ZNALECKÝ POSUDEK č. 195/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 9, součástí je stavba: Lhůta, č.p. 9, rodinný dům, pozemku p.č. 16/3 a 278, s příslušenstvím, LV číslo 63, katastrální území Lhůta u Vysokého Mýta, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 29942/09-82
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 05.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 13.08.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 9, součástí je stavba: Lhůta, č.p. 9, rodinný dům, pozemku p.č. 16/3 a 278, s příslušenstvím, LV číslo 63, katastrální území Lhůta u Vysokého Mýta, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Lhůta 27 566 01 Vysoké Mýto Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Vysoké Mýto Katastrální území: Lhůta u Vysokého Mýta Počet obyvatel: 12 436 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 454,14 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 05.08.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů z domu č.p. 10.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 03.08.2015, LV číslo 63, k.ú. Lhůta u Vysokého Mýta - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace ze znaleckého posudku číslo 776-246/2011 ze dne 27.11.2011, vypracovala Ing. Marcela Řebíčková, Pod Lesem 1023, Mníšek pod Brdy
5. Vlastnické a evidenční údaje -2-
Barták Pavel, Lhůta 27, 56601 Vysoké Mýto Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Barták Pavel Zahájení exekuce - Barták Pavel Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti centra části Lhůta, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a stodolu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Pozemek p.č. 278 se nachází v honu v lokalitě Blahovi a je zemědělsky užíván. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,930 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,874
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 9. Byl napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván více než 100 let. V posledních letech je zcela zničený a neobyvatelný. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna a suchý záchod a sklady. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Provedení kamenné bez izolace kamenné, cihelné, dřevěné s rovným podhledem sedlová pálená taška, poškozená, zatéká pozinkované vápenné, poškozené vápenocementové, poškozené ne keramické - kuchyň dřevěné na půdu dřevěné dvojité, dřevěné dlažby, prkna, dlažby betonové, prkna lokální na tuhá paliva odpojeno ne studené ne ne ano sporák vana, umývadlo suchý -5-
26. Ostatní
ne
Objekt není vůbec udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 100 let 1 743,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 14,60*8,90+4,20*5,30 Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 152,20 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor 1. NP: (14,60*8,90+4,20*5,30)*(3,50) zastřešení: (14,60*8,90+4,20*5,30)*(4,90*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
152,20 m2
=
532,70 m3 372,89 m3 905,59 m3
= = =
152,20 m2 152,20 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie - Sitě jsou odpojeny. 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb -6-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II I I
0,00 0,00 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Objekt je neobyvatelný. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
0,00
I
-0,10
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,122 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,930 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 743,- Kč/m3 * 0,122 = 212,65 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 905,59 m3 * 212,65 Kč/m3 * 0,940 * 0,930= 168 347,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
168 347,94 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepený objekt stodoly se nachází naproti rodinného domu ,na pozemku p.č. st. 9. Objekt je užíván více než 80 let. V posledních letech je údržba zcela zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,20*11,10 1. NP
= -7-
[m2] 91,02
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 91,02 m2 5,00 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (8,20*11,10)*(5,00) zastřešení (8,20*11,10)*(4,20*0,5)
= =
[m3] 455,10 m3 191,14 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 455,10 m3 191,14 m3 646,24 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S P C C C P C P C
Provedení
Konstrukce
betonové cihelné trámové sedlový pálená taška, poškozená ne ne ne tesařské ne hliněné ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] S S S S P C C C
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 3,17 0,00 0,00 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P C P C
3,10 1,00 6,80 4,90
100 100 100 100
0,46 0,00 0,46 0,00
1,43 0,00 3,13 0,00 74,43 0,7443
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,43 80 150 53,33 1. Základy S 30,40 100,00 1,00 30,40 36,41 80 80 100,00 2. Obvodové stěny S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,12 80 80 100,00 3. Stropy S 10,80 100,00 1,00 10,80 12,93 80 80 100,00 4. Krov P 6,90 100,00 1,00 6,90 8,26 80 80 100,00 5. Krytina P 3,10 100,00 1,00 3,10 3,71 80 80 100,00 9. Dveře P 6,80 100,00 1,00 6,80 8,14 80 80 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 3,9624 36,4100 23,1200 12,9300 8,2600 3,7100 8,1400
96,5 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 646,24 m3 * 1 923,09 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 96,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 923,09 1 242 777,68 Kč 0,035 43 497,22 Kč 0,874 38 016,57 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
38 016,57 Kč
1 250,0,7443 1,0000 2,0670
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -9-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
III III
0,00 -0,05
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,930 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,950 * 0,930 = 0,830 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 454,14 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 9
Výměra [m2] 422,00
16/3
25,00 447,00
Index 0,830
Parcelní číslo BPEJ
Upr. cena [Kč/m2] 376,94
Jedn. cena [Kč/m2] 376,94
Cena [Kč] 159 068,68
376,94
9 423,50 168 492,18
m
2
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Koef.
120 % 120,00 %
Výměra [m2] 3 119,00
trvalý travní 278 36100 porost trvalý travní 278 31100 1 244,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 4 363,00 m2
JC [Kč/m2] 15,51
Úprava [%] 120,00
UC [Kč/m2] 34,12
Cena [Kč] 106 420,28
14,74
120,00
32,43
40 342,92
Pozemky - zjištěná cena
146 763,20 =
3. Ocenění trvalých porostů - 10 -
315 255,38 Kč
3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 11 -
168 492,18 447,00 50,00 18 847,00 0,065 1 225,06 1 225,06 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola
1 086 187,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 254 535,60 Kč
168 347,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
315 255,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
315 255,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 225,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 225,10 Kč 1 571 016,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 571 016,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola
168 347,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
206 364,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
315 255,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
315 255,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 225,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 225,10 Kč
38 016,60 Kč
- 12 -
522 845,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
522 845,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
522 850,- Kč
slovy: Pětsetdvacetdvatisícosmsetpadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 13 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Informace od objednatele, nemovité věci nebylo možno prodat za 225 000,- Kč 2. Prodej rodinného domu 191 m2, pozemek 389 m2 Nová Ves u Jarošova, okres Svitavy 240 000 Kč Ve výhradním zastoupení Vám nabízíme menší rodinný domek se zahradou v centru obce Nová Ves u Jarošova 14km od Litomyšle. Nemovitost se nachází ve velmi příjemné lokalitě, v blízkosti například zámek Nové Hrady, Toulovcovy Maštale, v obci a okolí jsou také cyklostezky. V obci je smíšené zboží, pohostinství, tenisové kurty, zdravotnické středisko cca 1km. Velmi výhodná investice! Dům je před rekonstrukcí. Doporučuji prohlídku. Celková cena: 240 000 Kč za nemovitost ID zakázky: LI11SH121 Aktualizace: 07.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 191 m2
- 14 -
Užitná plocha: 191 m2 Plocha pozemku: 389 m2 Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 134 m2, pozemek 671 m2 Morašice - Lažany, okres Svitavy 270 000 Kč Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům se stodolou v klidné části obce. Celková dispozice do L, v obytné části nutná rekontrukce, která již byla započata. Přívod vody, elektřiny a plynu u domu. K nemovitosti náleží slunný pozemek. Po rekontrukci vhodné k rekreaci i k trvalému bydlení. V dosahu 1 km obec s veškerou občanskou vybaveností. V případě zájmu volejte našemu makléři. Celková cena: 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků ID zakázky: 309/3056 Aktualizace: 11.08.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 337 m2 Užitná plocha: 134 m2
Plocha podlahová: 134 m2 Plocha pozemku: 671 m2 Plocha zahrady: 337 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vyhodnocení porovnávací metody: - 15 -
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 100-150 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Barták Pavel Zahájení exekuce - Barták Pavel Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
120 000,- Kč slovy: Stodvacettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 13.08.2015
- 16 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 195/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 195/15.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 6 2 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
