Znalecký posudek č. 5792-174/15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 71, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 4, pozemku parc. č. st. 221, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemků parc. č. 436/14, parc. č. 436/15, parc. č. 451, parc. č. 471/9 a parc. č. 590/2, v obci Chleby, část obce Draho, katastrální území Chleby, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk.
Objednatel posudku:
Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 070 EX 1054/15-31
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.06.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 16.06.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 71, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 4, pozemku parc. č. st. 221, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemků parc. č. 436/14, parc. č. 436/15, parc. č. 451, parc. č. 471/9 a parc. č. 590/2, v obci Chleby, část obce Draho, katastrální území Chleby, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 10.06.2015 bez přítomnosti vlastníka.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 10 ze dne 10.06.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - smlouva o zúžení zákonem stanoveného rozsahu SJM ze dne 07.10.2005 - kupní smlouva ze dne 10.10.2007 - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 26.05.2015 - informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Nymburk Chleby Chleby (651184)
List vlastnictví číslo: 10 Vlastník: Čížek Libor, Draho 4, 289 31 Chleby
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10 ze dne 10.06.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro ČNES dopravní stavby, a.s., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Obec Chleby, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Vladimíra Tomka a Michaelu Tomkovou, - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Českou republiku, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Komerční banku, a.s., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro PERFECT INVEST, a.s., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
–3– Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce, bylo nařízeno předběžné opatření - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovité věci. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Zaměření stavby bylo provedeno na základě internetové aplikace http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 71 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 4. Nemovitá věc se nachází v obci Chleby, na západním okraji stavebně nesrostlé části Draho. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je pravděpodobně napojen na elektro, vodovod a kanalizaci. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Chleby. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 71 tvoří pozemky parc. č. 451 - zahrada, parc. č. 590/2 - ostatní plocha, parc. č. 436/14 - orná půda a parc. č. 436/15 - orná půda, které jsou užívány jako zahrada. Na zahradě, za rodinným domem se nachází stavba rodinného domu bez č.p./č.e., na pozemku parc. č. st. 221 - zastavěná plocha a nádvoří. Objekt je v KN zapsaný jako rozestavěný. Při prohlídce bylo zjištěno, že je zřejmě již užíván. Společně s oceňovanými pozemky je jako zahrada užíván také pozemek parc. č. 471/9 - orná půda, který je od pozemku parc. č. 436/14 oddělen pozemkem v šíři cca 2,5 m ve vlastnictví obce Chleby. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st. 71: - k západní straně RD č.p. 4 je přistavěna stodola. Jedná se zřejmě o nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s taškovou krytinou. ZP cca 196 m2, stav průměrný. - na stodolu navazují dřevníky na západní hranici pozemku, ZP cca 60 m2, stav průměrný. - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka. Pozemek parc. č. st. 221 - plně zastavěn stavbou rodinného domu bez č.p/č.e. Pozemky parc. č. 436/14, parc. č. 436/15, parc. č. 471/9, parc. č. 590/2: - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, - trvalé porosty, - přípojky IS. Pozemek parc. č. 451: - k západní straně RD č.p. 4 je přistavěna vedlejší stavba. ZP cca 28 m2, stav nezjištěn, - na jižní hranici pozemku se nachází dřevník, ZP cca 50 m2, stav průměrný. - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, - trvalé porosty, - přípojky IS.
–4–
8. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p. 4 2) Rodinný dům bez č.p./č.e. b) Pozemky
–5–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 –0,04 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) –0,02 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě –0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná –0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
–6– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
–0,02 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,858 i=2
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p. 4 – § 35 Rodinný dům je zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemními podlažími. Svislé konstrukce zděné, střecha sedlová, střešní krytina pálená tašková. Rodinný dům byl postaven kolem roku 1900. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako průměrný. Podlaží: 1.NP Zastavěná plocha: Podlažnost:
17,30×7,30 126,29 / 126,29
=
126,29 m2
=
593,56 m3
=1,00
Obestavěný prostor (OP): OP: 17,30×7,30×(2,90+3,60/2) Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Chleby Počet obyvatel: 424 Základní cena (ZC): 2 453,– Kč/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu
Vi A 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
–7– 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
0,85*
III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1900 115 0,600 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,536
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 314,81 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 0,858 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 593,56 × 1 314,81 × 0,930 × 0,858 =
622 727,24 Kč
Rodinný dům č.p. 4 – určená cena:
622 727,24 Kč
a.2) Rodinný dům bez č.p./č.e. – § 35 Rodinný dům je zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemními podlažími. Svislé konstrukce zděné, střecha valbová, střešní krytina tašková. Rodinný dům je v KN zapsán jako rozestavěný. Při prohlídce bylo zjištěno, že objekt je již dokončen a užíván. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako dobrý. Podlaží: 1.NP Zastavěná plocha: Podlažnost:
190,00 m2 190,00 / 190,00
=1,00
Obestavěný prostor (OP): OP: 190×(2,90+3,00/2)
=
836,00 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Chleby Počet obyvatel: 424 Základní cena (ZC): 2 453,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej.
Vi A 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
–8– (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav 6 7 8 9 10
*
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
kanal. nebo domovní čistírna Ústřední, etážové, dálkové Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. III. I. III. II.
III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 2015 0 1,000
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
1,050
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 575,65 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 0,858 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 836,00 × 2 575,65 × 0,930 × 0,858 =
1 718 159,04 Kč
Rodinný dům bez č.p./č.e. – určená cena:
1 718 159,04 Kč
b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Chleby Název okresu: Nymburk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci Základní cena výchozí:
V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) ZCv = 1 470,– Kč/m2
Oi 0,50 0,60 1,01
0,85 1,00 0,85
–9– Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 321,81 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 5 861 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,834 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,858 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,798 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 214,1749 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 71 Zastavěná plocha a nádvoří 780 St. 221 Zastavěná plocha a nádvoří 190 436/14 Orná půda 891 436/15 Orná půda 1 152 451 Zahrada 845 471/9 Orná půda 1 833 590/2 Ostatní plocha 170 Součet: 5 861 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 167 056,42 40 693,23 190 829,84 246 729,48 180 977,79 392 582,59 36 409,73 1 255 279,08 1 255 279,08 Kč
– 10 –
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p. 4 2) Rodinný dům bez č.p./č.e. b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 3 596 170,– Kč. Cena slovy: Třimilionypětsetdevadesátšesttisícjednostosedmdesát Kč.
622 727,24 Kč 1 718 159,04 Kč 1 255 279,08 Kč 3 596 165,36 Kč 3 596 170,– Kč
– 11 –
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovité věci tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitými věcmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 12 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 4 a rodinný dům bez č.p/č.e., Chleby - Draho Druh nemovitosti Rodinný dům, 2x Poloha Samostatně stojící, okraj stavebně nesrostlé části obce Stáří objektu 115 roků, Stav objektu Průměrný, novostavba dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 5 861 m2 Zastavěná plocha RD 126 m2 +190 m2 Užitná plocha RD 100 m2 + 150 m2 Přípojky Elektro, voda, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby, venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Chleby - Draho Popis: Zemědělská usedlost se dvěma domy. Druh nemovitosti Rodinný dům, 2x Poloha Stáří objektu 110 roků Počet NP 1 Podkroví 0 Výměra pozemku 3 994 m2 Užitná plocha RD 239 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Samostatně stojící, okraj stavebně nesrostlé části obce Průměrný 0 Zděné 636 m2 Elektro, voda, kanalizace Vedl. stavby, venk. úpravy 2 000 000,– Kč 8 368,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 2: Rodinný dům Budiměřice Popis: Samostatný rodinný dům po částečné rekonstrukci Druh nemovitosti Rodinný dům, Poloha
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,81 6 778,– Kč
Stáří objektu
100 roků,
Stav objektu
Samostatně stojící, okraj stavebně nesrostlé části obce Průměrný
Počet NP Podkroví
1 0
Počet PP Svislé nosné konstr.
0 Zděné
– 13 – Výměra pozemku 1 568 m2 Užitná plocha RD 90 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Rodinný dům Hrubý Jeseník Popis: Rodinný dům 3+1 a 1+1. Druh nemovitosti Rodinný dům, 2x Poloha Stáří objektu 110 roků Stav objektu Počet NP 1 Počet PP Podkroví 0 Svislé nosné konstr. 2 Výměra pozemku 1 916m Zastavěná plocha RD Užitná plocha RD 220 m2 Přípojky Garáž Ne Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 4: Rodinný dům Krchleby Popis: Rodinný dům 2x 3+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 115 roků Stav objektu Počet NP 1 Počet PP
130 m2 Elektro, voda, kanalizace Vedl. stavby, venk. úpravy 1 950 000,– Kč 21 667,– Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 0,65 14 084,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 0 Zděné 300 m2 Elektro, voda, kanalizace Vedl. stavby, venk. úpravy 1 980 000,– Kč 9 000,– Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,73 6 570,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 0
– 14 – Podkroví 2 Výměra pozemku 1 366 m2 Užitná plocha RD 200 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Zděné 250 m2 Elektro, voda, kanalizace Vedl. stavby, venk. úpravy 1 900 000,– Kč 9 500,– Kč 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 0,90 8 550,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 8 000,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 2 000 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 71, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 4, pozemek parc. č. st. 221, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemky parc. č. 436/14, parc. č. 436/15, parc. č. 451, parc. č. 471/9 a parc. č. 590/2, dle LV č. 10, v obci a k.ú. Chleby, běžně prodejné.
Obvyklá cena: 2 000 000,- Kč. Cena slovy: Dvamiliony Kč.
V Praze dne 16.06.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 15 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5792-174/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 16.06.2015
Ing. Karel Schwarz
