ZNALECKÝ POSUDEK č. 73/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 1533, součástí pozemku je stavba: Hronov, č.p. 433, rodinný dům, pozemku p.č. 1534, s příslušenstvím, LV číslo 3409, katastrální území Hronov, obec Hronov, okres Náchod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 3089/12-59
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.03.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 23.03.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 1533, součástí pozemku je stavba: Hronov, č.p. 433, rodinný dům, pozemku p.č. 1534, s příslušenstvím, LV číslo 3409, katastrální území Hronov, obec Hronov, okres Náchod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Na Chocholouši 433 549 31 Hronov Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Hronov Katastrální území: Hronov Počet obyvatel: 6 255 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
IV
1,01
I
1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 470,77 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.03.2015 za přítomnosti paní Stanislavy Bernardové, tel. 775 222 955.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18. 03.2015, LV číslo 3409, k.ú. Hronov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje -2-
Sadílková Jana, Na Chocholouši 433, 54931 Hronov Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sadílková Jana Věcné břemeno (podle listiny) Zahájení exekuce - Sadílková Jana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na jižním okraji obce, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o řadový, vnitřní, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím na mírně svažitém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Objekt byl oceněn jako jiná stavba podle § 23 - jiná stavba. Jako podpůrné metody pro ocenění bylo použito ocenění nemovitých věcí jako rodinného domu, neboť rodinnému domu je objekt podobný. Oceňované nemovité věci užívá účastnice prohlídky, ale nájemní smlouva nebyla předložena. Při ocenění není uvažováno s nájmem nemovitých věcí. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, řadový, vnitřní, rodinný dům s obytným podkrovím a s mezonetem se nachází na pozemku p.č. 1533. Je napojen na vodovod, kanalizaci a el. energii. Plyn je odpojen. Objekt je užíván od roku 1935. Během užívání byl opravován - koupelna, záchod, obklad fasády, střešní krytina. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba se schodištěm, kuchyň, pokoj, koupelna bez vytápění, záchod a krytá terasa. V podkroví se nachází chodba se schodištěm, pokoj, koupelna se záchodem a v mezonetu se nachází pokoj. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: betonové 2. Zdivo: cihelné zdivo 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: asfaltový šindel, z části poškozený 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: plastový obklad 9. Vnější obklady: plastový obklad 10. Vnitřní obklady: keramické, koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody: dřevěné 12. Dveře: plastové, dřevěné 13. Okna: zdvojené, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: korek, prkna 15. Podlahy ostatních místností: dlažba 16. Vytápění: lokální elektrické 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: teplé a studené 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: ne, před domem 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák 24. Vnitřní vybavení: vana, sprchový kout, umývadlo 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne -5-
Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, venkovní schody, opěrné zdi, sušák tvaru písmene T a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 80 let 1 813,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 10,30*5,75+2,80*2,60+2,90*5,75 podkroví: 10,30*5,75 5,10*4,50 Název podlaží 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 83,18 m2 59,23 m2 22,95 m2
= = =
Konstrukční výška 2,90 m 2,90 m 2,00 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(10,30*5,75)*(3,90)+(2,80*2,60)*(2,90)+(2,90 = *5,75)*(2,60) zastřešení: (10,30*5,75)*(3,10*0,5)+(2,80*2,60)*(0,30*0, = 5)+(2,90*5,75)*(0,40*0,5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,99
83,18 m2 59,23 m2 22,95 m2
295,44 m3 96,23 m3 391,67 m3 83,18 m2 165,36 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, -6-
č. I
Vi typ A
II III II II IV
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04
II
-0,04
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Na zahradě se nachází dvě kůlny o zastavěné ploše do 25,00 m2. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
III I III III
0,00 0,00 0,00 0,05
II
0,00
III II
0,00 1,00
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,650 = 0,683
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 813,- Kč/m3 * 0,683 = 1 238,28 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 391,67 m3 * 1 238,28 Kč/m3 * 0,970 * 1,000= 470 447,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
470 447,21 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Na pozemku p.č. 1534 a p.č. 1536 se nachází společná studna, která je společná se sousedem. Společné užívání je řešeno věcným břemenem. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): -7-
+ + = * *
9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 1,0000 2,2930
Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ + = * * = * =
80,0 %
=
48 565,74 Kč
* =
0,200 9 713,15Kč
2 054,- Kč 10 780,- Kč 12 834,- Kč 1,0000 2,2930 29 428,36 Kč 0,200 5 885,67 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
+ = * = = *
5 885,67 Kč 15 598,82 Kč 0,970 15 130,86 Kč 15 130,86 Kč 1/2
Studna - zjištěná cena
=
7 565,43 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité. 6
-8-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,000 = 0,970 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 470,77 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo 1533
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1534 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,970
Upr. cena [Kč/m2] 456,65
Výměra [m2] 89,00
Jedn. cena [Kč/m2] 456,65
Cena [Kč] 40 641,85
222,00
456,65
101 376,30 142 018,15
Pozemky - zjištěná cena
=
142 018,15 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na zahradě se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
142 018,15 311,00 50,00 22 832,50 0,065 1 484,11 1 484,11 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Na pozemku p.č. 1534 vázne věcné břemeno chůze a čerpání vody podle smlouvy ze dne 23.01.1940. Pro ocenění bylo použito paušální částky z důvodu velmi obtížného zjišťování užitku z věcného -9-
břemene. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
- 10 -
10 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
470 447,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
508 274,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
142 018,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
142 018,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 484,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 484,10 Kč
37 827,10 Kč
651 776,50 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč 10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
641 776,50 Kč
641 776,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
470 447,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
478 012,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
142 018,10 Kč
7 565,40 Kč
- 11 -
2. Ocenění pozemků celkem
142 018,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 484,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 484,10 Kč 621 514,80 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč 10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
611 514,80 Kč
611 514,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
611 510,- Kč
slovy: Šestsetjedenácttisícpětsetdeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - 12 -
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 120 m2 Husova, Hronov 549 000 Kč Přízemní dům s podkrovím, na oploceném pozemku nedaleko centra města. V přízemí je kuchyň a obytná místnost, koupelna a WC, v podkroví dvě obytné místnosti. Zaveden plyn a možnost topení na tuhá paliva. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Celková cena: 549 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 423414
- 13 -
Aktualizace: 16.02.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 140 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 250 m2 Parkování: 1 Rok rekonstrukce: 2000 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně 2. Prodej rodinného domu 115 m2 Divadelní, Hronov 990 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1, který prošel vnitřní rekonstrukcí ( nové rozvody elektřiny, vody, koupelna, kuchyně, omítky a podlahy ). Dispozičně: vstupní chodba a z ní vchod do obytné části, koupelny se dvěma WC a komory. V obytné části je vstup do kuchyně, dále obývací pokoj s kamínky na TP a další tři pokoje. Vytápění je lokální na TP, je zde i rozvod ústředního vytápění, kotel ale není funkční. Podlahová plocha je cca 115m2, zastavěno 150m2. Dům je z části podsklepen a v další 1/3 domu je možnost vybudování dalších prostor k bydlení, podnikání nebo ke skladování. Střecha je plechová, okna původní,je zde zřízena plynová přípojka a telefonní přípojka. Jedná se o lokalitu blízko centra. Více informací v naší RK, doporučujeme osobní prohlídku. Zak.č. NA4002H Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N00401 Aktualizace: 25.02.2015 - 14 -
Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 115 m2 Plocha pozemku: 325 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus 3. Prodej rodinného domu 100 m2 Velké Petrovice - Petrovičky, okres Náchod 699 000 Kč Udržovaná chalupa (poloroubená) po částečné rekonstrukci v krásném prostředí Petroviček s panoramatickým výhledem na Góry Stolowe. Petrovičky je hezké, pečlivě udržované sídlo s roubenkami a zachovalými domky. Nemovitost je vhodná pro rekreaci i klidné trvalé bydlení. Dům prošel rekonstrukcí (nová elektřina, vodovod, odpady), nové podlahy, vnitřní omítky, koupelna, záchod a zateplení stropu. Na půdě je zpevněna a zateplena podlaha, připravena pro vestavbu. Též je do podkroví vyvedena voda a odpady pro WC a sprch.kout. Dispozice: Obytná místnost s kuchyňským koutem, jídelní kout, chodba, koupelna, WC, 1x místnost před renovací s klenbou, stodola, schodiště, půda s přípravenou podlahou pro vestavbu. Pod domem je menší sklípek s klenbou vhodný pro archivaci vína. Dům je napojen na vodovod, el. 220/380V, odpady do jímky. Na zahradě je několik ovocných stromů. Pozemek celkem 593 m2. Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 493RN Aktualizace: 06.03.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý - 15 -
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 140 m2 Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 593 m2 Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Telekomunikace: Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 600 - 700 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sadílková Jana Věcné břemeno (podle listiny) -10 000,- Kč Zahájení exekuce - Sadílková Jana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - 16 -
Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez odpočtu věcného břemene
660 000,- Kč Věcné břemeno
-10 000,- Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
650 000,- Kč slovy: Šetsetpadesáttisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 23.03.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
- 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 73/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73/15.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 7 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
