ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 971/178 a podílu 4035/1310158 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Most, č.p. 964, 965, 966, 967, 968, 969, 970, 971, 972, bytový dům, pozemku p.č. 4975/252, 4975/253, 4975/254, 4975/255, 4975/256, 4975/257, 4975/258, 4975/259, 4975/260, s příslušenstvím, zapsaných na LV 25274, katastrální území Most II, obec Most, okres Most a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 14622/10-52
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.04.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 03.05.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 971/178 a podílu 4035/1310158 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Most, č.p. 964, 965, 966, 967, 968, 969, 970, 971, 972, bytový dům, pozemku p.č. 4975/252, 4975/253, 4975/254, 4975/255, 4975/256, 4975/257, 4975/258, 4975/259, 4975/260, s příslušenstvím, zapsaných na LV 25274, katastrální území Most II, obec Most, okres Most a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt číslo 971/178 Františka Malíka 971 434 01 Most Ústecký Most Most Most II 67 089
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.04.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů, kteří se nepředstavili.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 24.03.2016, LV číslo 25274, k.ú. Most II - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - informace z prohlášení vlastníka - informace z cenové mapy města Most č.7, platnost od 01.01.2016 - informace z SBD Krušnohor, tel. 476 146 160, paní Irena Čapková
5. Vlastnické a evidenční údaje Kšanda René, Františka Malíka 971/32, 43401 Most Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kšanda René Předkupní právo Zahájení exekuce - Kšanda René Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. -2-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Františka Malíka. Jedná se o bytový dům, který má devět vchodů s č.p. 964, 965, 966, 967, 968, 969, 970, 971, 972, na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. V podzemních podlažích jsou sklepy a nebytové prostory a v ostatních podlažích jsou byty. Objekt byl postaven v roce 1991. V posledních letech byly provedeny nové omítky, plastová okna a nové výtahy. Dům je napojen na vodovod, plyn, elektřinu a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Parkování je kolem domu. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,921
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+kk se nachází v 6.NP bytového domu. Vybavení bytu: standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky byly oceněny podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
Parcelní číslo -5-
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
4975/252
242,00
450,00
108 900,-
4975/253
239,00
450,00
107 550,-
4975/254
242,00
450,00
108 900,-
4975/255
242,00
450,00
108 900,-
4975/256
239,00
450,00
107 550,-
4975/257
242,00
450,00
108 900,-
4975/258
242,00
450,00
108 900,-
4975/259
240,00
450,00
108 000,-
4975/260
242,00
450,00
108 900,-
2 170,00
976 500,-
Pozemky - zjištěná cena
=
976 500,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
976 500,-Kč 976 500,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
976 500,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Most 25 let 5 105,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 17,35 * 1,00 = 9,99 * 1,00 = 3,25 * 1,00 = 5,80 * 1,00 = 2,19 * 1,00 = 1,07 * 1,00 = 0,7 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: chodba: koupelna: záchod: komora na chodbě: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání -6-
17,35 m2 9,99 m2 3,25 m2 5,80 m2 2,19 m2 1,07 m2 0,07 m2 39,72 m2
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Byt je v původním stavu. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1 - 0,005 * 25 = 0,875
č. III III II II II
Vi 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,875 = 0,677
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 105,- Kč/m2 * 0,677 = 3 456,09 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 39,72 m2 * 3 456,09 Kč/m2 * 0,940 * 0,980= 126 458,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
126 458,55 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 976 500,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 035 / 1 310 458 Hodnota spoluvlastnického podílu: 976 500,- Kč * 4 035 / 1 310 458 = 3 006,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
3 006,72 Kč
Byt - zjištěná cena
=
-7-
129 465,27 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt
129 465,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
129 465,30 Kč
Celkem
129 465,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
129 465,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt
129 465,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
129 465,30 Kč
Celkem
129 465,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
129 465,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
129 470,- Kč
slovy: Jednostodvacetdevěttisícčtyřistasedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi -8-
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej bytu 2+kk 40 m2 Františka Malíka, Most 249 000 Kč
-9-
Byt na prodej, Most, dispozice 2+kk. Nabízíme vám na prodej byt v Mostě, s dispozicí 2+kk, 40 m2, ul. Fr. Malíka, osobní vl. Jedná se o zrekonstruovaný panelový dům s výtahem. Byt je v perfektním stavu, čistý, udržovaný. V celém bytě je PVC podlaha, koupelna původní. K bytu náleží komora. V současné době je byt obsazen nájemníky, volný k nastěhování od 1. 7. 2016. Prohlídky jsou možné po dohodě. Celková cena: 249 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 517,79 Kč měsíčně ID zakázky: 699 Aktualizace: 13.04.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 5. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 40 m2 2. Prodej bytu 2+kk 40 m2 Šeříková, Most 209 900 Kč Nabízíme k prodeji byt 2+kk v osobním vlastnictví v osmém patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu, udržovaný a čistý. Dům je po celkové rekonstrukci střechy, fasáda včetně zateplení, plastová okna, vchodové dveře. V těsné blízkosti je školka, základní škola, obchody, lékař a MHD. Parkování u domu. Byt je volný ihned. Pro více informací volejte uvedeného makléře. Celková cena: 209 900 Kč za nemovitost Hypotéka: 436,48 Kč měsíčně ID zakázky: 817 Aktualizace: 26.04.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 8. podlaží z celkem 9 - 10 -
Užitná plocha: 40 m2 3. Prodej bytu 2+kk 42 m2 Jaroslava Ježka, Most 230 000 Kč Nabízím k prodeji byt 2+kk v ul. J. Ježka, Most. Byt se nachází v 7. patře, má plastová okna. Koupelna je částečně rekonstruována. Byt je vhodný k investici. V bytě nyní bydlí nájemník, který by zůstal nadále v nájmu. Celková cena: 230 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 478,28 Kč měsíčně ID zakázky: HR600 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 8. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 42 m2 Plocha podlahová: 42 m2 Bezbariérový: Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 180-230 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kšanda René Předkupní právo - 11 -
Zahájení exekuce - Kšanda René Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.05.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 140/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 140/16. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Schéma podlaží Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
