15

Horní 24, Staré Hodějovice, 370 08 České Budějovice Mobil 775 260 150, e-mail: [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4130- 220/15 o ceně v místě a čase obvyklé spoluvlastnického podílu 9/10 skladového objektu firmy VIRGO + s.r.o. dle LV č.7668 Na Dubovci v k.ú. Nové Strakonice, obci a okr. Strakonice

Objednavatel znaleckého posudku:

Česká dražební a realitní společnost s.r.o. 26068001 Žižkova 175/5 37001 České Budějovice

Účel znaleckého posudku:

převod vlastnického práva- prodej nemovitých věcí

IČ

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: [email protected] Počet stran: 14 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Starých Hodějovicích 10.11.2015

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění nemovitosti pro účel stanovení výše daně z převodu vlastnických práv k nemovitosti.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

skladový objekt s pozemkem p.č.st.15/18 Na Dubovci 140 386 01 Strakonice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Nové Strakonice Počet obyvatel: 22 922 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 000,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2015 za přítomnosti znalce a majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie výpisu z KN katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice LV č. 7668 pro k.ú., obec a okr. Strakonice - kopie katastrální mapy pro k.ú. Strakonice - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace sdělené vlastníkem - objednatelem

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

- CZ s.r.o. IDS, Katovická 175, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 + s.r.o. VIRGO, Na Dubovci 140, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 9 / 10 - CZ s.r.o. IDS, Katovická 175, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 + s.r.o. VIRGO, Na Dubovci 140, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 9 / 10

Viz přílohy

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno podle skutečně zjištěného stavu

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný provozní skladový objekt je situovaný v blízkosti centra města Strakonice s přístupem z jedné z páteřních městských komunikací. Objekt byl součásti areálu státního podniku Fezko Strakonice. Manipulační plochy okolo objektu jsou původně zpevněné betonovou plochou, která je za hranicí životnosti. Nemovitosti lze napojit na veškeré inženýrské sítě. Do užívání byl objekt uveden podle odborného odhadu, nebylo jinak možné z dostupných zdrojů zjistit, ve 20-tých letech minulého století.

skladový a výrobní objekt bez čp/eč s pozemkem p.č.st.15/18 v k.ú. Nové Strakonice, obec a okr. Strakonice

-2-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 1.1.2. Zpevněná plocha na p.č.st.15/18 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení plotovými rámy 1.2.2. Oplocení drátěným pletivem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.st.15/18

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I V

Pi -0,01 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,990

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná

č. I V

Pi 1,00 -0,10

II I

0,02 0,00

I

0,00


-3-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,00

I

-0,01

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,910

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,901

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 Objekt je postavený jako jednolodní skeletový objekt se zděnou vyzdívkou se třemi nadzemními podlažími a zastřešením dřevěným vázaným krovem. Objekt slouží pro skladové a výrobní účely. Stavebnětechnický stav objektu odpovídá době užívání bez prováděné stavební údržby. Podrobný popis jednotlivých konstrukcí a jejich opotřebení je uvedeno v další části posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha přízemí 11,85 * 21,25 - 4,90 * 4,15 2.NP 11,85 * 21,25 - 4,90 * 4,15 3.NP 11,85 * 21,25 - 4,90 * 4,15

= = =

[m2] 231,48 231,48 231,48

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 231,48 m2 231,48 m2 231,48 m2 694,44 m2

Podlaží přízemí 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,57 m 3,40 m 3,47 m

2 416,65 /694,44 694,44 / 3

Součin 826,38 787,03 803,24 2 416,65

= 3,48 m = 231,48 m2


-4-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (11,85 * 21,25 - 4,90 * 4,15)*(13,89) zastřešení 11,85 * 21,25 * 3,40/2

3 215,22 m3 428,08 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obest. prostor 3 215,22 m3 428,08 m3 3 643,30 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

betonové pasy izolované železobetonový skelet s cihelnou vyzdívkou železobetonové monolitické dřevěný vázaný betonová krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé štukové železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře kovová dřevěná zdvojená okna cementový potěr prkna palubky světelná třífázová bleskosvod

chybí

Hodnocení standardu S S S S P P P P X S P S P S P X P C X X X X X X X C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech:

Obj. podíl [%] S S S S P

13,20 30,40 13,80 7,00 2,90

Část [%] 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 1,33


-5-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P P P X S P S P S P X P C X X X X X X X C X

0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

3 643,30 m3 * 3 142,51 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 95 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 95 / 150 = 63,3 % Koeficient opotřebení: (1- 63,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 - zjištěná cena

0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

0,32 1,93 1,33 0,00 1,80 1,10 3,00 1,56 1,01 0,87 0,00 2,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 81,32 0,8133

2 231,0,9390 0,9485 0,9034 0,8133 1,0500 2,0500 3 142,51

=

11 449 106,68 Kč

* = * = =

0,367 4 201 822,15 Kč 0,901 3 785 841,76 Kč 3 785 841,76 Kč

* =

9 / 10 3 407 257,58 Kč


-6-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

1.1.2. zpevněná plocha na p.č.st.15/18 Zpevněná betonová plocha provedená v celé ploše pozemku p.č.st.15/18 okolo objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (materiálová konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Množství:

§ 17 7. Plochy a úpravy území Úpravy území a samostatné zemní práce monolitický 242

536,00 m2 plochy upravené, zastavěné

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II V

Pi 0,00 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 1,000

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I II I

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,00

I

-0,01

II II II

0,00 0,00 0,00


-7-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,030

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2 Plná cena:

536,00 m2 * 988,72 Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 40 = 42,5 % Koeficient opotřebení: (1- 42,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Zpevněná plocha na p.č.st.15/18 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Zpevněná plocha na p.č.st.15/18 - zjištěná cena

= * * =

415,1,0500 2,2690 988,72

=

529 953,92 Kč

* = * = =

0,575 304 723,50 Kč 1,030 313 865,21 Kč 313 865,21 Kč

* =

9 / 10 282 478,69 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení plotovými rámy Oplocení areálu na hranici s městskou komunikací. Oplocení je postaveno na opěrné stěně, která tvoří podezdívku oplocení. Stav oplocení je na hranici životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 111

Výměra: 1,20*3,00*6 = 21,60 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

21,60 m2 * 999,34 Kč/m2

= * * = =

450,1,0500 2,1150 999,34 21 585,74 Kč


-8-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 52 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 52 / 52 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Oplocení plotovými rámy - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Oplocení plotovými rámy - zjištěná cena

* = * = =

0,150 3 237,86 Kč 0,901 2 917,31 Kč 2 917,31 Kč

*

9 / 10

=

2 625,58 Kč

1.2.2. oplocení drátěným pletivem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222

Výměra: 66,05*1,60 = 105,68 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

105,68 m2 * 577,84 Kč/m2

= * * = =

240,1,0500 2,2930 577,84 61 066,13 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 25 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * Nákladová cena stavby CSN = Koeficient pp * Cena stavby CS = Oplocení drátěným pletivem - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem *

9 / 10

Oplocení drátěným pletivem - zjištěná cena

7 427,78 Kč

=

0,150 9 159,92 Kč 0,901 8 253,09 Kč 8 253,09 Kč


-9-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č.st.15/18 Pozemek je užíván v souladu s evidencí v KN a ocenění je provedeno podle skutečnosti v souladu s ustanovením § 4 odst.1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I I II

0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,910 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,910 = 0,901 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 000,-

Index

Koef.

0,901

901,00

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha 786,00 901,00 2 Stavební pozemek celkem 786,00 m Pozemek p.č.st.15/18 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem *

Cena [Kč] 708 186,708 186,708 186,- Kč 9 / 10

Pozemek p.č.st.15/18 - zjištěná cena

637 367,40 Kč

Typ

Název

Parcelní číslo st.15/18

Upr. cena [Kč/m2]

=


-10-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 1.1.2. zpevněná plocha na p.č.st.15/18 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení plotovými rámy 1.2.2. oplocení drátěným pletivem 1. Ocenění staveb celkem

3 781 639,90 Kč 274 251,20 Kč 2 914,10 Kč 8 243,90 Kč 4 067 049,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č.st.15/18

637 367,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

637 367,40 Kč

Celkem

4 704 416,50 Kč

Rekapitulace nákladových cen, celkem

4 704 420,- Kč

C) Ocenění porovnávací metodou Porovnání bylo prováděno na základě průzkumu trhu a porovnáním s archivem znalce. Pro porovnání byly vybrány srovnatelné skladové a výrobní objekty v oblasti Strakonicka a ty porovnávány s hodnocenou nemovitostí v místě a čase. V úvahu byl brán fakt, že se jedná o samostatný objekt na vlastním pozemku v centru Strakonic s přístupem z veřejné komunikace s návazností na páteřní komunikaci. Komerční objekt Strakonice Prodej rozestavěného komerčního objektu v průmyslové zóně Strakonic. Objekt určen pro lehkou výrobu, lze využít jako kanceláře či sídlo firmy. K objektu náleží pozemek, který lze využít jako parkoviště nebo manipulační plochu. Nemovitost se prodává včetně projektové dokumentace. Bezproblémový přístup po asfaltové komunikaci. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku. Užitná plocha Plocha pozemku Cena

1 906m2 2 604 m2 3 000 000,- Kč


-11-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

Komerční objekt Čimelice Prodej areálu vhodného pro skladování s pozemkem 1.583m2 stojící přímo u vlakového nádraží. Objekt se skladá z hlavní skladovací budovy (bývalý špýchar původně z roku 1928), vedlejšího samostatného skladu, objektu kanceláří a domu pro bydlení s bytem o velikosti 2+1. Využitelná skladovací plocha je 1.071m2. Napojeno na elektřinu, voda z vlastní studně a kanalizaci (septik). Vytápění kanceláří el. přímotopy, domek lokálními kamny na tuhá paliva. Celý objekt je prázdný a vyklizený. Užitná plocha

1 071 m2

Plocha pozemku

1 583 m2

Cena

995 000,- Kč Komerční areál Písek Nabízíme prodej bývalého výrobního areálu v širším centru města Písek, 150 m od historického kamenného mostu. Developerský pozemek o výměře 2901 m2 je vhodný na bytovou výstavbu i podnikání, obchod, drobná výroba, sídlo nebo pobočka firmy. Inženýrské sítě jsou ve stávajících budovách. Dobrá dopravní obslužnost, silnice I. třídy č.20 vzdálená 350 m. Užitná plocha Plocha pozemku

1 572 m 2 2 901 m2

Cena

7 140 000,- Kč

Seznam porovnávaných objektů: Výrobní a skladový objekt bez čp./eč na p.č.st.15/18, Na Dubovci, Strakonice Název

Kmísta

Kvybavenosti

Knabídky

KUP

Kplochy

Komerční objekt Strakonice 1,00

0,60

0,75

2,74

3,31

0,90

1,54

2,01

0,70

2,26

3,69

Komerční areál Čimelice 0,75

1,00

Komerční areál Písek 1,00

0,80

Výchozí cena (VC)

Užitná plocha (UP) (m2)

Redukovaná cena (RC)

plocha pozemku (M) (m2)

Jednotková cena (JC) 3 000 000,00 Kč 2 700 000,00 Kč 1 928,32 Kč 995 000,00 Kč 895 500,00 Kč 1 001,79 Kč 7 140 000,00 Kč 6 426 000,00 Kč 6 810,25 Kč

Váha (V) 1906

2604 3 1071 1583 1 1572 2901 1

kde JC = (RC / M) × (Kmísta × Knabídky × Kvybav. × KUP × Kplochy)

minimální jednotková cena průměrná jednotková cena= PJC (suma(JC x V) / suma V) maximální jednotková cena

1 001,32 Kč 2 719,40 Kč 6 810,25 Kč

stanovení ceny- Výrobní a skladový objekt bez čp./eč na p.č.st.15/18, Na Dubovci, Strakonice vypočtená cena = Porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl 9/10

UPpor * PJC

694,44 * 2719,40 Kč= 1 890 000,00 Kč * 0,66 =

1 888 460,26 Kč 1 890 000,00 Kč 1 247 400,00 Kč


-12-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15

D. Rekapitulace Tržní cena- cena v místě a čase obvyklá předmětných nemovitých věcí je stanovena podle porovnání s aktuálně obchodovanými srovnatelnými nemovitostmi na částku celkem 1.890.000,- Kč, jelikož dle názoru znalce je hodnota stanovená na základě výpočtu porovnávací metodou nejobjektivnější, protože bezprostředně odráží reálné ceny na trhu nemovitých věcí. Současně bylo přihlédnuto mj. i k následujícím skutečnostem ovlivňujícím obvyklou cenu: (1) nemovitost není v době ocenění dlouhodobě provozována ani pronajatá a tedy nebude obchodována s nájemní smlouvou a nájemníky (2) lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení stavby; (3) jedná se o objekt uceleného výrobního a skladového účelu s nutností provedení rekonstrukce; (4) dle názoru znalce se jedná o objekt s dobrým potenciálem; (5) v současném stavu je objekt co do vybavenosti na úrovni podstandardu odpovídající době ocenění. Cena obvyklá byla stanovena na základě výpočtu porovnávací metodou.

Výrobní a skladový objekt bez čp/eč na p.č.st.15/18, k.ú. Nové Strakonice, obec Strakonice

Administrativní cena

Porovnávací hodnota

Obvyklá cena

4 704 420,- Kč

1 890 000,- Kč

1 890 000,- Kč

E. ZÁVĚREČNÁ ZPRÁVA

Na základě objednávky zástupce objednatele p. Hamlíka ze dne 20.10.2015, jsem vypracoval znalecký posudek o stanovení hodnoty oceňovaných nemovitostí ke dni 20.10. 2015. Toto ocenění bylo zpracováno pro účely prodeje nemovitosti. Při zahrnutí zjištěných a předložených skutečností, při uvážení všech pokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, jsem došel k tomuto závěru:

Reálnou tržní hodnotu spoluvlastnického podílu 9/10 výrobního a skladového objektu bez čp./eč s pozemkem p.č.st.15/18 v k.ú. Nové Strakonice, obec a okr. Strakonice netvoří aritmetický podíl celkové ceny, jelikož spoluvlastnické podíly nejsou téměř obchodované na realitním trhu, proto je tržní hodnota spoluvlastnického podílu 9/10 ke dni 20.října 2015 redukována koeficientem prodejnosti 0,66 stanovena na částku po zaokrouhlení:

1 247 000,- Kč (slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetsedmtisíc korun českých).


-13-

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4130- 220/15 Ve Starých Hodějovicích 10.11.2015

Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: [email protected]

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11.10.1995 pod č.j.Spr.1281/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4130- 220/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15137.


-14-

15

Recommend Documents