ZNALECKÝ POSUDEK č. 101/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 2562/72, součástí je stavba: Trnovany, č.p. 1907, rodinný dům a pozemku p.č. 2562/75 a 2562/132, s příslušenstvím, LV číslo 7711, katastrální území Teplice-Trnovany, obec Teplice, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 315/15-22
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.04.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 28.04.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 2562/72, součástí je stavba: Trnovany, č.p. 1907, rodinný dům a pozemku p.č. 2562/75 a 2562/132, s příslušenstvím, LV číslo 7711, katastrální území Teplice-Trnovany, obec Teplice, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Fojtovická 1907 415 01 Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Teplice-Trnovany Počet obyvatel: 50 024 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 190,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.04.2015 za přítomnosti sousedů z okolních domů.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 13.04.2015, LV číslo 7711, k.ú. Teplice-Trnovany - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Cibulka Karel, Fojtovická 1907, Trnovany, 41501 Teplice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Cibulka Karel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Fojtovická, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o vnitřní, řadový rodinný dům, garáž a přístřešek na rovinatých, oplocených pozemcích. Příjezd je po -2-
asfaltové komunikaci. Garáž není zapsaná v katastru nemovitostí. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,951
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, nepodsklepený, vnitřní, řadový rodinný dům bez obytného podkroví typu OKAL (výrobce RD Rýmařov) se nachází na pozemku p.č. 2562/72. Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván asi 25 let. Během užívání byl opravován - krytina střechy, koupelna, záchod, dveře s obložkovými zárubněmi, podlahy atd. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna, záchod. V druhém nadzemním podlaží se nachází asi chodba, tři pokoje, kuchyň, balkón, koupelna, záchod. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení
Provedení betonové, izolace sendvičová konstrukce s dodatečným zateplením s rovným podhledem sedlová cementová taška, nová titan-zinek vápenné probarvená ne keramické - nové dřevěné dřevěné, obložky plastová asi plovoucí asi PVC, dlažby ústřední plynové asi 220, 380 V ano asi teplé, studené asi el. bojler ano ano sporák asi vana, umývadlo -5-
25. Záchod 26. Ostatní
splachovací, závěsný ne
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Teplice 25 let 2 005 2 536,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 10,70*7,30+2,50*3,60 2. NP: 10,70*7,30 Název podlaží 1. NP: 2. NP:
= =
Zastavěná plocha 87,11 m2 78,11 m2
Konstrukční výška 3,00 m 3,00 m
Obestavěný prostor 1. NP: (10,70*7,30+2,50*3,60)*(3,00) 2. NP: (10,70*7,30)*(3,00) zastřešení: (10,70*7,30)*(2,50*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,90
87,11 m2 78,11 m2
= = = =
261,33 m3 234,33 m3 97,64 m3 593,30 m3 87,11 m2 165,22 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan -6-
č. I
Vi typ M
II IV
-0,01 0,04
I II V
-0,02 0,01 0,08
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Na zahradě se nachází přístřešek se sedlovou střechou o velikosti do 25 m2. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 10 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (10 + 15)= 0,875
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,875 = 1,006
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 536,- Kč/m3 * 1,006 = 2 551,22 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 593,30 m3 * 2 551,22 Kč/m3 * 0,970 * 0,980= 1 438 865,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 438 865,07 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Přízemní, nepodsklepená samostatně stojící garáž se nachází na pozemku p.č. 2562/75 a 2562/132. Je asi napojena na elektřinu. Objekt je užíván asi 10 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata
Provedení betonové cihelné asi s rovným podhledem plochý IPA pozinkované omítky nezjištěno nezjištěno sekční s dálkovým ovládáním -7-
betonové asi 220 V
11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec nad 50 000 obyvatel 10 let 1 217,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,80*6,40 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 43,52 m2
43,52 m2
Konstrukční výška 2,20 m
Obestavěný prostor 1. NP: (6,80*6,40)*(2,20) zatsřešení: (6,80*6,40)*(0,20*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
95,74 m3 4,35 m3 100,09 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950 5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,950 = 0,950
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 -8-
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 217,- Kč/m3 * 0,950 = 1 156,15 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 100,09 m3 * 1 156,15 Kč/m3 * 0,970 * 0,980= 110 002,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
110 002,53 Kč
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,980 = 0,951 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 190,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost
§ 4 odst. 1
Index
Koef.
0,951
Upr. cena [Kč/m2] 1 131,69
Parcelní číslo 2562/72
Výměra [m2] 143,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 131,69
Cena [Kč] 161 831,67
2562/75
231,00
1 131,69
261 420,39
-9-
§ 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
2562/132
112,00 486,00
Pozemky - zjištěná cena
1 131,69 m
2
=
126 749,28 550 001,34 550 001,34 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
550 001,34 486,00 80,00 90 535,20 0,065 5 884,79 5 884,79 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
1 438 865,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 548 867,60 Kč
110 002,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
550 001,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
550 001,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
5 884,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 884,80 Kč 2 104 753,70 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 104 753,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
1 438 865,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 548 867,60 Kč
110 002,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
550 001,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
550 001,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
5 884,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 884,80 Kč - 11 -
2 104 753,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 104 753,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 104 750,- Kč
slovy: Dvamilionyjednostočtyřitisícsedmsetpadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 12 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 375 m2 Srbice, okres Teplice 1 950 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu v obci Srbice u Teplic. Jedná se o patrový dům s bytovou jednotkou 3+1 o zastavěné ploše 91 m2 a zahradou o rozloze 266 m2. Dům je ze smíšeného zdiva, zateplený, s rovnou střechou, má nová plastová okna a nové vchodové dveře. Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem a ohřev vody je zajštěn elektrickým bojlerem. Odpady svedeny do kanalizace, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, PVC a textilní krytiny. V přízemí domu se z chodby vchází nalevo do koupelny s vanou, sprchovým koutem, umyvadlem a WC. V koupelně je též elektrický bojler a plynový kotel. Napravo je technická místnost. Dále vcházíme do kuchyně s novou kuchyňskou linkou na míru s vestavěnými spotřebiči, která je vyrobena z masivu a do prostorného obývacího pokoje. Po kovovém točitém schodišti se zábradlím se z kuchyně vchází do 1. patra, kde jsou dva větší pokoje a vstup na terasu. V přízemí domu, v obývacím pokoji jsou dveře vedoucí do dřevěné přístavby, čímž lze vytvořit další místnost o rozloze 20 m2. Na zahradě je skleník, kůlny, dílny a posezení. Jedná se o klidné bydlení s dobrými sousedy, dobrou dopravní obslužností a občanskou vybaveností a možností příjemných procházek po okolí. Dále je v obci dětské hřiště, oddychová zona s oválem na in-line brusle, oplocené hřiště na tenis a stůl na stolní tenis. Po dohodě volný. Financování rádi zajistíme. Vzhledem k dobré lokalitě vřele doporučuji. Ev. číslo: 562977. Celková cena: 1 950 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků ID zakázky: 563591 Aktualizace: 12.04.2015 Stavba: Smíšená - 13 -
Stav objektu: Dobrý Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 91 m2 Užitná plocha: 375 m2 Plocha podlahová: 357 m2 Plocha pozemku: 375 m2 Parkování: 2 Topení: Ústřední plynové Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 200 m2 Havířská, Teplice - Trnovany 1 999 000 Kč Nabízíme Vám příležitost vlastnit rodinný dům v Havířské ulici v Teplicích. Zastavěná plocha činí 148 m2, velikost zahrady je 123 m2. Dům má tři nadzemní podlaží. V 1. NP se nachází první bytová jednotka dispozičně řešená jako 2+0. Nadzemní podlaží č. 2 a 3 je využíváno jako samostatná bytová jednotka 3+1. Dispozici domu je však možné upravit na tři samostatné jednotky, a to 2+0, 2+0 1+1. Je zde příprava na samostatný odečet elektriky. Dům lze tedy využít jako nájemní pro tři rodiny nebo jako rodinný. Jednotlivá podlaží jsou v rozdílné fázi rekonstrukce, co však platí pro celý dům, jsou nové rozvody elektriky, nové měděné rozvody topení, nové odpady v plastu. Výměna oken za euro okna proběhla před pěti lety, překládka pálených tašek na střeše před patnácti lety. Vytápění všech bytových jednotek je zajištěno plynovým turbo kotlem. Ve všech bytových jednotkách je zajištěn rozvod kabelové televize, přípojka na pevnou linku a internet, parabola je umístěna na střeše domu. Dům je ze tří čtvrtin podsklepen, sklepy jsou čisté a vyklizené. V prvním patře je prostorná terasa a za domem útulná zahrada. Parkovat můžete svůj vůz před domem, součástí nabídky je samostatná dílna. Unikátní je umístění domu v rámci Havířské ulice, nachází se totiž v uzavřeném vnitřním traktu. Zlevněno: 1 999 000 Kč za nemovitost Původní cena: 2 250 000 Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 024-N01950 Aktualizace: 24.04.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý - 14 -
Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 148 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 271 m2 Plocha zahrady: 123 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus 3. Prodej rodinného domu 432 m2 Dlouhá, Dubí - Bystřice 2 295 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje ve výhradním zastoupení prodej řadového dvougeneračního domu s bazénem v Dubí u Teplic, ulice Dlouhá. Dům prošel celkovou a finančně náročnou rekonstrukcí. Rozvody jsou v mědi a plastu. Dům je zateplený včetně střechy , která je v roce 2007 nová včetně komínu. V přízemí se nachází bytová jednotka 2+kk a letní kuchyně. Je zde koupelna s vanou i sprchovým koutem a WC. Jako druhá koupelna je sprchový kout s WC. V kuchyni je nová kuchyňská linka, na podlaze dlažba. Okna jsou vyměněna za plastová , dveře jsou nové. Z přízemí se dostaneme na prostornou terasu, kde je bazén s filtrací a tento vstup je také umožněn z 1 patra, kde se nachází byt 2+1 a dále schodištěm se dostaneme do obytného podkroví s 3 pokoji. Zde je opět koupelna se sprchovým koutem a WC. Na terase je zabudovaný gril a příjemné posezení. Vytápění je řešeno krbovými kamny s výměníkem do radiátoru a plynovým kotlem. Dům má také solární panely. V blízkosti je sportovní areál, škola, školka, tenisové kurty, dětský dům, lyžařský areál Bouřňák. Doporučuji prohlídku. Ev. číslo: 572368. Celková cena: 2 295 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně všech poplatků a právního servisu ID zakázky: 572982 Aktualizace: 31.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci - 15 -
Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 166 m2 Užitná plocha: 432 m2 Plocha podlahová: 432 m2 Plocha pozemku: 20 m2 Sklep: Parkování: 5 Topení: Lokální plynové Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Energetická náročnost budovy: Třída A - Mimořádně úsporná 4. Prodej rodinného domu 140 m2 Thámova, Teplice - Trnovany 2 300 000 Kč Nabízíme Vám ke koupi hezký městský rodinný dům se dvěma byty, garáží a menším dvorkem v Teplicích, Trnovanech. Řadový rodinný dům se dvěma byty a dalšími prostory se nachází v obchodní čtvrti v blízkosti hlavní třídy. Objekt je zděný, se sedlovou střechou. Průběžně zrekonstruovaný. Dispozice: v přízemí domu se nachází chodba se schody do 1. patra, garáž, 3 menší místnosti, soc. zázemí + sprchový kout. V 1. poschodí je prostorná kuchyně, obývací pokoj, ložnice a koupelna s vanou, WC a bidetem. V podkroví je koupelna se soc. zařízením, kuchyň a pokoj, s možností rozšíření o další místnost. Vytápění je ústřední - plyn. kotel zvlášť pro každý byt a v obývacím pokoji v 1.patře jsou k využití krbová kamna. Za domem je menší dvorek s grilem. Nemovitost je vhodná jako dvougenerační. Nebo k obchodní činnosti. Možnost pořídit i se vším vybavením. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. MHD, OBI, Kaufland, obch. třída, lékaři, školy, školky. Volný ihned k bydlení. S financování Vám pomůžeme zdarma. Dohoda možná. Celková cena: 2 300 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Včetně právních služeb a odměny RK ID zakázky: 560/963 Aktualizace: 21.04.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 - 16 -
Plocha zastavěná: 110 m2 Užitná plocha: 140 m2 Plocha podlahová: 140 m2 Plocha pozemku: 152 m2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Asfaltová Ukazatel energetické náročnosti budovy: 53,44 kWh/m^2 za rok Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 2-2,5 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Cibulka Karel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
- 17 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
2 200 000,- Kč slovy: Dvamiliónydvěstětisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.04.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 101/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 101/15.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
