-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3107-419/2016 o odhadu ceny obvyklé: a) pozemku parc.č. 2915, jehož součástí je bytový dům č.p. 183 b)pozemků parc.č. 2906, 2907, 2908, 2909, 2911, 2912, 2935, 2936, 2937, 2938, 2939, 2940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Břidličná, obci Břidličná, okres Bruntál (LV č.1836)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00425/15
Podle stavu ke dni 22. 7. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 24.7. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci a) Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Funkční celek - bytový dům č.p.183 s pozemkem parc.č. 2915 Lesy č.p. 183, 793 51 Břidličná Bruntál Břidličná Břidličná
b) Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří Břidličná Bruntál Břidličná Břidličná
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 22.7.2016. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1836 pro k.ú. Břidličná ze dne 30.6. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00425/15-074 o ustanovení znalce ze dne 30.6.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 30.6.2016 v KN na LV č. 1836 zapsán: Motyka Tomáš, Lesy 183, 79351 Břidličná Omezení vlastnického práva na LV č. 1836: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce – Motyka Tomáš Na parcele č. 2915 LV 1836 je dále zapsáno omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č. 2913 Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č. 2914 Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č. 2916 Zástavní právo smluvní
-36. Celkový popis nemovité věci Pro další ocenění znalec rozdělil nemovité věci do dvou částí a) Funkční celek - bytový dům č.p.183 s pozemkem b) Pozemky ostatních ploch a zastavěné plochy a nádvoří a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č. 2915 Oceňovaná nemovitá věc (pozemek parc.č. 2915 jehož součástí je bytový dům č.p. 183) se nachází v okrese Bruntál, ve městě Břidličná, na konci zastavěného území, při ul. Lesy, u železniční zastávky „Břidličná lesy“. Přístup k objektu je z pozemku parc.č. 2914 (ve vlastnictví Města Břidličná). Ve městě Břidličná je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je situována na polosamotě. Vzdálenost do centra Břidličné je cca 2,5 km. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří -venkovní úpravy přípojky IS Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná velikost domu Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - nemovitá věc umístěna u vlakové tratě, na okraji zastavěného území, v okolí není k dispozici žádná občanská vybavenost - započatá, nedokončená rekonstrukce objektu b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří Oceňované pozemky parc.č. 2906, 2907, 2908, 2909, 2911, 2912, 2935, 2936, 2937, 2938, 2939, 2940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945 se nachází v okrese Bruntál, ve městě Břidličná, poblíž domu č.p. 183, u železniční stanice „Břidličná lesy“. Pozemky tvoří funkční celek. Na pozemcích se nachází zbořeniště – pozůstatky základů staveb. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří - trvalé porosty - zpevněné plochy
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č. 2915 Výčet pozemků: Parc.č. 2915
zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 633 m2
Pozemek je ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemek je rovinatý a nachází se zde bytový dům a venkovní úpravy. Stavby: Bytový dům č.p. 183, součást pozemku parc.č. 2915 Jedná se o samostatně stojící stavbu, zřejmě nepodsklepenou, se 2 NP a obytným podkrovím pod sedlovou střechou. K datu prohlídky se objekt nachází ve fázi započaté kompletní rekonstrukce. Základy domu jsou tvořeny kombinací cihly a kamene. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Z venkovního ohledání byly viditelné vnitřní stropy s rovnými podhledy. Střecha je sedlová, střešní krytina je nová z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní fasáda je břízolitová. Z venkovního ohledání znalec odhaduje, že vnitřní omítky jsou z části vápenné (původní) a z části chybí. Znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru, znalec předpokládá, že je budova ve fázi započaté kompletní rekonstrukce. Znalec předpokládá, že v podkroví je dokončena bytová jednotka. Okna jsou nová plastová. Znalec předpokládá napojení na IS a to
-5minimálně na elektřinu. Voda bude zřejmě přivedena z vlastní studny. Zastavěná plocha objektu činí cca 240 m2. Znalec odhaduje užitnou plochu objektu na cca 500 m2. Technický stav objektu předpokládám zanedbaný, dům je ve fáze kompletní rekonstrukce a bude vyžadovat další velké investice na dokončení všech prací. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu, zhoršeného technického stavu. Sestává ze zpevněných ploch a studny. b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří Výčet pozemků: Parc.č. 2906 Parc.č. 2907 Parc.č. 2908 Parc.č. 2909 Parc.č. 2911 Parc.č. 2912 Parc.č. 2935 Parc.č. 2936 Parc.č. 2937 Parc.č. 2938 Parc.č. 2939 Parc.č. 2940 Parc.č. 2941 Parc.č. 2942 Parc.č. 2943 Parc.č. 2944 Parc.č. 2945
ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, dobývací prostor ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, manipulační plocha ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, dobývací prostor ostatní plocha, ostatní komunikace ostatní plocha, manipulační plocha ostatní plocha, manipulační plocha ostatní plocha, ostatní komunikace ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, ostatní komunikace
o výměře 2 861 m2 o výměře 7 524 m2 o výměře 4 119 m2 o výměře 1 372 m2 o výměře 2 184 m2 o výměře 144 m2 o výměře 4 084 m2 o výměře 1 548 m2 o výměře 876 m2 o výměře 1 045 m2 o výměře 581 m2 o výměře 2 549 m2 o výměře 675 m2 o výměře 171 m2 o výměře 610 m2 o výměře 602 m2 o výměře 1 119 m2
Pozemky tvoří funkční celek. Na pozemcích se nachází trvalé porosty, různého druhu a stáří a zpevněné plochy. Na pozemcích se nachází torza základů původních staveb. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 32 046 m2.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí.
-6-
Ocenění nemovitých věcí Pro účely ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 1836 rozděleny na dvě části: a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č. 2915 b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří
ocenění ad a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č. 2915 V současné době se na Bruntálsku obchoduje běžně s obdobnými nemovitostmi k bydlení. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 tis. až 1 700 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 3 –5 %. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Lesy č.p. Dělnická, 183 Město Albrechtice
Srov. 2 Rýmařov
Srov. 3 Srov. 4 Horní Město Razová
Srov. 5 Krnovská, Město Albrechtice
ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku
633
2372
837
1755
911
1516
užitná podlahová plocha
520
260
600
400
400
559
1 700 000
999 000
1 540 000
1 250 000
1 260 000
prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce
nabídka
korekce pro typ trans.
nabídka 0,90
datum nabídky/prodeje
VII.16
korekce pro datum nabídky
nabídka 0,90
VII.16 1,00
nabídka 0,90
VI.16 1,00
nabídka 0,90
VI.16 1,00
0,90 VII.16
1,00
1,00
FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu
lepší
horší 0,90
korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost
lepší
korekce pro lokalitu
1,40 lepší
0,90
příslušenství
lepší
lepší
horší 0,90
srovnatelná 0,90
1,10 srovnatelná
1,00
srovnatelné lepší
horší
1,00 lepší
1,40 lepší 0,90 srovnatelné
korekce pro příslušenství
0,95
1,00
0,90
0,95
1,00
korekce pro velikost pozemku
0,80
1,00
0,85
0,95
0,90
korekce pro velikost domu průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci
1,50
0,90
1,10
1,10
1,00
1 412 802
1 019 579
1 049 687
1 228 528
1 285 956
2 306 1 199 311
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
1 200 000,- Kč
-7ocenění ad b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří V současné době se na Bruntálsku běžně obchoduje se stavebními a zemědělskými pozemky. Neobchoduje se však s obdobnými pozemky (ostatní plochy). Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, na velikost pozemků a jejich tvar, možnosti dalšího využití, nabídku a poptávku, dále i ke skutečnosti, že se na pozemcích nachází zbořeniště, které znehodnocuje jejich cenu, odhaduji cenu obvyklou odborným odhadem za m2 ve výši 15- Kč/ m2. Součástí ocenění jsou i trvalé porosty na pozemcích. Ocenění pozemků: Cena za 1 m2: Celková plocha pozemků: Cena obvyklá pozemků: Cena obvyklá pozemků zaokrouhleno:
15,- Kč 32 046 m2 480 690,- Kč 480 000,- Kč
Ocenění nemovitých věcí celkem na LV 1836 a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č. 2915
1 200 000,- Kč
b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří
480 000 ,- Kč
Celkem
1 680 000,- Kč
II. Ocenění právních vad Na parcele č. 2915 LV 1836 váznou tato omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č. 2913 Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č. 2914 Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č. 2916 Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč/věcné břemeno. Ocenění věcného břemene: -
Věcné břemeno chůze a jízdy Počet věcných břemen: Cena věcných břemen celkem:
Cena obvyklá věcného břemene
cena za VB 10 000,- Kč 3x 30 000,- Kč - 30 000,- Kč
-8-
C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci – pozemku parc.č. 2915, jehož součástí je bytový dům č.p. 183 a pozemků parc.č. 2906, 2907, 2908, 2909, 2911, 2912, 2935, 2936, 2937, 2938, 2939, 2940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Břidličná, obci Břidličná, okres Bruntál (LV č.1836), je stanovena ke dni 22. 7. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
1 680 000,- Kč. Slovy: jeden-milion-šest-set-osmdesát-tisíc-korun-českých 2) Ocenění závad váznoucích na LV č. 1836
- 30 000,- Kč
věcná břemena chůze a jízdy
Slovy: třicet-tisíc-korun-českých Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci v dražbě.
3) Výsledná cena nemovitých věcí na LV č. 1836 včetně příslušenství a součástí po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci:
1 650 000,- Kč Slovy: jeden-milion-šest-set-padesát-tisíc-korun-českých
V Ostravě, 24.7. 2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3107-419/2016 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2:Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
BD č. 183
BD č. 183
BD č. 183
BD č. 183
Interiér
Interiér
Pozemky
zbořeniště
zbořeniště
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci A) funkční celek Nemovitá věc č. 1 RD Dělnická, Město Albrechtice Cena: 1 700 000,- Kč Užitná plocha: 260 m2 Velikost pozemku: 2 372 m2 Dvougenerační RD 5+2, samostatně stojící, cihlový, v dobrém stavu, podsklepený. V přízemí je kuchyně a 2 pokoje, vstupní hala, koupelna s vanou a WC, tři komory, garáž. V 2 NP se nachází kuchyně, tři pokoje, komora a koupelna s vanou a WC. Ve sklepě je kotel na plyn 26 kW a elektřinu PTE 15 a jedna místnost. Kanalizace a vodovod je městská, vytápění ústřední, na zahradě kopaná 5m studna pro zálivku. V roce 1980 provedena rekonstrukce, nadstavba, garáž, veranda, sklep. V domu se nachází garáž se samostatným vjezdem. Zahrada s ovocnými stromy a skleníkem.
Nemovitá věc č. 2 RD Rýmařov Cena: 999 000,- Kč Užitná plocha: 600 m2 Velikost pozemku: 837 m2 Dům v původním stavu před rekonstrukcí, podsklepený, možno až 7 bytových jednotek, v přízemí původně jatka a obchod s masnými výrobky, rozvody vody, elektřiny a plynu, napojený na kanalizaci. Půda s možností vestavby.
.Nemovitá
věc č. 3
RD Horní Město Cena: 1 540 000,- Kč Užitná plocha: 400 m2 Velikost pozemku: 1 775 m2 Rodinný dům 5+1, 2+1 v Rešově, okr. Bruntál. Rodinný dům je po rekonstrukci v krásném a klidném předhůří Jeseníků, Horní Město - Rešov. Přízemní prostory byly upraveny k podnikání, dům je rovněž vhodný ke zřízení např. penzion, kavárna, atd. Jsou zde výrobní místnosti, sociální zařízení, šatny, kotelna. Celý dům je vytápěn kotlem VIADRUS na tuhá paliva. Je možno bydlení pro dvě samostatné rodiny, bez narušování soukromý. U domu je vlastní studna. V poschodí je kuchyň, WC, koupelna, obývací pokoj kde jsou osazená krbová kamna a další pokoje. Dům je atypický, pro milovníky klidu. Pozemek je oplocený, na zahradě posezení, přístřešek pro auto, dílna. .Nemovitá věc č. 4 RD Razová Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 400 m2 Velikost pozemku: 911 m2 Rodinný dům 6+1 v centru obce Razová. K domu patří zahrada 702 m2, garáž, kůlna na nářadí a zahradní domek. Zahradu ze dvou stran lemují vzrostlé tůje, které poskytují dostatek soukromí. V přízemí domu se nacházejí 3 místnosti, WC a sprchový kout, v prvním patře dále 3 místnosti, kuchyň, WC a sprchový kout. Rozvody vody jsou v přízemí domu kovové, v prvním patře jsou vedeny v plastu. Rozvody elektřiny jsou v přízemí domu vedeny v hliníku a v prvním patře jsou v mědi. Dům je částečně podsklepený.
- 13 -
.Nemovitá
věc č. 5
RD Město Albrechtice Cena: 1 260 000,- Kč Užitná plocha: 559 m2 Velikost pozemku: 1 516 m2 Dva samostatně sousedící rodinné domy s využitelnými komerčními prostorami v Městě Albrechticích, okr. Bruntál. V současné době se nemovitost využívá pouze jako sklenářství a bazar. Nemovitost je podsklepená, má II.NP s možností rekonstrukce půdních prostor. Součástí nemovitosti je dvůr se zahradou a dvěma garážemi. Je určena k celkové rekonstrukci s možností investičního záměru k výstavbě bytových jednotek. Parkování na vlastním pozemku.
