadesát Kč
V Chomutově 08. 04. 2016
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 20.4.1978, č.j. 1618/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5390-22/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5390-22/16.
8
OBVYKLÁ CENA (TRŽNÍ) V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se vyjadřuje hodnotou věci a určí se porovnáním." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika a přístupy: 1. Cena zjištěná - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu - ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.. 2. Porovnávací způsob – vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
9
Srovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se přepokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání provádím na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu tj. GARÁŽE, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému techn. stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka vyšší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu techn. stavu, vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Nemovitosti pro porovnání: Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Dle průzkumu se obdobné garáže v této lokalitě nabízejí za ceny v rozmezí 95-110tis. Kč. Garáž popis viz příloha Garáž popis viz příloha Garáž popis viz příloha
Mostecká Beethovenova Zadní Vinohrady
Chomutov Chomutov Chomutov
22 m2 17 m2 21 m2
105 000 Kč 99 000 Kč 109 000 Kč
Po zvážení všech předcházejících faktorů stanovuji srovnávací hodnotu dvoupodlažní garáže ve výši: 200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč
10
Na nemovitosti váznou následující závady: Nejsou evidována žádná omezení. Slabé stránky nemovitosti: Špatný příjezd do vrchní garáže – strmý sjezd. Při prudkém dešti dochází k záplavám do prostoru obou garáží z přilehlé stráně. Garáže jsou vystaveny zájmu zlodějů, již došlo ke vniknutí u obou garáží, vchody garáží jsou v proluce a neosvětleném prostoru. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Výsledná cena obvyklá cena nemovitosti – jedna garáž
100 000,- Kč slovy: Jednostotisíc Kč
Výsledná cena obvyklá cena nemovitostí celkem – dvoupodlažní garáž
200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč
V Chomutově, 8. 4. 2016
11
Koncesní listina Vydal: Číslo jednací: Předmět podnikání: Evidenční číslo: IČO: Jméno a příjmení: Místo podnikání: Den vzniku živnostenského oprávnění:
Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Chomutov ŽÚ/1340/01 Oceňování majetku pro věci nemovité 350301-23220-00 482 94 047 Ladislav Charvát U Větrného mlýna 1647, 430 03 Chomutov 1.10.1996
Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) v současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění; výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem stanovení ceny obvyklé. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná obvyklá cena stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. Informace o programu K sestavení elaborátu byl použit program NEM 3000, poskytovatel: PLUTO –OLT Praha 6.
12
FOTODOKUMENTACE
