15

Znalecký posudek č. 5807-189/15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 135, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemků parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6, v obci Nové Dvory, katastrální území Krámy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 794/14/U 02-092)

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 01.07.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 14 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne 03.08.2015

–2–

A.

Nález

1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 135, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemků parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6, v obci Nové Dvory, katastrální území Krámy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram.

2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 01.07.2015 za přítomnosti vlastníka - pana Jiřího Macha.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 349 ze dne 01.07.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - kupní smlouva ze dne 30.09.2008 - stavební povolení ze dne 04.05.2010 - částečná projektová dokumentace z 08/2010 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 10.06.2015 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Příbram Nové Dvory Krámy (706086)

List vlastnictví číslo: 349 Vlastník: Jiří Mach Rybná 716/24, Staré Město, 110 00 Praha 1

5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 349 ze dne 01.07.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Českomoravskou záruční a rozvojovou banku, a.s., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Sberbank CZ, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

–3– Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 349 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.

6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Byla předložena částečná projektová dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu stavby.

7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 135 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu. Nemovitá věc se nachází v obci Nové Dvory, na jižním okraji stavebně nesrostlé části Krámy. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Objekt není napojen na inženýrské sítě. Na pozemek je přivedena přípojka elektro, zásobování vodou je z vlastní vrtané studny. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví Středočeského kraje. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 135 tvoří pozemky parc. č. 124/5 - orná půda a parc. č. 124/6 - orná půda, které budou užívány jako zahrada u rodinného domu. Pozemky jsou rovinné a mírně svažité. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st. 135 - plně zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemky parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6: - vrtaná studna, - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, - přípojky IS.

8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

–4–

B.

Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,03 0,00

0,00 –0,04 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,930 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce –0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná –0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná –0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,980 i=2

a) Rodinný dům – § 13 Objekt je členěn do několika pronikajících se hmot. Středová hmota zahrnuje hlavní obytnou místnost a je patrová (1.NP + podkroví). Do středové hmoty jsou vetknuty dvě hmoty vedlejší - tyto jsou přízemní s plochou střechou. Svislé konstrukce zděné z tvárnic Porotherm o tl. 44 cm, přízemní objekty zděné o tl. 30 cm s dodatečným zateplením a dřevěným obkladem. Stropní konstrukce z prefabrikovaných stropních panelů fy. Dennert, v podkroví SDK podhledy. Střecha sedlová s taškovou krytinou a plochá. Schodiště železobetonové montované, bez nášlapné vrstvy a zábradlí. Vnitřní omítky štukové hladké, venkovní omítky chybí. Okna a vstupní dveře z hliníkových profilů. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Objekt je v rozestavěném stavu - chybí venkovní omítky a interiér domu není dokončen (chybí podlahové krytiny, vnitřní obklady, zařizovací předměty, vnitřní dveře, vybavení kuchyně, rozvody ÚT a kotel, kompletace elektroinstalací). Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, šatna, 2 x chodba, pracovna, ložnice, 2 x koupelna s WC, kuchyň, sklad, garáž, prádelna, kotelna, jídelna, schodiště, obývací pokoj. Podkroví: chodba, 4 x ložnice, 3 x koupelna s WC, sklad.

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111  Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1  domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název 1.NP Podkroví Součet:

Zastavěná plocha 17,75×9,70+14,40×7,15+10,80×8,08–3,55×8,55 18,35×9,70

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 17,75×9,70×3,12+(14,40×7,15+10,80×8,08–3,55× 8,55)×3,55 Podkroví 18,35×9,70×5,23/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

332,05 m2 178,00 m2 510,05 m2

= = =

1 104,73 m3 465,46 m3 1 570,19 m3

–6– Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl Hodnocení 8,20 %Standardní 21,20 %Standardní 7,90 %Standardní 7,30 %Standardní 3,40 %Standardní 0,90 %Standardní 5,80 %Standardní 2,80 %Standardní 0,50 %Standardní 2,30 %Standardní 1,00 %Standardní 3,20 %Standardní 5,20 %Nadstandardní 2,20 %Standardní 1,00 %Standardní 5,20 %Standardní 4,30 %Standardní 0,60 %Standardní 3,20 %Standardní 1,90 %Standardní 0,50 %Nevyskytuje se 3,10 %Standardní 0,50 %Standardní 4,10 %Standardní 0,30 %Standardní 3,40 %Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 13. Okna  0,54 × 5,20 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 + – – =

0,0281 0,0050 0,0340 0,9891

Ocenění: Základní jednotková cena:

2 290,–  Kč/m3

Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:

×

1,0900

×

0,9891

×

0,8000

×

2,1150

Základní jednotková cena upravená:

= 4 177,37 Kč/m3 Základní cena upravená: 1 570,19 m × 4 177,37 Kč/m3 3

=

6 559 264,60 Kč

–7– Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 8.Fasádní omítky 2,80 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 2,831 % 10.Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 2,325 % 11.Schody 1,00 % / 0,9891 × (100 – 60) % + 0,404 % 12.Dveře 3,20 % / 0,9891 × (100 – 20) % + 2,588 % 14.Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 2,224 % 15.Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 1,011 % 16.Vytápění 5,20 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 5,257 % 17.Elektroinstalace 4,30 % / 0,9891 × (100 – 90) % + 0,435 % 18.Bleskosvod 0,60 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 0,607 % 20.Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 1,921 % 23.Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 0,506 % 24.Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 4,145 % 25.Záchod 0,30 % / 0,9891 × (100 – 0) % + 0,303 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 24,557 % Úprava ceny: 6 559 264,60 Kč × 24,557 % Cena stavby:

– =

1 610 758,61 Kč 4 948 505,99 Kč

Odpočet opotřebení: 4 948 505,99 Kč × 0,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

0,–  Kč 4 948 505,99 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,930 Index polohy: IP = 0,980 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

4 948 505,99 Kč 0,911 4 508 088,96 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 0 roků Předpokládaná další životnost: 100 roků Opotřebení: 100 × 0 / (0 + 100) = 0,000 %

Rodinný dům – určená cena:

4 508 088,96 Kč

–8–

b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nové Dvory Název okresu: Příbram Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 380,–  Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 139,35 Kč/m2

Oi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,85

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 2 858 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,870 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,980 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,911 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 110,4446 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 135 Zastavěná plocha a nádvoří 331 124/5 Orná půda 2 376 124/6 Orná půda 151 Součet: 2 858 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 36 557,16 262 416,37 16 677,13 315 650,66 315 650,66 Kč

–9–

C.

Rekapitulace

Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Určená cena: 4 823 740,–  Kč. Cena slovy: Čtyřimilionyosmsetdvacettřitisícsedmsetčtyřicet Kč.

4 508 088,96 Kč 315 650,66 Kč 4 823 739,62 Kč 4 823 740,–  Kč

– 10 –

D.

Obvyklá cena

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

– 11 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům, Nové Dvory - Krámy Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD Garáž

Novostavba 1 1 2 858 m2 195 m2 Ano, v 1.NP RD

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

Samostatně stojící, okraj obce Rozestavěný 0 Zděné 332 m2 Elektro, voda ze studny Venk. úpravy

Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Chotilsko Popis: Rodinný dům, atypická stavba z roku 2006. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 8 roků Počet NP 1 Podkroví 1 Výměra pozemku 970 m2 Užitná plocha RD 178 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

36 517,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 2: Rodinný dům Nová ves pod Pleší Popis: Rodinný dům 5+1, s vyhřívaným bazénem. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD

6 roků 1 1 968 m2 187 m2

Samostatně stojící, okraj obce Dokončený 0 Zděné 130 m2 Elektro, voda ze studny, jímka Venk. úpravy 6 500 000,– Kč

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky

0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 0,90 0,57 20 815,– Kč

Samostatně stojící, okraj obce Výborný 0 Zděné 126 m2 Elektro, vodovod, kanalizace

– 12 – Garáž Ano, v 1.NP RD Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Rodinný dům Prostřední Lhota Popis: Rodinný dům 4+1 v rozestavěném stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Novostavba Počet NP 1 Podkroví 0 Výměra pozemku 882 m2 Užitná plocha RD 116 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

Objekt č. 4: Rodinný dům Nový Knín Popis: Rodinný dům 5+1 postavený v roce 2007. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha 8 roků 1

5 890 000,– Kč 31 497,– Kč 0,90 1,00 0,75 1,00 1,00 0,90 0,61 19 213,– Kč

Samostatně stojící, okraj obce Rozestavěný 0 Zděné 121 m2 Elektro, vodovod, jímka Venk. úpravy 3 500 000,– Kč 30 172,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:

Stáří objektu Počet NP

Venk. úpravy

Stav objektu Počet PP

0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 24 439,– Kč

Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 0

– 13 – Podkroví 1 Výměra pozemku 1 116 m2 Užitná plocha RD 180 m2 Garáž Ano, v 1.NP RD Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:

Zděné 132 m2 Elektro, vodovod, jímka Venk. úpravy 5 290 000,– Kč 29 389,– Kč 0,95 1,00 0,80 1,00 1,00 0,90 0,68 19 985,– Kč

Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 23 077,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 4 500 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 135, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemky parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6, dle LV č. 349, v obci Nové Dvory, k.ú. Krámy, běžně prodejné.

Obvyklá cena: 4 500 000,- Kč. Cena slovy: Čtyřimilionypětsettisíc Kč.

V Praze dne 03.08.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9

– 14 –

E.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5807-189/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

V Praze

dne 03.08.2015

Ing. Karel Schwarz