ZNALECKÝ POSUDEK č. 262/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 114, součástí je stavba: Šmolovy, č.p. 16, rodinný dům a pozemku p.č. 750/8, 848, 849 a 900/470, s příslušenstvím, LV číslo 239, katastrální území Šmolovy u Havlíčkova Brodu, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 33947/09-45
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 20.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 114, součástí je stavba: Šmolovy, č.p. 16, rodinný dům a pozemku p.č. 750/8, 848, 849 a 900/470, s příslušenstvím, LV číslo 239, katastrální území Šmolovy u Havlíčkova Brodu, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Šmolovy 16 580 01 Havlíčkův Brod Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Havlíčkův Brod Katastrální území: Šmolovy u Havlíčkova Brodu Počet obyvatel: 23 345 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 780,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.10.2015 za přítomnosti paní Milady Vávrové, tel. 776 554 502.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 20.03.2015, LV číslo 239, k.ú. Šmolovy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace od oprávněné ze smlouvy o věcném břemeni bytu a spoluužívání ze dne 09.01.2006
5. Vlastnické a evidenční údaje Vávra Aleš, Šmolovy 16, 58001 Havlíčkův Brod 1/2 Vávra Miloslav, Šmolovy 16, 58001 Havlíčkův Brod
1/2
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vávra Miloslav Věcné břemeno bytu a věcné břemeno spoluužívání pro Miladu Vávrovou Zahájení exekuce - Vávra Miloslav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. -2-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v části Šmolovy, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Pozemky vedené jako orná půda se nacházejí v honu a jsou zemědělsky užívány. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno bytu a spoluužívání
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
III
-0,01
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,930
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1930. Během užívání byla provedena přístavba ze severní strany a dům byl opraven. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, dva pokoje, kuchyň, pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, záchod a spíž. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba se schodištěm, dva pokoje, kuchyň, koupelna se záchodem a jeden pokoj. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení
Provedení betonové, izolace cihelné s rovným podhledem sedlová asfaltový šindel pozinkované vápenné vápenocementové keramický obklad kolem vstupních dveří keramické - koupelna, záchod betonové, teracové stupně dřevěné dřevěná, zdvojená, střešní textilní dlažby, textilní, PVC ústřední plynové 220 V ne teplé, studené kombinovaný kotel ano ano sporák vana, umývadlo -5-
25. Záchod 26. Ostatní
splachovací ne
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, venkovní schody, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Havlíčkův Brod 85 let 2 093,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 10,10*9,00+9,30*7,00+2,80*3,10 2. NP: 10,10*9,00+9,30*7,00 Název podlaží 1. NP: 2. NP:
Zastavěná plocha 164,68 m2 156,00 m2
= =
Konstrukční výška 3,00 m 2,70 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(10,10*9,00)*(3,00)+(9,30*7,00)*(3,00)+(2,80 *3,10)*(3,00) 2. NP: (10,10*9,00)*(3,00)+(9,30*7,00)*(1,45)+(2,80 *3,10)*(0,30*0,5) zastřešení: (10,10*9,00)*(2,50*0,5)+(9,30*7,00)*(2,45*0, 5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,95
164,68 m2 156,00 m2
=
494,04 m3
=
368,40 m3
=
193,37 m3
=
1 055,81 m3 164,68 m2 320,68 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a -6-
č. I
Vi typ B
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,06 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,660 = 0,611
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 093,- Kč/m3 * 0,611 = 1 278,82 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 055,81 m3 * 1 278,82 Kč/m3 * 0,930 * 1,000= 1 255 677,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 255 677,58 Kč
1.1.2. Stodola Přízemní, částečně podsklepená stodola se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván od roku 1930. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola, dílna a přístřešek Objekt mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží
[m2] -7-
1. PP 1. NP
3,20*5,00 12,20*8,70+8,70*2,75
= =
16,00 130,07
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 16,00 m2 130,07 m2 146,07 m2
Podlaží 1. PP 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,00 m 4,00 m
552,28 / 146,07 146,07 / 2
Součin 32,00 520,28 552,28 = 3,78 m = 73,04 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (3,20*5,00)*(2,00) 1. PP 1. NP (12,20*8,70)*(4,00)+(8,70*2,75)*(2,35) zastřešení (12,20*8,70)*(4,00*0,5)+(8,70*2,75)*(0,80*0,5)
= = =
32,00 m3 480,78 m3 221,85 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1. PP 1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 32,00 m3 480,78 m3 221,85 m3 734,63 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah
Provedení betonové cihelné trámové sedlová, pultová pálená taška pozinkované omítky, nátěry omítky, nátěry betonové tesařské tesařské, kovové kovové, jednoduchá hliněné -8-
Hodnocení standardu S S S S S S S S X S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
X S S X X X X X X X S X
220, 380 V ne
ne
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S X S S S S S X S S X X X X X X X S X
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00 100,00 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z -9-
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 25. Ostatní Opotřebení:
[%]
[%]
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 5,80 0,40 5,20
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S S S S S S S S S S S S S S S S
[%]
části
[%]
1,00 13,20 13,20 1,00 30,40 30,40 1,00 13,80 13,80 1,00 7,00 7,00 1,00 2,90 2,90 1,00 0,70 0,70 1,00 4,20 4,20 1,00 2,90 2,90 1,00 1,80 1,80 1,00 2,40 2,40 1,00 3,00 3,00 1,00 3,40 3,40 1,00 2,90 2,90 1,00 5,80 5,80 1,00 0,40 0,40 1,00 5,20 5,20
celku
85 150 56,67 7,4804 85 85 100,00 30,4000 85 85 100,00 13,8000 85 85 100,00 7,0000 85 85 100,00 2,9000 85 85 100,00 0,7000 85 85 100,00 4,2000 85 85 100,00 2,9000 85 85 100,00 1,8000 85 85 100,00 2,4000 85 85 100,00 3,0000 85 85 100,00 3,4000 85 85 100,00 2,9000 85 85 100,00 5,8000 85 85 100,00 0,4000 85 85 100,00 5,2000
94,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 734,63 m3 * 3 898,27 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 94,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
2 863 786,09 Kč 0,057 163 235,81 Kč 0,930 151 809,30 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
151 809,30 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna U domu se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: - 10 -
2 231,0,9390 1,0104 0,8556 1,0000 1,0500 2,0500 3 898,27
prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1- 85,0 % / 100) Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
85,0 %
+ = * * = * =
+ + = * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 1,0500 2,2930 50 994,03 Kč
* =
0,150 7 649,10Kč
2 054,- Kč 2 054,- Kč 1,0500 2,2930 4 945,31 Kč 0,150 741,80 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
741,80 Kč 8 390,90 Kč 0,930 7 803,54 Kč
Studna - zjištěná cena
=
7 803,54 Kč
1.2.2. Kůlna Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází na pozemku p.č. st. 114. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván asi 50 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 - 11 -
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,0*4,20 1. NP
[m2] 16,80
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,80 m2 2,40 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (4,0*4,20)*(2,00) zastřešení (4,0*4,20)*(0,40*0,5)
= =
[m3] 33,60 m3 3,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 33,60 m3 3,36 m3 36,96 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S C X S C S X S P S P
Provedení
Konstrukce betonové dřevěné ne folie ne nátěry dřevěné jednoduchá cihelné 220 V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy
Obj. podíl [%] S S C
8,30 31,90 21,20 - 12 -
Část [%] 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,30 31,90 0,00
4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X S C S X S P S P
0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46
0,00 11,10 0,00 6,00 0,00 3,70 0,64 10,80 1,84 74,28 0,7428
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 8,30 100,00 1,00 8,30 11,17 50 150 33,33 1. Základy S 31,90 100,00 1,00 31,90 42,95 50 80 62,50 2. Obvodové stěny S 11,10 100,00 1,00 11,10 14,94 50 50 100,00 5. Krytina S 6,00 100,00 1,00 6,00 8,08 50 50 100,00 7. Úprava povrchů S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,98 50 50 100,00 9. Dveře P 1,40 100,00 0,46 0,64 0,86 50 50 100,00 10. Okna S 10,80 100,00 1,00 10,80 14,54 50 50 100,00 11. Podlahy P 4,00 100,00 0,46 1,84 2,48 50 50 100,00 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 3,7230 26,8438 14,9400 8,0800 4,9800 0,8600 14,5400 2,4800
76,4 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 36,96 m3 * 1 563,77 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 76,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 563,77 57 796,94 Kč 0,236 13 640,08 Kč 0,930 12 685,27 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
12 685,27 Kč
970,0,7428 1,0500 2,0670
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemky vedené jako orná půda se nacházejí v honu a jsou zemědělsky užívány. Ocenění
- 13 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,000 = 0,930 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 780,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 114 848 849
Index 0,930
Výměra [m2] 490,00
Jedn. cena [Kč/m2] 725,40
100,00 108,00 698,00
725,40 725,40 m2
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název orná půda orná půda
Parcelní číslo BPEJ 750/8 900/40
73204 75001
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 725,40 Cena [Kč] 355 446,72 540,78 343,20 506 329,20
120 % 120,00 %
Výměra [m2] 1 903,00 7 452,00
JC [Kč/m2] 3,77 5,35
- 14 -
Úprava [%] 120,00 120,00
UC [Kč/m2] 8,29 11,77
Cena [Kč] 15 775,87 87 710,04
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 9 355,00 m2 Pozemky - zjištěná cena
103 485,91 =
609 815,11 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
506 329,20 698,00 100,00 72 540,00 0,065 4 715,10 4 715,10 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno bytu a spoluužívání Na nemovitých věcech vázne věcné břemeno bytu a spoluužívání pro Miladu Vávrovou podle smlouvy ze dne 09.01.2006. Pro ocenění je uvažováno s obvyklým měsíčním nájmem ve výši 4000,- Kč, t.j. 48 000,- Kč ročně. Stupeň omezení je uvažován 50% z důvodu společného užívání s vlastníky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 48 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 48 000,00 Kč * 50 % = 24 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 24 000,- Kč * 10 let = 240 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 15 -
240 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Kůlna
1 255 677,60 Kč 2 663 321,10 Kč 52 023,60 Kč 53 751,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 024 773,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
609 815,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
609 815,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
4 715,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
4 715,10 Kč 4 639 303,70 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno bytu a spoluužívání Hodnota věcného břemene činí:
240 000,- Kč 240 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
4 399 303,70 Kč
4 399 303,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Kůlna
1 255 677,60 Kč 151 809,30 Kč 7 803,50 Kč 12 685,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 427 975,70 Kč - 16 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
609 815,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
609 815,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
4 715,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
4 715,10 Kč 2 042 505,90 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno bytu a spoluužívání Hodnota věcného břemene činí:
240 000,- Kč 240 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 802 505,90 Kč
1 802 505,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 802 510,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetdvatisícpětsetdeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se - 17 -
porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 323 m2, pozemek 550 m2 Havlíčkův Brod - Poděbaby, okres Havlíčkův Brod 1 290 000 Kč Prodej, rodinný dům 3 + 1, 323 m2, Havlíčkův Brod Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji - 18 -
rodinný dům dispozičně řešený jako 3 + 1, o rozloze 323 m2, se zahradou o rozloze 550 m2, v obci Papšíkov. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, je napojen na vlastní studnu a septik. Doporučujeme prohlídku, více info v RK. Celková cena: 1 290 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 4 761 Kč měsíčně ID zakázky: N62217 Aktualizace: 11.10.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 323 m2 Užitná plocha: 323 m2 Plocha podlahová: 323 m2 Plocha pozemku: 550 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 80 m2, pozemek 276 m2 Mírová, Havlíčkův Brod 1 500 000 Kč Prodej rodinného domu (poloviny dvojdomku) 2+1 v Havlíčkově Brodě; pozemek 276 m2, zastavěná plocha 87 m2, užitná plocha 80 m2; Dispozice: Přízemí – 1 obytná místnost, kuchyň, chodba, koupelna (sprchový kout), WC. Podkroví – 1x pokoj, koupelna, půda. Topení: lokální – plynové + elektrické. IS: elektro. obecní vodovod, kanalizace, plyn. Na zahradě dřevníky. Pěkné, klidné bydlení, nedaleko zastávka MHD. Celková cena: 1 500 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 5 536 Kč měsíčně ID zakázky: N01950 Aktualizace: 13.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 87 m2 - 19 -
Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 276 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 105 m2, pozemek 973 m2 Jihlavská, Havlíčkův Brod - Šmolovy 1 590 000 Kč Zděný rodinný dům 2+1 na vlastním pozemku 973 m2 nacházející se cca 2 km od Havlíčkova Brodu při hlavní silnici směrem na Jihlavu, dům je v původním stavu, bez koupelny a WC, zavedena městská voda + vlastní studna, velká půda s možností půdní vestavby, elektřina 220 + 380 V, částečně podsklepený - 2 sklepy, dům je nyní bez kanalizace a bez jímky - nutno vybudovat, lokální topení, možnost financování hypotékou nebo st. spořením. Celková cena: 1 590 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 5 711 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: 1855 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 105 m2 Užitná plocha: 105 m2 Plocha pozemku: 973 m2 Sklep: Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod - 20 -
Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,6-1,9 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vávra Miloslav Věcné břemeno bytu a věcné břemeno spoluužívání pro Miladu Vávrovou - 240 000,- Kč Zahájení exekuce - Vávra Miloslav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez odpočtu věcného břemene
1 840 000,- Kč - 21 -
z toho podíl id. 1/2 je
920 000,- Kč
Věcné břemeno
-240 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je
-120 000,- Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 600 000,- Kč 800 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je slovy: Osmsettisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 20.10.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 262/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 262/15.
- 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 5 3 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
