15

Znalecký posudek č. 202/17/15 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemku parc. č. 449 a 450 v k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, okres Kutná Hora

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Prostějov Mgr. Lenka Černošková, soudní exekutor Dolní 71 796 01 Prostějov

Účel posudku:

018 EX 03782/15-024 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 1. 9. 2015 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected] Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.

V Kutné Hoře, 18. 9. 2015

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: vypracovat znalecký posudek týkající se těchto nemovitých věcí: parc. č. 449 o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří se stavbou bez č.p. – jiná stavba parc. č. 450 o výměře 187 m2, zahrada, zapsané na listu vlastnictví č. 945, pro obec Nové Dvory, kat. území Nové Dvory u Kutné Hory u kat. úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora a určit cenu obvyklou nemovitých věcí specifikovaných výše, tj. ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. OBVYKLÁ CENA – je podle zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se ale nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. HODNOTA TRŽNÍ - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. (Schválená definice dle IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2003). ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena určená v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., s účinností od 1. 10. 2014. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt bez č.p. na pozemku parc. č. 449 285 31 Nové Dvory Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Nové Dvory u Kutné Hory 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 9. 2015.

Znalecký posudek 202/17/15

Strana 2 (celkem 9)

4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení o ustanovení znalce z 29. 7. 2015 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora vyhotovený dálkovým přístupem k datu 28. 7. 2015, LV č. 945 pro k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory - snímek z katastrální mapy prostřednictvím internetu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje zjištěné na obecním úřadu Nové Dvory - informace a údaje zjištěné na stavebním úřadu Městského úřadu Kutná Hora - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC).

5. Vlastnické a evidenční údaje: Heřmanová Dana 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, v archivu stavebního úřadu rovněž nebyla dohledána žádná dokumentace. Povinná si doporučený dopis s výzvou o zpřístupnění nemovitosti převzala, telefonicky si dohodla jiný termín prohlídky, v tomto dohodnutém termínu prohlídky nebyla přesto nemovitost zpřístupněna. Bylo provedeno vnější ohledání nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitá věc jsou pozemky v zastavěném území obce, součástí pozemku parc. č. 449 je stavba, v KN evidovaná jako jiná stavba bez č.p. Dle sdělení stavebního úřadu je stavba užívaná jako rodinný dům, v roce 2008 bylo vlastníky požádáno o změnu způsobu užívání stavby na rodinný dům. Stavební úřad podmínil vydání souhlasu se změnou užívání doložením následujících dokumentů: - Smlouva o věcném břemeni na umístění a užívání přípojky vody a kanalizace - Revizní zpráva komínu - Geometrický plán – zaměření stavby - Protokol o provedení tlakové zkoušky přípojek rozvodů vody a kanalizace - Darovací smlouva na předmětný objekt. Z důvodu neumožnění prohlídky předmětu ocenění nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a identifikovat vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Příslušenství tvoří vedlejší stavba – kolna s pultovou střechou na hranici pozemku parc. č. 450, venkovní úpravy (zpevněné plochy, zděný plot, plotová vrátka, přípojky inženýrských sítí) a trvalé porosty. Příslušenství nemá zásadní vliv na obecnou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny. V rámci šetření na obecním úřadě v Nových Dvorech a na stavebním úřadě Městského úřadu Kutná Hora bylo zjištěno, že přípojka vody a kanalizace je vedena přes sousední pozemek parc. č. 448 ve vlastnictví jiných vlastníků, umístění a užívání přípojek není ošetřeno věcným břemenem. Přístup k nemovitým věcem parc. č. 449 a 450 je možný pouze přes cizí pozemek parc. č. 459/1 ve vlastnictví jiných vlastníků. Zajištění přístupu k nemovitým věcem není ošetřeno věcným břemenem.


Strana 3 (celkem 9)

Výše uvedené závady byly zohledněny při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí. Stavba je dále užívána bez souhlasu stavebního úřadu jako rodinný dům, původní účel užívání byl zemědělská stavba – dle předchozího nabývacího titulu stáj. V roce 2008 bylo povinnou zažádáno na stavebním úřadě MÚ Kutná Hora o schválení způsobu užívání objektu na rodinný dům, řízení o změně užívání bylo přerušeno z důvodu chybějících dokumentů. Žádná práva a jiné další závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebyly zjištěny. K exekučním příkazům, zástavnímu právu exekutorskému a zástavnímu právu ve prospěch MULTICREDIT SE uvedeným na LV není v ocenění přihlíženo. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemky


Strana 4 (celkem 9)

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Samostatně stojící rodinný dům má jedno nadzemní podlaží patrně bez podkroví, patrně nemá podsklepení. Sedlová střecha vytváří využitelný půdní prostor. Dům je obdélníkového půdorysu s navazující obdélníkovou přístavbou (veranda) do zahrady parc. č. 450. Dle dohledaných dokumentů na obecním úřadu v Nových Dvorech byla stavba postavena kolem roku 1890 jako stáj, původně jako součást zemědělské usedlosti. V roce 1993 byla stavba dle dokumentace na obecním úřadě v Nových Dvorech – vyjádření bytové komise, již užívána jako rodinný dům, v tomto roce ovšem v rekonstrukci, dle vyjádření komise byly vybourány podlahy, příčky, rozvody vody i kanalizace. Na základě tohoto dokumentu předpokládám, že dům proběhl v roce 1993 kompletní rekonstrukcí a veškeré vnitřní vybavení i vnitřní konstrukce jsou z toho období. Z fotodokumentace je dále patrné, že okna v přízemí domu jsou plastová, ve štítu v patře (nebo půdním prostoru) původní dřevěná špaletová. V roce 2008 byly provedeny nové přípojky vody a kanalizace, a to přes cizí sousední pozemek parc. č. 448. Svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné, pravděpodobně ze smíšeného zdiva s kamenem a z cihel CP. Sedlová střecha je krytá vlnitým eternitem, klempířské konstrukce z pozink. plechu, bleskosvod není osazen. Okna v přízemí plastová, v patře špaletová dřevěná, fasáda do zahrady vápenocementová hladká, k sousedům hrubá házená. Interiér nebyl přístupný, pro účely tohoto ocenění se předpokládá provedení a vybavení odpovídající cca roku 1993, dispozice domu není známa. Předpokládám ústřední topení, zdroj není znám, v ocenění uvažuji kotel na tuhá paliva. Zaměření nemovitosti nebylo provedeno, stavba z ulice není přístupná, rozměry domu byla změřeny z katastrální mapy. Výšky domu byly odhadnuty na základě fotodokumentace. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:

12,2 * 12,5 + 8,0 * 2,0 Zastavěná plocha 168,50 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (12,2 * 12,5)*(3,8+8,0)/2 + (8,0*2,0)*(3,8+3,5)/2 Obestavěný prostor – celkem cca zaokrouhleno:


=

168,50 m2 Konstrukční výška 3,8 m

=

948,15 m3

=

950 m3

Strana 5 (celkem 9)

Porovnávací hodnota Pozemky jsou situovány v zastavěné části obce. Zastavěná plocha a nádvoří č. 449 je zastavěna oceňovaným domem, zahrada č. 450 je částečně zastavěna verandou domu a vedlejší stavbou, zbytek tvoří dvorek. Přístup k pozemku je po místní zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a plynu. V územním plánu jsou pozemky určeny pro nízkopodlažní obytnou zástavbu. V Nových Dvorech je základní občanská vybavenost – mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Kutná Hora, dobře dostupném po silnici č. 2 – cca 4 km. Západně teče v blízkosti obce řeka Klejnárka. Asi 3 km jihovýchodně od obce je letiště taktického letectva Armády ČR v Čáslavi. Obec se nachází pod koridorem vzletu a přistání letadel Popis porovnávaných objektů: Porovnání bylo provedeno s realizovaným prodejem a inzerovanými prodeji ve srovnatelných lokalitách. U inzerovaných objektů byl zohledněn odhadnutý koeficient prodejnosti. Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 331 m2 Technický stav objektu: pravděpodobně po rekonstrukci v 90. letech Stáří objektu: cca 1890

1. Záznam MOISES č. 22608 Okres: KH Obec: Nové Dvory Katastrální území: Nové Dvory Cena obchodovaná: 1 450 000,- Kč Datum obchodu: 14. 10. 2014 Stavby: Druh plochy Podlahová plocha sklepní 23 obytné 98 garáž, letní kuch 50 Pozemky: Popis staveb.pl. staveb.pl. zahrada

(m2)

Výměra (m2) 270 69 648

Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící přízemní částečně podsklepený rodinný domek provedený z cihelného zdiva v tl.45 cm. Původní část domu má obdélníkový půdorys a vysokou valbovou střechu bez provedeného podkroví. Stáří původní části odhaduji na cca 90 roků. Přibližně kolem roku 1966 byla k původní části provedena přístavba nepravidelného půdorysu s nízkou pultovou střechou. Krytina je převážně stará tašková, dosud funkční. Fasáda domu je upravena stříkaným břízolitem, osazeno je dřevěné schodiště, špaletová okna, hladké natírané dveře v ocelových zárubních a dále běžné zařizovací předměty. Vytápění objektu je ústřední se zdrojem v kotli na tuhá paliva, ohřev vody probíhá v boileru. V domě se nachází 1 bytová jednotka s dispozicí 4+1, nebytové prostory dům neobsahuje, jedná se o rodinný dům. Dům je převážně v původním stavu, nevykazuje závažné závady, jeho vnitřní vybavení je však zvýšeně morálně opotřebené. Vedle domu stojí další objekt obsahující garáž, sklady a letní kuchyň s podlahovou plochou 50 m2. Stáří nemovitosti: Původní část odhadem 90 roků, přístavba z roku 1966.

Stejná lokalita, RD pravděpodobně v horším technickém stavu, menší podlahová plocha, má garáž.


Strana 6 (celkem 9)

2. Prodej domu v osobním vlastnictví, 160 m2, Nové Dvory Cena prodej: 1 300 000,00 CZK Poznámka k ceně: vč. Práv. služeb, provize a DPH Číslo zakázky: 059-N02814 Město: Nové Dvory Užitná plocha: 160 m2 Plocha parcely: 796 m2 Druh objektu: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Energetická náročnost budovy: F Měrná vypočtená roční spotřeba energie v kWh/m²/rok: 520,00 Zastavěná plocha: 184 m2 Plocha zahrady: 612 m2 Topení: Lokální - tuhá paliva, Lokální - elektrické Elektřina: 230 V Voda: Rozvod studené a teplé vody Odpad: Kanalizace Plyn: Plynovod Občanská vybavenost: Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta Typ domu: Přízemní RD na pozemku 796 m2 v obci Nové Dvory u Kutné Hory Exkluzivně Vám nabízím rodinný dům o současné dispozici 3+kk, užitné ploše 160 m2, s pěknou půdou, vhodnou k vybudování podkrovních místností. Nemovitost stojí ve starší zástavbě, v blízkosti hřiště, na pozemku o rozloze 796 m2. Dům z roku 1926 je postaven z cihel s kamenným základem, v sedmdesátých letech byla část domu přistavěna, k původní stavbě. Kanalizace a vodovod je obecní a na pozemku je studna s pitnou vodou. Bojler v koupelně zajišťuje ohřev vody. Plynová přípojka na hranici pozemku. Vytápění elektro-kotlem a nebo kotlem na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepen a zcela suchý. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. Na zahradě je několik vzrostlých stromů. V obci je kompletní občanská vybavenost, obchod, lékař, pošta, škola, školka, restaurace. Kutná Hora je vzdálena 5 km, Čáslav cca 10 km.

Stejná lokalita, RD pravděpodobně v horším technickém stavu, menší podlahová plocha.

3. Prodej rodinného domu 190 m², pozemek 763 m², Nové Dvory Celková cena:2 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) Poznámka k ceně:včetně provize, právního a hypotečního servisu ID zakázky:002N032899 Aktualizace:29.07.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:120 m2 Užitná plocha:190 m2 Plocha podlahová:190 m2 Plocha pozemku:763 m2 Sklep:23 m2 Garáž: ano Rok rekonstrukce:2010 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:400V Vybavení:Částečně Částečně podsklepený cihlový dům s terasou, garáží a zahradou. Nemovitost tvoří kuchyň, ložnice, obývací pokoj se schodištěm do podkroví, koupelna s vanou a sprch. koutem, WC, komora, chodba a zádveří. Podkroví je řešeno jako otevřený prostor s oddělenou ložnicí, WC a prostornou terasou. Zde je možné po úpravách řešit i samostatnou byt jednotku. Dům prošel zásadní rekonstrukcí – okna, rozvody elektřiny, plynu, vody, odpadů, topení včetně nového kotle na peletky, podlahy, koupelna, kuchyň, štuky, atd. Na dům navazuje kotelna, garáž a zastřešené posezení. El. 230/400 V, vlastní studna, vodovod, kanalizace, ústřední topení s kotlem na peletky, el. bojler. Dům je ve výborném technickém stavu, ihned obyvatelný. Městys Nové Dvory leží 5 km od centra Kutné Hory, 12 km od Kolína, je zde Vzhledem ke své poloze, dobré dopravní obslužnosti a občanské vybavenosti, je městys ideální jak pro trvalé bydlení, tak i pro rekreační pobyty. Výborná občanská vybavenost – škola, školka, restaurace, hotel, benzínky, obchody, pošta, úřad, zdravotní středisko, dětské hřiště, atd.Okolí městyse je vhodné k pěší turistice, cyklistice, rybaření a dalším letním sportům. V okolí jsou lesy, park u zámku Kačina, dva rybníky, řeka Klejnarka, koupaliště v Kutné Hoře a amatérské letiště v Rohozci. Není známa energetická třída (PENB) této nemovitosti, uvádíme tedy v souladu s novelou zákona 406/2000 Sb. energetickou třídu G.

Stejná lokalita, RD pravděpodobně v lepším technickém stavu – po rekonstrukci, má garáž, větší podlahová plocha.


Strana 7 (celkem 9)

4. Prodej rodinného domu 150 m², pozemek 980 m²Svatý Mikuláš Celková cena:1 090 000 Kč za nemovitost, vč. provize, poplatků a DPH ID zakázky:2921 Aktualizace:26.08.2015 Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Užitná plocha:150 m2 Plocha pozemku:980 m2 Plocha zahrady:700 m2 Sklep: Ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Odpad:Septik Elektřina:230V Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná Rodinný dům o dispozici 4+1 v malebné obci Svatý Mikuláš. Obytná plocha domu je cca 150m2, zastavěná plocha s nádvořím činí 286m2. V přízemí domu jsou 2 místnosti + kuchyň, prostorná chodba a dále pak špajz, koupelna a samostatné WC. V patře jsou 2 místnosti a menší prostor vhodný např. k vybudování šatny apod. Dům má vlastní sklep. U domu velká, rovinatá zahrada o výměře 601m2, kde jsou již vzrostlé ovocné stromy a je také vhodná jak k pěstování zeleniny, ovoce tak i k chovu hospodářských zvířat. Na dvoře stojí hospodářské stavení, které slouží k uložení věcí, uhlí apod. Dům je nutné zčásti rekonstruovat, zejména je nutná výměna oken. Střecha domu je v dobrém stavu. Vytápění v domě je ústřední na tuhá paliva. Kanalizace je plánována v dohledné době. V malebné vesnici je MŠ, obchod, hospůdka. Velmi dobré autobusové spojení do Kutné Hory (lékař, supermarkety, ZŠ). Svatý Mikuláš je vzdálen od Kutné Hory 6 km, od Kolína cca 12 km. Jedná se o vesničku v blízkosti lesů a přírody, poblíž se nachází zámek Kačina.

Horší lokalita, RD v mírně horším technickém stavu, větší podlahová plocha, podsklepený

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky: Nezkouladovaný objekt bez č.p, přístup přes cizí pozemek, přípojky inženýrských sítí přes cizí pozemky bez zajištění těchto práv věcnými břemeny. Nadměrný hluk vlivem letiště Armády ČR v Čáslavi – vzdáleno cca 3 km. Silné stránky: Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Předpokládám průměrný stav RD odpovídající kompletní rekonstrukci v r. 1993. Zdůvodnění ceny obvyklé: Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s výše uvedenými obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění, velikosti pozemků a časových relací se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Rodinný dům bez č. p. – porovnávací hodnota


=

1 100 000,- Kč

Strana 8 (celkem 9)

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 100 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 100 000,- Kč

slovy: jedenmilionstotisíc Kč


Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected]

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 202/17/15 znaleckého deníku.


Strana 9 (celkem 9)

Znalecký posudek č. 202/17/15 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemku parc. č. 449 a 450 v k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, okres Kutná Hora

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Prostějov Mgr. Lenka Černošková, soudní exekutor Dolní 71 796 01 Prostějov

Účel posudku:

018 EX 03782/15-024 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 1. 9. 2015 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected] Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.


A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: vypracovat znalecký posudek týkající se těchto nemovitých věcí: parc. č. 449 o výměře 144 m2, zastavěná plocha a nádvoří se stavbou bez č.p. – jiná stavba parc. č. 450 o výměře 187 m2, zahrada, zapsané na listu vlastnictví č. 945, pro obec Nové Dvory, kat. území Nové Dvory u Kutné Hory u kat. úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora a určit cenu obvyklou nemovitých věcí specifikovaných výše, tj. ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. OBVYKLÁ CENA – je podle zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se ale nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. HODNOTA TRŽNÍ - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. (Schválená definice dle IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2003). ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena určená v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., s účinností od 1. 10. 2014. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt bez č.p. na pozemku parc. č. 449 285 31 Nové Dvory Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Nové Dvory u Kutné Hory 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 9. 2015.


Strana 2 (celkem 9)

4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení o ustanovení znalce z 29. 7. 2015 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora vyhotovený dálkovým přístupem k datu 28. 7. 2015, LV č. 945 pro k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory - snímek z katastrální mapy prostřednictvím internetu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje zjištěné na obecním úřadu Nové Dvory - informace a údaje zjištěné na stavebním úřadu Městského úřadu Kutná Hora - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC).

5. Vlastnické a evidenční údaje: Heřmanová Dana 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, v archivu stavebního úřadu rovněž nebyla dohledána žádná dokumentace. Povinná si doporučený dopis s výzvou o zpřístupnění nemovitosti převzala, telefonicky si dohodla jiný termín prohlídky, v tomto dohodnutém termínu prohlídky nebyla přesto nemovitost zpřístupněna. Bylo provedeno vnější ohledání nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitá věc jsou pozemky v zastavěném území obce, součástí pozemku parc. č. 449 je stavba, v KN evidovaná jako jiná stavba bez č.p. Dle sdělení stavebního úřadu je stavba užívaná jako rodinný dům, v roce 2008 bylo vlastníky požádáno o změnu způsobu užívání stavby na rodinný dům. Stavební úřad podmínil vydání souhlasu se změnou užívání doložením následujících dokumentů: - Smlouva o věcném břemeni na umístění a užívání přípojky vody a kanalizace - Revizní zpráva komínu - Geometrický plán – zaměření stavby - Protokol o provedení tlakové zkoušky přípojek rozvodů vody a kanalizace - Darovací smlouva na předmětný objekt. Z důvodu neumožnění prohlídky předmětu ocenění nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a identifikovat vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Příslušenství tvoří vedlejší stavba – kolna s pultovou střechou na hranici pozemku parc. č. 450, venkovní úpravy (zpevněné plochy, zděný plot, plotová vrátka, přípojky inženýrských sítí) a trvalé porosty. Příslušenství nemá zásadní vliv na obecnou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny. V rámci šetření na obecním úřadě v Nových Dvorech a na stavebním úřadě Městského úřadu Kutná Hora bylo zjištěno, že přípojka vody a kanalizace je vedena přes sousední pozemek parc. č. 448 ve vlastnictví jiných vlastníků, umístění a užívání přípojek není ošetřeno věcným břemenem. Přístup k nemovitým věcem parc. č. 449 a 450 je možný pouze přes cizí pozemek parc. č. 459/1 ve vlastnictví jiných vlastníků. Zajištění přístupu k nemovitým věcem není ošetřeno věcným břemenem.


Strana 3 (celkem 9)

Výše uvedené závady byly zohledněny při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí. Stavba je dále užívána bez souhlasu stavebního úřadu jako rodinný dům, původní účel užívání byl zemědělská stavba – dle předchozího nabývacího titulu stáj. V roce 2008 bylo povinnou zažádáno na stavebním úřadě MÚ Kutná Hora o schválení způsobu užívání objektu na rodinný dům, řízení o změně užívání bylo přerušeno z důvodu chybějících dokumentů. Žádná práva a jiné další závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebyly zjištěny. K exekučním příkazům, zástavnímu právu exekutorskému a zástavnímu právu ve prospěch MULTICREDIT SE uvedeným na LV není v ocenění přihlíženo. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemky


Strana 4 (celkem 9)

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Samostatně stojící rodinný dům má jedno nadzemní podlaží patrně bez podkroví, patrně nemá podsklepení. Sedlová střecha vytváří využitelný půdní prostor. Dům je obdélníkového půdorysu s navazující obdélníkovou přístavbou (veranda) do zahrady parc. č. 450. Dle dohledaných dokumentů na obecním úřadu v Nových Dvorech byla stavba postavena kolem roku 1890 jako stáj, původně jako součást zemědělské usedlosti. V roce 1993 byla stavba dle dokumentace na obecním úřadě v Nových Dvorech – vyjádření bytové komise, již užívána jako rodinný dům, v tomto roce ovšem v rekonstrukci, dle vyjádření komise byly vybourány podlahy, příčky, rozvody vody i kanalizace. Na základě tohoto dokumentu předpokládám, že dům proběhl v roce 1993 kompletní rekonstrukcí a veškeré vnitřní vybavení i vnitřní konstrukce jsou z toho období. Z fotodokumentace je dále patrné, že okna v přízemí domu jsou plastová, ve štítu v patře (nebo půdním prostoru) původní dřevěná špaletová. V roce 2008 byly provedeny nové přípojky vody a kanalizace, a to přes cizí sousední pozemek parc. č. 448. Svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné, pravděpodobně ze smíšeného zdiva s kamenem a z cihel CP. Sedlová střecha je krytá vlnitým eternitem, klempířské konstrukce z pozink. plechu, bleskosvod není osazen. Okna v přízemí plastová, v patře špaletová dřevěná, fasáda do zahrady vápenocementová hladká, k sousedům hrubá házená. Interiér nebyl přístupný, pro účely tohoto ocenění se předpokládá provedení a vybavení odpovídající cca roku 1993, dispozice domu není známa. Předpokládám ústřední topení, zdroj není znám, v ocenění uvažuji kotel na tuhá paliva. Zaměření nemovitosti nebylo provedeno, stavba z ulice není přístupná, rozměry domu byla změřeny z katastrální mapy. Výšky domu byly odhadnuty na základě fotodokumentace. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:

12,2 * 12,5 + 8,0 * 2,0 Zastavěná plocha 168,50 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (12,2 * 12,5)*(3,8+8,0)/2 + (8,0*2,0)*(3,8+3,5)/2 Obestavěný prostor – celkem cca zaokrouhleno:


=

168,50 m2 Konstrukční výška 3,8 m

=

948,15 m3

=

950 m3

Strana 5 (celkem 9)

Porovnávací hodnota Pozemky jsou situovány v zastavěné části obce. Zastavěná plocha a nádvoří č. 449 je zastavěna oceňovaným domem, zahrada č. 450 je částečně zastavěna verandou domu a vedlejší stavbou, zbytek tvoří dvorek. Přístup k pozemku je po místní zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a plynu. V územním plánu jsou pozemky určeny pro nízkopodlažní obytnou zástavbu. V Nových Dvorech je základní občanská vybavenost – mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Kutná Hora, dobře dostupném po silnici č. 2 – cca 4 km. Západně teče v blízkosti obce řeka Klejnárka. Asi 3 km jihovýchodně od obce je letiště taktického letectva Armády ČR v Čáslavi. Obec se nachází pod koridorem vzletu a přistání letadel Popis porovnávaných objektů: Porovnání bylo provedeno s realizovaným prodejem a inzerovanými prodeji ve srovnatelných lokalitách. U inzerovaných objektů byl zohledněn odhadnutý koeficient prodejnosti. Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 331 m2 Technický stav objektu: pravděpodobně po rekonstrukci v 90. letech Stáří objektu: cca 1890

1. Záznam MOISES č. 22608 Okres: KH Obec: Nové Dvory Katastrální území: Nové Dvory Cena obchodovaná: 1 450 000,- Kč Datum obchodu: 14. 10. 2014 Stavby: Druh plochy Podlahová plocha sklepní 23 obytné 98 garáž, letní kuch 50 Pozemky: Popis staveb.pl. staveb.pl. zahrada

(m2)

Výměra (m2) 270 69 648

Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící přízemní částečně podsklepený rodinný domek provedený z cihelného zdiva v tl.45 cm. Původní část domu má obdélníkový půdorys a vysokou valbovou střechu bez provedeného podkroví. Stáří původní části odhaduji na cca 90 roků. Přibližně kolem roku 1966 byla k původní části provedena přístavba nepravidelného půdorysu s nízkou pultovou střechou. Krytina je převážně stará tašková, dosud funkční. Fasáda domu je upravena stříkaným břízolitem, osazeno je dřevěné schodiště, špaletová okna, hladké natírané dveře v ocelových zárubních a dále běžné zařizovací předměty. Vytápění objektu je ústřední se zdrojem v kotli na tuhá paliva, ohřev vody probíhá v boileru. V domě se nachází 1 bytová jednotka s dispozicí 4+1, nebytové prostory dům neobsahuje, jedná se o rodinný dům. Dům je převážně v původním stavu, nevykazuje závažné závady, jeho vnitřní vybavení je však zvýšeně morálně opotřebené. Vedle domu stojí další objekt obsahující garáž, sklady a letní kuchyň s podlahovou plochou 50 m2. Stáří nemovitosti: Původní část odhadem 90 roků, přístavba z roku 1966.

Stejná lokalita, RD pravděpodobně v horším technickém stavu, menší podlahová plocha, má garáž.


Strana 6 (celkem 9)

2. Prodej domu v osobním vlastnictví, 160 m2, Nové Dvory Cena prodej: 1 300 000,00 CZK Poznámka k ceně: vč. Práv. služeb, provize a DPH Číslo zakázky: 059-N02814 Město: Nové Dvory Užitná plocha: 160 m2 Plocha parcely: 796 m2 Druh objektu: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Energetická náročnost budovy: F Měrná vypočtená roční spotřeba energie v kWh/m²/rok: 520,00 Zastavěná plocha: 184 m2 Plocha zahrady: 612 m2 Topení: Lokální - tuhá paliva, Lokální - elektrické Elektřina: 230 V Voda: Rozvod studené a teplé vody Odpad: Kanalizace Plyn: Plynovod Občanská vybavenost: Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta Typ domu: Přízemní RD na pozemku 796 m2 v obci Nové Dvory u Kutné Hory Exkluzivně Vám nabízím rodinný dům o současné dispozici 3+kk, užitné ploše 160 m2, s pěknou půdou, vhodnou k vybudování podkrovních místností. Nemovitost stojí ve starší zástavbě, v blízkosti hřiště, na pozemku o rozloze 796 m2. Dům z roku 1926 je postaven z cihel s kamenným základem, v sedmdesátých letech byla část domu přistavěna, k původní stavbě. Kanalizace a vodovod je obecní a na pozemku je studna s pitnou vodou. Bojler v koupelně zajišťuje ohřev vody. Plynová přípojka na hranici pozemku. Vytápění elektro-kotlem a nebo kotlem na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepen a zcela suchý. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. Na zahradě je několik vzrostlých stromů. V obci je kompletní občanská vybavenost, obchod, lékař, pošta, škola, školka, restaurace. Kutná Hora je vzdálena 5 km, Čáslav cca 10 km.

Stejná lokalita, RD pravděpodobně v horším technickém stavu, menší podlahová plocha.

3. Prodej rodinného domu 190 m², pozemek 763 m², Nové Dvory Celková cena:2 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) Poznámka k ceně:včetně provize, právního a hypotečního servisu ID zakázky:002N032899 Aktualizace:29.07.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:120 m2 Užitná plocha:190 m2 Plocha podlahová:190 m2 Plocha pozemku:763 m2 Sklep:23 m2 Garáž: ano Rok rekonstrukce:2010 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:400V Vybavení:Částečně Částečně podsklepený cihlový dům s terasou, garáží a zahradou. Nemovitost tvoří kuchyň, ložnice, obývací pokoj se schodištěm do podkroví, koupelna s vanou a sprch. koutem, WC, komora, chodba a zádveří. Podkroví je řešeno jako otevřený prostor s oddělenou ložnicí, WC a prostornou terasou. Zde je možné po úpravách řešit i samostatnou byt jednotku. Dům prošel zásadní rekonstrukcí – okna, rozvody elektřiny, plynu, vody, odpadů, topení včetně nového kotle na peletky, podlahy, koupelna, kuchyň, štuky, atd. Na dům navazuje kotelna, garáž a zastřešené posezení. El. 230/400 V, vlastní studna, vodovod, kanalizace, ústřední topení s kotlem na peletky, el. bojler. Dům je ve výborném technickém stavu, ihned obyvatelný. Městys Nové Dvory leží 5 km od centra Kutné Hory, 12 km od Kolína, je zde Vzhledem ke své poloze, dobré dopravní obslužnosti a občanské vybavenosti, je městys ideální jak pro trvalé bydlení, tak i pro rekreační pobyty. Výborná občanská vybavenost – škola, školka, restaurace, hotel, benzínky, obchody, pošta, úřad, zdravotní středisko, dětské hřiště, atd.Okolí městyse je vhodné k pěší turistice, cyklistice, rybaření a dalším letním sportům. V okolí jsou lesy, park u zámku Kačina, dva rybníky, řeka Klejnarka, koupaliště v Kutné Hoře a amatérské letiště v Rohozci. Není známa energetická třída (PENB) této nemovitosti, uvádíme tedy v souladu s novelou zákona 406/2000 Sb. energetickou třídu G.

Stejná lokalita, RD pravděpodobně v lepším technickém stavu – po rekonstrukci, má garáž, větší podlahová plocha.


Strana 7 (celkem 9)

4. Prodej rodinného domu 150 m², pozemek 980 m²Svatý Mikuláš Celková cena:1 090 000 Kč za nemovitost, vč. provize, poplatků a DPH ID zakázky:2921 Aktualizace:26.08.2015 Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Užitná plocha:150 m2 Plocha pozemku:980 m2 Plocha zahrady:700 m2 Sklep: Ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Odpad:Septik Elektřina:230V Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná Rodinný dům o dispozici 4+1 v malebné obci Svatý Mikuláš. Obytná plocha domu je cca 150m2, zastavěná plocha s nádvořím činí 286m2. V přízemí domu jsou 2 místnosti + kuchyň, prostorná chodba a dále pak špajz, koupelna a samostatné WC. V patře jsou 2 místnosti a menší prostor vhodný např. k vybudování šatny apod. Dům má vlastní sklep. U domu velká, rovinatá zahrada o výměře 601m2, kde jsou již vzrostlé ovocné stromy a je také vhodná jak k pěstování zeleniny, ovoce tak i k chovu hospodářských zvířat. Na dvoře stojí hospodářské stavení, které slouží k uložení věcí, uhlí apod. Dům je nutné zčásti rekonstruovat, zejména je nutná výměna oken. Střecha domu je v dobrém stavu. Vytápění v domě je ústřední na tuhá paliva. Kanalizace je plánována v dohledné době. V malebné vesnici je MŠ, obchod, hospůdka. Velmi dobré autobusové spojení do Kutné Hory (lékař, supermarkety, ZŠ). Svatý Mikuláš je vzdálen od Kutné Hory 6 km, od Kolína cca 12 km. Jedná se o vesničku v blízkosti lesů a přírody, poblíž se nachází zámek Kačina.

Horší lokalita, RD v mírně horším technickém stavu, větší podlahová plocha, podsklepený

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky: Nezkouladovaný objekt bez č.p, přístup přes cizí pozemek, přípojky inženýrských sítí přes cizí pozemky bez zajištění těchto práv věcnými břemeny. Nadměrný hluk vlivem letiště Armády ČR v Čáslavi – vzdáleno cca 3 km. Silné stránky: Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Předpokládám průměrný stav RD odpovídající kompletní rekonstrukci v r. 1993. Zdůvodnění ceny obvyklé: Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s výše uvedenými obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění, velikosti pozemků a časových relací se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Rodinný dům bez č. p. – porovnávací hodnota


=

1 100 000,- Kč

Strana 8 (celkem 9)

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 100 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 100 000,- Kč

slovy: jedenmilionstotisíc Kč


Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected]

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 202/17/15 znaleckého deníku.


Strana 9 (celkem 9)

15

Recommend Documents