ZNALECKÝ POSUDEK č. 325-24/15 o ceně nemovitosti – budovy č.p. 213, rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. 1335/1 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1332/1, 1334/1 a 1335/1, vše zapsáno na LV 2199 v katastrálním území Karviná-město, obec a okres Karviná.
Objednatel posudku:
Mgr. Simona Kiselová, soudní exekutor Exekutorský úřad Karviná Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát
Účel posudku:
Exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.5.2015 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300 www.ocenovani-nemovitost.cz Tento znalecký posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a předává se ve trojím vyhotovení. V Havířově, 19.6.2015
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem tohoto znaleckého posudku je 1) Stanovit obvyklou cenu nemovitosti – budovy č.p. 213, rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. 1335/1 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1332/1, 1334/1 a 1335/1, vše zapsáno na LV 2199 v katastrálním území Karviná-město, obec a okres Karviná. 2) Označit příslušenství nemovitých věcí 3) Ocenit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, předkupní práva
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.5.2015 za účasti zástupce objednatele posudku.
3. Podklady pro vypracování posudku podklady poskytnuté objednatelem: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený 17.3.2015 Usnesení o stanovení znalce č.j. 171 EX 05402/14-045 podklady opatřené znalcem: Informace o nemovitosti z databáze www.cuzk.cz ke dni 19.6.2015 Povodňová mapa ČR Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene č.j. V-2364/2005-803
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Karviná Karviná-město (663824)
List vlastnictví číslo: 2199 Vlastník: Cielecká Helena Borovského 814/12, Ráj, 73401 Karviná
–2–
5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předložena jiná dokumentace než výše uvedená. Při zpracování znaleckého posudku vycházím z přímo měřených výměr. Měření bylo provedeno na místě samém laserovým dálkoměrem Stanley TLM 210i.
6. Omezení vlastnického práva - Věcná břemena - podle výpisu z katastru nemovitostí má vlastník pozemku parc.č. 1335/1 oprávnění chůze a jízdy přes pozemek parc. č. 1336/1. - Zástavní práva – podle výpisu z katastru nemovitostí jsou k oceňovaným nemovitostem zřízena zástavní práva exekutorská a zástavní práva smluvní.
7. Celkový popis nemovitosti Poloha a význam obce: Město Karviná leží 18 km východně od Ostravy na severním okraji předhůří Beskyd v údolí řeky Olše. Část severní hranice Karviné tvoří současně hranici s Polskem. Katastrální území města má rozlohu 5 752 ha. Po stránce správní je město děleno na části: Fryštát, Doly, Lázně Darkov, Ráj, Staré Město, Nové Město, Mizerov, Hranice a Louky. V současné době má Karviná 56 848 obyvatel (dle Malého lexikonu obcí ČR v platném znění ke dni ocenění) a od roku 2002 je statutárním městem. Umístění v obci: Oceňovaná nemovitost je situována cca 500m jihovýchodně od centra obce v zastavěném území obce. Přístup k hranici pozemku je zajištěn po zpevněné komunikaci (právně zajištěn věcným břemenem). Pozemek je rovinatý až mírně svažitý a celý oplocený. Nemovitost je napojena na veřejnou elektrickou síť. V místě je možnost napojení na rozvod zemního plynu, vodovod a kanalizaci. Hlavní obytný prostor nemovitosti je orientován na jihozápad, vstup do domu je ze severovýchodu. Lokalita, v níž se oceňovaná nemovitost nachází, je poměrně klidná a příjemná z hlediska bydlení. Jedná se o zástavbu rodinných domů poblíž nemocnice nedaleko centra obce. Autobusová zastávka je vzdálena cca 400m. Informace o nemovitosti: Rodinný dům je v bloku se sousedním domem. Rodinný dům není podsklepený a má jedno nadzemní podlaží. Střecha je sklonitá sedlová. U rodinného domu je vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty.
–3–
B. Posudek I – Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
Pi –0,01 0,00
0,00 0,00
0,00
0,95
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,941 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
–4–
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00
0,02
II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,080 i=2
a) Rodinný dům – § 35 Informace o nemovitosti: Rodinný dům není podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V přízemí se nachází vstupní prostor se suchým WC, chodba, kuchyně a pokoj. Dispoziční uspořádání RD: 1.NP vstup + WC chodba kuchyně chodba pokoj
3,34 1,58 4,86 1,58 4,36
7,06 3,58 3,47 4,32 4,88
= = = = =
23,58 5,66 16,86 6,83 21,28 74,21
m2 m2 m2 m2 m2 m2
Podlahová plocha celkem 74,21 m2 Konstrukce a vybavení: Základy jsou bez izolace, svislé nosné konstrukce zděné cihelné. Stropy jsou klenbové, střecha je sklonitá sedlová, krov dřevěný, krytina plechová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní úpravy stěn jsou vápenné omítky, vnější úprava povrchů je omítka, okna jsou dřevěná dvojitá špaletová příp. luxfery, schodiště na půdu je dřevěné, podlahy nebytových místností jsou z teraca, ker. dlažby, podlahy obytných místností jsou prkenné, vytápění je lokální na pevná paliva, rozvod vody je ve studené, elektroinstalace je světelná. Stáří, opotřebení: Nebylo zjištěno datum výstavby ani kolaudace, předpokládané stáří je 80 let. Stavba je ve špatném technickém stavu z důvodu chybějící údržby. Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
12,52×7,41+1,86×0,68 94,04 / 94,04
=
2,95 m 94,04 m2
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP = 2,95 × (12,52×7,41+1,86×0,68) Zastřešení 1,06×8,79×7,41+3,73×1,06×7,41×0,5+3,58×8,79×7,41× 0,5 = –5–
277,41 m3 200,28 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
477,69 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná 56 848 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * 1925 Rok výstavby / kolaudace: 90 Stáří stavby (y): 0,600 Koeficient pro úpravu (s):
Vi A –0,01 0,00 –0,02 0,00 –0,05 –0,08 –0,10 0,00 –0,05 –0,03 0,00 0,00 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,158
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 352,50 Kč/m3 0,941 Index trhu (IT): 1,080 Index polohy (IP): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: = CSP = OP × ZCU × IT × IP = 477,69 × 352,50 × 0,941 × 1,080
171 127,04 Kč
Rodinný dům – určená cena:
171 127,04 Kč
b) Pozemky na LV číslo 2199 – § 4 pozemky parc. č. 1332/1 a 1334/1 jsou v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem.
–6–
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Karviná Název okresu: Karviná Základní cena pozemku: ZC = 540,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,941 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,016 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 548,6400 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1335/1 241 zastavěná plocha a nádvoří 1332/1 253 ostatní plocha - ostatní komunikace 1334/1 zahrada 124 618 Součet: Pozemky na LV číslo 2199 – určená cena:
Cena [Kč] 132 222,24 138 805,92 68 031,36 339 059,52 339 059,52 Kč
c) Věcné břemeno chůze a jízdy – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc. č. 1336/1 - ostatní plocha, a to v šířce tří metrů při spodní hranici pozemku za účelem přístupu a příjezdu k domu č.p. 213. Ročního užitek z věcného břemene určený metodou simulovaného nájemného: 162,– Kč/m2 Jednotková cena pozemku (JC): 4,00 % Roční užitek z ceny pozemku (RU): Roční jednotkové nájemné (N): JC × RU 6,48 Kč/m2 83,– m2 Výměra pozemku (V): Roční užitek z břemene (U): N × V 537,84 Kč 5 Doba trvání břemene (n): roků 2 689,20 Kč Hodnota věcného břemene: U × n Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene: = 2 689,20 Kč
–7–
Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 2199 c) Věcné břemeno chůze a jízdy Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
171 127,04 Kč 339 059,52 Kč 2 689,20 Kč 512 875,76 Kč 512 880,– Kč
C. Posudek II – Tržní ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
12,52×7,41+1,86×0,68
=
Jednotka: m3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 2,95 × (12,52×7,41+1,86×0,68) Zastřešení 1,06×8,79×7,41+3,73×1,06×7,41×0,5+3,58×8,79×7, 41×0,5 Obestavěný prostor základů Jednotkové množství – celkem:
2,95 m 94,04 m2
277,41 jedn. + + =
200,28 jedn. 19,50 jedn. 497,19 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 497,19 jedn. × 3 700,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 700,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 1 839 603,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:
– =
1 839 603,– Kč 1 839 603,– Kč
1 471 682,40 Kč 367 920,60 Kč 367 920,60 Kč
–8–
b) Pozemky b.1) Metoda cenových map b.1.1) Pozemky na LV číslo 2199 Název p.č. 1335/1 zastavěná plocha a nádvoří 1332/1 ostatní plocha ostatní komunikace zahrada 1334/1 Výsledná cena pozemků:
Výměra 241,00 m2
Jedn. cena 400,– Kč/m2
Cena 96 400,– Kč
253,00 m2
200,– Kč/m2
50 600,– Kč
124,00 m2
400,– Kč/m2
49 600,– Kč 196 600,– Kč
=
Pozemky na LV číslo 2199 – určená cena:
196 600,– Kč
c) Věcná práva c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno chůze a jízdy Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene není omezena Míra kapitalizace (u): Hodnota věcného břemene (věčná renta): U / u × 100% Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene:
537,84 Kč 7,00 % =
7 683,43 Kč
=
7 683,43 Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny objektů pro bydlení nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se o nemovitosti podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Dům, Karviná Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz 869 000,– Kč vč. DPH Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Karviná (okres Karviná) Karviná 56 848 Karviná
Kód nabídky: MoniT-ID: 25F8B8
Číslo obce:
598917
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: rodinný dům 3+1 v Dětmarovicích okr. Karviná. Dům se nachází na pozemku 1340m2 včetně zastavěné plochy. Vytápění domu zajišťuje kotel na tuhá paliva. Přípojka plynu na pozemku. V –9–
půdním prostoru lze vybudovat další pokoje. U domu se nachází hospodářská budova. V blízkosti občanská vybavenost typu (školka, škola, pošta, MHD, samoobsluha, pošta, zdravotní středisko). Celková plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: Okolní zástavba: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu:
85 m2 85 m2 1 345 m2 centrum obce obytná rodinný dům přízemní samostatný cihlová dobrý
– 10 –
Dům, Karviná Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
450 000,–
Kód nabídky: 290650 MoniT-ID: 1A2CA
Kč vč. DPH
Doly Karviná 56 848 Karviná
Číslo obce:
598917
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Cihlový rodinný dům o dispozici 5+1, vhodný k rekonstrukci. Na pozemku o celkové velikosti 5883 m2 se dále nachází další hospodářská stavení. Z obce je autobusové a vlakové spojení do 4km vzdáleného Boru u Tachova, kde je veškerá občanská vybavenost. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: Druh nemovitosti:
120 m2 530 m2 120 m2 5 883 m2 klidná část obce rodinný dům – 11 –
Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí ne Objekt je zařízen: Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod silnice Doprava:
– 12 –
1
Dům, Karviná Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 075172 MoniT-ID: 1DDA8
Nabídková cena:
590 000,– Kč vč. DPH cena včetně služeb a provize RK
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Hranice Karviná 56 848 Karviná
Číslo obce:
598917
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Pozemek v centru města - stavební parcelu se starým domkem. Nachází se na vyvýšeném, klidném místě, celková výměra pozemku je 629 m2. Dům je nutno kompletně zrekonstruovat (zdivo a střecha jsou zachovalé) nebo provést demolici. Je napojen na inženýrské sítě. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Druh nemovitosti: Typ domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace:
120 m2 120 m2 120 m2 629 m2 rodinný dům přízemní cihlová před rekonstrukcí dálkový vodovod 230V, 400V plynovod veřejná kanalizace
– 13 –
Dům, Karviná Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
800 000,–
Kód nabídky: 330792 MoniT-ID: 1E55B
Kč vč. DPH
Adresa: Karviná Obec: Karviná Počet obyvatel: 56 848
Číslo obce: – 14 –
598917
Okres:
Karviná
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej rodinného domu 3+1 v žádané lokalitě Karviná - Hranice. Vhodné k rekonstrukci, inženýrské sítě zapojeny. Ihned k dispozici. 72 m2 Celková plocha: 72 m2 Zastavěná plocha: 72 m2 Užitná plocha: 560 m2 Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: sídliště Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí ne Objekt je zařízen: Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod 230V Elektřina: telefon, internet Rozvody: MHD Doprava:
Dům, Karviná – 15 –
3
Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 00056 MoniT-ID: 2A88B9
Nabídková cena:
980 000,– Kč vč. DPH po slevě! včetně provize a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
U Farmy, Karviná - Ráj Karviná 56 848 Karviná
Číslo obce:
598917
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: rodinný dům 3+1 o užitné ploše 142m2 na ulici U Farmy v Karviné - Ráji. V přízemí domu se nachází 3 pokoje, kuchyně a koupelna. Dům je částečně podsklepený a stojí na betonových základech. Půda je prostorná a umožňuje vytvoření dalších tří pokojů. Střecha je v původním, velmi dobrém stavu. V domě jsou dřevěná okna. V jednom pokoji je betonová podlaha, ve zbylých dvou pokojích a kuchyni jsou podlahy dřevěné. Vytápění je zajišťováno plynem, ohřev vody elektrickým boilerem. K domu náleží zahrada o výměře 724m2. Dům je napojen na všechny sítě (voda, elektřina, plyn) a je možno ho připojit k obecní kanalizaci. Momentálně je na pozemku žumpa. Dům se nachází v pěkném, klidném místě v přírodě a je k němu perfektní dopravní dostupnost z centra Karviné. Celková plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Parkování: Příslušenství:
142 m2 142 m2 856 m2 klidná část obce rodinný dům přízemní samostatný cihlová dobrý dálkový vodovod 230V, 400V plynovod jímka, veřejná kanalizace parkovací stání sklep
– 16 –
Dům, Dolní Lutyně Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
630 000,–
Kód nabídky: 1735 MoniT-ID: 181386
Kč vč. DPH
Dolní Lutyně Dolní Lutyně 5 123 Karviná
Číslo obce:
598968
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Rodinný dům 4+1 k rekonstrukci v Dolní Lutyni. Jedná se o starší podsklepený cihlový dům s č. popisným o zastavěné ploše 155m2, který je určen k rekonstrukci či demolici. K domu přináleží pozemek o výměře cca 1000m2. Dům je napojen na obecní vodovod, elektrické rozvody jsou v domě původní, plynová přípojka a obecní kanalizace je na hranici pozemku. V obytné části jsou 4 obytné pokoje přístupné samostatně z chodby. Přístup je zajištěn z obecní komunikace. Stavba je dlouhodobě neobydlena, vyžaduje investice. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha:
50 m2 90 m2 50 m2 – 17 –
1 000 m2 Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: klidná část obce Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní sklep Příslušenství:
Seznam porovnávaných objektů: Dům, Karviná Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení:
869 000,– Kč 85,00 m2 0,85 1,03 1,02 1,01 0,98 – 18 –
1
KCelkový stav: KPozemek: KGaráž: KPříslušenství, inž. sítě: KÚvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Karviná Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav: KPozemek: KGaráž: KPříslušenství, inž. sítě: KÚvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Karviná Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav: KPozemek: KGaráž: KPříslušenství, inž. sítě: KÚvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Karviná Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav: KPozemek: KGaráž:
0,98 0,97 1,00 0,98 0,99 8 334,20 Kč 1,0 450 000,– Kč 120,00 m2 0,85 1,02 1,01 1,02 0,99 0,99 0,94 1,00 0,99 0,99 3 024,41 Kč 1,0 590 000,– Kč 120,00 m2 0,85 1,01 1,01 1,02 1,01 1,00 1,00 1,00 0,99 0,99 4 304,52 Kč 1,0 800 000,– Kč 72,00 m2 0,85 1,02 1,01 1,00 1,01 1,00 1,01 1,00 – 19 –
KPříslušenství, inž. sítě: 0,99 KÚvaha znalce: 0,99 9 727,72 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): Dům, Karviná 980 000,– Kč Výchozí cena (VC): 142,00 m2 Množství (M): KRedukce pramene ceny: 0,85 KLokalita: 1,02 KPoloha: 1,01 KVelikost objektu: 1,02 KProvedení a vybavení: 0,99 KCelkový stav: 0,96 KPozemek: 0,99 KGaráž: 1,00 KPříslušenství, inž. sítě: 0,98 KÚvaha znalce: 0,98 5 570,22 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): Dům, Dolní Lutyně 630 000,– Kč Výchozí cena (VC): 50,00 m2 Množství (M): KRedukce pramene ceny: 0,85 KLokalita: 1,03 KPoloha: 1,01 KVelikost objektu: 0,99 KProvedení a vybavení: 0,99 KCelkový stav: 0,99 KPozemek: 0,98 KGaráž: 1,00 KPříslušenství, inž. sítě: 0,99 KÚvaha znalce: 0,98 10 278,77 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): kde JC = (VC / M) × (KRedukce pramene ceny × KLokalita × KPoloha × KVelikost objektu × KProvedení a vybavení × KCelkový stav × KPozemek × KGaráž × KPříslušenství, inž. sítě × KÚvaha znalce) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
3 024,41 Kč 6 873,31 Kč 10 278,77 Kč
× =
Výsledná porovnávací hodnota:
6 873,31 Kč 74,20 m2 509 999,60 Kč 510 000,– Kč
– 20 –
D. Rekapitulace Na základě posouzení získaných hodnot vycházím při stanovení obvyklé ceny z porovnávací a věcné hodnoty. Na základě výše stanovených cen, po zohlednění možných rizik, s ohledem na výhody a nevýhody odhaduji obvyklou cenu stávajícího stavu ve výši 510.000,-Kč Silné stránky nemovitosti - klidná část obce se zástavbou RD nedaleko centra - v blízkosti občanská vybavenost Slabé stránky nemovitosti - špatný technický stav nemovitosti - v sousedství výrobního areálu - nevyřešeno odkanalizování - přístup přes cizí pozemek Cena dle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Cena pozemků určená z cenových map Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem
512 880,– 367 920,– 196 600,– 564 520,– 7 680,– 510 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 510 000,– Kč Cena slovy: pětsetdesettisíc Kč Příslušenství nemovitých věcí: U rodinného domu je vedlejší stavba kůlny, venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení), trvalé porosty a přípojky inženýrských sítí. Příslušenství je zahrnuto v obvyklé ceně nemovitosti. Cena věcného břemene jako užitku oprávněného: 7 680,- Kč (Slovy: sedmtisícšestsetosmdesát Kč)
V Havířově, 19.6.2015
Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr. 735/09, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. – 21 –
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 325-24/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24-2015 podle připojené likvidace. Seznam příloh: Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2: Kopie katastrální mapy Příloha č. 3: Mapa s vyznačením polohy nemovitosti Příloha č. 4: Fotodokumentace
– 22 –
( 3 listy ) ( 1 list ) ( 1 list ) ( 2 listy )
KATASTRÁLNÍ MAPA
– 26 –
MAPA S VYZNAČENÍM POLOHY NEMOVITOSTI
– 27 –
FOTODOKUMENTACE
– 28 –
– 29 –
