16

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2639/19/16 NEMOVITÁ VĚC: Podíl o velikosti ideálních 35/1000 na st.parc.č. 350/6 se stavbou domu č.p. 278, na st.parc.č. 350/7 se stavbou domu č.p. 279, na st.parc.č. 350/8 se stavbou domu č.p. 280 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Košťálov, k.ú. Košťálov Adresa nemovité věci: Košťálov, 512 02 Košťálov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s., č.j. 795/2015-A Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

fax:

Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

280 000 Kč

Datum místního šetření: 25.1.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Zdeňka Sádka Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9

V Ohavči, dne 15.3.2016

Stanislav Kerhart

25.1.2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 25.1.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 605 pro k.ú. Košťálov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 25.1.2016 v době 15,15-16,05 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení spoluvlastníka nemovitosti pana Zdeňka Sádka Místopis Krkonošská vesnice Košťálov leží v průměrné výšce 359 metrů nad mořem, nachází se v okrese Semily a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Semily. Obec se rozkládá asi šest kilometrů jihovýchodně od Semil. Na území této středně velké obce má hlášený trvalý pobyt 1650 obyvatel. Protéká zde říčka Oleška. Košťálov má čtyři části, Čikvásky, Košťálov, Kundratice a Valdice. V obci je základní škola nižšího stupně a je zde i mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 350/12 Obec Košťálov, č. p. 201, 51202 Košťálov (ostatní plocha - zeleň) 2278/13 Obec Košťálov, č. p. 201, 51202 Košťálov (oszazní plocha - ostatní komunikace) 350/20 Obec Košťálov, č. p. 201, 51202 Košťálov (ostatní plocha - zeleň)

-2-

Celkový popis Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 35/1000 na na st.parc.č. 350/6 se stavbou domu č.p. 278, na st.parc.č. 350/7 se stavbou domu č.p. 279, na st.parc.č. 350/8 se stavbou domu č.p. 280 vše v k.ú. Košťálov. Dům č.p. 278, 279 a 280 je podsklepený panelový dům se třemi nadzemními podlažími. Střecha je plochá. Stavba je zateplená polystyrenem 10 - 14 cm, tepelná izolace fasády byla provedena ve třech etapách v letech 2012 - 2015. Současně se zateplením domu byla původní dřevěná zdvojená okna nahrazena plastovými s izolačním dvojsklem kromě oken užívaného spoluvlastníky oceňovaného spoluvlastnického podílu. V tomto bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna. Ke dni ocenění byl spoluvlastníky užíván byt ve 3. NP od schodiště vlevo o velikosti 2+1 s dvěma sklepy v suterénu. Byt obsahuje vstupní chodbu, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a dětský pokoj. Byt je v původním stavu kromě výměny kotle ústředního topení (z r. 2006) a obložení bytového jádra polystyrenovými deskami (koupelna a WC). V bytě byly provedeny stavební úpravy (posunutí dělící příčky mezi obývacím a dětským pokojem) a vybourání části zdi mezi obývacím pokojem a kuchyní. Na tyto stavební úpravy nebyl vydán souhlas místně příslušného stavebního úřadu. Silné stránky I. Lokalita vhodná k bydlení II. Blízko centra obce III. Parkování u domu IV. Napojení na elektrorozvodnou síť, rozvod plynu, vodovod a kanalizaci V. Dobrý stavebně technický stav domu Slabé stránky VI. Umístění v III.NP v domě bez výtahu VII. Odloučenost od okresního města (cca 6 km) VIII. Neúplná občanská vybavenost obce IX. Nedostatek pracovních příležitostí v místě X. Oceňován je pouze spoluvlastnický podíl na domě, není rozdělení na bytové jednotky RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce -3-

Exekuční příkaz k prodeji Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: byt slouží k trvalému bydlení spoluvlastníků, žádná nájemní smlouva nebyla předložena.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 278, 279, 280 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 278, 279, 280 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 623,22 m2 2,80 m 2 623,22 m 2,80 m 623,22 m2 2,80 m 2 623,22 m 3,20 m

Název I.PP I.NP II.NP III.NP Výčet místností: chodba kuchyň obývací pokoj pokoj koupelna WC sklep sklep Užitná plocha celkem:

4,88 m2 7,92 m2 18,93 m2 15,52 m2 2,18 m2 0,94 m2 2,43 m2 8,03 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50

4,88 m2 7,92 m2 18,93 m2 15,52 m2 2,18 m2 0,94 m2 1,22 m2 4,01 m2 55,60 m2

-4-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.PP (56,40*11,05)*(2,80)*35/1000 I.NP (56,40*11,05)*(2,80)*35/1000 II.NP (56,40*11,05)*(2,80)*35/1000 III.NP (56,40*11,05)*(3,20)*35/1000

= = = =

[m3] 61,08 m3 61,08 m3 61,08 m3 69,80 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.PP I.NP II.NP III.NP Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké plné sololitové 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah vlýsky + PVC + dlažba 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem do ocelových radiátorů 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody kotlem 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro

-5-

Obestavěný prostor 61,08 m3 61,08 m3 61,08 m3 69,80 m3 253,03 m3

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 623 56 253,03 4 700 100,00 4 700 1 189 228

roků roků % [Kč]

48 32 60,00 475 691

2

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků cena je snížena spoluvlastnickým podílem 35/1000 Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 350/6 nádvoří zastavěná plocha a 350/7 nádvoří zastavěná plocha a 350/8 nádvoří Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 191

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 7,00

246

7,00

1 722

191

7,00

1 337

628

Hodnota pozemků celkem

4 396

3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha:

55,60 m2 7 229,35 m3 623,22 m2

-6-

Celková cena pozemku [Kč] 1 337

Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk + šatna + lodžie ve velmi klidné lokalitě Semil – Podmoklice , v ulici Bavlnářská o výměře 55 m2 je v původním, udržovaném stavu, nová plastová okna. Po dohodě a za menší navýšení ceny je možné zděné jádro s novou koupelnou dle vlastních požadavků. . Byt nabízí velmi příjemnou dispozici, vhodnou pro dva lidi i pro rodinu s dětmi: vstupní chodba, oddělená koupelna a toaleta, velmi prostorná šatna-pracovna, velká místnost kuchyně + ob.pokoje, ložnice s prostornou lodžií. Dům se nachází v blízkosti známé Riegrovy stezky, v místě základní škola, obchod, dětská hřiště. Lokalita Semily, Bavlnářská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Poloha - + vyšší úroveň občanské vybavenosti, okresní město; 0,62 5 503 Provedení a vybavení - lepší stav; Celkový stav - umakartové jádro; + plastová okna; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 55,00 m 0m 490 000 Kč 8 909 Kč/m2 Název: Byt 2+1 K prodeji byt v obci Semily, ulice Luční, byt je dispozičně řešen jako 2+1, dva pokoje, kuchyň, WC a koupelna. Byt se nachází se ve 4. patře. Lokalita Semily, Luční ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Poloha - + umístění v okresním městě; Užitná plocha 55,00 m2

0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 Neuvedeno

Výměra pozemku. 0 m2

-7-

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,77 4 603 Celková cena Jednotková cena 330 000 Kč 6 000 Kč/m2

Název: Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 62 m2 v 2.NP cihlového domu v klidné části města Jilemnice Hrabačov. Dis. bytu: vstupní chodba, kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC. K bytu dále náleží sklep a další společné prostory. Dům je po částečné rekonstrukci. Lokalita Jilemnice - Hrabačov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,88 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Poloha - + vyšší úroveň občanské vybavenosti, 2.NP; 0,66 4 911 Provedení a vybavení - + po částečné rekonstrukci; Celkový stav - + zděná stavba; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 62,00 m 0m 460 000 Kč 7 419 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

4 603 Kč/m2 5 006 Kč/m2 5 503 Kč/m2 5 006 Kč/m2 55,60 m2 278 334 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 278, 279, 280 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1

475 691,00 Kč 4 400,00 Kč 278 334,00 Kč

Porovnávací hodnota

278 334 Kč

Věcná hodnota

480 087 Kč

Obvyklá cena 280 000 Kč slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kancelář. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou.

V Ohavči 15.3.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

-9-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2639/19/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2639/16.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 6 1 1

Podklady a přílohy snímek katastrální mapy Fotodokumentace mapa oblasti Riziko záplav

- 10 -

východní a jižní strana

- 11 -

severní a východní strana

vstup do domu z jižní strany

- 12 -

vchod do bytu vlevo

chodba

- 13 -

kuchyně na severní straně domu v pozadí vlevo je kotel ústředního topení

kotel ÚT

- 14 -

koupelna

dětský pokoj

- 15 -

obývací pokoj

sklep č.1

- 16 -

sklep č. 2

- 17 -

- 18 -