Znalecký posudek č. 3210/86/15 o ceně nemovitostí - pozemku p.č. 1279 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 515 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV č. 1074 pro obec a k.ú. Valtice
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno IČ: 66208238 DIČ: CZ5910140192
Účel posudku: ocenění je provedeno pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ve věci č.j. 97EX6683/08
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v účinném znění a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.7.2015 posudek vypracoval: Ing. Jan Sůkal Vinohradní 27 690 03 Břeclav 3
Posudek obsahuje 11 stran textu, 14 stran příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Břeclavi, 25.8.2015
–2–
A. Úvod 1. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Kateřina Juříková, nar. 01.02.1983, Otmar Samson, nar. 06.12.1972 oba bytem 21. dubna 515, 691 42 Valtice
podíl 1/2 podíl 1/2
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 23.7.2015 (nebyl umožněn vstup do domu) a dne 30.7.2015 za účasti spoluvlastníka - Kateřiny Juříkové.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 1074 pro obec a k.ú. Valtice, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.7.2015 Stránky ČÚZK - kopie katastrální mapy k.ú. Valtice Územní plán města Valtice Malý lexikon obcí ČR Zpráva o nebezpečí povodně - zdroj stránky České asociace pojišťoven Statistika nezaměstnanosti z územního hlediska - zdroj portál MPSV Vlastní databáze realizovaných prodejů a nabídka realitních kanceláří působících v regionu Zaměření a zjištění na místě samém Údaje sdělené účastníkem prohlídky
4. Znalecký úkol a) Určení ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí ke dni 30.7.2015 b) Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených.
5. Obsah posudku a) Objekty - popis a administrativní cena 1)Rodinný dům b) Pozemky - popis a administrativní cena 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou d) REKAPITULACE
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
B. Nález Hodnocený pozemek parc. č. 1279 s domem č.p. 515 se nachází ve vedlejší ulici na jihovýchodním okraji města, ulice je jednostranně zastavěna tradiční řadovou zástavbou rodinných domů, hodnocený objekt je vnitřní řadový, přístupný je i ze zadní strany ze souběžné vedlejší ulice. Hlavní stavbou je zděný objekt sestávající z uličního traktu a dvorního křídla na levé straně dvora. Pod přízemním uličním traktem se nachází jedna sklepní místnost přístupná ze dvora po venkovních schodech, uliční trakt je zastřešený sedlovou střechou bez účelově využívaného podkroví. Na uliční trakt s jednou obytnou místností, kuchyní a technickou místností navazuje přízemní dvorní křídlo s dalším pokojem a sociálním zázemím. Obytnou část dvorního křídla ukončuje přístavba se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, v přízemí uvedené přístavby se nachází jeden pokoj, koupelna a WC, ve druhém nadzemním podlaží je jedna obytná místnost s kuchyňským koutem, podlaží jsou propojena vnitřním schodištěm. Objekt tedy obsahuje dvě bytové jednotky, nemá nebytové prostory a je proto rodinným domem ve smyslu § 2, písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, územním plánem je lokalita určena pro bydlení. Na přístavbu dále navazuje zděná jednopodlažní kůlna, za kterou následuje polootevřený přístřešek, uvedené objekty doplňují užívání stavby hlavní, zastavěná plocha žádného z nich nepřesahuje 100 m2 a jsou tedy vedlejšími stavbami ve smyslu odst. (1), § 16 vyhlášky č. 199/2014 Sb. K nemovitosti dále náleží následující venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí (elektřina, voda, kanalizace a plyn), zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení a plotová vrátka. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci s omezenou možností parkování, v místě je možné napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i plynovod, jedná se o klidnou lokalitu bez rušivých vlivů, jde o zónu se zanedbatelným rizikem vzniku povodně. Město Valtice nemá vydánu cenovou mapu stavebních pozemků a podle Malého lexikonu obcí ČR má 3 532 obyvatel. Valtice jsou především vinařskou obcí s bohatou historií, geografickým významem a značným turistickým potenciálem, v průmyslové zóně se nachází několik menších strojírenských firem. Z hlediska trhu s nemovitostmi je město považováno za poměrně zajímavou lokalitu a to jak z důvodu existující technické infrastruktury včetně čistírny odpadních vod, tak i vzhledem k poloze nedaleko města Břeclav, které bylo do roku 2002 sídlem okresního úřadu, které je poměrně dobře dostupné vlastní i veřejnou dopravou. Pracovní příležitosti jsou přímo v místě mírně omezené, tato skutečnost je ovšem kompenzována dobrou dostupností města Břeclav, míra nezaměstnanosti je v místě nižší než krajský průměr. Obvyklá cena předmětu ocenění je určena na základě analýzy ceny zjištěné podle cenového předpisu (tj. podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.) a ceny zjištěné porovnáním s realizovanými, resp. inzerovanými prodeji srovnatelných rodinných domů v regionu a na základě znalosti místního trhu s nemovitostmi. Ke dni ocenění neváznou na hodnocených nemovitostech věcná břemena podléhající zápisu do katastru nemovitostí, jiná omezení vlastnického práva nepodléhající zápisu do KN zjištěna nebyla.
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je v tomto oddíle provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní - prodej výkonem rozhodnutí prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 –0,04
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Rodinný dům 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Autobusová zastávka 350 m 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,970 i=2
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 –0,02 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,01 0,00
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Vnitřní řadový, částečně podsklepený rodinný dům sestává z uličního traktu a dvorního křídla na levé straně dvora, uliční trakt je zastřešený sedlovou střechou bez účelově využívaného podkroví, jednopodlažní část dvorního křídla navazující na uliční trakt má střechu pultovou, dvorní křídlo je ukončenou obytnou přístavbou, tato má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Hodnocený dům je zděný, vystavěný tradičním způsobem z pálených cihel (přístavba z porobetonových tvárnic) a bez mimořádného vybavení. Detailní popis konstrukcí a vybavení je uveden níže. Vzhledem k tomu, že obestavěný prostor hodnoceného rodinného domu činí méně než 1 100 m3, je jeho administrativní cena zjištěna podle § 35 shora citovaného oceňovacího předpisu. Podle odst. (5) § 35 zahrnuje cena zjištěná porovnávacím způsobem i cenu vedlejších staveb (součet jejich zastavěných ploch nepřesahuje limitních 25 m2) a také cenu běžných venkovních úprav, v daném případě jde o přípojky elektřiny, vody, kanalizace a plynu, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení a plotová vrátka. Doklad o stáří rodinného domu se nedochoval, objekt byl vystavěn ve dvou etapách, uliční trakt a na něj navazující přízemní část dvorního křídla pochází údajně cca z roku 1920, dispozice a použité konstrukce tomu odpovídají, v rámci běžné údržby zde byla provedena výměna původních dřevěných oken a vstupních dveří za plastová, byla provedena plynofikace a instalováno ústřední vytápění s plynovým kotlem, bylo zřízeno sociální vybavení (v podstandardním provedení). Dvoupodlažní přístavba dvorního křídla byla vystavěna v roce 1982, objekt nese stopy amatérského provedení, údržba zde prováděna není. Pro uvedení do souladu se současnými standardy bydlení v rodinném domě je nutná poměrně rozsáhlá rekonstrukce, významným negativem je velikost a tvar pozemku a s tím související nevhodná dispozice. S ohledem na částečnou modernizaci a přístavbu je níže navýšen koeficient „s“ pro stáří o 0,10.
b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o rovinatý pozemek s běžnými základovými podmínkami, přístup je po zpevněné komunikaci z průčelí i ze zadní strany, v místě je možné napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i plynovod. Jedná se o klidnou lokalitu na okraji zástavby, privátní parkování je velmi omezené.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název I. nadz. podlaží II. nadz. podlaží sklep Součet: Podlažnost:
Zastavěná plocha 6,85 ×8,95 + 1/2 × (4,30 + 7,70) × 3,70 + 9,10 × 3,05 = 9,10 × 3,05 + 7,30 × 1,10 = 3,40 × 4,80 = = 163,37 / 111,26
= 1,47
111,26 m2 35,78 m2 16,32 m2 163,37 m2
Obestavěný prostor (OP): I. podz. podlaží 3,40 × 4,80 × (0,10 + 2,10 + 0,20) I. nadz. podlaží 6,85 × 8,95 × (0,10 + 2,60 + 0,30) + 1/2 × (4,30 + 7,70) × 3,70 × (0,10 + 2,50 + 0,30) + 9,10 × 3,05 × (0,10 + 2,50 + 0,30) II. nadz. podlaží (9,10 × 3,05 + 7,30 × 1,10) × (2,50 + 0,40) zastřešení 6,85 × 8,95 × 3,50 × 1/2 + 1/2 × (4,30 + 7,70) × 3,70 × 2,60 × 1/2 Obestavěný prostor – celkem: =
=
39,17 m3
= =
328,79 m3 103,78 m3
=
136,15 m3 607,89 m3
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – cih. pasy s nedostatečnou izolací 8,20 % – bet. pasy s izolací 2. Zdivo – zděné z PC v tl. 30 - 45 cm 21,20 % – zděné z porobet. tvárnic v tl. 30 cm 3. Stropy – dřevěné trámové s upraveným podhledem 7,90 % – stropní vložky HURDIS 4. Střecha – krov dřevěný sedlový vázaný 7,30 % – plochá střecha 5. Krytina – tašková pálená 3,40 % – svařované živičné pásy 6. Klempířské konstrukce – úplné, pozink. plech 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenocementové, na průčelí TI + stěrka 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – bělninové - kuchyně, koupelny, WC 2,30 % 11. Schody – dřevěné s podstupnicemi 1,00 % 12. Dveře – hladké plné nebo prosklené 3,20 % 13. Okna – plastová 5,20 % – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – PVC 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 1,00 % 16. Vytápění – ústřední s plynovým kotlem 5,20 % – lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace – světelná i třífázová 4,30 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – rozvod studené i teplé vody vně zdí 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – el. bojler 1,90 % 21. Instalace plynu – zemní plyn 0,50 % 22. Kanalizace – od všech vpustí PVC potrubí do veř. kanalizace 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – el. sporák 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – sprcha, umyvadlo, ocel. smalt. vana 4,10 % 25. Záchod – 2 x standardní splachovací 0,30 % 26. Ostatní 3,40 %
Hodnocení Podíl Podstandardní 75 % Standardní 25 % Standardní 75 % Standardní 25 % Standardní 75 % Standardní 25 % Standardní 75 % Standardní 25 % Standardní 25 % Standardní 75 % Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nadstandardní 50 % Standardní 50 % Standardní Standardní Standardní 75 % Podstandardní 25 % Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Valtice Počet obyvatel: 3 532 Základní cena (ZC): 2 160,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Dispozice je nevyhovující, místnosti v původní části jsou kosoúhlé, přístavba není s původní částí provozně propojená. Z uvedených důvodů je snížena hodnota znaku č. 12. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Podsklepený do poloviny zastavěné A plochy 1.NP – s převážně šikmou třechou 1 Druh stavby II. Dům řadový –0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, resp. lokální na tuhá paliva 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu –0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Pozemek do 300 m2 –0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu - nevhodná –0,10 dispozice 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 95 Zvýšení koeficientu s: 0,10 Koeficient pro úpravu (s): 0,700 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,450
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 972,– Kč/m3 Index trhu (IT): 0,900 Index polohy (IP): 0,970 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 607,89 × 972,– × 0,900 × 0,970 =
515 828,71 Kč
Rodinný dům – určená cena:
515 828,71 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Valtice Název okresu: Břeclav Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž kat. území sousedí s městem Břeclav vyjmenovaným v tabulce č. 1 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 390,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 679,79 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,85 0,60 1,03 1,00 0,95 0,98
Pi –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 0,970 i=1
Index polohy: IP = 0,970 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,847 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 575,7821 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1279 zast. plocha a nádvoří 228 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 131 278,32 131 278,32 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Nejobjektivnější metodou zjištění obvyklé ceny definované v § 2 odst. (1) zákona o oceňování majetku je porovnání s cenami již realizovanými, resp. inzerovanými, samozřejmě za předpokladu, že je k dispozici statisticky dostatečně významný soubor informací. Srovnáván je netypový rodinný dům, nelze proto předpokládat, že se na trhu objeví přesně totožná nemovitost, také s ohledem na skutečnost, že cena každé nemovitosti je významnou měrou ovlivněna její lokalizací. Porovnávány jsou tedy objekty, které se vždy v některém z podstatných kriterií liší, jejich odlišnosti jsou pak níže vyjádřeny v ceně koeficienty (místa, stavebně technického stavu, použitých konstrukcí, velikosti a vybavení, příslušenství stavby hlavní a velikosti, tvaru a konfigurace pozemků). Statistika Ústavu soudního inženýrství v Brně dokazuje, že při prodeji nemovitostí bývá průměrně dosaženo 85 % původně inzerované ceny, z tohoto důvodu je průměrná porovnávací cena násobena koeficientem 0,90, není známo, která z nabídek je již po slevě. Porovnávána je vždy nemovitost jako celek. Detailní popis porovnávaných nemovitostí (dle nabídky RK) je v příloze tohoto posudku. Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena Množství (VC) (M) Kmísta Kstavu Kvybav. Kpřísl. Kpozemku Jednotková cena Váha (V) (JC) Valtice 1 200 000,– Kč 1,00 0,95 0,95 1,00 0,90 0,80 779 760,– Kč 1,0 Hlohovec I 689 000,– Kč 1,00 1,10 1,00 1,00 0,95 1,00 720 005,– Kč 1,0 Hlohovec II 600 000,– Kč 1,00 1,10 1,10 1,00 0,95 0,95 655 215,– Kč 1,0 Lanžhot 695 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 0,95 727 925,63 Kč 1,0 Rakvice 699 000,– Kč 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 0,95 732 115,13 Kč 1,0 Kostice 545 000,– Kč 1,00 1,05 1,05 1,10 1,05 1,00 693 996,19 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstavu × Kvybav. × Kpřísl. × Kpozemku) Minimální jednotková cena: 655 215,– Kč 718 169,49 Kč Průměrná jednotková cena ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena: 779 760,– Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
× =
718 169,49 Kč 1,00 718 169,49 Kč 718 170,– Kč
Úprava ceny koeficientem: Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkové, nikoliv realizované ceny, je průměrná jednotková cena násobena koeficientem 0,90. × 0,900 Cena po úpravě: = 646 353,– Kč Výsledná porovnávací hodnota:
6
