15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2477/97/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 198/1 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Trutnov, k.ú. Trutnov Adresa nemovité věci: Blanická 198, 541 01 Trutnov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

fax:

zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

e-mail: [email protected]

10 stran

V Ohavči, dne 2.5.2015

410 000 Kč 26.3.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 4

Stanislav Kerhart

26.3.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 26.3.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9826 a 9915 pro k.ú. Trutnov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 26.3.2015 v době 15.55-16,10 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Město Trutnov je okresním městem téměř s 31 tis. obyvateli s velmi dobrou občanskou vybaveností. Je dopravním uzlem při cestě do Krkonoš a do Polska. Městská část Střední Předměstí se nachází severně od středu města asi 300 m východně od nádraží Českých drah. Je tvořena převážně zděnými bytovými domy. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jen za některými profesemi je třeba dojíždět. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Blanická. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - bytové domy zděné

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Majitelka v daném termínu nebyla v místě oceňované nemovitosti, ani jiným způsobem neumožnila znalci prohlídku. Výměry byly odhadnuty z podílu (na společných částech domu a pozemku), který je uvedený v katastru nemovitostí na LV č. 9915 pro k.ú. Trutnov (viz příloha), pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení domu i bytu byly odhadnuty obhlídkou z veřejné komunikace Stáří domu č.p. 198 bylo určeno odhadem na 90 let.

-2-

Silné stránky Výhodná poloha v městě se zhruba 31.000 obyvateli, v Blanické ulici v blízkosti středu města, úřadů nákupních středisek, vlakového a autobusového nádraží. dostatek pracovních příležitostí v místě, dobrá občanská vybavenost. Dům s oceňovaným bytem je zděné konstrukce. Slabé stránky Umístění v I.NP nezatepleného domu. Vyšší stáří objektu. Zhoršené parkovací možnosti v okolí nemovitosti. Rušná komunikace (Úpské nábřeží a železniční trať) blízko domu. Nezateplený dům bez výtahu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav je na st.2 (1. nejnižší, 4. nejvyšší) Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika:  Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Byt je pravděpodobně pronajímán, nájemní smlouva však nebyla znalci k dispozici.

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 198/1 Věcná hodnota dle THU Oceňovaný byt se pravděpodobně (podle pořadového čísla) nachází v bytovém domě s 9 b.j., v 1.NP asi vlevo od schodiště s místnostmi orientovanými k západu. Podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku odhaduji výměru bytu na 44,68 -3-

m2 což odpovídá dispozici 2+1. Vytápění je zřejmě lokální topidly na zemní plyn. Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt č.198/1 Obytné prostory 44,68 m2 1,00 44,68 m2 Celková podlahová plocha 44,68 m2 44,68 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav 44,68 19 760 882 877 100,00 90 50 64,30 315 190

2

Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis

Typ stavby

Užitná plocha 44,68 m2

Podlaží

Dispozice

Celková cena 415 971 Kč

Jednotková cena 9 310 Kč/m2

Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+kk Byt 2+kk v centru Trutnova. Byt se nachází v 1.patře zděného domu s vlastním uzavřeným pozemkem. Byt je v osobním vlastnictví. Byt prošel rekonstrukcí podlahy, koupelna, nová plastová okna, kuchyně. Má obecní přípojku vodovodu a kanalizace. Topení el. tělesy. Plyn je v domě zaveden, stačí připojit do bytu. Dispozice 2+kk, komora, uzavřená zahrada s možností parkování. Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Trutnov, Polská 2.NP 2+kk

-4-

Užitná plocha zděný bytový dům 46,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Typ stavby

Celková cena

Jednotková cena

790 000 Kč

17 174 Kč/m2 0,80 1,00 1,00 0,95 0,98 0,97 0,90 Celkový koef. KC 0,65

Upravená j. cena Kč/m2 11 167

Název: Byt 2+1 Byt 2+1 po částečné rekonstrukci se nachází v 1. patře cihlového domu bez výtahu v městské části Trutnova, Voletiny, 4 km od centra. Byt je v osobním vlastnictví. Užitná plocha bytu je 69,6 m2. K bytu náleží sklep, kůlna a dále je možnost pronájmu zahrady. Byt je v klidné lokalitě, z občanské vybavenosti - školka, speciální škola, restaurace, muzeum. Nedaleko autobusová zastávka. Volné parkování v ulici, možnost odkoupit garáž. Byt je v dobrém stavu po částečné rekonstrukci z roku 2009: nová plastová okna, nová podlaha v kuchyni, nová koupelna, nové rozvody vody, elektřina v mědi. Ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem, vytápění bytu elektrokotlem. Dispozice bytu: vstupní chodba, WC a koupelna, komora, kuchyň a dva pokoje. V koupelně je velká rohová vana, umyvadlo a toaleta. Elektrokotel a boiler jsou umístěny v komoře. Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Trutnov-Voletiny 2.NP 2+1


Celková cena

Jednotková cena

750 000 Kč



Název: 1+1 Bytová jednotka se nachází v 2. nadzemním podlaží zděné budovy a okna má situovaná do ulice. Vnitřní dispozice: vstup do místnosti, která slouží jako kuchyň a za ní obytná místnost. K bytu -5-

náleží sklepní kóje. Přípojky: el. 230V, rozvod studené vody, kamna na TP – nefunkční, je potřeba vyvložkovat komín, kanalizace. Koupelna v bytě není. WC je na chodbě před bytem. Byt má původní dřevěná okna. Bytová jednotka je podstandardní, neudržovaná. Vyžaduje kompletní rekonstrukci. Celková výměra bytu činí 37 m2. Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Trutnov, Přádelnická 2.NP 1+1


Celková cena

Jednotková cena

349 000 Kč


Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

-6-


8 154 Kč/m2 9 310 Kč/m2 11 167 Kč/m2 9 310 Kč/m2 44,68 m2 415 971 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

415 971 Kč

Věcná hodnota

315 187 Kč

Obvyklá cena zaokr. 410 000 Kč slovy: Čtyřistadesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10

Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 2.5.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2477/97/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2477/15.

-7-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav

-8-

-9-

- 10 -

15

Recommend Documents