15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1688-27/15 NEMOVITÁ VĚC:

Pozemek parc.č. 558, jehož součástí je rodinný dům č.p. 25, pozemek parc.č. 559 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zakřany, k.ú. Zakřany Adresa nemovité věci: Zakřany 25, 664 84 Zastávka u Brna Vlastník stavby: SJM Sova Jiří a Sovová Gabriela, Zakřany 65, 664 84 Zastávka u Brna, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Sova Jiří a Sovová Gabriela, Zakřany 65, 664 84 Zastávka u Brna, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 32 INS 23927 / 2013 (ocenění stávajícího stavu)

Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran

26.4.2015

Ve Velaticích, dne 13.5.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 4

Ing. Tomáš Volek

26.4.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 7, k.ú. Zakřany, ve vlastnictví SJM pana Jiřího Sovy a paní Gabriely Sovové. Jedná se o pozemek parc.č. 558 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25, pozemek parc.č. 559, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 26.4.2015. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 7 k.ú. Zakřany b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Zakřany. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Zakřany a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních -2-

g) h) i) j)

realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 26.4.2015, za přítomnosti paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.). Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Knihovna znalce. Odhad obvyklé ceny č. 299/07/11, který vyhotovil Ing. Tomáš Chalupa dne 31.8.2007.

Místopis Vesnice Zakřany se nachází v okrese Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Rosice. Obec Zakřany se rozkládá asi dvacettři kilometrů západně od centra Brna a pět kilometrů západně od města Rosice. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 740 obyvatel. Pro školní děti zde obec zřídila jednu základní školu nižšího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Zakřany má ordinaci jeden praktický lékař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený v centrální části obce Zakřany, při hlavní komunikaci procházející obcí. Rodinný dům je postavený v řadové zástavbě vesnických rodinných domů, jako krajní řadový dům s předzahrádkou a zahradou. Ve dvorní části na rodinný dům navazuje vedlejší stavba. Jedná se o hospodářskou stavbu - bývalé chlévy. Za domem na parc.č. 558 se dále nachází garáž, která navazuje na vedlejší stavbu. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 25, který je součástí pozemku parc.č. 558 a zahradou na parc.č. 559. Příslušenství tvoří vedlejší hospodářská stavba navazující na dvorní křídlo domu, garáž a venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přístřešky na zahradě, přípojku vody, plynu, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, branky. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků je přibližně lichoběžníkový. Na parc.č. 558 směrem k příjezdové komunikaci je postaven rodinný dům č.p. 25 s vedlejší hospodářskou stavbou o celkovém půdorysném tvaru do písmene L. Za domem v jihozápadním rohu pozemku parc.č. 558 je postavena garáž, která není evidována v dokumentech katastru nemovitostí. Nezastavěná část pozemku je využívána jako předzahrádka a jako zahrada. Rovněž pozemek parc.č. 559 je užíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem. Součástí zahrady je jeden vzrostlý strom (ořešák vlašský). Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 635/1, silnice neevidovaná na LV, respektive chodníku na parc.č. 640/1, ostatní komunikace, rovněž neevidované na LV. Vjezd do garáže je možný z místní komunikace na parc.č. 640/1 vedoucí za rodinným domem, ze které je také možný přístup do rodinného domu přes dvorní část a zahradu. Silné stránky - veškeré IS, dostatečné pozemkové zázemí, poloha v centrální části obce, vlastní garáž. Slabé stránky - volná delší, nevyužívaná nemovitost, průměrný estetický vzhled, náklady na drobné opravy a -3-

modernizace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Garáž postavená v jihozápadním rohu pozemku parc.č. 558 není evidována v dokumentech katastru nemovitostí. Dle vyjádření paní Gabriely Sovové, tvoří garáž příslušenství rodinného domu a je stejných vlastníků, jako veškeré nemovitosti zapsané na LV č. 7, k.ú. Zakřany. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 7 k.ú. Zakřany jsou uvedena následující omezení vlastnického práva:  Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti  Nařízení exekuce - Sova Jiří  Nařízení exekuce - Sovová Gabriela  Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Sova Jiří  Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Sovová Gabriela  Zahájení exekuce - Sova Jiří  Zahájení exekuce - Sovová Gabriela  Zástavní právo exekutorské  Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika:  Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ke dni ocenění je nemovitost delší dobu volná nevyužívaná (cca 2 roky).

-4-

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.25 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 25

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015.

1.1 Rodinný dům č.p.25 Jedná se o částečně podsklepený, koncový řadový rodinný dům. Objekt je jednopodlažní se sedlovou střechou a nevyužitou půdou. Ve dvorní části na rodinný dům navazuje hospodářský objekt bývalých chlévů. Celkový půdorysný tvar domu je do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt 4+1 s příslušenstvím. Rodinný dům je napojen na veškeré hlavní řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Dispoziční řešení: 1.PP - schody, malý sklep. 1.NP - vstupní chodba procházející celým domem až na verandu, veranda, vlevo od chodby jsou situované dva pokoje, předsíň se vstupem na zahradu, koupelna vybavena umyvadlem, vanou a sprchovým koutem, kuchyň, obývací pokoj. Vpravo od chodby je pokoj, kotelna, schody do sklepa. Ve dvorním křídle je situována prádelna, letní kuchyň, sklad, schody na půdu a WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou kamenné bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen a cihla). Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody cihelné a dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou zatepleny s akrylátovou omítkou, v kombinaci s kamenným obkladem. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu. Podlahy z keramické dlažby, betonu, laminátu a kobercové. Okna plastová. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle. Ohřev TUV el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyň vybavena linkou s dřezem a spotřebiči. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, sprchový kout, WC. Ostatní vybavení krbová kamna. Stáří a technický stav: Stáří objektu je přibližně 100 let. V roce 2004 proběhla rekonstrukce kuchyně, ze dvou pokojů vznikl probouráním velký obývací pokoj. Dále byla provedena rekonstrukce koupelny, nové rozvody elektroinstalace, kanalizace, výměna oken. V roce 2006 byla zateplena fasáda. Stavebně technický stav je dobrý. Ke dni ocenění je nemovitost volná nevyužívaná. Vlivem nevyužívání nemovitosti dochází k hromadění vlhkosti a částečné tvorbě plísní na verandě a v koupelně. Stavebně technický stav je průměrný, opotřebení stanoveno odborným odhadem. -5-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 199,00 m2 3,10 m

Název 1.NP Výčet místností: Byt 4+1 s příslušenstvím Užitná plocha celkem:

141,80 m2

1,00

141,80 m2 141,80 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem 1044

=

[m3] 1 044,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Celkem Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 199 142 1 044,00 4 870 100,00 4 870 5 084 280

roků % [Kč]

100 50,00 2 542 140

Obestavěný prostor 1 044,00 m3 1 044,00 m3

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc. č. 558, výměra - 422 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Parc. č. 559, výměra - 218 m2, zahrada. Jedná se o téměř rovinaté pozemky, které se nachází v centrální části obce mezi dvěma místními komunikacemi. Pozemek parc. č. 558 je zastavěn objektem rodinného domu s hospodářskou částí a garáží, pozemek parc. č. 559 leží za obytnou částí rodinného domu a tvoří zahradu. Oba pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn).

-6-

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1200,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 800,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

558 559

Výměra [ m2 ] 422

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 800

218 640

800 Hodnota celkem

Celková cena pozemku [Kč] 337 600 174 400 512 000

3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, stavebně technickému stavu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.

3.1 Rodinný dům č.p. 25 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

141,80 m2 1 044,00 m3 199,00 m2 640,00 m2

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných -7-

prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Exkluzivně vám nabízíme k prodeji RD 6+2 v obci Zakřany o CP 776m2, zastavěná plocha je je 382m2, dům je cihlový, střecha je sedlová, krov střechy je dřevěný. Dům je rozdělen na dvě bytové jednotky s dispozicí 3+1 a 3+1, které jsou od sebe odděleny dvorem, jsou částečně podsklepeny a mají také samostatné měřiče vody a vytápění. Každá jednotka má svoji kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj, vytápění domů je na tuhá paliva a plynem, ohřev vody zajistí elektrický bojler. Odpočinek zajistí prostorná zahrada o CP 382m2. V okolí je veškerá občanská vybavenost, IDS- bus, restaurace, obchod, lesy a krásná příroda v okolí. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zakrany-zakrany-/2672148572#img=0&fullscreen=false

Lokalita Zakřany, okres Brno-venkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,90

K2 Velikosti objektu K3 Poloha

1,00 1,00

K4 Provedení a vybavení K5 Vliv pozemku K6 Garáž

0,80 1,00 1,02

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,73 16 121 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - ne; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 123,00 m 776 m 2 700 000 Kč 21 951 Kč/m2 Název: č.2 Nabízíme Vám k prodeji řadový rodinný dům, o dispozicí 4+1, s balkonem. Dům má rozsáhlý obytný prostor ( prostorné pokoje) a nachází se v obci s výbornou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do Brna, cca 20 km. Je udržovaný, ve velmi dobrém stavu, vytápění řešeno plynovým kotlem. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyň s jídelnou 18 m2 obývací pokoj s balkonem 30 m2, ložnice 24 m2, pokoje 15 m2, 10 m2, speciálně vybudovaná pracovna v prostoru nad schodištěm, koupelna s vanou a samostatné WC. Dále je zde 2x sklep, šatna, kotelna, spíž. V kuchyni je pěkná, nová kuchyňská linka. Okna směrem do zahrady jsou plastová (bílá/ dub). Okna a vchodové dveře do ulice jsou dřevěná euro okna. Podlahy: keramická dlažba, PVC. Parkování před domem. U domu je pěkná zatravněná zahrada s okrasnými keři, dále je v zahradě zahradní domek. Orientace domu - ulice na sever, zahrada na jih. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zbysov-zbysov-/1145475164#img=1&fullscreen=false

-8-

Lokalita Zbýšov, okres Brno-venkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

0,90 0,98

K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

0,95 1,00

K5 Vliv pozemku K6 Garáž

1,05 1,02

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,90 15 117 menší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení obdobné; Vliv pozemku - menší pozemek; Garáž - ne; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 289 m 2 190 000 Kč 16 846 Kč/m2 Název: č.3 Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 se zahradou (630 m2) v Lukovanech, klidné obci nacházející se nedaleko Rosic na Brněnsku. Zděný, částečně podsklepený, suchý dům je napojený na obecní hloubkovou kanalizaci, plynovod - plyn je momentálně odhlášen. Dům je zásoben kvalitní pitnou vodou ze studny, ulicí před domem navíc vede obecní vodovod. Elektřina 220/380 V. Topení plynovými vafkami. Možnost dobudování obytného podkroví. Objekt se nachází v zastavěné, okrajové části obce, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Parkování je možné na vlastním pozemku a v průjezdu. Dům sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1950. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2004 byla provedena částečná výměna oken a bylo částečně modernizováno sociální zázemí. Předpoklad provedení menších stavebních úprav. Za domem se nachází dvůr, zastřešené posezení a zahrada s bazénem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/lukovany-lukovany-/3086561372#img=0&fullscreen=false

Lokalita Lukovany, okres Brno-venkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

0,90 0,98

K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Vliv pozemku

1,05 1,15 1,00

K6 Garáž

1,00

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; 1,07 13 234 Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku obdobný; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 136,00 m 944 m 1 690 000 Kč 12 426 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 13 234,- Kč/m2 až 16 121,- Kč/m2 podlahové plochy. -9-

Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 14 824,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

13 234 Kč/m2 14 824 Kč/m2 16 121 Kč/m2 14 824 Kč/m2 141,80 m2 2 102 043 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.25 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 25

2 542 140,00 Kč 512 000,00 Kč 2 102 040,00 Kč

Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena

2 102 043 Kč 3 054 140 Kč 512 000 Kč 2 100 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10

- 10 -

Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 558 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25, pozemku parc.č. 559 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zakřany, obec Zakřany, okres Brno-venkov vše zapsáno na LV č. 7, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 26.4.2015, po zaokrouhlení na:

2 100 000,- Kč Slovy: dvamilionystotisíc korun českých Pozn: z této ceny obvyklá cena garáže činí 50 000,- Kč. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 13.5.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1688-27/15 znaleckého deníku.

- 11 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 2 1

Podklady a přílohy 1. Informace z KN 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Mapa polohy nemovitosti

- 12 -

LV

- 13 -

KM

Fotodokumentace - 14 -

- 15 -

- 16 -

Mapa polohy nemovitosti

- 17 -