ZNALECKÝ POSUDEK č. 220/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 350, součástí je stavba: Halenkovice, č.p. 160, rodinný dům, a pozemku p.č. 1523, 1524/1, 1524/2, 1524/4, 2593/78 a 3592/38, s příslušenstvím, LV číslo 187, katastrální území Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 561/15-46
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 01.09.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 350, součástí je stavba: Halenkovice, č.p. 160, rodinný dům, a pozemku p.č. 1523, 1524/1, 1524/2, 1524/4, 2593/78 a 3592/38, s příslušenstvím, LV číslo 187, katastrální území Halenkovice, obec Halenkovice, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Halenkovice 160 763 63 Halenkovice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Halenkovice Katastrální území: Halenkovice Počet obyvatel: 1 846 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. III IV IV
Pi 0,75 0,60 1,01
I
1,00
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 552,22 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.08.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 19.08.2015, LV číslo 187, k.ú. Halenkovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky (sousedy), kteří se nepředstavili - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Hamrla René a Hamrlová Marcela, Hamrla René, Sadová 986, Mařatice, 68605 Uherské Hradiště -2-
Hamrlová Marcela, Skalky 4351/26, 76701 Kroměříž Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Hamrla René Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - rodinný dům se nachází na jižním okraji obce. Jedná se o rodinný dům a stodolu na rovinatém, neoploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Pozemek p.č. 2593/78 se nachází na severním okraji obce a je zemědělsky užíván. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,909 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,854
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 350. Není napojen na žádné sítě. Objekt je užíván více než 75 let. Během užívání byl minimálně opravován, údržba je v posledních letech zcela zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi dva pokoje, kuchyň, sociální zařízení ve výstavbě a sklad. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové cihelné s rovným podhledem sedlová cementová taška ne ne ne ne ne ne plné, prosklené, dřevěné dřevěné dvojité betonové betonové ne ne ne ne ne ne ne ne ne ne ne
-5-
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, venkovní schody, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 75 let 1 490,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 17,00*6,60 Název podlaží 1. NP:
112,20 m2
=
Zastavěná plocha 112,20 m2
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor 1. NP: (17,00*6,60)*(3,80) 1. NP: (17,00*6,60)*(3,00*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
426,36 m3 168,30 m3 594,66 m3
= = =
112,20 m2 112,20 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -6-
č. I
Vi typ A
III III II I I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
III III
0,01 0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 75 let: s = 1 - 0,005 * 75 = 0,625
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,625 = 0,175
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 490,- Kč/m3 * 0,175 = 260,75 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 594,66 m3 * 260,75 Kč/m3 * 0,940 * 0,909= 132 490,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
132 490,51 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 350. Objekt je užíván asi 75 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,20*5,20 1. NP
=
[m2] 63,44
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 63,44 m2 3,50 m
Název 1. NP Obestavěný prostor
-7-
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,20*10,00)*(3,00) zastřešení (5,20*10,00)*(3,00*0,5)
= =
[m3] 156,00 m3 78,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 156,00 m3 78,00 m3 234,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
kamenné, betonové cihelné ne sedlový cementová taška, poškozená ne ne ne tesařské ne hliněné ne
Hodnocení standardu P S C S P C C C P C P C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S C S P C C C P C P C
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Výpočet opotřebení analytickou metodou -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 0,00 10,80 3,17 0,00 0,00 0,00 1,43 0,00 3,13 0,00 51,78 0,5178
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,51 75 150 50,00 1. Základy S 30,40 100,00 1,00 30,40 58,71 75 80 93,75 2. Obvodové stěny S 10,80 100,00 1,00 10,80 20,86 75 75 100,00 4. Krov P 6,90 100,00 0,46 3,17 6,12 75 75 100,00 5. Krytina P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,76 75 75 100,00 9. Dveře P 6,80 100,00 0,46 3,13 6,04 75 75 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 2,7550 55,0406 20,8600 6,1200 2,7600 6,0400
93,6 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,5178 0,9000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 234,00 m3 * 1 204,08 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 93,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 204,08 281 754,72 Kč 0,064 18 032,30 Kč 0,854 15 399,58 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
15 399,58 Kč
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ = * * =
9 750,- Kč 9 750,- Kč 0,9000 2,2930 20 121,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1- 70,0 % / 100)
*
1.2.2. Studna Na pozemku se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 5,00 m 2222
-9-
0,300
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * =
6 036,32Kč 6 036,32 Kč 0,854 5 155,02 Kč
Studna - zjištěná cena
=
5 155,02 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,909 = 0,854 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 552,22 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo st. 350
- 10 -
Výměra [m2] 424,00
Index
Koef.
0,854 Jedn. cena [Kč/m2] 471,60
Upr. cena [Kč/m2] 471,60 Cena [Kč] 199 958,40
§ 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
1523 1524/1 1524/2
1 389,00 1 153,00 65,00 3 031,00
471,60 471,60 471,60 m2
655 052,40 543 754,80 30 654,1 429 419,60
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,40
0,00 0,00 0,00 0,60
4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,360
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 552,22 0,360 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1524/4
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 2,00 198,80 2 2,00 m
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 788,00
trvalý travní 2593/78 34177 porost PK 1524 37101 526,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 314,00 m2
198,80 Cena [Kč] 397,60 397,60
40 % 40,00 %
JC [Kč/m2] 1,25
- 11 -
Upr. cena [Kč/m2]
3,56
Úprava [%] 40,00 40,00
UC [Kč/m2] 1,75 4,98
Cena [Kč] 1 379,00 2 619,48 3 998,48
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v zastavěném území obce § 8 odstavec 3a 552,22 0,06 1,00 33,13 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 3a vodní plocha 3592/38 6,00 33,13 198,78 2 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 6,00 m 198,78 Pozemky - zjištěná cena
=
1 434 014,46 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází velmi neudržované trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 12 -
1 429 419,60 3 031,00 100,00 47 160,00 0,065 3 065,40 3 065,40 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Studna
132 490,50 Kč 240 618,50 Kč 17 183,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
390 292,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 434 014,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 434 014,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 065,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 065,40 Kč 1 827 372,30 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 827 372,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Studna
132 490,50 Kč 15 399,60 Kč 5 155,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
153 045,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 434 014,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 434 014,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 065,40 Kč - 13 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 065,40 Kč 1 590 125,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 590 125,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 590 130,- Kč
slovy: Jedenmilionpětsetdevadesáttisícjednostotřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
- 14 -
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 71 m2, pozemek 578 m2 Košíky, okres Uherské Hradiště 160 000 Kč Jedná se o přízemní zděný rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. Základy domu jsou pravděpodobně betonové a kamenné, konstrukční systém je zděný, nejspíše ze smíšeného zdiva, stropy jsou trámové se záklopem, střecha je sedlová, krytinu tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, fasádní omítky jsou vápenopískové škrábané. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlová, venkovní dveře jsou dřevěné deskové, okna jsou dřevěná špaletová. Elektroinstalace je závěsným kabelem ze sloupu před domem, rozvod vody T+S, zdrojem teplé vody je el.bojler nebo kombinovaný bojler, instalace plynu byla provedena, kanalizace vede do veřejného řádu. Příslušenství tvoří hospodářská stavba ve dvorní části, navazující na uliční část rodinného domu, přípojky inženýrských sítí, zpevněná plocha před domem, venkovní schodiště, přístřešek ve dvorní části, za domem navazuje zahrada s trvalými porosty, základy oplocení předzahrádky, přístřešek ve dvoře a trvalé porosty ve dvorní i uliční části. Celková cena: 160 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 5773 Aktualizace: 31.07.2015 Stavba: Smíšená - 15 -
Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 71 m2 Plocha pozemku: 578 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej chalupy 70 m2, pozemek 453 m2 Zdounky - Cvrčovice, okres Kroměříž 250 000 Kč Prodej celoročné obyvatelné chalupy 2+1 se zahradou a průjezdem. Nemovitost je celkově v zachovalém stavu s vyměněnou střechou. Zahrada vybavena hospodářskou budovou a studnou. Obec se nachází v úpatí chřibských lesů a tak je chalupa vhodná k rekreačnímu využití. Do konce srpna 2015 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 2,05 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 59326 Aktualizace: 19.08.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 87 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 453 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 3. Prodej rodinného domu 150 m2, pozemek 553 m2 Modrá, okres Uherské Hradiště
- 16 -
340 000 Kč Nabízíme ke koupi id. 1/2 rodinného domu v okrajové části obce Modrá u Velehradu. Přízemní, samostatně stojící dům má dispozice 4+1 s obytným prostorem 82 m2. V přední části domu se nachází 2 obytné místnosti a kuchyně s chodbou. Technický stav přední části domu je dobrý. V zadní části domu se nachází další 2 obytné místnosti, jejichž technický stav je ke kompletní rekonstrukci. Za domem je malý dvorek a zahrada o rozloze 150 m2. Výhodou je sedlová střecha ve výborném stavu. RD se prodává v rámci insolvenčního řízení, nad rámec kupní ceny se platí daň z nabytí. Do konce srpna 2015 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 2,05 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Celková cena: 340 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 221 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + provize RK a daň z nabytí ID zakázky: 90318 Aktualizace: 19.08.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 403 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha podlahová: 82 m2 Plocha pozemku: 553 m2 Plocha zahrady: 150 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Asfaltová
- 17 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200-250 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Hamrla René Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
220 000,- Kč slovy: Dvěstědvacettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
- 18 -
V Hranicích 01.09.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 220/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 220/15.
- 19 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 2 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
