1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3.554 - 94 / 15
o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitých věcí – pozemku parc.č.90/1 - zahrada dle LV 992, obec Lužná, kat. území Lužná u Vsetína, okres Vsetín, se všemi součástmi a příslušenstvím – se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými – vše dle Usnesení č.j.164 EX 4440/12 – přecenění ZP č.3.023 – 123/13.
Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 222, Olomouc
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.164 EX 4440/12, vydal soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc
Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084
Datum místního šetření: 30.7.2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 30.7.2015
Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí
Zvláštní požadavky objednatele: nejsou
V Olomouci dne 1.8.2015
2
Tento znalecký posudek obsahuje 10 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení. 1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku.
1.1.1. Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.164 EX 4440/12, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z KN, LV 992, obec Lužná, k.ú.Lužná u Vsetína, okres Vsetín A: Vlastník: Polášek Petr, č.p.230, Lužná
podíl 1/2
B: Nemovitosti: parc.č.90/1 – 599 m2 – zahrada B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 30.7.2015 bez účasti povinného 1.1.5. Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.199/2014 Sb.,zák.č.89/2012 Sb., zák.č.151/1997 Sb 1.1.6. Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě 1.1.7. Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, OSŘ 1.1.8. Info MÚ Vsetín, OÚ Lužná, ÚP obce Lužná, info Filgasovi, ZP č.3.023-123/13 1.1.9. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí
1.2.
Popis oceňovaného areálu
Předmětem ocenění je pozemek nepravidelný parc.č.90/1 – zahrada, který je situován při trati ČD Vsetín – H.Lideč. Dle účinného ÚP obce Lužná je pozemek určen pro zástavbu, pozemek je oplocen, na jižní straně pozemku jsou vybetonovány základové pasy pro stavební objekt, dle sdělení příslušného SÚ jsou stavební práce prováděny bez stavebního povolení, dále je zde dřevěná kolna a staveništní rozvaděč. V místě je možnost napojení na E, V, P, problematický příjezd po nezpevněné komunikaci.
2.
POSUDEK
2.1.
Exekuční řád - § 66 odst.5 )
Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).
3
2.2.
Základní pojmy
1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle § 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
2.3.
Metody tržního ocenění
V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v § 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována „obvyklá cena“, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno.
2.3.1.
Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) – Cn
Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.Metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.
4
2.3.2.
Metoda výnosové hodnoty - Cv
Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 %
( tzv. věčná renta )
Cv - výnosová hodnota
2.3.3.
Z
- čistý zisk roční z nájmu nemovitostí
p
- míra kapitalizace v procentech
Metoda porovnávací
Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi kách.Tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy.
2.4.
Výpočet administrativní ceny nemovitostí
Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na úkol – přecenění původního ZP č.3.023-1213/13 – použit pro pomocný charakter administrativní ceny původní ZP dle vyhl.č.3/2008 Sb.,s redukcí, v některých krocích ocenění odborným odhadem.
2.4.1.
Pozemek - / § 32 /
2.4.1.1. Popis parc.č.90/1 – 599 m2 – zahrada
2.4.1.2. Určení ZCU
Ocenění provedeno dle skutečného stavu, ocením jako jiný pozemek dle § 32 odst.1) zahrnut do ÚP jako pozemek určený k zastavění. ZC = Cp x 1,00
zákl. cena staveb. pozemku dle § 28 odst.1) písm.k)
Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 = 35,- Kč/m2 = ZC a = 1.000
počet obyvatel obce Lužná je 612, ale amin = 1.000
5
úprava ZC dle příl.č.21: pol.č.1.2.4
výhodná poloha v obci
- 20%
kvp = ( 100 + 30 )/100 = 1,30 pol.č.2.1
přístup po nezp. komunikaci
-10%
pol.č.2.3
nemožnost napojení na kanalizaci
-7%
pol.č.2.11
možnost napojení na plynovod
+10%
kú = ( 100 - 7 )/100 = 0,93 ki = 2,146
koef. změn cen staveb dle příl.č.38
kp = 1,325
koef. prodejnosti dle příl.č.39
kjp = 0,30
koef. jiného pozemku dle § 32 odst.1)
ZCU = ZC x kvp x kú x ki x kp x kjp = 35x0,8x0,93x2,146x1,325x0,3 = 22,21 Kč/m2
2.4.1.3. Cena pozemků
výměra / m2 /
ZCU / Kč/m2 /
599
22,21
Pozemky celkem
2.4.2.
cena / Kč /
13.305 13.305,- Kč
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy na parc.č.90/1 jsou: základové pasy, dřevěná kolna, ploty, plot. vrátka, staveništní rozvaděč. S ohledem na rozsah úprav a pomocnou fci admin. ocenění ocením odborným odhadem. Venkovní úpravy celkem
2.4.
2.5.
40.000,- Kč
Rekapitulace administrativních cen
pozemky
13.305,- Kč
venkovní úpravy
40.000,- Kč
cena nemovitostí celkem
53.305,- Kč
Administrativní cena podílu 1/2 nemovitostí
26.650,- Kč
Cena porovnávací - Cp
6
Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI – znalecký standard č.VII. Zásadní negativní vliv na cenu naší nemovitosti má oceňovaný spoluvlastnický podíl 1/2, dalším negativem je blízkost trati ČD cca 12 m a výstavba v ochranném pásmu dráhy, problematická příjezdová nezpevněná komunikace je stísněná až na šířku cca 2,5 m, jedná se o stavební úpravy – základové pasy - vybudované bez stavebního povolení.
Legenda: CSp
- cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.Kč
Kr
- koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu / pro 1/2 /
CS
- cena srovnávacího objektu po redukci – zreálněná cena tis.Kč
K1
- koef. úpravy na polohu objektu
K2
- koef. úpravy na velikost objektu
K3
- koef. úpravy na dosah inž. sítí
K4
- koef. úpravy na příjezdové poměry
K5
- koef. úpravy na event. další vlastnosti
K6
- koef. úpravy dle odborné úvahy znalce
KC
- koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6
Cp = COprům Cp
- cena porovnávací v tis. Kč
CO
- cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00.
COprům
- cena oceňovaného objektu průměrná
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku:
Srovnávací objekt SO1: PO Lužná – jedná se o oceňovaný pozemek parc.č.90/1, který nebyl vydražen v exekuční dražbě ani ve II. kole dne 27.5.2014 za vyvolávací cenu 22 tis.Kč za 1/2, infoExek. úřad Olomouc
SO
CSp
Kr
CS
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
CO.
7
1.
22
0,68
15
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
COprům = Cp/2 = Porovnávací hodnota Cp/2 - podílu 1/2 nemovitostí zaokr. 2.6.
1,00
1,000
15
15.000,- Kč 15.000,- Kč
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto
Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle § 2 zákona č.151/1997 Sb.
způsob ocenění
administrativní cena podílu 1/2
26.650,-
porovnávací hodnota podílu 1/2
15.000,-
Obvyklá cena podílu 1/2 brutto
2.7.
cena /Kč/
15.000,- Kč
Hodnota závad spojených s nemovitostmi
K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady.
Hodnota závad spojených s nemovitostmi
2.8.
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen
Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno.
Hodnota věcných břemen zaokr.
2.9.
- 0,- Kč
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi.
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
+ 0,- Kč
8
2.10.
Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí
Obvyklá cena podílu 1/2 brutto
15.000,-
Hodnota závad
- 0,-
Hodnota věcných břemen
- 0,-
Hodnota výhod – práv
+ 0,-
Výsledná obvyklá cena podílu 1/2 nemovitostí
15.000,- Kč
slovy:PatnácttisícKč
Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí – pozemku parc.č.90/1, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 992 pro k.ú.Lužná u Vsetína, činí zaokr.
15.000,- Kč
Přílohy: 1.Usnesení č.j.164 EX 4440/12, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 992, k.ú.Lužná u Vsetína – 1xA4
V Olomouci dne 1.8.2015
ing. Ladislav Čech
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3.554 - 94/15 znal. deníku.Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.3.554 - 94/15.
9
V Olomouci dne 1.8.2015
ing. Ladislav Čech
