ZNALECKÝ POSUDEK č. 36/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 168, součástí je stavba: Rožmitál, č.p. 156, rodinný dům, s příslušenstvím, LV číslo 2417, katastrální území Rožmitál, obec Broumov, okres Náchod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 10674/10-74
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 03.02.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 10.02.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 168, součástí je stavba: Rožmitál, č.p. 156, rodinný dům, s příslušenstvím, LV číslo 2417, katastrální území Rožmitál, obec Broumov, okres Náchod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Rožmitál 156 550 01 Broumov Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Broumov Katastrální území: Rožmitál Počet obyvatel: 7 753 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 372,88 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.02.2013 a dne 03.02.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 02.02.2015, LV číslo 2417, k.ú. Rožmitál - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené telefonicky panem Jaroslavem Dvořákem, tel. 777 250 559, bývalým obyvatel objektu v roce 2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Krejsová Lenka, Spojovací 212, 55001 Broumov -2-
1/2
Mádle Stanislav, č.p. 152, 54972 Otovice
1/2
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mádle Stanislav Zahájení exekuce - Mádle Stanislav Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v rozptýlené zástavbě rodinných domů v blízkosti bývalého zemědělského areálu. Jedná se o částečně podsklepený, přízemní rodinný dům s obytným podkrovím a zděnou kůlnu na částečně oploceném rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, poskytnutých panem Dvořákem. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Negativní změny - V bezprostředním okolí je zemědělská výroba - chlévy. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V bezprostředním okolí je zemědělská výroba - chlévy. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
I
-0,08
II I
0,00 -0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,560 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,640 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,358
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 168 Je napojen na elektřinu, vodovod a žumpu. Objekt je užíván od roku 1928. Před cca 47 lety byl opravován. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází předsíň, chodba, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna a záchod. V podkroví se nachází jedna místnost. Objekt není udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,00*8,00 1. PP 1. NP 17,65*10,15 podkroví 3,00*3,00
[m2] 48,00 179,15 9,00
Podkroví:
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 48,00 m2 2,00 m 179,15 m2 2,90 m 2 9,00 m 2,10 m
Název 1. PP 1. NP podkroví Obestavěný prostor -5-
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (6,00*8,00)*(2,00) 1. NP (17,65*10,15)*(5,00) zastřešení (17,65*10,15)*(3,00*0,5)
= = =
[m3] 96,00 m3 895,74 m3 268,72 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. PP 1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 96,00 m3 895,74 m3 268,72 m3 1 260,46 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Provedení kamenné s izolací cihelné s rovným podhledem sedlová plechová - hliník pozinkované vápenné břízolit ne keramické pískovec plné, prosklené, dřevěné zdvojené, dřevěné textilní, dlažby dlažby, PVC ústřední na tuhá paliva 220, 380 V ano teplé a studené el. bojler ne ano kuchyňská linka vana, umývadlo, sprchovací kout splachovací ne Obj. podíl [%] -6-
Část
Hodnocení standardu S S S S N S S S C S S S S S S S S S S S C S P S S C
Koef.
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S N S S S C S S S S S S S S S S S C S P S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00
obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 5,24 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,23 4,10 0,30 0,00 97,17 0,9717
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,57 87 175 49,71 4,2601 1. Základy S 21,20 100,00 1,00 21,20 22,17 87 140 62,14 13,7764 2. Zdivo S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,26 87 140 62,14 5,1328 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,63 87 110 79,09 6,0346 4. Střecha N 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 47 60 78,33 2,7885 5. Krytina S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,94 47 55 85,45 0,8032 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,07 87 87 100,00 6,0700 7. Vnitřní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,93 47 47 100,00 2,9300 8. Fasádní omítky S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 47 47 100,00 2,4100 10. Vnitřní obklady S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 87 140 62,14 0,6525 11. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 47 65 72,31 2,4224 12. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,44 47 65 72,31 3,9337 13. Okna 2,20 100,00 1,00 2,20 2,30 47 47 100,00 2,3000 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 47 47 100,00 1,0500 15. Podlahy ostatních místností S S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,44 47 47 100,00 5,4400 16. Vytápění -7-
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
S S S S S P S S
4,30 0,60 3,20 1,90 3,10 0,50 4,10 0,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,30 0,60 3,20 1,90 3,10 0,50 4,10 0,30
4,50 0,63 3,35 1,99 3,24 0,52 4,29 0,31
47 47 47 47 87 47 47 47
47 47 47 47 87 47 47 47
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
4,5000 0,6300 3,3500 1,9900 3,2400 0,5200 4,2900 0,3100
78,8 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena: 1 260,46 m3 * 4 941,60 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 78,8 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
6 228 689,14 Kč 0,212 1 320 482,10 Kč 0,358 472 732,59 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
472 732,59 Kč
2 290,1, 0500 0,9717 1,0000 2,1150 4 941,60
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 168. Objekt je užíván 87 let. Během užívání byl opravován. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází kůlna a sklad. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,45*4,85 1. NP
= -8-
[m2] 60,38
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 60,38 m2 2,40 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (12,45*4,85)*(2,40) zastřešení (12,45*4,85)*(0,30*0,5)
= =
[m3] 144,92 m3 9,06 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 144,92 m3 9,06 m3 153,98 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S S S X S P S C
Provedení
Konstrukce
kamenné, betonové cihelné trámové pultová plechová pozinkované omítky dřevěné dvojité, dřevěné, poškozené betonové ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] S S S S S S S X
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S P S C
3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100
1,00 0,46 1,00 0,00
3,00 0,51 8,20 0,00 93,61 0,9361
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,59 87 150 58,00 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,97 87 87 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 21,15 87 87 100,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,80 87 87 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,65 47 47 100,00 5. Krytina S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,82 47 47 100,00 6. Klempířské práce S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,52 47 47 100,00 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,20 47 50 94,00 9. Dveře P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,54 47 50 94,00 10. Okna S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,76 47 47 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 4,4022 33,9700 21,1500 7,8000 8,6500 1,8200 6,5200 3,0080 0,5076 8,7600
96,6 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9361 1,0000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 153,98 m3 * 2 418,65 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 96,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
2 418,65 372 423,73 Kč 0,034 12 662,41 Kč 0,358 4 533,14 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
4 533,14 Kč
1.2.2. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí,, žumpa, zpevněné plochy, venkovní schody a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Kůlna
Cena stavby 472 732,59 Kč 4 533,14 Kč - 10 -
Celkem:
477 265,73 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
477 265,73 0,0300 14 317,97 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je rovinatý, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,05
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,560 Index polohy pozemku IP = 0,640 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,560 * 0,950 * 0,640 = 0,340 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 372,88 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
Parcelní číslo st. 168 - 11 -
Výměra [m2] 936,00
Index
Koef.
0,340 Jedn. cena [Kč/m2] 126,78
Upr. cena [Kč/m2] 126,78 Cena [Kč] 118 666,08
nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
118 666,08 =
118 666,08 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč 118 666,08 m2 936,00 m2 100,00 Kč 12 678,00 * 0,045 = 570,51 570,51 Kč
- 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Venkovní úpravy
2 229 870,70 Kč 133 327,70 Kč 14 318,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 377 516,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
118 666,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
118 666,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
570,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
570,50 Kč 2 496 753,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 496 753,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Venkovní úpravy
472 732,60 Kč 4 533,10 Kč 14 318,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
491 583,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
118 666,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
118 666,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
570,50 Kč - 13 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
570,50 Kč 610 820,30 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
610 820,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
610 820,- Kč
slovy: Šestsetdesettisícosmsetdvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu.
- 14 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 250 m2 Jetřichov, okres Náchod 490 000 Kč Nabídkou k prodeji je rodinný dům 4+kk před rekonstrukcí v obci Jetřichov na Broumovsku, okr. Náchod. Dispozice: přízemí - chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice s možností přepažení na dva pokoje, koupelna, garáž; 2.NP: pokoj. Možnost realizace ve 2.NP a 3. NP půdní vestavby s rozšířením obytné části o dalších 6-7 pokojů (vhodné k pronájmu turistům nebo celého objektu přes cestovní kancelář). V současné době vytápěno akumulačními kamny, možnost vytápění krbovými kamny nebo kotlem na tuhá paliva. Udržované původní a zdravé trámové stropy. Objekt vhodný jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: S financováním Vám rádi pomůžeme. ID zakázky: N5581 Aktualizace: 06.02.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 - 15 -
Plocha zastavěná: 275 m2 Užitná plocha: 250 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 1375 m2 Plocha zahrady: 1100 m2 Sklep: Parkování: Garáž: Topení: Lokální elektrické Odpad: Jímka Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Vybavení: 2. Prodej rodinného domu 100 m2 Jetřichov, okres Náchod 850 000 Kč Nabízíme k prodeji RD 3+1 se zahradou 1879 m2 v obci Jetřichov u Broumova, okres Náchod Rodinný dům 3+1 o velikosti 200 m2 včetně zahrady 1879 m2 v klidné části obce Jetřichov u Broumova.Dispozice:v přízemí vstupní chodba, byt 2+1 se skládá z kuchyně, obývacího pokoje a ložnice. Z kuchyně vstup do koupelny a další vstup do samostatného WC. Z chodby v přízemí je dále vstup do hostinského pokoje, dílny a garáže. Dále se v přízemí nachází kotelna s kotlem na tuhá paliva a vstup do prostorného sklena 30 m2. Z přízemí přístup po schodech do podkroví kde je západně orientovaný pokoj se vstupem na balkon a prostor pro cca 4 pokoje, které je možno vybudovat. K domu náleží garáž se vstupem přímo do přízemí. Součástí nemovitosti je zahrada o velikosti 1879 m2. Na zahradě se nachází dřevený altán. Přístup k nemovitosti je přímo z místní komunikace. Hranici pozemku na východ ohraničuje místní potok. IS: kotel na tuchá paliva, ústřední topení, vodovod, elektrika 220 a 380 V. Plyn je v obci zavaden. Odpady jímka. Okolí: škola, školka 400 m, restaurace 400 m, obchod 400 m, autobus 400 m, železniční zastávka 400 m, pošta 200 m, veškerá občanská vybavenost je ve městě Meziměstí 4 km nebo Broumov 6 km. Nemovitost lze využívat pro trvalé bydlení nebo k rekreaci. Doporučujeme prohlídku. číslo zakázky: 52834 Celková cena: 850 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně právního servisu a služeb ID zakázky: 52834
- 16 -
Aktualizace: 03.02.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 200 m2 Užitná plocha: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 2079 m2 Plocha zahrady: 1879 m2 Sklep: 30 m2 Parkování: 2 Garáž: Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus 3. Prodej rodinného domu 402 m2 Božanov, okres Náchod 890 000 Kč Nabízíme k prodeji dvougenerační, částečně podsklepený dům v klidné části obce Božanov na Broumovsku s oplocenou zahradou a garáží pro jedno osobní vozidlo s přístupem z veřejné komunikace. Dispozice: 1.NP: chodba s kotlem na tuhá paliva (ústřední topení rozvedeno po celém domě), dílna se skladem, splachovací WC, obývací pokoj, ložnice, prostorná kuchyň, komora, koupelna se sedací vanou a umyvadlem, šatna. Z domu přístupná prostorná dřevěná kolna na skladování palivového dříví a je zde i suché WC. Ze zahrady přístup k menšímu chlévu vhodnému pro chov drůbeže. 2.NP: obývací pokoj, ložnice, dva dětské pokoje, pokoj se schodištěm na půdu, kde je možnost realizace půdní vestavby. Nemovitost je vhodná např. pro dvě rodiny s dětmi k trvalému bydlení, nebo k přestavbě na ubytování v soukromí a následnému pronájmu přes cestovní kancelář - turisticky vyhledávaná lokalita Broumovska. Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu - 17 -
Poznámka k ceně: S financováním Vám rádi pomůžeme. ID zakázky: N5707 Aktualizace: 06.02.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 489 m2 Užitná plocha: 402 m2 Plocha podlahová: 402 m2 Plocha pozemku: 1070 m2 Plocha zahrady: 581 m2 Sklep: Parkování: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová 4. Informace z dražby ze dne 03.09.2014 č.j. 083 EXD 4/13-34, podíl id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech byl prodán za 85 000,- Kč.
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry - 18 -
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 250 -350 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mádle Stanislav Zahájení exekuce - Mádle Stanislav Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
300 000,- Kč z toho podíl id. 1/2
150 000,- Kč slovy: Stopadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 10.02.2015 - 19 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 36/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36/15.
- 20 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
