ZNALECKÝ POSUDEK č. 66/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 313/14, součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, LV číslo 1159, katastrální území Ruprechtice, obec Liberec, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 2189/11-25
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.02.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 12.03.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 313/14, součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, LV číslo 1159, katastrální území Ruprechtice, obec Liberec, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Garáž Baltská 460 01 Liberec XIV-Ruprechtice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Ruprechtice Počet obyvatel: 102 301 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.02.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 16.02.2015, LV číslo 1159, k.ú. Ruprechtice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Šolc Ivo, Ruprechtická 320/18, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Šolc Petr, Ruprechtická 320/18, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Šolc Robert, Ferdinandov 53, 46362 Hejnice 1/4
1/2 1/4
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šolc Petr Zahájení exekuce - Šolc Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
-2-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemek s garáž se nachází v ulici Baltská v zástavě řadových garáží. Jedná se o vnitřní, řadovou garáž na svažitém pozemku. Při výstavbě bylo využito svažitosti pozemku a v 1. PP byl zřízen sklep a v 1.NP byla postavena garáž. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Při prohlídce nebyly nemovité věci zevnitř přístupné.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,80
I
0,04
II
-0,01
II I II
0,00 -0,01 0,00
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,816 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,792
-4-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Přízemní, podsklepená, vnitřní, řadová garáž se nachází na pozemku p.č. 313/14. Objekt je napojen asi na elektřinu. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem plochý plechová pozinkované omítky ne zdvojené, dřevěné , sklobeton kovová asi betonové asi 220 V
Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec nad 50 000 obyvatel 40 let 1 718,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 2,45*6,40 1. NP: 2,45*6,40 Název podlaží 1. PP: 1. NP: Obestavěný prostor 1. PP:
= =
Zastavěná plocha 15,68 m2 15,68 m2
(2,45*6,40)*(2,40)
Konstrukční výška 2,20 m 2,20 m
= -5-
15,68 m2 15,68 m2
37,63 m3
1. NP: (2,45*6,40)*(2,40) zastřešení: (2,45*6,40)*(0,80*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
37,63 m3 6,27 m3 81,53 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. II
Vi typ B
I II II II III III
-0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,800 = 0,653
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,816 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 718,- Kč/m3 * 0,653 = 1 121,85 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 81,53 m3 * 1 121,85 Kč/m3 * 0,970 * 0,816= 72 395,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
72 395,93 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je zastavěn stavbou garáže. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I -6-
Pi 0,00 -0,04 0,00 0,00
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn stavbou garáže.
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,816 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,960 * 0,816 = 0,760 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 340,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 313/14
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 24,00
Index 0,760
Jedn. cena [Kč/m2] 1 778,40
Upr. cena [Kč/m2] 1 778,40 Cena [Kč] 42 681,60 42 681,60
=
-7-
Koef.
42 681,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
72 395,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
72 395,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
42 681,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
42 681,60 Kč 115 077,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
115 077,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
72 395,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
72 395,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
42 681,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
42 681,60 Kč 115 077,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
115 077,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jednostopatnácttisícosmdesát Kč
-8-
115 080,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, -9-
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej garáže 20 m2 Liberec - Liberec XI-Růžodol I, okres Liberec 80 000 Kč Nabízíme vám řadovou garáž v Růžodole I. Příjezdová cesta po obecní komunikaci i v zimě stále udržovaná. Garáž má své vlastní elektrické připojení.Při rychlém jednání sleva. Doporučujeme Celková cena: 80 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 170/2835 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 20 m2 Užitná plocha: 20 m2 2. Prodej garáže 18 m2 U Lomu, Liberec - Liberec II-Nové Město 90 000 Kč Nabízíme prodej zděné řadové garáže v osobním vlastnictví, U Lomu - Jablonecká ulice, Liberec. Garáž je v dobrém stavu s uzamykatelnými vjezdovými vraty. Elektřina zavedena. Výměra garáže 18 m2. V dosahu sídlišť Broumovská, Kunratická a Králův Háj. K dispozici ihned. Celková cena: 90 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu Aktualizace: 06.01.2015 ID: 2311790684 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Užitná plocha: 18 m2 - 10 -
Elektřina: 230V 3. Prodej garáže 20 m2 Ostašovská, Liberec - Liberec (nečleněné město) 85 000 Kč Nabízíme k prodeji jednu polovinu družstevní dvougaráže s dělící příčkou o celk. výměře 20 m2. Garáž je v dobrém technickém stavu,má odvětrávací průchody, vrata jsou plechová vyklápěcí s dvojitým zámkem. Do garáže je zavedena elektřina ( vlastní elektrické hodiny ). Okamžitě k dispozici. Celková cena: 85 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 02.02.2015 ID: 3452145756 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Užitná plocha: 20 m2 Plocha podlahová: 20 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 80-130 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šolc Petr Zahájení exekuce - Šolc Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. - 11 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
120 000,- Kč 30 000,- Kč
z toho podíl id. 1/4 je slovy: Třicettisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 12.03.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 66/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66/15.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
