758/2015-A
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 569/36/15 NEMOVITÁ VĚC: Restaurace Na Růžku č.p. 272 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Ledeč nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sázavou Adresa nemovité věci: Lipová 272, 584 01 Ledeč nad Sázavou Vlastník stavby: Vladimíra Matějková, č. p. 64, 675 02 Studenec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Vladimíra Matějková, č. p. 64, 675 02 Studenec, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny pro účely aukce (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17
stran
V Pelhřimově, dne 4.11.2015
2 000 000 Kč 19.10.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 5
19.10.2015 Počet vyhotovení: 2
Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce - st. parcela č. 308 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba Ledeč nad Sázavou, č.p. 272, obč.vyb, parcela č. 2326/3 ostatní plocha zapsané na LV č. 1798, pro obec a k.ú. Ledeč nad Sázavou okres Havlíčkův Brod. Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne 19.10. 2015 za přítomnosti zástupce insolvenčního správce (paní Mgr. Ing. I. Chládková) pana Venhody. Vlastnice nemovitosti se místního šetření nezúčastnila.
Přehled podkladů - výpis z LV č. 1798 pro obec a k.ú. Ledeč nad Sázavou ze dne 20.08. 2015 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka na místě - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů - vlastní posudek z 9/2010
Místopis Město Ledeč nad Sázavou je významným městem regionu, nejbližší správní centrum je Havlíčkův Brod, vzdáleno cca 30 km. V místě je plná občanská vybavenost tj. základní a střední školy, lékaři, poliklinika, kompletní síť obchodů a služeb, městská hromadná doprava (autobus), železniční stanice trati Havl. Brod Čerčany. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2306 Ledeč nad Sázavou 2326/1 Ledeč nad Sázavou
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná budova - Restaurace na Růžku - se nachází zastavěném území Ledče nad Sázavou, ve vzdálenosti do centra cca 500 m. Je umístěna v řadové uliční zástavbě ulice Lipová (rohový objekt), přímo navazuje na sousední objekt - provozovaná restaurace „U Martina”, okolní zástavbu tvoří rod. domy a sídlištní zástavba s poliklinikou, v blízkosti je vlakové nádraží a zastávky autobusů. Přístup ze zpevněné městské komunikace (ul. Lipová), parcela č. 2306 druh ostatní plocha ostatní komunikace a dále z městské komunikace (ul. Na Žižkově), parcela č. 2326/1 druh ostatní plocha silnice, obě parcely ve vlastnictví Města Ledeč nad Sázavou.
Silné stránky - město s plnou občanskou a technickou vybaveností odpovídající jeho velikosti - dobrá dopravní dostupnost tohoto sídla (autobus i vlak) - město v klidném životním prostředí s možností rekreace (vodní tok Sázava) - restaurace je situována v blízkosti vlakového nádraží - možnost parkování v přilehlé ulici - objekt obsahuje byt. jednotku 4 + kk -2-
Slabé stránky - objekt přímo navazuje na provozovanou restauraci (snížení konkurenceschopnosti) - objekt delší dobu neužívaný, neudržovaný (částečně s odstraněnou vnitřní vybaveností - bar, koupelna a WC byt) - krytina chybně položena (patrné zatékání srážkové vody v podkroví) - nedokončené podkroví
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Kompletní kolaudace přístavby a rekonstrukce přízemního podlaží - užívání provozovny restaurace byla v roce 2005. Kolaudační rozhodnutí vydáno Městským stavebním úřadem Ledči nad Sázavou dne 12.5.2005, č.j: OVŽP/2005/123. V podkroví je dále umístěna v r. 2008 dokončená byt. jednotka 4+kk, která není zkolaudována. Dle změny stavebního povolení ze dne 1.8.2002, Č.j. OVŽP/2002/398/ST/Pr měla být stavba dokončena do 30.11.2003. Nebyl předložen doklad o prodloužení lhůty k dokončení stavby. Provedená přístavba není zaměřena geometrickým plánem a nebyla provedena změna v kat. nemovitostí. Tato fakta jsou bez zásadního vlivu na obvyklou cenu.
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Věcné břemeno služebnost cesty, služebnost cesty směrem ke studni a služebnost čerpání vody na p.p. 2064/2 (původní parcela). Subjekt případně nemovitost v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno : st. 331 a p.č. 2003/3, zatížená parcela 2326/3. VB zřízeno v roce 1911, jedná se o právo cesty ke studni a služebnost čerpání vody. V roce 2006 bylo provedeno souhlasné prohlášení o zániku tohoto VB se současnými vlastníky oprávněnými z těchto VB, ale pravděpodobně nebyl proveden vklad na katastrální úřad a tím nedošlo k jeho výmazu. V současnosti ale nemá toto věcné břemeno svoje opodstatnění a nelze ho vzhledem k současnému stavu a umístění pozemků vymáhat, v místě je již provozován veřejný rozvod vody. Na základě předloženého LV ze dne 20.8. 2015 jsou na oceňované nemovitosti evidována zástavní práva smluvní. Dále byla zahájena exekuce, byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dále byla nemovitost zapsána do soupisu konkurzní podstaty. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna.
-3-
Ostatní rizika: nejsou Komentář: K datu prohlídky bez nájemního vztahu. Původně byly v oceňované budově pronajaty prostory pro provozování hostinské činnosti jako celek bez jejich rozlišení a velikosti, oprávnění užívání pozemků patřící k nemovitosti vč. předzahrádky a přístupové cesty do provozovny za celkovou částku 20.000,- Kč měsíčně. Součástí tvořily i movité věci tvořící zařízení provozovny. K těmto prostorům byl nájemci užíván i byt 4+kk v podkroví.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky, které tvoří součást nemovitosti jsou orientované ve směru Z – V a jsou mírně svažité k J. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se v zóně složené z rod. domů, restaurace, v dostupu vlakové nádraží, ve stabilizovaném území určeném územním plánem k bydlení. Stavební pozemek č. parcely st. 308 obsahuje vlastní objekt restaurace a je připojen na inž. sítě vodovod, kanalizaci a elektro. Pozemek č. parcely 2326/3 obsahuje terasu a vstup do restaurace. Obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase se v dané lokalitě u obdobných staveb pohybuje v intervalu od 500,- Kč/m2 do 600,- Kč/m2. Vzhledem k umístění pozemků je stanovena ve výši 550,- Kč/m2. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celková výměra pozemků
Parcela č. st. 308 2326/3
Výměra [ m2 ] 364
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 550,00
162 526
550,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 200 200 89 100 289 300
Výpočet věcné hodnoty stavby Restaurace č.p. 272 Věcná hodnota dle THU Objekt byl využíván jako pohostinství s možností bydlení v podkroví. Jedná se o řadovou krajní budovu, která je přízemní, částečně podsklepená a s částečně vestavěným podkrovím jako 2.NP, zděná s valbovou, pultovou a nízkou sedlovou střechou. Dispoziční řešení. 1.PP - kotelna s uhelnou, samostatný sklep se skladem nápojů a tankování piva 1.NP - výčep, restaurace, herna s barem (cca 150 míst pro hosty), hala, kuchyně, přípravna zeleniny, sklad u kuchyně, chodba, šatna personál se sociálním zařízením a sprch. koutem, úklid, chodba, předsíň, sociální zařízení pro muže a ženy. Podkroví - chodba, byt 4+kk (hala, obývací pokoj s kuch. koutem, 3x pokoj, spíž, koupelna, WC, terasa. Dále nedokončené dva pokoje přístupné z chodby a byt 2+kk (pouze příprava). Popis tech. stavu stavby Původní stavba byla užívána od r. 1911 jako zděná přízemní, částečně podsklepená s půdním prostorem, cca před 40 lety byla provedena rekonstrukce vč. výměny krovu i krytiny. V roce 2005 byla dokončena a zkolaudována rekonstrukce přízemí, vč. přístavby a zastřešení. Z původní stavby byla zachována část zdiva, stropů a krovu s krytinou. V roce 2008 byla dokončena vestavba bytu 4+kk v podkroví. Byt byl užíván, ale -4-
nebyl zkolaudován. Dosud není dokončen byt 2+kk a dva hostinské pokoje v části podkroví, zde chybí dokončit sádrokartonové obklady,podlahy a vybavení zařizovacími předměty. Objekt není delší dobu užívaný (cca 3-4 roky), bez údržby, v podkroví jsou na SDK podhledech patrné skvrny způsobené zatékáním srážkové vody (údajně špatně položená krytina při rekonstrukci v r. 2005). Některé prvky vnitřní vybavenosti rovněž chybí - bar v 1.NP, stoly pro přípravu v kuchyni a dále rohová vana, umyvadlo, sporák v bytě v podkroví. Příslušenství stavby - elektro – délka 10 m, z r. 2004 - vodovod – délka 10 m, DN 2“ , materiál PE, z r. 2004 - kanalizace – délka 10 m, DN 200 mm, materiál plast, z r. 2004 - zpevněné plochy terasy - plocha 162 m2, materiál zámková dlažba, z r. 2004 - podezdívka terasy – délka 35 m, materiál kámen, z r. 2004 - oplocení terasy – plot dřevěný, zděné sloupky dl. 35 m, z r. 2004 - venkovní schody – povrch zámková dlažba, z r. 2004 - lapač tuků – 2 ks z r. 2004
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 59,00 m2
Název 1.PP Výčet místností: sklady, tankovna Užitná plocha celkem:
47,00 m2
1,00
47,00 m2 47,00 m2 306,00 m2
235,00 m2 162,00 m2
1,00 0,00
235,00 m2 0,00 m2 235,00 m2 306,00 m2
152,50 m2
1,00
152,50 m2
24,00 m2 55,00 m2
0,00 0,00
0,00 m2 0,00 m2
1.NP Výčet místností: restaurace vnější terasa k restauraci Užitná plocha celkem: Podkroví, 2.NP Výčet místností: byt 4+kk s terasou (65 m2, započítána 1/2) nedokončený byt 2+kk nedokončený 2x pokoj s příslušenstvím Užitná plocha celkem:
152,50 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba 200,6 Vrchní stavba 1132,2 Zastřešení, 2.NP 1268,0
= = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení, 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
-5-
Typ
[m3] 200,60 m3 1 132,20 m3 1 268,00 m3 Obestavěný prostor 200,60 m3 1 132,20 m3 1 268,00 m3 2 600,80 m3
Konstrukce 1. Základy
Popis základy kamenné se zděnou podezdívkou a betonové s izolací vodorovnou (původní zdivo odizolováno) 2. Zdivo cihelné zdivo, přístavba Porotherm tl.45 cm 3. Stropy v části dřevěné omítnuté v nové části keramické, byt v podkroví SDK podhledy 4. Střecha krov valbový, vikýře, pultová střecha, nízká sedlová 5. Krytina hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné omítky 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady provozní prostory (soc. zařízení, kuchyně, sklad) v 1.NP, soc. zařízení byt v podkroví 11. Schody do podkroví kamenné, do sklepa betonové 12. Dveře dřevěné plné a prosklené 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných místnostípodlahy v bytě v podkroví - plovoucí a ker. dlažby 15. Podlahy ostatních místností provozní plochy v 1.NP - ker. dlažby 16. Vytápění ÚT na pevná paliva, byt v podkroví dále krb 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody el. boilery 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně provozní plochy v 1.NP - konvektomaty, sporáky, dřezy, byt v podkroví pouze kuch. linka 24. Vnitřní vybavení provozní plochy v 1.NP - soc. zařízení pisoáry, umyvadla, byt v podkroví pouze sprcha (ostatní odstraněno - rohová vana, umyvadlo) 25. Záchod provozní plochy v 1.NP - soc. zařízení WC kombi, byt v podkroví WC kombi 26. Ostatní vzduchotechnika pro provozní prostory
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 306 435 2 600,80 5 500 100,00 5 500 14 304 400
roků roků % [Kč]
104 70 45,00 7 867 420
-6-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
434,50 m2 2 600,80 m3 306,00 m2 526,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Restaurace Objekt je umístěn v řadové uliční zástavbě při průjezdní st. silnici v těsné blízkosti středu obce, je samostatný, před objektem je možné parkování na zpevněné ploše, okolní zástavbu tvoří nízkopodlažní zástavba vesnického charakteru (bývalé malé zem. usedlosti a rod. domy). Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se při průjezdní, poměrně frekventované silnici II.tř. Stavba na pozemku je a bude napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu a rozvod NN. Obec má schválený územní plán, oceňovaný prostor je stabilizovaný. Objekt s částečně podsklepený se dvěma nadzemními podlažími, zděný, sedlová střecha s úžlabím, v části střecha plochá, zděný. V PP obsahuje skladové a sklepní prostory, v 1. NP výčep. kuchyni se sklady, klubovny, soc. zařízení a samostatnou garsonku, ve 2. NP sál, šatnu pro účinkující, obslužnou místnost k sálu (šatna, bufet), soc. zařízení a byt 1 + 2. Jedná se o masivní stavbu, uvedenou do užívání před více jak 100 lety, u které byla provedena přístavba soc. zařízení v zadní části a rozsáhlá rekonstrukce v letech 1967 - 1969. Příslušenství stavby tvoří přípojky na inž. sítě a oplocení dvorku vč. vrat. Zastavěná plocha 438 m2, obestavěný prostor 4.318 m3, užitná plocha 645 m2. Pozemek 1127 m2. Realizace na trhu 02/2011 (dohodnutá cena) za částku 1.400.000,- Kč. Lokalita: Košetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 0,98 1,06 0,96 0,97 1,00 0,80
Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,77 Kč/ks Realizovaný prodej, objekt s lepší využitelností (sál, dva byty) 1 083 410 nemovitost umístěna v horším lokalitě, sídlo menší významem, objekt je lépe vybavený a v lepším stavu, bez nedokončeného podkroví, nemovitost je oproti oceňované nemovitosti lépe prodejná (nenavazuje přímo na sousední konkurenční restauraci, snížení konkurenceschopnosti). Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 1 127 m 1 400 000 Kč 1 400 000 Kč/ks
Název: Restaurace -7-
Prodej restaurace 1 300 m˛ Skuhrov, okres Havlíčkův Brod 4 500 000 Kč (3 462 Kč za m²) Prodej motorestu na frekventovaném místě. Objekt o CP 2189 m2 se nachází u silnice 38 ve směru Kolín Havlíčkův Brod. Je zde zavedená restaurace se zahrádkou, formanka, ubytování pro personál, byt 2+kk, sklepy, sklady, tech. zázemí. Ideální pro zřízení penzionu, školicího centra či sídla Vaší firmy. Možnost půdní vestavby 400 m2. V současné době probíhají rozsáhlé rekonstrukce. Více info v RK. Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 15 943 Kč měsíčně Cena za m˛: 3 462 Kč ID zakázky: 485867 Aktualizace: 15.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 745 m2 Užitná plocha: 1300 m2 Plocha podlahová: 1000 m2 Parkování: 10 Rok rekonstrukce: 2015 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: ČOV pro celý objekt, Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Výtah: Lokalita: Skuhrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,62 Kč/ks Redukce pramene ceny - nabídka z veřejně přístupných zdrojů, 2 788 208 internet, objekt s lepší využitelností (větší provozní plochy), rovněž s bytem, nemovitost umístěna v horším lokalitě, mimo zastavěné území obce, objekt je lépe vybavený a v lepším stavu, bez nedokončeného podkroví, nemovitost je oproti oceňované nemovitosti lépe prodejná (nenavazuje přímo na sousední konkurenční restauraci,snížení konkurenceschopnosti). Celková cena Jednotková cena 4 500 000 Kč 4 500 000 Kč/ks Název: Restaurace -8-
Prodej restaurace 415 m˛ Podhořany u Ronova, okres Chrudim 3 490 000 Kč (8 410 Kč za m²) Prodej velmi dobře prosperujícího motorestu, nacházejícího se na hlavní silnici Chrudim - Čáslav, nad obcí Podhořany u Ronova.Budova se nachází na pozemku o celkové velikosti 1 577 m2 a její užitná plocha je celkem 415 m2. Je zde vše potřebné k provozu: restaurace s kapacitou 60 míst, salonek 20 míst, venkovní posezení má 30 míst. Dále vybavená kuchyň, technické zázemí, sklep pro sudy a skladování potravin, herna a další sklady. K dispozici je též byt o třech místnostech s vlastní koupelnou, který umožňuje spojit podnikání a bydlení ve vlastním. Byt lze ihned využívat, ovšem pro dosažení dnešních standardů bydlení, jsou vhodné menší úpravy. Vzhledem k umístění mimo obec, zde mohou probíhat i hlučnější akce typu svatebních hostin a firemních akcí, aniž by docházelo k rušení obyvatel v okolí, jako je tomu u hostinských zařízení v zástavbě domů. Další nespornou výhodou této nemovitosti je to, že je zde k dispozici opravdu velká parkovací plocha, která neomezuje v parkování ani nákladní vozidla, kterých se po této trase pohybuje opravdu dost. To umožňuje novému majiteli, specializovat se i na tuto, velmi perspektivní, klientelu. Uvažujete-li o podnikání v tomto oboru, určitě se přijeďte podívat. Další informace, včetně ekonomiky provozu, u makléře nabídky. Celková cena: 3 490 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 12 536 Kč měsíčně Cena za m˛: 8 410 Kč Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH ID zakázky: 059-N02525 Aktualizace: 29.09.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 261 m2 Užitná plocha: 415 m2 Plocha zahrady: 1316 m2 Parkování: Rok rekonstrukce: 1990 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Ukazatel energetické náročnosti budovy: 715,0 kWh/m^2 za rok Průkaz energetické náročnosti budovy: Lokalita: Podhořany u Ronova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka z veřejně přístupných zdrojů, internet, objekt s obdobnou využitelností, rovněž s bytem, nemovitost umístěna v horším lokalitě, mimo zastavěné území obce, objekt je lépe vybavený a v lepším stavu, bez -9-
Celkový koef. KC 0,60
Upravená j. cena Kč/ks 2 099 428
nedokončeného podkroví, nemovitost je oproti oceňované nemovitosti lépe prodejná (nenavazuje přímo na sousední konkurenční restauraci, snížení konkurenceschopnosti). Celková cena 3 490 000 Kč
Jednotková cena 3 490 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
1 083 410 Kč/ks 1 990 349 Kč/ks 2 788 208 Kč/ks 1 990 349 Kč/ks 1 990 349 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Obvyklé nájemné v regionu se pohybuje u provozních prostor (obchodů, restaurací ap) v částkách 400,Kč/m2/rok do 600,- Kč/m2/rok, v případě oceňované nemovitosti bylo stanoveno na 400,- Kč/m2/rok v případě restaurace (235 m2), 100,- Kč/m2/rok v případě skladů umístěných v 1.PP (47 m2) a 150,- Kč/m2 v případě související terasy (162 m2), která byla v letních měsících využívána jako letní posezení k restauraci. Obvyklé nájemné bylo dále sníženo o 15 % z důvodu nižší roční obsazenosti. Obvyklé nájemné byt. jednotek 4 + 1 se v regionu pohybuje v částkách od 4.000,- Kč/měsíčně do 5.000,- Kč/měsíčně dle typu a umístění. V případě byt. jednotky o velikosti 4 + kk (87,5 m2 + 65 m2 terasa) bylo stanoveno na 685,Kč/m2/rok a s terasou na 393 Kč/m2/rok. Celkově je v nájemném dále kalkulováno s tím, že objekt přímo navazuje na provozovanou restauraci U Martina tzn. je snížena konkurenceschopnost. Ve výpočtu je uveden min. náklad na uvedení objektu do pronajímatelného stavu ve výši 400.000,- Kč (doplnění chybějících prvků, nutné opravy zařízení apod.)
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlahová plocha nájem [m2] [Kč/m2/rok] 1.Skladovací prostory Restaurace č.p. 272, 47 100 1.PP, sklady, tankovna 2.Provozní prostory Restaurace č.p. 272, 235 400 1.NP, restaurace 3.Provozní prostory Restaurace č.p. 272, 162 150 1.NP, vnější terasa k restauraci 4.Obytné prostory Restaurace č.p. 272, 153 393 Podkroví, byt 4+kk s terasou (65 m2, započítána 1/2) 5.Obytné prostory Restaurace č.p. 272, 0 0 Podkroví, nedokončený byt 2+kk
- 10 -
nájem [Kč/měsíc] 392
nájem [Kč/rok] 4 700
7 833
94 000
2 025
24 300
4 994
59 933
0
0
6.Obytné prostory
Restaurace č.p. 272, Podkroví, nedokončený 2x pokoj s příslušenstvím
0
0
Celkový výnos za rok:
0
0
182 933
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 597 Reprodukční cena RC Kč 14 304 400 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro 307 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 182 933 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 85 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 155 493 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 4 000 Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok 14 304 Opravy a údržba 0,60 % * RC Kč/rok 85 826 Správa nemovitosti 8,00 % * Nh Kč/rok 12 439 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 116 569 N=Nh-V Kč/rok 38 924 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 6,48 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do Kč 600 679 pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 400 000 Výnosová hodnota Cv Kč 200 679
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY K převodu nemovitosti došlo v roce 2006 za kupní cenu 4 mil. Kč. Jednalo se o prodej domu v nedokončené rekonstrukci. Vzhledem k současnému vývoji cen na trhu s nemovitostmi nemá tato částka vypovídací schopnost o současné ceně oceňované nemovitosti.
- 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 990 349 Kč 200 679 Kč 8 156 720 Kč 289 300 Kč
Obvyklá cena 2 000 000 Kč slovy: Dvamiliony Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění nemovitosti byly použity dvě metody a to porovnávací metoda a výnosová metoda. Výsledná hodnota nemovitostí byla stanovena porovnávací metodou. Výnosová metoda byla použita jako podpůrná a pouze doplňující. Ve výpočtu byly použity jako vstupy dosahované výnosy v obvyklých cenách získaných na základě znalosti trhu a dále z veřejně dostupných zdrojů. Náklady stanovil odhadce na základě výše popsaného postupu vlastními metodami. Vstupy do porovnávací metody jsou použity z vlastních a dále z veřejně dostupných zdrojů (nabídky realitního trhu). Pravdivost informací z veřejně dostupných zdrojů odhadce neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány vzhledem ke zjištěným informacím o trhu s nemovitostmi a celkové situaci (zaměstnanost, hospodářský rozvoj, atd.) v daném regionu. Ve výpočtu oceňovaných nemovitostí byl zohledněn stavebnětechnický stav budovy, vybavení a umístění objektu zejména s ohledem na možnost provozování restaurace.
Závěr Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah – podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (st. parcela č. 308 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba Ledeč nad Sázavou, č.p. 272, obč.vyb, parcela č. 2326/3 ostatní plocha zapsané na LV č. 1798, pro obec a k.ú. Ledeč nad Sázavou okres Havlíčkův Brod) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 2.000.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č. 1798 v odstavci C a (zástavní práva, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce, zápis do soupisu konkurzní podstaty). V Pelhřimově 4.11.2015
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 569/36/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61/15. Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov Znalecká doložka:
- 12 -
Mapa KN
Mapa oblasti - 13 -
Fotodokumentace
- 14 -
Čelní pohled
Boční pohled - navazující restaurace U Martina
Horní pohled
Terasa
Výčep
Restaurace
Bar u výčepu
Restaurace - kuchyně
- 15 -
Restaurace - sklad u kuchyně
Restaurace - soc. zařízení
Restaurace - soc. zařízení
Byt v podkroví - kuchyně
Byt v podkroví - pokoj
Byt v podkroví - koupelna (odstr. vana)
Restaurace – záchod pro invalidy
Byt v podkroví - zatékání srážkové vody
- 16 -
Nedokončené podkroví
Sklep - kotel na ÚT v pozadí
- 17 -
