15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2439/59/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st. parc.č. 51 s domem č.p. 35, poz.parc.č. 309, 369/1, 369/2 vše v k.ú. Arnultovice Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Rudník, k.ú. Arnultovice Adresa nemovité věci: Arnultovice 35, 543 72 Rudník OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

fax:

zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

22

e-mail: [email protected]

stran

V Ohavči, dne 14.3.2015

306 000 Kč 6.3.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 13

Stanislav Kerhart

6.3.2015 Počet vyhotovení:

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 6.3.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.19 pro k.ú. Arnultovice Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 6.3.2015 v době od 15,00 do 16,00 hod. Sdělení pana Vladislava Horníka Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Rudník se nachází v okrese Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Leží v průměrné výšce 411 metrů nad mořem. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vrchlabí. Obec Rudník se rozkládá asi čtrnáct kilometrů západně od Trutnova a jedenáct kilometrů jihovýchodně od města Vrchlabí. Úředně žije v katastru této středně velké obce zhruba 2260 obyvatel. Rudník se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Arnultovice, Javorník a Rudník. Obec je vzdálená přibližně 14 km od polských hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Rudník má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Inženýrské sítě: elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejná kanalizace i veřejný vodovod. Přístup je z veřejné komunikace. Povodňové riziko je na st. 3. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD

-2-

 autobus  silnice II.,III.tř

Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 880/2 923 369/2 374/1

 zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Královéhradecký kraj / ostatní plocha - silnice Obec Rudník / ostatní plocha - ostatní komunikace Horník Milan, Arnultovice 35, 54372 Rudník 1/2, Horník Vladislav, B. Smetany 531, 54371 Hostinné 1/2 / ostatní plocha - jiná plocha Obec Rudník / ostatní plocha - neplodná půda

Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Rudník v části Arnultovice při levém břehu vodního toku „Čistá” asi 70 m východně od silnice č.325 z Hostinného do Rudníku. Dům č.p. má přípojku na elektrorozvodnou síť, je připojen na vlastní studnu, splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky. Přípojka plynu není. Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace ve vlastnictví obce, posledních cca 50 m není se zpevněným povrchem. Povodňové riziko je na st. 3 (1st. je nejnižší, 4. st. je nejvyšší riziko). Silné stránky Malá vzdálenost do Hostinného a do Krkonoš. Velký pozemek. Obec s dobrou občanskou vybaveností. Slabé stránky Umístění v záplavové zóně st.3. Zhoršený stavebně technický stav. Příjezd po nezpevněné komunikaci (posledních 50 m od domu). Malý počet pracovních příležitostí v místě. Není možnost připojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, není přípojka plynu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav na st. 3 Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Viz LV č. 19 pro k.ú. Arnultovice v příloze znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost slouží k trvalému bydlení rodiny pana Ladislava Horníka.

-3-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Rudník KRC: 0,80

KMP: 1,03

KPP: 0,90

KDD: 0,99

KMZ: 0,98

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,90

1 376 350 000 254,36 0,65 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v žádané lokalitě Rudník. Nabízíme stavební pozemek v příjemné a klidné lokalitě Rudník v okrese Trutnov. Pozemek se nachází v klidné části na okraji obce s výhledem na Černou horu. Jedná se o mírně svažitý terén na okraji zástavby rodinných domů. Elektřina na pozemku.

164,71

Lokalita: Rudník KRC: 0,80

KMP: 1,02

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 0,98

KIV: 0,98

KVP: 0,95

KUV: 0,88

1 471 405 996 276,00 0,62 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu v centru Rudníku, celková plocha 1.471 m2, veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu.

171,78

Lokalita: Rudník KRC: 0,80

KMP: 1,02

KPP: 0,95

KDD: 0,98

KMZ: 0,98

KIV: 0,98

KVP: 0,95

KUV: 0,86

1 666 459 816 276,00 0,60 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej pozemku určený k výstavbě rodinného domu v centru Rudníku, celková plocha 1.666 m2, veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu.

164,52

167,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Záplavová zóna snižuje cenu pozemku. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 51 nádvoří trvalý travní porost 309 zahrada 369/1 ostatní plocha 369/2 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 338

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 167

1 011 2 123 74 3 546

167 30 20 Hodnota pozemků celkem

-4-

Celková cena pozemku [Kč] 56 446 168 837 63 690 1 480 290 453

Výpočet věcné hodnoty stavby Dům č.p. 35 Věcná hodnota dle THU Dům č.p. 35 je přízemní pouze z malé části podsklepená stavba bez obytného podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z plechového falcovaného plechu. Stropy jsou trámové s rovným podhledem. Schody do podkroví jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dveře jsou dřevěné hladké sololitové. Podlahy jsou betonové s krytinou z PVC. V kuchyni je elektrický sporák s plotýnkami, ohřev vody je v koupelně kotlem BRUTAR. V koupelně je vana. Stavebně technický stav je zhoršený. Dům je připojen k elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z vlastní kopané studny hl. 5 m, přípojka zemního plynu není, splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky na vlastním pozemku. Riziko záplav je na st. 3. Poslední záplavy byly v roce 2013, voda sahala až ke studni na jihozápadní straně domu. Přístup je z veřejné komunikace, posledních cca 50 m není se zpevněným povrchem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,63 m2 1,80 m

Název sklep Výčet místností: sklep Užitná plocha celkem:

16,63 m2

1,00

16,63 m2

128,14 m2

I.NP Výčet místností: kuchyň chodba koupelna WC hala pokoj obývací pokoj pokoj zadveří Užitná plocha celkem: zastřešení

16,63 m2

10,59 m2 4,67 m2 5,86 m2 0,99 m2 12,38 m2 15,12 m2 19,94 m2 17,13 m2 4,59 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,40 m

10,59 m2 4,67 m2 5,86 m2 0,99 m2 12,38 m2 15,12 m2 19,94 m2 17,13 m2 4,59 m2 91,27 m2

122,04 m2

2,95 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor sklep (3,20*3,98+2,02*1,93)*(1,80) -5-

=

[m3] 29,94 m3

I.NP zastřešení

(7,58*16,10+2,95*2,07)*(3,40) (7,58*16,10)*(2,95*1/2)

= =

435,69 m3 180,01 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

sklep I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis kamenné bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný plechová falcovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % [Kč/m2]

keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda brutar chybí žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Ocenění 128 108 645,64 18 000 100,00 18 000 -6-

Obestavěný prostor 29,94 m3 435,69 m3 180,01 m3 645,64 m3

Reprodukční hodnota (RC * UP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[Kč]

1 942 283

roků roků % [Kč]

90 35 72,00 543 839

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

107,90 m2 645,64 m3 128,14 m2 3 546,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Dům se zděnou kolnou v klidné části Rudníku – Javorník. Dům je v původním stavu, určený k rekonstrukci dle představ nového majitele. K dispozici je obytná místnost s krbovými kamny, prostorná kuchyň, koupelna, sklep, suché WC a půdní prostor k vestavbě. Rodinný dům Prodej rodinného domu v obci Prosečné nedaleko Hostinného. Dům je v původním stavu určený k rekonstrukci dle představ nového majitele. Zavedený plyn, voda, elektřina. Rodinný dům Rodinný dům, na velmi pěkném rovinatém pozemku 3795 m2, v klidné části obce, Rudník leží na strategickém místě, mezi městy Vrchlabí a Trutnov. Vhodné k rekonstrukci - možno získat dotaci (památka).

Srovnatelné nemovité věci N ázev: Rodinný dům Lokalita Rudník - Javorník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,75 1,02 0,98 1,00 1,00 1,09 1,09 Celkový -7-

Upravená j. cena

Užitná plocha 90,00 m2

Výměra pozemku. 221 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Prosečné Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 74,00 m2

0,75 1,03 0,95 1,01 1,00 1,05 1,04

Výměra pozemku. 386 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Rudník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 125,00 m2

koef. KC Kč/m2 0,89 7 422 Celková cena Jednotková cena 750 000 Kč 8 333 Kč/m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 7 110 Celková cena Jednotková cena 650 000 Kč 8 784 Kč/m2

0,75 0,98 0,95 1,10 1,05 1,00 1,08

Výměra pozemku. 3 795 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,87 5 505 Celková cena Jednotková cena 790 000 Kč 6 320 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

5 505 Kč/m2 6 679 Kč/m2 7 422 Kč/m2 6 679 Kč/m2 107,90 m2 720 664 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Tržní hodnota 1/1 oceňované nemovitosti je 720.664,- Kč. Vzhledem k tomu, že je oceňován pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti ½ a podíl je vždy obtížně obchodovatelný, snižuji hodnotu ½ nemovitosti o 15 % na ………………… 306.282,- Kč

Současný stav 720 664 Kč 0 Kč 834 292 Kč 290 453 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena zaokr. podíl 1/2 306.000,- Kč slovy: Třistašesttisíc Kč

Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2439/59/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2439/15.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne 19.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav

- 10 -

počet stran A4 příloze 8 1 2 1 1

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

pohled od jihozápadu

pohled od jihovýchodu

pohled od severu

chodba, v pozadí zádveří

- 19 -

kuchyně

pokoj

koupelna

WC

pokoj

pokoj

- 20 -

stav krovu

stav krovu

- 21 -

- 22 -