ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 420/4, součástí je stavba: Liberec XX-Ostašov, č.p. 126, bytový dům, LV číslo 327, katastrální území Ostašov u Liberce, obec Liberec, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 3715/07-67
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.02.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 12.03.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 420/4, součástí je stavba: Liberec XX-Ostašov, č.p. 126, bytový dům, LV číslo 327, katastrální území Ostašov u Liberce, obec Liberec, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytový dům Moravská 126 460 01 Liberec XX-Ostašov Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Ostašov u Liberce Počet obyvatel: 102 301 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.02.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedky z domu č.p. 125.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 10.02.2015, LV číslo 327, k.ú. Ostašov u Liberce - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Dědičová Lenka, U Mlýna 26, Liberec XVIII-Karlinky, 46010 Liberec 1/4 Hiršal Tomáš, Moravská 126, Liberec XX-Ostašov, 46010 Liberec 1/4 Janoušek Martin, nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec 1/16 Janoušek Milan, U Sila 1205, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou, 46311 Liberec Janoušková Ivana, Moravská 126, Liberec XX-Ostašov, 46010 Liberec 1/8 Pešková Jiřina, Moravská 126, Liberec XX-Ostašov, 46010 Liberec 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hiršal Tomáš Zahájení exekuce - Hiršal Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
-2-
1/16
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemek s bytovým domem č.p. 126 se nachází v ulici Moravská v zástavbě bytových domů, v blízkosti železniční stanice a dřevařské výrobny. Jedná se o podsklepený, dvoupatrový bytový dům se čtyřmi byty na rovinatém pozemku. Povinný užívá byt v 2. NP. vpravo. Příjezd je po zpevněné, asfaltové komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry byly odborně odhadnuty. Při prohlídce nebyly nemovité věci zevnitř přístupné. Při postupném zazvonění na všechny zvonky v domě, nikdo neotevřel a asi tedy nebyl nikdo ze spoluvlastníků doma. Při ocenění se vycházelo z informací, poskytnutých sousedkou z domu č.p. 125, která se nepředstavila.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,80
I
0,04
II
-0,01
II II
0,00 0,00
II
0,00
I
-0,10
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V blízkosti se nachází železniční stanice a dřevařská výroba. 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,744 i=2
-4-
Koeficient pp = IT * IP = 0,722
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům Dvoupatrový, podsklepený, bytový dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 327. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1983. Objekt je v původním stavu, byl mírně opravován (výměna některých oken za plastová). Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepy a garáže. V prvním nadzemním podlaží se nachází se nachází dva byty velikosti 3+1 se sociálním zařízením a balkónem. V druhém nadzemním podlaží se nachází se nachází dva byty velikosti 3+1 se sociálním zařízením a balkónem. Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně bytového domu jsou vedlejší stavby - přípojky sítí a venkovní schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
J. domy vícebytové (typové) zděná 1122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 10,25*20,15 1. PP 1. NP 10,25*20,15 2. NP 10,25*20,15
= = =
[m2] 206,54 206,54 206,54
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 206,54 m2 206,54 m2 206,54 m2 619,62 m2
Podlaží 1. PP 1. NP 2. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,50 m 3,00 m 3,00 m
1 755,59 / 619,62 619,62 / 3
Součin 516,35 619,62 619,62 1 755,59 = 2,83 m = 206,54 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (10,25*20,15)*(2,50) 1. PP
= -5-
516,34 m3
1. NP 2. NP zastřešení
(10,25*20,15)*(3,00) (10,25*20,15)*(3,00) (10,25*20,15)*(4,00*0,5)
619,61 m3 619,61 m3 413,08 m3
= = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1. PP 1. NP 2. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
Obestavěný prostor 516,34 m3 619,61 m3 619,61 m3 413,08 m3 2 168,64 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonové s izolací cihelné s rovným podhledem sedlová eternitové šablony pozinkované omítky břízolit a zateplení ze dvou štítových stran keramické teracové dřevěné
Hodnocení standardu S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S X S S P P S S S C S S S C C C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
plastová, zdvojená PVC elektrické, lokální na tuhá paliva 220 V ano teplé a studené ano ne el. bojler el. sporák vana, umývadlo ne ne ne
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%] -6-
Část [%]
Koef.
Upravený obj. podíl
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S X S S P P S S S C S S S C C C
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 2,21 2,35 0,40 3,20 3,10 0,00 2,20 1,90 3,90 0,00 0,00 0,00 83,56 0,8356
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 5,40 100,00 1,00 5,40 6,47 32 175 18,29 1,1834 1. Základy vč. zemních prací S 18,20 100,00 1,00 18,20 21,79 32 140 22,86 4,9812 2. Svislé konstrukce S 8,40 100,00 1,00 8,40 10,05 32 140 22,86 2,2974 3. Stropy S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,86 32 110 29,09 1,7047 4. Krov, střecha S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,75 32 60 53,33 1,4666 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,84 32 55 58,18 0,4887 6. Klempířské konstrukce S 5,70 100,00 1,00 5,70 6,82 32 65 49,23 3,3575 7. Úprava vnitřních povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,47 32 45 71,11 2,4675 8. Úprava vnějších povrchů S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,56 32 40 80,00 1,2480 9. Vnitřní obklady keramické S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,47 32 140 22,86 0,7932 10. Schody S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,95 32 65 49,23 1,9446 11. Dveře S 5,30 100,00 1,00 5,30 6,34 32 65 49,23 3,1212 13. Okna S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,59 32 47 68,09 2,4444 14. Povrchy podlah P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,64 32 35 91,43 2,4138 15. Vytápění P 5,10 100,00 0,46 2,35 2,81 32 37 86,49 2,4304 16. Elektroinstalace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,48 32 40 80,00 0,3840 17. Bleskosvod -7-
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
S S S S S
3,20 3,10 2,20 1,90 3,90
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,20 3,10 2,20 1,90 3,90
3,83 3,71 2,63 2,27 4,67
32 32 32 32 32
35 91,43 45 71,11 32 100,00 32 100,00 45 71,11
3,5018 2,6382 2,6300 2,2700 3,3208
47,1 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 2 168,64 m3 * 3 506,03 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 47,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
7 603 316,90 Kč 0,529 4 022 154,64 Kč 0,722 2 903 995,65 Kč
Bytový dům - zjištěná cena
=
2 903 995,65 Kč
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
1 950,0,9390 0,9520 1,0420 0,8356 1,1000 2,1000 3 506,03
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je zastavěn bytovým domem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 -8-
Index polohy pozemku IP = 0,744 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,744 = 0,722 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 340,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 420/4
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 198,00
Index 0,722
Jedn. cena [Kč/m2] 1 689,48
Upr. cena [Kč/m2] 1 689,48 Cena [Kč] 334 517,04 334 517,04
=
-9-
Koef.
334 517,04 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům
5 489 594,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 489 594,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
334 517,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
334 517,- Kč 5 824 111,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
5 824 111,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům
2 903 995,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 903 995,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
334 517,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
334 517,- Kč 3 238 512,60 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 238 512,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionydvěstětřicetosmtisícpětsetdeset Kč
- 10 -
3 238 510,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 11 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej bytu 3+1 72 m2 Ostašovská, Liberec - Liberec XI-Růžodol I 1 495 000 Kč Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o velikosti 72m2 v Liberci v zatepleném domě se zahradou a hřištěm pro děti. Byt je dispozičně řešen jako 3+1, z předsíně jsou vstupy do obývacího pokoje a dětského pokoje, dále do kuchyně, která je průchozí pro ložnici. Vstup do koupelny a na WC, které je součástí koupelny, je také z předsíně, která je vybavena vestavěnou skříní. V pokojích jsou na podlaze parkety a zdi jsou obloženy v dekoru dřeva. Kazetové stropy jsou také ve všech pokojích. K bytu náleží i část zahrady, na které je i hřiště pro děti, venkovní posezení, sušák na prádlo. Výhled z obývacího pokoje je přímo na Ještěd. Byt se nachází v 2. nadzemním podlaží ve třípatrovém cihlovém domě. Okna jsou plastová, dům je zateplen s novou fasádou a po rekonstrukci stupaček. Topení elektrické(akumulačky)s možností předělání na plyn, který je přiveden až k bytu. Nedaleko domu nákupní centrum Globus. Velice klidná lokalita s dobrou dostupností a občanskou vybaveností. K bytu náleží 2x sklep - zděné místnosti. Možnost parkování přímo před objektem. Nízké náklady na bydlení. Při rychlém jednání možná sleva. Nabídka číslo 60585 Celková cena: 1 495 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 60585 Aktualizace: 03.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace - 12 -
Elektřina: 230V 2. Prodej bytu 3+1 86 m2 Ovocná, Liberec - Liberec VI-Rochlice 1 150 000 Kč Nabízíme k prodeji byt vhodný pro rekonstrukci o dispozici 3+1 a velikosti 86 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu o šesti bytových jednotkách. Situován je v klidném místě s dobrou dostupností centra. Byt je momentálně vyklizen a připraven k rekonstrukci. Po vstupu do bytu vcházíme do menší předsíně, která navazuje na další prostornou předsíň (11 m2), ve které se momentálně nachází kotel na tuhá paliva. Z předsíně vcházíme do pokoje o velikosti 15 m2, ten má okno orientované na jihozápad. Z předsíně dále vcházíme do obývacího pokoje o velikosti 20 m2, ten má okna orientovaná na jihovýchod. Zde byli dříve další kamna, takže by tento prostor šlo doplnit krbovými kamny. Z obývacího pokoje pokračujeme do menšího pokoje o velikosti 12 m2, který má jedno okno na jihovýchod a jedno orientované také na jihozápad, takže je krásně slunný. Z obývacího pokoje se dostaneme také do kuchyně s malým výklenkem vhodným pro špajz. Z kuchyně se vracíme do předsíně. Zde je pak vstup do samostatné koupelny a na WC. V ulici bohužel není zaveden plyn. K bytu náleží sklep o velikosti 19 m2, kde by bylo možno zřídit např. kotel na pelety. K bytu ještě náleží malá komora na společné chodbě cca 1,5 m2. K domu patří malá zahrada. Před domem je možné parkovat. V domě jsou klidní a mladí sousedé se zájmem o zvelebení společného bydlení. Je zde společenství vlastníků, které má nového předsedu. Momentálně k bytu byly náklady 500,- Kč/měsíc do společného fondu, ve kterém jsou nějaké společné prostředky. Většina bytů v domě je již v dobrém stavu. Byt lze zrekonstruovat dle vlastních představ, doporučujeme ho k návštěvě. Hypoteční úvěr je možný s ručením touto nemovitostí. S jeho výběrem Vám rádi zdarma poradíme. Pro jakékoliv doplňující informace nás neváhejte kdykoliv kontaktovat. Celková cena: 1 150 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena je uvedena bez provize RK a poplatků - info na telefonu. ID zakázky: 4905/2308 Aktualizace: 09.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 86 m2 Plocha podlahová: 86 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace
- 13 -
Telekomunikace: Ostatní Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová 3. Prodej bytu 3+kk 65 m2 Ještědská, Liberec - Liberec VII-Horní Růžodol 1 250 000 Kč Byt 3+kk, 65m2, Liberec Horní Růžodol Pěkný útulný byt 3+kk (65 m2), Liberec Ještědská ulice. Byt v 1. patře klidného domu se čtyřmi bytovými jednotkami je po kompletní rekonstrukci (nové rozvody vody, elektřiny a topení, nové radiátory, nová plastová okna, nové podlahy, nová kompletně vybavená koupelna, boiler a elektrokotel vytápění). K bytu patří půdní kóje, komora v mezipatře, podíl na zahradě u domu a parkovací místo vedle domu. Příjemná lokalita v dosahu MHD s kompletní občanskou vybaveností v místě.
Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: při koupi do konce roku 2014, 40.000,- Kč SLEVA ! ID zakázky: N64727 Aktualizace: 10.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 65 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Rok rekonstrukce: 2014 4. Prodej činžovního domu 702 m2 Železniční, Liberec - Liberec XI-Růžodol I 6 490 000 Kč (9 245 Kč za m2) Prodej činžovního domu v Liberci - Růžodole, ul. Železniční. Dům má osm bytových jednotek o velikosti 2+1, 50 - 70m2, částečně zrekonstruované, obsazené nájemníky s platnou nájemní smlouvou. Byty zařízené kuchyňskou linkou. Na každém patře 2 bytové jednotky. V bytech, na chodbách a na půdě požární čidla a nové domácí telefony. Částečně nové rozvody elektro. 3 bytové jednotky vytápěné vlastními plynovými kotli, zbytek akumulačními kamny a přímotopy. Z půdních prostor možno po úpravách vybudovat další 1-2 bytové jednotky. Střecha po opravě, plochá možno řešit solární panely. V celém domě STA a datové kabely v každém bytě. Ke každému bytu patří zahradní kůlna. K domu patří menší zahrada, o velikosti 186m2. Kanalizace a voda obecní. Volné ihned. Parkování u domu či na pozemku. Zajistíme financování hypotékou či úvěrem. - 14 -
Celková cena: 6 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 9 245 Kč Poznámka k ceně: včetně realitních služeb ID zakázky: N12136 Aktualizace: 05.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 4 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 516 m2 Užitná plocha: 702 m2 Datum nastěhování: 24.02.2015 Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 4,5-5,5 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se - 15 -
stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hiršal Tomáš Zahájení exekuce - Hiršal Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
4 800 000,- Kč 1 200 000,- Kč
z toho podíl id. 1/4 je slovy: Jedenmilióndvěstětisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 12.03.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
- 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/15.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 13 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
