15

Horní 24, Staré Hodějovice, 370 08 České Budějovice mobil 775 260 150, [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4143- 233/15 o ceně v místě a čase obvyklé objektu restaurace s penzionem č.p.3 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 469 v k.ú. a obec Zlatá Koruna, okr. Český Krumlov

Objednavatel znaleckého posudku:

p. Igor Holas Zlatá Koruna 3 382 02 Zlatá Koruna

Účel znaleckého posudku:

převod vlastnického práva- dražba v rámci insolvenčního řízení nemovitých věcí

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: [email protected] Počet stran: 6 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Starých Hodějovicích 26.11.2015

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4143- 233/15

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny objektu bývalého mlýna- restaurace s penzionem č.p.3 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.21, p.č.33, p.č.35 a p.č.257/2 v k.ú. a obec Zlatá Koruna, okr. Č. Krumlov.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Restaurace s penzionem č.p.3 Zlatá Koruna 3 382 02 Zlatá Koruna Jihočeský Český Krumlov Zlatá Koruna Zlatá Koruna 724

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.112015 za přítomnosti znalce a majitele nemovitých věcí

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie informačního výpisu z KN katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj KP Český Krumlov LV č.469 pro k.ú. a obec Zlatá Koruna, okr. Český Krumlov - snímek z katastrální mapy pro k.ú. Zlatá Koruna - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace sdělené objednatelem

5. Vlastnické a evidenční údaje Viz přílohy

6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nebyla předložena žádná stavebně právní dokumentace.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je situována na okraji zastavěné historické části obce Zlatá Koruna. V těsném sousedství kláštera Zlatá Koruna mezi hlavní komunikací obce a mlýnským náhonem. Přístupná je z páteřní komunikace a je napojena na inženýrské sítě vodovodu, kanalizace a elektřiny. Nemovitost tvoří obytná část, budova bývalého mlýna, přístřešek na nářadí s noclehárnou, objekt zahradní restaurace, amfiteátr se sociálním zázemím a pozemky. Stáří objektů nebylo doloženo, v r. 2009 byla dokončena rekonstrukce části komplexu- bez provozní části mlýna.

Bývalý mlýn č.p.3 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 3, k.ú. a obec Zlatá Koruna

-2 -

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4143- 233/15

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 469 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II V

Pi 0,00 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti – výhodné komerční využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I II I

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,00

I II II II

0,10 0,00 0,00 0,00


-3 -

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4143- 233/15

C. Porovnávací metoda ocenění Bývalý mlýn- restaurace s penzionem č.p.3 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 469 v k.ú. a obci Zlatá Koruna porovnávací ocenění je zpracováno na základě objednávky pro účel vypořádání insolvenčního řízení ke dni 16.listopadu 2015 pro stanovení tržní ceny objektů bývalého mlýna č.p.3- dnes užívaného jako objekt restaurace s penzionem s příslušenstvím a pozemky p.č.st.21, p.č.33, p.č.35 a p.č.257/2 v k.ú. a obec Zlatá Koruna. Oceňovaný komplex budov je situovaný na okraji centrální historické části obce s přístupem ze zpevněné komunikace. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Nemovitost je celá v době ocenění užívána vlastníkem. Objekt krom části bývalé mlýnice prošel počátkem 21 století celkovou rekonstrukcí. Vnitřní dispozice je tvořena v přízemí prostory stylové restaurace a jednou bytovou jednotkou s ubytovacími pokoji v patře. Topení je ústřední s plynovým kotlem a krbovými kamny. V prostoru dvora je zrekonstruován objekt zahradní restaurace a amfiteátru se sociálním zázemím. V podkroví přístřešku na nářadí je provedena turistická noclehárna. Objekt mlýnice je v původním stavu s kompletním vybavením provozu mlynářské výroby. Stavebně technický stav objektů je dobrý se mírně zanedbanou stavební údržbou. Penzion Větřní Výjimečný venkovský statek, z XII. století, původní opevněný rytířský hrad. Nalézá se na hranici přírodní rezervace Blanský les, sousedící s Národním parkem Šumava a biorezervací UNESCO. Bývalo součástí hradu v Českém Krumlově a nyní po pečlivých rekonstrukcích poskytuje nekonečné pohodlí a oázu klidu. V přízemí obývací pokoj 54.8 m2, vybavená kuchyň - varná deska a trouba, mikrovlnná trouba, myčka nádobí, lednice s mrazákem, jídelna 33.7 m2, WC s koupelnou, předsíň s šatnou, jižní vestibul, techn. místnost - el. vodní pumpa, kotel, pračka. V horním patře 3 místnosti - ložnice 22.9 m2 a 22.5 m2, studovna 34,7 m2, koupelna, chodba. Vytápění krbovými kamny, centrální plynové a el. podlahové v koupelnách a chodbách. Vlastní studna na pozemku. V blízkosti prochází mezinárodní turistická stezka. 25 min. chůzí ke Krumlovské zámecké zahradě. Výhled na Blanský les. Zajištěné stavební povolení pro případnou stavbu verandy v 1. patře. Dále nerekonstruovaná budova 340 m2 spojená s hlavní obytnou budovou. Zachovaná je pouze spodní část 33 m2 s klenbovou halou a 2 původní zbrojnice a pokladnice.

Podlahová plocha Plocha pozemku

915 m2 9 489 m2

Cena 10 764 000,- Kč Penzion Malšín- Ostrov nabízí k prodeji komerční objekt – zavedený penzion s restaurací v části obce Malšín - Ostrov. Nemovitost se nachází na Vyšebrodsku - klidném místě s ojedinělými výhledy, nedaleko vodní nádrže Lipno. V přízemí objektu je členěná restaurace s krbem a barem s kapacitou 40 míst a dalšími 25-ti místy na terase, zkolaudovaná kuchyně včetně zázemí, skladu a sociálního zařízení, v prvním patře jsou tři samostatné pokoje s vlastním sociálním zařízením a saunou, v podkroví je pět letních turistických pokojů se společným sociálním zařízením. Před pěti lety byla rozvedena nová elektřina a vyměněna okna za nová plastová, internet zaveden. Vytápění krbovou vložkou s výměníkem, voda obecní s možností zavedení užitkové vody ze studny, kanalizace svedená do septiku. K domu náleží stodola, velká zahrada s ovocnými stromy, terasa, stání na auto, dřevník. Celá nemovitost působí prostorně, čistě a útulně. Prodej včetně vybavení a nábytku.

Podlahová plocha Plocha pozemku Cena

628 m2 2 975 m2 5 175 000,- Kč


-4 -

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4143- 233/15

Penzion Horní Planá- Hůrka Zavedený penzion v Horní Plané - Hůrka, jedná se o dvoupodlažní budovu, z části podsklepenou - kotelna, sklad uhlí, vodárna, dílna. 1. NP: vstupní hala, restaurace, kuchyň, 2x sklad, pokoje: 2x čtyřlůžkový, 1x třílůžkový. 2. NP: 3x dvoulůžkový, 2x třílůžkový. Všechny pokoje mají svou koupelnu a WC. Penzion je u cyklostezky, 100% obsazenost v termínech od května do srpna.

Podlahová plocha Plocha pozemku

346 m2 520 m2 2 400 000,- Kč

Cena

Seznam porovnávaných objektů: Restaurace penzion č.p.3 s přísl. a pozemky dle LV č. 469, k.ú. a obec Zlatá Koruna Název

Kmísta

Kvybavenosti Knabídky

KUP

Kplochy

penzion Větřní 0,75

0,90

0,90

1,04

4,44

0,90

0,71

1,21

0,34

0,24

penzion Malšín- Ostrov 0,75

0,90

Penzion Horní Planá- Hůrka 0,90

0,80

0,95

2

Výchozí cena (VC)

Užitná plocha (UP) (m )

Redukovaná cena (RC)

plocha pozemku (M) (m2)

Jednotková cena (JC)

Váha (V)

10 764 000,00 Kč 8 611 200,00 Kč 10 443,55 Kč 5 175 000,00 Kč 4 657 500,00 Kč 2 883,50 Kč 2 400 000,00 Kč 2 280 000,00 Kč 871,41 Kč

915

9489 1 628 2579 1 346 520 3

kde JC = (RC / M) × (Kmísta × Knabídky × Kvybav. × (KUP + Kplochy)/3)

podlahová plocha objektu č.p.3, Zlatá Koruna

880,86 m2

2139,00 m2 celková výměra pozemku dle LV č. 469 minimální jednotková cena průměrná jednotková cena= PJC (suma(JC x V) / suma V) maximální jednotková cena

871,41 Kč 3 188,25 Kč 10 443,55 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty restaurace- penzionu č.p.3 s přísl. a pozemky dle LV č. 469, k.ú. a obec Zlatá Koruna vypočtená cena Porovnávací hodnota

=

UPpor * PJC

880,86 * 3 188,25 Kč=

5 996 659,99 Kč 5 997 000,00 Kč

Tržní cena předmětných nemovitých věcí v místě a čase obvyklá je stanovena podle porovnání s aktuálně nabízenými srovnatelnými nemovitostmi na částku celkem 5.997.000,- Kč, jelikož dle názoru znalce je hodnota stanovená na základě výpočtu porovnávací metodou nejobjektivnější, protože bezprostředně odráží reálné ceny na trhu nemovitých věcí. Současně bylo přihlédnuto mj. i k následujícím skutečnostem ovlivňujícím obvyklou cenu:


-5 -

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4143- 233/15

(1) nemovitost je v době ocenění dlouhodobě užívána pouze k bydlení, není pronajata a nebude tedy obchodována s nájemní smlouvou a nájemcem. (2) při výpočtu byla hodnocena zejména využitelnost komplexu, lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení stavby; (3) jedná se o objekt restauračních a ubytovacích sezonních služeb s příslušenstvím postavené na páteřní komunikaci samostatné obce Zlatá Koruna s dobrou dosažitelností i návštěvníků vodáckého kempu; (4) dle názoru znalce se jedná o objekt s dobrým potenciálem; (5) v současném stavu je objekt co do vybavenosti na úrovni standardu odpovídající době ocenění. (6) Věcná břemena ani jiné závazky na oceňovaných nemovitostech neváznou. Cena obvyklá v místě a čase byla stanovena na základě výpočtu porovnávací metodou.

D. Závěr

Reálná tržní hodnota objektů bývalého mlýna- restaurace s penzionem č.p.3 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 469 v k.ú. a obec Zlatá Koruna ke dni 16.listopadu 2015 stanovena na částku po zaokrouhlení:

5 997 000,- Kč (slovy: pětmilionůdevětsetsdevadesátsedmtisíc korun českých)

Ve Starých Hodějovicích 26.11.2015 Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: [email protected]

E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11.10.1995 pod č.j.Spr.1281/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4413- 233/15 znaleckého deníku.


-6 -

Ing. Pavel Hušek

zn. pos. č.4143- 233/15


-7 -

15

Recommend Documents