ZNALECKÝ POSUDEK č. 310/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 72, součástí je stavba: Dasný, č.p. 30, rodinný dům, s příslušenstvím, LV číslo 7, katastrální území Dasný, obec Dasný, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 20263/09-54
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 08.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 18.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 72, součástí je stavba: Dasný, č.p. 30, rodinný dům, s příslušenstvím, LV číslo 7, katastrální území Dasný, obec Dasný, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Dasný 7 373 41 Dasný Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Dasný Katastrální území: Dasný Počet obyvatel: 313 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
II
0,85
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 451,19 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 08.12.2015 za přítomnosti pana Zdeňka Vorla, tel. 607 166 129.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.11.2015, LV číslo 7, k.ú. Dasný - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Vorel Zdeněk, Masarykova 36, 37341 Hluboká nad Vltavou -2-
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vorel Zdeněk Věcné břemeno užívání - neoceňuje se, protože oprávněná již zemřela Zahájení exekuce - Vorel Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází u hlavní silnice, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V těsné blízkosti vede I velmi rušná mezinárodní silnice České Budějovice- Příbram-Praha. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,03 0,00
0,00 0,00 -0,30 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,670 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -4-
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,690
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 72. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1930. Během užívání byl opravován, opravy prováděné v posledních letech nejsou dokončeny. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna se záchodem a se sprchou, koupelna se záchodem a s vanou a komora. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Provedení kamenné, betonové, bez izolace cihelné, tvárnice s rovným podhledem sedlová betonová taška pozinkované vápenné vápenocementové ne keramické - koupelna se záchodem ne dřevěné plastová betonové dlažby, betonové lokální na tuhá paliva 220, 380 V ne teplé, studené el. bojler ne ano sporák vana, umývadlo, sprchový kout splachovací -5-
26. Ostatní
ne
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 994,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 16,80*7,50+6,20*7,50+2,90*1,90 Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 178,01 m2
=
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(16,80*7,50)*(3,00)+(6,20*7,50+2,90*1,90)*(3= ,00) zatsřešení: (16,80*7,50)*(4,00*0,5)+(6,20*7,50)*(0,10*0, = 5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
178,01 m2
534,03 m3 254,33 m3 788,36 m3 178,01 m2 178,01 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb -6-
č. I
Vi typ A
III III II I IV
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
I III I III II
-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,630 = 0,514
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,670 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,514 = 1 024,92 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 788,36 m3 * 1 024,92 Kč/m3 * 0,670 * 1,030= 557 604,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
557 604,89 Kč
1.1.2. Garáž Přízemní, nepodsklepený objekt garáže se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. 72. Objekt je napojen na el. energii. Objekt je užíván asi 40 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem pultový vlnitý eternit pozinkované omítky dřevěné luxfery kovové betonové 220 V
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo -7-
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 1 235,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,90*5,50 Název podlaží 1. NP:
43,45 m2
=
Zastavěná plocha 43,45 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (7,90*5,50)*(2,40) zastřešení: (7,90*5,50)*(0,60*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,40 m
= = =
104,28 m3 13,04 m3 117,32 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou – krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. I
Vi typ A
II II II II III IV
0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,800 = 0,504
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,670 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 235,- Kč/m3 * 0,504 = 622,44 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 117,32 m3 * 622,44 Kč/m3 * 0,670 * 1,030= 50 394,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -8-
50 394,32 Kč
1.1.3. Stodola Přízemní, částečně podsklepená stodola se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván od roku 1930. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola, dílna a přístřešek Objekt mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 3,20*5,00 1. PP 1. NP 12,20*8,70+8,70*2,75
= =
[m2] 16,00 130,07
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 16,00 m2 130,07 m2 146,07 m2
Podlaží 1. PP 1. NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,00 m 4,00 m
552,28 / 146,07 146,07 / 2
Součin 32,00 520,28 552,28 = 3,78 m = 73,04 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (3,20*5,00)*(2,00) 1. PP 1. NP (12,20*8,70)*(4,00)+(8,70*2,75)*(2,35) zastřešení (12,20*8,70)*(4,00*0,5)+(8,70*2,75)*(0,80*0,5)
= = =
32,00 m3 480,78 m3 221,85 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1. PP 1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
-9-
Obestavěný prostor 32,00 m3 480,78 m3 221,85 m3 734,63 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Hodnocení standardu S S S S S S S S X S S S S S X S S X X X X X X X S X
Provedení
Konstrukce
betonové cihelné trámové sedlová, pultová pálená taška pozinkované omítky, nátěry omítky, nátěry betonové tesařské tesařské, kovové kovové, jednoduchá hliněné 220, 380 V ne
ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah
Obj. podíl [%] S S S S S S S S X S S S S S
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90
15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X S S X X X X X X X S X
0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00 100,00 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 13,20 100,00 1,00 13,20 13,20 85 150 56,67 1. Základy vč. zemních prací S 30,40 100,00 1,00 30,40 30,40 85 85 100,00 2. Svislé konstrukce S 13,80 100,00 1,00 13,80 13,80 85 85 100,00 3. Stropy S 7,00 100,00 1,00 7,00 7,00 85 85 100,00 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 85 85 100,00 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 85 85 100,00 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,20 85 85 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 85 85 100,00 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 85 85 100,00 10. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 85 85 100,00 11. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 85 85 100,00 12. Vrata S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,40 85 85 100,00 13. Okna S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 85 85 100,00 14. Povrchy podlah S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 85 85 100,00 16. Elektroinstalace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 85 85 100,00 17. Bleskosvod S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 85 85 100,00 25. Ostatní Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 734,63 m3 * 2 970,11 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 94,3 % /100)
= * - 11 -
Opot. z celku 7,4804 30,4000 13,8000 7,0000 2,9000 0,7000 4,2000 2,9000 1,8000 2,4000 3,0000 3,4000 2,9000 5,8000 0,4000 5,2000
94,3 %
2 231,0,9390 1,0104 0,8556 1,0000 0,8000 2,0500 2 970,11 2 181 931,91 Kč 0,057
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
124 370,12 Kč 0,690 85 815,38 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
85 815,38 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván asi 50 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,0*4,20 1. NP
=
[m2] 16,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,80 m2 2,40 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (4,0*4,20)*(2,00) zastřešení (4,0*4,20)*(0,40*0,5)
= =
[m3] 33,60 m3 3,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
- 12 -
Obestavěný prostor 33,60 m3 3,36 m3 36,96 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S C X S C S X S P S P
Provedení
Konstrukce betonové dřevěné ne folie ne nátěry dřevěné jednoduchá cihelné 220 V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C X S C S X S P S P
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 8,30 31,90 0,00 0,00 11,10 0,00 6,00 0,00 3,70 0,64 10,80 1,84 74,28 0,7428
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 8,30 100,00 1,00 8,30 11,17 50 150 33,33 1. Základy S 31,90 100,00 1,00 31,90 42,95 50 80 62,50 2. Obvodové stěny S 11,10 100,00 1,00 11,10 14,94 50 50 100,00 5. Krytina S 6,00 100,00 1,00 6,00 8,08 50 50 100,00 7. Úprava povrchů S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,98 50 50 100,00 9. Dveře P 1,40 100,00 0,46 0,64 0,86 50 50 100,00 10. Okna S 10,80 100,00 1,00 10,80 14,54 50 50 100,00 11. Podlahy - 13 -
Opot. z celku 3,7230 26,8438 14,9400 8,0800 4,9800 0,8600 14,5400
12. Elektroinstalace Opotřebení:
P
4,00 100,00 0,46
1,84
2,48
50
50 100,00
2,4800
76,4 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 36,96 m3 * 1 191,45 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 76,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 191,45 44 035,99 Kč 0,236 10 392,49 Kč 0,690 7 170,82 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
7 170,82 Kč
970,0,7428 0,8000 2,0670
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,670 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,670 * 1,000 * 1,030 = 0,690 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 14 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 451,19 Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 72
Výměra [m2] 467,00 467,00
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
0,690
Upr. cena [Kč/m2] 311,32
Jedn. cena [Kč/m2] 311,32
Cena [Kč] 145 386,44
m2
145 386,44 =
145 386,44 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 15 -
145 386,44 467,00 50,00 15 566,00 0,065 1 011,79 1 011,79 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna
557 604,90 Kč 50 394,30 Kč 1 505 533,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 143 917,- Kč
30 384,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
145 386,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
145 386,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 011,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 011,80 Kč 2 290 315,20 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 290 315,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna
557 604,90 Kč 50 394,30 Kč 85 815,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
700 985,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
145 386,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
145 386,40 Kč
7 170,80 Kč
- 16 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 011,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 011,80 Kč 847 383,60 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
847 383,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
847 380,- Kč
slovy: Osmsetčtyřicetsedmtisíctřistaosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 17 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 150 m2, pozemek 343 m2 Lipí, okres České Budějovice 699 000 Kč Dům Lipí - okr. České Budějovice Nabízíme Vám prodej domu obci Lipí 9 km od Českých Budějovic. Dům má menší uzavřený dvůr a zahradu. Skládá se ze dvou částí. V jedné je obyvatelný byt 1+kk s koupelnou s WC a velkou rohovou vanou, kde je příprava na rozšíření a v druhé části je možné vybudovat další bytovou jednotku. Na dům Vám zajistíme výhodné financování Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 531,52 Kč měsíčně ID zakázky: 233 Aktualizace: 30.11.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 - 18 -
Plocha zastavěná: 175 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 343 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V, 400V 2. Prodej rodinného domu 83 m2, pozemek 1 025 m2 Dívčice, okres České Budějovice 1 199 000 Kč Představujeme prodej vesnického stavení s uzavřeným dvorem v srdci jihočeských rybníků v obci Dívčice. Obytná část je 3+1 s užitnou plochou 83 m2, na kterou navazují prostorné chlévy a velká stodola se dvěma vjezdy. Celková zastavěná plocha je 1025 m2. Dům je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva, je napojen na kanalizaci a vodovodní řad a elektrickou energii 220/380 V. Na velké zahradě se nachází studna s užitkovou vodou a malé přírodní jezírko s porostem vrb. Možnost využití jak k podnikání tak k trvalému bydlení či rekreaci. V obci se nachází pošta, restaurace, vlakové a autobusové spojení. Školka, škola v dosahu cca 5 km. Celková cena: 1 199 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 65 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 1025 m2 Užitná plocha: 83 m2 Plocha pozemku: 1025 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V - 19 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Bezbariérový: 3. Prodej rodinného domu 155 m2, pozemek 633 m2 Vrábče - Slavče, okres České Budějovice 1 250 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1a 3+1 s garáží v obci Vrábče místní část Slavče. Slavče je vzdálena od Českých Budějovice 15 km. Jedná se o objekt postavený v roce 1910. Rodinný dům stojí na pozemku o celkové ploše 633 m2 z toho zastavěná plocha je 360 m2. Tento objekt využívá obecní vodovodní řád. Teplá voda je řešena bojlerem a to pouze pro bytovou jednotku 3+1. Kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je zde řešeno lokálními topnými tělesy na tuhá paliva. Stav objektu odpovídá stáří a prováděným částečným rekonstrukcím, které byli prováděny průběžně po celou dobu užívání. Nabízený objekt se nachází na velmi pěkném a klidném místě obce a je vhodný jak pro trvalé bydlení, tak i pro využití rekreační. Koupi nemovitosti lze financovat hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. Splátka od 4 950 ,- Kč. PENB energetické třídy G Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 4 527,5 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právního servisu. ID zakázky: 030541 Aktualizace: 11.12.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 360 m2 Užitná plocha: 155 m2 Plocha podlahová: 155 m2 Plocha pozemku: 633 m2 Garáž: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva - 20 -
Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 0,7-1,1 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vorel Zdeněk Věcné břemeno užívání - neoceňuje se, protože oprávněná již zemřela Zahájení exekuce - Vorel Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, - 21 -
odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
800 000,- Kč slovy: Osmsettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 18.12.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 310/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 310/15.
- 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 9 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
